Uchwała wspólnoty mieszkaniowej – jak i w jakich sytuacjach można ją uchylić?

Posiadanie odrębnej własności lokalu wiąże się z różnymi kwestami. Jedną z nich jest to, że o wielu rzeczach właściciele decydują w formie uchwał. Uchwała taka może niekiedy okazać się dla nas niekorzystna. Co zatem możemy zrobić, jak można doprowadzić do jej uchylenia? O tym dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

 

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Tytułem wstępu wyjaśnię zasady podejmowania uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może być tzw. wspólnotą mieszkaniową małą bądź wspólnotą mieszkaniową dużą. Jeżeli liczba lokali wynosi maksymalnie trzy to mamy do czynienia ze wspólnotą małą. Cztery i więcej lokali to już wspólnota duża.

W małych wspólnotach w sprawach zwykłego zarządu do podjęcia czynności wystarczy, że akceptuje je większość wierzycieli. Jeżeli jednak jest to czynność z zakresu tych przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna będzie jednomyślność właścicieli lokali. To rozwiązanie niejednokrotnie stanowi zarzewie konfliktów. Przepisy nie definiują czynności zwykłego zarządu i tych zarząd ten przekraczających, ale do tych drugich na pewno zaliczać się będzie przebudowa nieruchomości czy jej podział.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd, natomiast do drugiego typu czynności potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Do rzadkości należy rozwiązanie, w którym na każdego właściciela lokalu przypada po prostu jeden głos.

W obowiązującym stanie prawnym uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać podjęte w następujący sposób:

  • na zebraniu właścicieli lokali,
  • drogą indywidualnego zbierania głosów,
  • w trybie mieszanym, czyli częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona?

Ponieważ może być tak, że uchwała zostanie podjęta bez naszego udziału lub przy naszym sprzeciwie, ustawodawca zagwarantował możliwość uchylenia uchwały. Wymaga to jednakże wytoczenia powództwa sądowego.

Jeżeli okaże się, że uchwała jest wadliwa, to mamy do czynienia z tzw. nieważnością względną, który daje sądowi możliwość uchylenia uchwały, o ile właściciel lokalu ją zaskarży.

Nadmienię tylko, iż w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, dopuszczalne jest również powództwo o ustalenie nieważności uchwały (tak np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r.).

Proszę także pamiętać, że nie można uchylić uchwały nieistniejącej. Dopóki zatem uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie podjęta, nie można wytoczyć powództwa.

A kto jest pozwanym w takiej sprawie? W dużej wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały wytaczane jest wspólnocie, którą reprezentuje zarząd. Natomiast w małej wspólnocie biernie legitymowana jest wspólnota reprezentowana przez wszystkich współwłaścicieli lokali.

 

Przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Prawo pozwala zaskarżyć uchwałę zarówno z powodu wystąpienia przyczyn, które mają charakter formalny, jak i materialny. Zgodnie z treścią art. 25 ustawy o odrębnej własności lokali dopuszczalne jest to z następujących powodów:

  • niezgodności uchwały z przepisami prawa, lub
  • niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali, albo
  • gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub
  • gdy uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Akcentuję, iż każda z tych przesłanek jest samodzielna i od siebie niezależna. Domagając się uchylenia uchwały wystarczy wykazać istnienie tylko jednej z nich. Może się jednak zdarzyć tak, że uchwała będzie uzasadniona więcej niż jedną przesłanką.

Przykładów uchwał wspólnoty, które są zaskarżane i uchylane na tych podstawach jest naprawdę dużo. Poczynając od uchwał, które wkraczają już w prawo własności właściciela lokalu, po naruszenie zasad współżycia społecznego czy ustalenie wysokości zaliczek. Zaskarżalna w tym trybie jest też bardzo często uchwała zmierzająca do przymusowej sprzedaży lokalu. Sądy zakwestionowały także zgodność z prawem uchwał zawierających niedookreślone zgody, tzw. blankietowe. Takie uchwały uznawane są bowiem właśnie za sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Gros uchwał, zaskarżanych do sądu, wiąże się także z zapachami czy hałasem.

Z kolei naruszeniem interesów właściciela lokalu może być przykładowo obniżenie komfortu jego życia. Życie uczy, że ile wspólnot, tyle różnych historii więc nie sposób skatalogować możliwych przypadków kwalifikujących uchwałę do uchylenia.

 

Kto może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa pozwala żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednej grupie osób. Mianowicie, są to właściciele lokali. Warto wiedzieć, że były właściciel nie ma prawa zaskarżyć uchwały nawet jeżeli podjęto ją gdy był on jeszcze właścicielem lokalu. W przypadku gdy pozew wniesie osoba nie będąca właścicielem lokalu, sąd powództwo oddali.

Nie może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ani jej zarząd, ani żaden z jego członków. Prawa do zaskarżenia uchwały nie ma też zarządca.

Poza uchyleniem uchwały w pozwie często należy domagać się też wstrzymania wykonania uchwały. Sam bowiem fakt, że właściciel uchwały złoży pozew, w którym żąda uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje, że wspólnota nie może jej wdrożyć  w życie. Warto zatem, dla swojego dobra, zawsze zadbać o prawidłowe sformułowanie treści pozwu.

 

Jaki jest termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Dość krótki. Powództwo może bowiem zostać wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawa nie przewiduje w tym względzie żadnych wyjątków. Dla spóźnialskich nie mam niestety dobrych wiadomości. Termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest terminem zawitym. Oznacza to, że nie może on być przywrócony.

Wskażę tylko, iż przepisy nie określają formy powiadomienia o treści uchwały właściciela lokalu. Może się to odbyć zatem zasadniczo w każdy możliwy sposób byle tylko miał on możliwość zapoznania się z treścią tej uchwały. W praktyce jest to najczęściej informowanie za pomocą pism wkładanych do skrzynek listowych.  Nie zawsze zatem 6 tygodni będzie liczone wprost od daty podjętej uchwały. O tym też dobrze jest pamiętać.

 

Jaka jest opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli decydują się Państwo na uchylenie uchwały trzeba wiedzieć z jakimi kosztami to się wiąże. Ustawa przewiduje bowiem konieczność uiszczenia opłaty. Opłata ta jest opłatą stałą tj. niewiążącą się z wartością przedmiotu sporu. Opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł. Jest zatem opłatą stosunkowo niewielką.

 

Z praktyki na sali sądowej wiem, że zaskarżane uchwały są dość często uchylane. Bardzo bogate jest też orzecznictwo dotyczące tej problematyki. Jeżeli zatem uchwała jest dla Państwa niekorzystna czy w jakikolwiek sposób kłopotliwa, warto rozważyć wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Kupno mieszkania przez małżonków a wspólność małżeńska

Kupno mieszkania przez małżonków, którzy nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej, co do zasady, wiąże się z jego nabyciem do majątku wspólnego. Nie zawsze tak jednak będzie. Możliwy jest bowiem zakup przez każdego z małżonków nieruchomości do majątku osobistego. Dopuszczalne jest także nabycie częściowo do majątku wspólnego, a częściowo osobistego.

O szczegółach przeczytasz poniżej.

 

Kupno mieszkania po ślubie do majątku osobistego – czy to możliwe?

Generalnie kupno mieszkania przez małżonków, po dniu zawarcia małżeństwa wiąże się z wejściem tego mieszkania do majątku wspólnego. Ogólną regułą jest bowiem ta, że wszystko co nabywane po ślubie stanowi majątek wspólny. Co ważne, w przypadku nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków, potrzebna jest zgoda drugiego z nich. Wymaga tego wprost art 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zarówno zakup, jak i sprzedaż wspólnego mieszkania, bez zgody drugiego małżonka, są nieważne. Zwiększoną ostrożność należy zachować także nabywając mieszkania z hipoteką.

Nie oznacza to, że małżonkowie są pozbawieni możliwości rozporządzenia przedmiotami należącymi do ich majątków osobistych. Mogą to zrobić także na korzyść ich majątku wspólnego. I tak np. jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego męża czy żona i nabywają oni ją do majątku osobistego, wymóg uzyskania zgody nie ma zastosowania. Innymi słowy, małżonkowie będący we wspólnocie majątkowej małżeńskiej mogą nabyć mieszkanie do majątku osobistego.

Kupno mieszkania przez małżonka a zasada surogacji

Wyżej napomniałam już o zasadzie surogacji. Surogacja przewidziana została w art 33 pkt 10 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem do majątku osobistego wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przypuśćmy, że np. przed zawarciem małżeństwa jesteśmy właścicielami mieszkania, które zbywamy po ślubie. Środki uzyskane ze sprzedaży wchodzą do naszego majątku osobistego. Jeżeli wydamy je na zakup innego mieszkania ono nadal będzie naszym majątkiem osobistym. Nie ma znaczenia, że kupujemy je po dniu zawarcia związku małżeńskiego.

Proszę też pamiętać, że działanie surogacji może być zmodyfikowane wolą małżonka. Małżonek może bowiem zdecydować, iż nabywana ze środków pochodzących z majątku osobistego nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego. W obowiązującym stanie prawnym jest to możliwe.

 

Kupno mieszkania przez małżonków w części do majątku wspólnego

Nierzadko zdarza się, że małżonkowie nabywają mieszkanie częściowo ze środków pochodzących z majątku osobistego jednego z małżonków, a w części z ich majątku wspólnego. Kto jest wówczas właścicielem mieszkania? Odpowiedzi na to pytanie można doszukać się w orzecznictwie sądowym. Kluczowa będzie tu uchwała wydana przez Sąd Najwyższym w sprawie III CZP 45/18. Sąd orzekł, iż w takim przypadku nieruchomość wchodzi do majątku osobistego małżonka i do majątku wspólnego małżonków w udziałach odpowiadających stosunkowi środków przeznaczonych z tych majątków na jej nabycie. Nie będzie tak wówczas gdy środki z majątku osobistego są nakładem na majątek wspólny. Podobnie jeżeli środki wspólne są nakładem na majątek osobisty. W takich sytuacjach nabyte mieszkanie nie będzie stanowiło w części majątku wspólnego i majątków osobistych.

Zakup mieszkania przez małżonków przed ślubem

Zdarzają się sytuacje, w których przyszli małżonkowie nabywają na współwłasność mieszkanie jeszcze przed ślubem. Wówczas są właścicielami w częściach ułamkowych takiej nieruchomości. Zawarcie związku małżeńskiego nie zmienia charakteru współwłasności. Mieszkanie nabyte przed ślubem nie zostaje objęte wspólnością majątkową małżeńską. Przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej są majątkiem osobistym małżonków. Przykładowo jeżeli małżonkowie zakupili mieszkanie w udziałach ¼ i 3/4 , to po zawarciu małżeństwa nadal pozostają współwłaścicielami udziałów w takich właśnie częściach.

 

Czy można rozszerzyć wspólność majątkową na mieszkanie zakupione przed ślubem?

Jak najbardziej można. Art 49 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie zabrania małżonkom podjęcia takiej decyzji. Jeżeli taka jest wola małżonka będącego właścicielem mieszkania, małżonkowie mogą objąć ten składnik wspólnością majątkową małżeńską. Wystarczy, że zawrą małżeńską umowę majątkową. Umowę tę, przypomnę, zawiera się przed notariuszem.

 

Oświadczenie małżonka, że mieszkanie jest nabywane ze środków z majątku osobistego

Spotkałam się z przypadkami, w których małżonek, wbrew rzeczywistości, oświadcza, że nabywa nieruchomość z pieniędzy stanowiących jego majątek osobisty. Takie oświadczenie w akcie notarialnym nie jest czymś nadzwyczajnym. Notariusz nie ma możliwości dokonania ustaleń czy tego rodzaju stwierdzenie jest prawdziwe. Jest to wyłącznie oświadczenie nabywcy i nie przesądza ono, że mieszkanie wchodzi do jego majątku osobistego. Drugi z małżonków może to oświadczenie  potem podważyć. Bardzo często dzieje się tak w przypadku późniejszego podziału majątku po rozwodzie.

 

Zakup mieszkania podczas trwania rozdzielności majątkowej

Jeżeli małżonkowie podpisali intercyzę i ustanowili pomiędzy sobą rozdzielność majątkową nie istnieje majątek wspólny. Małżonkowie wszystko co nabywają, nabywają do majątku osobistego. Oczywiście nie jest wykluczone aby wspólnie kupili mieszkanie. Mogą to jednak zrobić wyłącznie w udziałach ułamkowych. Oboje będą wówczas współwłaścicielami ale nie na warunkach wspólności majątkowej małżeńskiej.

 

Jak wynika z powyższego, kupno mieszkania przez małżonków, może mieć miejsce w różnych konfiguracjach. Nie zawsze mieszkanie musi stanowić majątek wspólny bądź może ono być majątkiem wspólnym tylko w części. Ważne jest też to czy między małżonkami obowiązuje wspólność ustawowa, czy też inny ustrój.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania z kredytem? Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania z kredytem.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym trzeba wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt, w tym obciążonego kredytem jest jak najbardziej dozwolona. Dla nabywcy mieszkania, zwłaszcza takiego na którym ustanowiono hipotekę, będzie niosła określone konsekwencje prawne. Tych skutków warto mieć świadomość. Postaram się przybliżyć nieco Państwu z czym wiąże się sprzedaż mieszkania z kredytem.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem a hipoteka w księdze wieczystej

Sposób w jaki finansujemy zakup mieszkania jest obojętny w kontekście jego sprzedaży. Innymi słowy, nie ma znaczenia czy sprzedający mieszkanie nabył za kredyt bankowy czy też nie. Nie ma w tym zakresie ograniczeń w sprzedaży nieruchomości. Na mieszkaniu może zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie spłaty bądź do sprzedaży może dojść jeszcze przed wpisem hipoteki. Jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny, ale jeszcze nie wpisano hipoteki do księgi wieczystej, nabywca może nie wiedzieć o tym fakcie. Warto zapamiętać, że w takiej sytuacji nabywcę chroni przed konsekwencjami rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia chroni jednak wówczas, gdy nabywca działał w dobrej wierze, a nie przykładowo sprzedającego, który ma świadomość – pomimo braku stosownego wpisu w księgach wieczystych – że lokal winien być obciążony hipoteką.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – procedury bankowe w przypadku braku spłaty kredytu

Sprzedaż obciążonej nieruchomości nie rodzi negatywnych konsekwencji dla  banku. Bank obok dłużnika osobistego czyli osoby, która zaciągnęła kredyt uzyskuje dłużnika hipotecznego. Stroną umowy kredytu nadal pozostaje pierwszy właściciel nieruchomości i on winien kredyt spłacać. Ale egzekucja z jego majątku okaże się bezskuteczna, bank może skierować swoje roszczenie przeciwko nowemu nabywcy nieruchomości. W praktyce da się takiej sytuacji uniknąć. Konieczne jest jednak zawarcie stosownego porozumienia regulującego kwestię hipoteki jeszcze przed zakupem mieszkania.

Nieco inne skutki następują wówczas, gdy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma miejsce w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym (Zakup nieruchomości z hipoteką – Radca prawny – Katarzyna Siwiec), o czym także warto wiedzieć.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat

Należy bezwzględnie pamiętać, że jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem lat 5 to zapłacimy, co do zasady Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowują 19 % podatkiem sprzedaż dokonaną przed upływem lat 5. Okres lat 5 należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość. Mam tu na myśli oczywiście sprzedaż mieszkania z kredytem poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Te same zasady mają zastosowanie do zbycia lokalu, który nie jest obciążony hipoteką. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnienie, bądź nie zabezpieczenia na nieruchomości, nie ma znaczenia.

Ale może się zdarzyć sytuacja, w której np. nabywca mieszkania przejmuje spłatę kredytu. Czy ten przejęty dług stanowi przychód sprzedawcy mieszkania z kredytem? Na pytanie to należy udzielić odpowiedz twierdzącej. Sprzedawca uzyskuje bowiem w ten sposób przysporzenie majątkowe. Nie musi on już dalej spłacać kredytu. To ma oczywiście wpływ na cenę, bo o tyle pomniejsza się kwota wpłacana sprzedawcy. Tym samym organy skarbowe wychodzą z założenia, że spłata długu z tytułu kredytu stanowi część ceny zakupu, a zatem przychodu sprzedającego. To powoduje, że z niej też się trzeba rozliczyć.

O możliwości uniknięcia zapłaty podatku przeczytacie Państwo w innych artykułach na moim blogu.

Podsumowując, ani sprzedaż mieszkania z kredytem, ani sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest zabroniona. W tym drugim przypadku jako nabywcy lokalu musimy sobie jednak zdawać sprawę, że staniemy się dłużnikami rzeczowymi banku, więc należy mieć pewność co do wysokości wierzytelności hipotecznej, a następnie  odpowiednio zabezpieczyć swój interes.

Bezpieczny kredyt 2% – zasady programu rządowego

Program rządowy Bezpieczny kredyt 2% ma ułatwić zakup pierwszego mieszkania lub budowy pierwszego domu. Poznaj zasady programu Bezpieczny kredyt 2%.

Bezpieczny kredyt 2 procent– zasady programu rządowego dla kupujących pierwsze mieszkanie

Z dniem 1 lipca 2023 r. wchodzi w życie ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Ustawa ta reguluje zasady i warunki udzielenia, a także spłaty kredytu rodzinnego i bezpiecznego kredytu 2 %. Ten drugi przybliżę Państwu w poniższym wpisie.

 

Bezpieczny kredyt 2 % – czym jest program rządowy?

Art. 2 ust 1 a wspomnianej wyżej ustawy zawiera definicję legalną bezpiecznego kredytu 2 procent. Przez kredyt ten należy rozumieć taki, który jest zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata.

Założeniem tej instytucji jest ułatwienie młodym ludziom nabycia własnego lokum. Rata kredytu ma być bowiem mniejsza niż czynszu najmu lokalu.

Kredyt ten charakteryzować będzie to, że przez pierwszą dekadę kredytobiorca będzie ponosił koszt oprocentowania w wysokości właśnie 2 %. Niezależnie od oprocentowania, na kredytobiorcy spoczywał będzie jeszcze ciężar pokrycia marży i prowizji bankowej. Co istotne, kredyt ten może zostać udzielony bez wkładu własnego albo z wkładem własnym kredytobiorcy ale wkład ten nie może być wyższy niż 200 000 zł.

Kredyty będą udzielane przez banki, które zawrą stosowane umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Z informacji rządowych wynika, że na dzień wejścia w życie ustawy kredyt 2 procent będzie mieć w ofercie 5 banków, a wkrótce mają dołączyć do nich następne.

 

Kredyt 2 procent warunki:

W myśl art. 3 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% omawiany kredyt może zostać udzielony przy spełnieniu łącznie następujących warunków:

  • kredytobiorca nie może mieć ukończonych 45 lat w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie,
  • nie może on posiadać w dniu udzielenia kredytu oraz przed tym dniem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
  • osoba prowadząca z kredytobiorcą gospodarstwo domowe również nie może posiadać takiego prawa,
  • ani kredytobiorcy ani osobie prowadzącej z nim gospodarstwo domowe nie może przysługiwać ani w dniu udzielenia kredytu ani wcześniej spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
  • kredytobiorca nie zawarł w ostatnich 3 latach umowy o kredyt hipoteczny.

Co ważne, ustawodawca za osobę pozostającą z kredytobiorcą  w tym samym gospodarstwie domowym uważa małżonka oraz drugiego rodzica małżonka konkubenta.

 

Czy zawsze posiadanie lokalu albo domu wyłączy możliwość zaciągnięcia kredytu 2 %?

Nie, ustawa przewiduje kilka przypadków, w których osoba będąca właścicielem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego będzie mogła pomimo tego zaciągnąć kredyt 2 procent. Mianowicie wówczas gdy:

  1. kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe nabyli w drodze dziedziczenia lub darowizny prawo własności jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ale je zbyli przed ukończeniem 18 lat,
  2. kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie posiadają albo posiadali:
  • odziedziczone prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy albo
  • prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego , który jest jednak wyłączony z użytkowania na mocy decyzji organu nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub wydanej co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.

Analogiczne warunki ustawa wprowadza w odniesieniu do spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego.

 

Do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny 2 procent?

Jak wspomniałam na wstępie, kredyt 2 % jest kredytem hipotecznym. Ustawodawca limituje zarówno wysokość tego kredytu, jaki i okres stałego oprocentowania. Wiedzieć należy, że wysokość kredytu nie może być wyższa niż:

  • 500 000 zł albo
  • 600 000 zł, w przypadku gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Bezpieczny kredyt 2 % obejmie zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. 2 % oprocentowanie obejmować będzie 10 letni okres. Przez taki okres budżet Państwa będzie dopłacał do kredytu.

Ustawa przewiduje wygaśniecie dopłat i ich zwrot wraz z odsetkami. Przykładowo zwrot dopłat będzie wymagany wówczas gdy kredytobiorca zbędzie prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem kredytu 2%. Nie będzie to dotyczyło zbycia drugiemu kredytobiorcy i przeniesienia lokalu na mocy zawartej intercyzy. Tutaj opisałam Państwu podatek od sprzedaży nieruchomości.

 

Reasumując, bezpieczny kredyt to program adresowany do ludzi w miarę młodych, nie dysponujących co do zasady żadną nieruchomością. Jaki będzie zakres udzielania kredytów 2 % pokażą najbliższe miesiące, ale już notowane jest pewne ożywienie na rynku nieruchomości.

Cesja umowy deweloperskiej – zmiany w prawie w 2023

Cesja umowy deweloperskiej to trójstronna umowa, na podstawie której strona umowy deweloperskiej przenosi prawa i obowiązki z tej umowy na nowy podmiot. W ostatnich czasach bardzo popularne jest zjawisko masowego obrotu m.in. umowami deweloperskimi. Cesja praw z umowy deweloperskiej pozwala inwestorom zarabiać poprzez pobieranie prowizji ale niedługo zasady mają się nieco zmienić, co przybliżę w poniższym wpisie. Szeroko zapowiadane są bowiem plany, w ramach których cesja praw z umowy deweloperskiej ma nie być już zjawiskiem powszechnym. Czy tak się stanie myślę, że będzie można samodzielnie ocenić po przeczytaniu niniejszego wpisu.

 

Cesja umowy deweloperskiej

Stan obecny.
Umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. W przypadku umowy deweloperskiej przenoszona jest wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości.
Cesja umowy deweloperskiej w chwili obecnej nie jest ani zakazana ani szczególnie ograniczona, w istocie chodzi o umowę przelewu praw wraz z umową przejęcia obowiązków. Jest to jednak umowa trójstronna i do swojej skuteczności wymaga zgody dewelopera. Nierzadko spotykana jest sytuacja, w której inwestorzy wręcz hurtowo nabywają prawa z takich umów, a następnie je zbywają odpłatnie na rzecz innych osób. Cesja praw z umowy deweloperskiej może mieć miejsce zarówno przed otrzymaniem kluczy do lokalu od dewelopera, po otrzymaniu kluczy ale dopuszczalne jest też zbywanie umów przedwstępnych sprzedaży lokali na rynku wtórnym.
Cesja praw, czy jak ktoś woli, cesja mieszkania to co do zasady działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, choć może nie być działalnością w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Można odnotować spory z fiskusem czy cesja deweloperska jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku VAT czy też winna ona być traktowana jako czynność opodatkowana będąca świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 tej ustawy. Judykatura stanęła na stanowisku, że jest to dostawa towaru i należy stosować stawkę 8% VAT  jeżeli cesja dotyczyć ma lokali w obiektach zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, gdzie powierzchnia nie przekracza 150 m2 (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 listopada 2021 r., sygn.akt I SA/Łd 645/21).
Nadmienię też, że cesja umowy deweloperskiej rodzi skutki w podatku dochodowym. Nawet jeżeli dochodzi do niej poza działalnością gospodarczą, albowiem w takim przypadku przychody z odpłatnych cesji podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychody z praw majątkowych w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za dany rok oraz opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej (tak interpretacja podatkowa z dnia 4 sierpnia 2021 r.0113-KDIPT2-2.4011.464.2021.2.AKR).

 

Cesja umowy deweloperskiej

Nadchodzące zmiany.

Obecnie mają wejść w życie przepisy, zgodnie z którymi cesja umowy deweloperskiej ma zostać w pewnej mierze ograniczona. Precyzyjniej ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, uchwalona w dniu 14 kwietnia 2023 r. ma wprowadzać zmiany również w zakresie cesji praw wynikających z umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Według założeń cesja umowy deweloperskiej będzie możliwa jeżeli będzie następowała na rzecz osób należących do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Inaczej będzie miała wyglądać cesja mieszkania na rzecz osoby trzeciej.  Wymieniona ustawa stanowi bowiem, że będzie możliwe przeniesienie wierzytelności z umowy deweloperskiej w przypadku gdy:
• umowa dotyczyć nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową,
• zbywający w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej
Cesja z umowy deweloperskiej z naruszeniem powyższych warunków nie będzie jednak skutkować nieważnością przeniesienia praw, a jedynie może się wiązać z odpowiedzialnością karną zbywającego.
Ustawa ta na dzień przygotowania niniejszego wpisu została przekazana do podpisu prezydentowi. Przepisy dotyczące cesji mają wejść w życie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.
Wydaje się, że zawarte w niej zapisy nie spowodują, że cesja umowy deweloperskiej przestanie być popularną formą zarobkowania, a to z tego względu, że przepisy te nie dotyczą zbywania praw z tej umowy przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, przez przedsiębiorców, którzy trudnią się tym zawodowo.

Rozwiązanie umowy dożywocia

Umowa dożywocia musi zostać zawarta pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. O jej dokładniej treści i zakresie świadczeń należnych dożywotnikowi każdorazowo stanowi sama umowa dożywocia. Możliwa jest zamiana wszystkich lub części tych świadczeń na rentę bądź też – w wyjątkowych przypadkach możliwe jest także rozwiązanie umowy dożywocia. O tym kiedy i w jaki sposób może do tego dojść, czy możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia u notariusza, dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

 

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia uregulowana została w art. 908 kodeksu cywilnego. Paragraf pierwszy tego przepisu mówi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dodatkowo umowa dożywocia może obejmować również ustanowienie na rzecz zbywcy użytkowania, służebności osobistej lub też uprawnienie zbywcy do powtarzających się świadczeń wyrażonych w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych gatunkowo.
Podmiotem zobowiązanym wobec dożywotnika jest przede wszystkim nabywca nieruchomości ale nie tylko gdyż każdy inny nabywca własności nieruchomości przeniesionej pierwotnie w zamian za prawo dożywocia też będzie podmiotem zobowiązanym do wypełniania świadczeń z umowy.
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego. Nie możne być natomiast spółdzielcze prawo do lokalu.
Na marginesie akcentuję, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 lit e) ustawy z dnia 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlega zawarcie umowy o dożywocie.
Rozwiązanie umowy o dożywocie jest możliwe ale rozwiązanie to należy stosować w ostateczności, o czym będzie szerzej mowa poniżej.

 

Rozwiązanie umowy dożywocia
Zgodnie z art. 913 kodeksu cywilnego jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Kodeks nie kataloguje w żaden sposób wyjątkowych wypadków pozostawiając ocenę ich wystąpienia sądowi. Przykładem takiego wyjątkowego wypadku może być krzywdzenie dożywotnika i zła wola po stronie jego kontrahenta – nabywcy nieruchomości (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r., sygn.akt IV CSK 32/10) bądź też porzucenie nieruchomości przez nabywcę bez zamiaru powrotu i pozostawienie dożywotnika bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa (tak. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r. w sprawie IV CK 645/04).
Rozwiązanie umowy dożywocia następuje wyrokiem sądu, który ma charakter konstytutywny. Z chwilą uprawomocnienia się takiego wyroku wygasa prawo dożywocia i następuje powrotne przejście własności na dożywotnika – zbywcę nieruchomości.

Rozwiązanie umowy o dożywocie nie stanowi podstawy do wystąpienia o zwrot 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych

Niezależnie od powyższego trzeba pamiętać, że skoro umowa o dożywocie rodzi określone obowiązki to nie można zaniechać ich wykonywania. W przypadku niewykonywania uprawnień z tytułu umowy dożywocia dożywotnik, obok żądania zamiany dożywocia na rentę i rozwiązania umowy, może dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych (art. 471 kodeksu cywilnego) – tak też Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn.akt I ACa 593/18.

Sprzedaż działki a VAT

sprzedaż działki a VATWiele osób zadaje pytanie o podatek od sprzedaży działki zakładając, że może to wiązać się  z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego czy podatku od czynności cywilnoprawnych, ale nie zastanawia się już nad problematyką jaką jest sprzedaż działki a VAT. Natomiast należy mieć świadomość, że w niektórych sytuacjach podatek VAT to także należny podatek od sprzedaży działki. Poniżej przybliżę tą tematykę.

 

Podatek od sprzedaży działki

Definicja działalności gospodarczej.

Podatek od sprzedaży działki był bardzo często przedmiotem wypowiedzi organów skarbowych i sądów administracyjnych. Wiąże się to z tym, że sprzedaż działki przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej bywa traktowana jako przedmiot opodatkowania podatkiem VAT z tego względu, że osoba sprzedająca grunt może zostać uznana za podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku  od towarów i usług. Analizując ten przepis można zauważyć, że definicja działalności gospodarczej nie jest tożsama z definicjami jakie możemy odnaleźć w innych ustawach. Definicja ta jest szersza, przede wszystkim dla faktu prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bez znaczenia pozostaje fakt rejestracji sprzedawcy gruntu jako podatnika VAT. Podatek od sprzedaży działki może zatem zostać naliczony sprzedawcy także wtedy gdy w ogóle nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej.

Zgodnie z treścią przywołanego przepisu podatnikami są między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a zatem pojawiające się czasem wątpliwości pod tytułem sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną a VAT są jak najbardziej uzasadnione.

Co do zasady sprzedaż działki może przybrać dwie postacie:

– może to być zarząd majątkiem prywatnym – czynności o takim charakterze nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Osoba ją dokonująca nie działa przy ich wykonaniu w charakterze podatnika VAT, a sama transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,

– może to być działalność gospodarcza wówczas gdy sprzedający podejmuje działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W tym przypadku rzeczywiście wystąpi podatek od sprzedaży działki.

Już tylko na marginesie wskażę, że podatek od sprzedaż działki był przedmiotem rozstrzygnięcia przez TSUE w wyroku z 15.9.2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby v. Minister Finansów i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, orzeczenie to zmieniło podejście polskiego fiskusa do omawianej kwestii.

Reasumując, dana czynność jaką jest np. sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT tylko wtedy, jeśli jest wykonana przez podatnika działającego w takim charakterze, a więc jeżeli działa on na zasadach analogicznych jak osoba wykonująca działalność handlową.

 

Podatek od sprzedaży działki

Sprzedaż gruntów.

Co do zasady grunty stanowią towary podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki tego podatku czyli 23 %. Możliwe są natomiast dwa przypadki, w których dostawa taka korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, a mianowicie:

– zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,

– drugi przypadek dotyczy dostawy gruntów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przez tereny budowlane – zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (tak NSA w wyroku z dnia 10 lipca 2013 r., sygn.akt I FSK 949/12). Studium nie stanowi zatem podstawy zwolnienia sprzedaży gruntów z podatku VAT.

Podatek od sprzedaży ziemi o charakterze budowlanym, inwestycyjnym może zatem wystąpić w związku z zawieraną transakcją, co zawsze należy brać pod uwagę.

 

Sprzedaż działki a VAT

Mając już świadomość dlaczego czasem sprzedawana działka czyni sprzedawcę podatnikiem VAT wskażę Państwu kilka sytuacji, w której osoba fizyczna będzie płaciła podatek od sprzedaży działki. Może tak być wówczas gdy sprzedawca występuje do dostawców mediów o ustalenia warunków przyłączy, uzyskuje opinii środowiskową i decyzję o warunkach zabudowy – jest to bowiem postrzegane jako profesjonalne przygotowanie działki do sprzedaży (patrz interpretacja indywidualna z dnia 8 czerwca 2022 r., nr 0114- KDIP11.4012.236.2022.2.MM).

Podatek od sprzedaży działki wystąpić może także wtedy gdy sprzedawca zawiera umowę przedwstępną, w treści której zobowiązuje się do czynności wykraczających poza ramy umowy sprzedaży np. zobowiązuje się do podjęcia czynności zmierzających do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jakiś obiekt czy złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowej księgi wieczystej dla nieruchomości (tak interpretacja z dnia 3 stycznia 2022 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.530.2021.2.DS).

Sprzedający nie będzie natomiast zwykle analizował pojęcia sprzedaż gruntów  a VAT jeżeli dokonuje podziału działki na kilka mniejszych, bo to mieści się z reguły w zakresie pojęcia zarządzania majątkiem prywatnym ale już podjęcie przez właściciela nieruchomości jakichkolwiek działań wykraczających poza podział gruntu i następnie dokonywanie sprzedaży wydzielonych działek może skutkować uznaniem tych czynności za podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców, usługodawców, a w konsekwencji może być opodatkowane 23% podatkiem VAT.

Analizując zatem sytuację pod kątem sprzedaż działki a VAT, każdorazowo trzeba brać pod uwagę całokształt czynności, bo czasem w zestawieniu z innymi okolicznościami dana czynność może powodować, że sprzedawca zostanie uznany za podatnika VAT, a czasem będzie zupełnie odwrotnie.

 

Konkludując, jeżeli grunt stanowi działkę budowlaną lub inwestycyjną to sprzedaż – podatek VAT jest kwestią, którą powinniście Państwo przeanalizować przystępując do transakcji. Podatek od sprzedaż działki czasem rzeczywiście wystąpi, zaś czasem nie, wszystko zależy od ogółu podejmowanych czynności, a nie tylko jednej z nich.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

nabywanie nieruchomości przez cudzoziemcówNabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży Państwu nieco tą tematykę.

 

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.

Pojęcie cudzoziemca.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje kto ma status cudzoziemca i tak cudzoziemcami są:

– osoby fizyczne nie posiadające obywatelstwa polskiego,

– osoby prawne mające siedzibę za granicą,

– nie posiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych nie posiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, które to spółki mają siedzibę za granicą i są utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.

Cudzoziemcem w świetle zapisów ustawy będzie obywatel innego kraju niż Polska ale również bezpaństwowiec. Osoba o podwójnym obywatelstwie, z których jedno z nich jest polskie nie jest cudzoziemcem.

Obojętne jest natomiast samo miejsca zamieszkania nabywcy nieruchomości.

 

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Zezwolenie i wyjątki.

Ustawa ograniczając zakup nieruchomości przez cudzoziemców wprowadza, co do zasady, wymóg uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez uzyskania zezwolenia, jest nieważne. Zezwolenie musi być wydane przed dniem nabycia nieruchomości, nie jest możliwe wydanie zezwolenia ex post (tak NSA w wyroku z dnia 18.10.2019 r., sygn.akt II OSK 2839).

Art. 1 ust. 4 powołanej ustawy definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko poprzez na przykład zakup działki czy zakup domu. Wśród mniej oczywistych przypadków należy wymienić choćby zasiedzenie, czyli nabycie przez cudzoziemca nieruchomości z mocy prawa, które to nabycie również wymaga uzyskania zezwolenia. W ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., wydanym w sprawie II OSK 370/14 stwierdzić należy, że także nabycie przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – małżonka nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski.

Ustawa jednak przewiduje kilka przypadków, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga przedmiotowego zezwolenia. Do najbardziej popularnych wyjątków należy nabycie lokalu mieszkalnego. Wyjątek od uzyskiwania zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego obejmuje zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i na rynku wtórnym.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Wyjątek ten nie dotyczy jednakże sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Zgodnie z przepisami nie wymaga uzyskania zezwolenia zakup nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Aby skorzystać z tego zwolnienia konieczne jest aby zakup następował do majątku wspólnego małżonków – cudzoziemca i polskiego obywatela. Podobnie będzie wówczas gdy nieruchomość stanowiąca dotychczas majątek odrębny polskiego obywatela ma zostać przeniesiona do majątku wspólnego na skutek zawieranej intercyzy.

Wyjątków ustawa przewiduje więcej.

 

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca.

Szczególne typy nieruchomości.                     

Należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców uzależnione jest dodatkowo od spełnienia przez nich warunków określonych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przy czym na przykład wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona rolny charakter. Taki zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie zatem regulowany dodatkowo przywołanymi ustawami. Jeżeli jednak na przykład warunki zabudowy dotyczą zabudowy siedliskowej czy zagrodowej, czyli zabudowy właśnie na gruntach rolnych, nieruchomość nie utraci charakteru nieruchomości rolnej.

W tym miejscu też trzeba wspomnieć o przypadkach nabywania nieruchomości w drodze licytacji. Jeżeli nie zachodzi żaden wyjątek przewidziany ustawą, to nabycie własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, niezależnie od sposobu jego nabycia, jest także jednym z tych przypadków gdzie niezbędne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

 

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca poprzednio wydawane było w ramach uznania administracyjnego. Począwszy od 2004 roku w ustawie skatalogowano przesłanki, od których zależy wydanie tegoż zezwolenia. Niestety część z nich pozostaje dość nieostra, co powoduje, że wniosek o wydanie zezwolenia powinien być przemyślany i właściwie napisany.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Większość osób zdaje sobie sprawę, że jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ja nabyto bądź wybudowano. Z kolei, jeżeli sprzedajemy nieruchomość po upływie tego czasu, osiągamy co prawda dochód, ale podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości już nie będzie musiał zostać zapłacony.

W poniższym wpisie przybliżę Państwu tą problematykę.

 

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Jak wspomniałam już na wstępie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłami przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pojęcie nabycia nie zostało zdefiniowane w ustawie więc warto zaznaczyć, iż nabycie może nastąpić zarówno na podstawie spadku, jak i umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Ustawodawca opodatkowuje sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, ale nie mówi podatnikowi jak powinien liczyć ów okres. Z tego też względu wyjaśniam, że okres ten liczony być powinien pełnymi latami kalendarzowymi. Nie ma zatem znaczenia dzień i miesiąc nabycia nieruchomości, a jedynie rok, w którym nieruchomość została nabyta. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie musiał zostać zapłacony dopiero wówczas, gdy upłynie pełne 5  lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, a nie 5 lat od dnia zakupu.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy nie prowadzący działalności gospodarczej.

Zbycie nieruchomości przed upływem lat 5 jest, co do zasady, opodatkowane. Podatnik płaci podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak zatem zbywca ma rozliczyć sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat? Otóż, ma on po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do dnia 30 kwietnia złożyć zeznanie roczne  PIT -39, w którym wykaże kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze często zadawane mi pytanie kiedy podatek od sprzedaży mieszkania się przedawnia wyjaśniam, iż zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W związku z tym, że termin płatności podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

Trzeba pamiętać, że  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, a takimi środkami trwałymi mogą być nieruchomości, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zalicza się do przychodów z tej działalności, co pociąga za sobą ich opodatkowanie jeszcze przez 6 lat po ich wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej (patrz art. 14 ust 2 pkt 1 ustawy). W takiej sytuacji zatem podatek od sprzedaży nieruchomości będzie musiał zostać zapłacony jeżeli odpłatne zbycie nastąpi już po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości, a przed upływem 6 lat. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości innych niż lokale mieszkalne. Jeżeli chodzi o podatek od sprzedaży mieszkania, które było wykorzystywane przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to mamy zasadę określoną w art. 10 ust 3 powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, że do sprzedaży lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej stosuje się przepisy o odpłatnym zbyciu lokali, dochody z tego tytułu zalicza się do tego odrębnego źródła tj. tego samego, które opisałam na początku.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie będących lokalami mieszkalnymi, wykorzystywanych do prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem, bez względu na okres ich nabycia, przychód uzyskany z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu stawką 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

 

Zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie powstanie w sytuacji, gdy znajdzie zastosowanie któreś ze zwolnień podatkowych. Będąc pytana jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat najczęściej opowiem pytającemu o uldze mieszkaniowej.  O uldze mieszkaniowej przeczytasz tutaj. Temat ten szczegółowo omówię w kolejnym wpisie ale poniżej chciałabym wspomnieć Państwu o nieco mniej popularnych zwolnieniach. Mianowicie, w myśl  art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy od podatku dochodowego wolne są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednakże przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 20 stycznia 2017 r., sygn.akt II FSK 3637/14 zwolnienie nie obejmuje swym zakresem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów. Zwolnieniem nie jest objęte także zbycie gruntów jeżeli stanowią one nieużytki albo gdy do sprzedaży nieruchomości dochodzi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak szczegółowo wyjaśniono w judykaturze „dla zwolnienia przychodu od podatku niezbędne jest spełnienie przesłanki pozytywnej, jaką jest sprzedaż całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz niewystąpienie przesłanki negatywnej, przez którą należy rozumieć utratę charakteru rolnego lub leśnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą. Przyjmuje się, że dla oceny utraty charakteru rolnego bądź leśnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne (związane z faktycznym sposobem użytkowania gruntu), a nie formalnoprawne (związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków). Pojęcie utraty charakteru rolnego gruntów należy odnieść do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży, łączącego się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia” (tak wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2018 r. II FSK 2254/16).

Od podatku od sprzedaży nieruchomości wolne są również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą, a także przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

 

Zasiedzenie służebności na gruncie polskiego prawa

Ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego bardzo ważną instytucję – z punktu widzenia korzystania z czyjejś nieruchomości –  jaką jest zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Co ważne, ustawodawca przewidział zasiedzenie służebności gruntowej, ale nie wprowadził już takiej samej możliwości w odniesieniu do służebności osobistej.

W praktyce, mówiąc o zasiedzeniu służebności mamy na myśli zasiedzenie służebności drogi koniecznej albo zasiedzenie służebności przesyłu, stąd też przybliżę Państwu tę właśnie problematykę.

 

Zasiedzenie służebności

W myśl art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.  Trwałe i widoczne urządzenie jest postrzegalne jako takie, które jest widoczne dla przeciętnego uczestnika obrotu ale warto też widzieć, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 13 września 2017 r., wydanym w sprawie IV CSK 623/16 stwierdził, iż podziemne urządzenia mogą być zasiedziane także wtedy, gdy nie ma na powierzchni żadnych ich elementów, ale są uwidocznione na mapach.  Jak dostrzega się w nauce prawa i judykaturze o tym, czy coś jest trwałym i widocznym urządzeniem decyduje to, czy jest ono wynikiem świadomego, celowego i pozytywnego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów, wymagającego do swego powstania pracy ludzkiej. O przedsięwzięciu takiego działania świadczyć może przykładowo wzniesienie urządzenia w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi, np. utwardzenie szlaku drożnego, budowa mostów, nasypów, grobli (tak np. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz).

Aby można było mówić o tym, że nastąpiło zasiedzenie służebności korzystanie ze wzniesionego urządzenia powinno mieć charakter stały, a nie incydentalny.

 

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Do ustanowienia drogi koniecznej może dojść wówczas gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – w drodze aktu notarialnego, orzeczenia sądu bądź też zasiedzenia służebności, jako że służebność drogi koniecznej jest typową służebnością drogową. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek: posiadania, upływu czasu oraz istnienia trwałego i widocznego urządzenia.

Warto podkreślić w tym miejscu, że brak jest jednolitego stanowiska w judykaturze w zakresie tego kto winien być wykonawcą owego urządzenia aby jego wzniesienie skutkować mogło stwierdzeniem zasiedzenia służebności drogi koniecznej i tak przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 sierpnia 2017 r., sygn.akt IV CSK 85/17 wyraził pogląd, wedle którego zasiedzenie drogi koniecznej możliwe jest tylko wówczas, gdy trwałe i widoczne urządzenie zbudowane zostało przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej lub przez jego poprzedników prawnych, z kolei w postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., sygn.akt III CSK 38/05 wskazał, iż nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.

W kontekście istnienia trwałego urządzenia trzeba mieć świadomość, że samo tylko długoletnie przejeżdżanie przez czyjąś nieruchomość, bez urządzenia drogi, nie spowoduje, że nastąpi zasiedzenie służebności drogi koniecznej ale już na przykład wysypanie kolein drogi samym tylko żwirem będzie uważane za istnienie trwałego i widocznego urządzenia i w efekcie będzie mogło doprowadzić do tego, iż sąd stwierdzi w takim przypadku zasiedzenie służebności gruntowej.

Warto pamiętać, że drogi publiczne co do zasady nie podlegają zasiedzeniu.

 

Zasiedzenie służebności przesyłu

Co prawda ustawa kodeks cywilny nie wymienia wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu zasiedzenia tego prawa rzeczowego, ograniczając się do wskazania umowy oraz konstytutywnego orzeczenia sądowego. Jednak na taką możliwość wskazuje art. 305 ze zn 4 kodeksu, zgodnie z którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Nie ma oczywiście co do tego na ten moment żadnych wątpliwości, zasiedzenie służebności przesyłu jest możliwe.

Do nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia konieczne jest zatem spełnienie niżej wymienionych przesłanek:

  • posiadanie tej służebności przez przedsiębiorcę,
  • posiadanie to powinno polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego stanowiącego własność tego przedsiębiorcy,
  • posiadanie to powinno być nieprzerwane,
  • konieczny jest upływ wymaganego przez ustawę okresu czasu.

Także i w tym przypadku zasiedzenie służebności, może nastąpić, co do zasady, w sytuacji gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wzniesione przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić lub jej poprzednika prawnego. Istnienie na nieruchomości określonego stanu faktycznego pełni bowiem rolę swoistego ostrzeżenia dla właściciela tej nieruchomości, które pozwala mu ocenić czy tolerując ten stan naraża się na utratę lub obciążenie przysługującego mu prawa wskutek zasiedzenia służebności.