Posiadanie odrębnej własności lokalu wiąże się z różnymi kwestami. Jedną z nich jest to, że o wielu rzeczach właściciele decydują w formie uchwał. Uchwała taka może niekiedy okazać się dla nas niekorzystna. Co zatem możemy zrobić, jak można doprowadzić do jej uchylenia? O tym dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

 

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Tytułem wstępu wyjaśnię zasady podejmowania uchwał przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może być tzw. wspólnotą mieszkaniową małą bądź wspólnotą mieszkaniową dużą. Jeżeli liczba lokali wynosi maksymalnie trzy to mamy do czynienia ze wspólnotą małą. Cztery i więcej lokali to już wspólnota duża.

W małych wspólnotach w sprawach zwykłego zarządu do podjęcia czynności wystarczy, że akceptuje je większość wierzycieli. Jeżeli jednak jest to czynność z zakresu tych przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna będzie jednomyślność właścicieli lokali. To rozwiązanie niejednokrotnie stanowi zarzewie konfliktów. Przepisy nie definiują czynności zwykłego zarządu i tych zarząd ten przekraczających, ale do tych drugich na pewno zaliczać się będzie przebudowa nieruchomości czy jej podział.

W dużych wspólnotach mieszkaniowych czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd, natomiast do drugiego typu czynności potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali. Uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Do rzadkości należy rozwiązanie, w którym na każdego właściciela lokalu przypada po prostu jeden głos.

W obowiązującym stanie prawnym uchwały wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać podjęte w następujący sposób:

• na zebraniu właścicieli lokali,
• drogą indywidualnego zbierania głosów,
• w trybie mieszanym, czyli częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może zostać uchylona?

Ponieważ może być tak, że uchwała zostanie podjęta bez naszego udziału lub przy naszym sprzeciwie, ustawodawca zagwarantował możliwość uchylenia uchwały. Wymaga to jednakże wytoczenia powództwa sądowego.

Jeżeli okaże się, że uchwała jest wadliwa, to mamy do czynienia z tzw. nieważnością względną, który daje sądowi możliwość uchylenia uchwały, o ile właściciel lokalu ją zaskarży.

Nadmienię tylko, iż w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, dopuszczalne jest również powództwo o ustalenie nieważności uchwały (tak np. Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 sierpnia 2010 r.).

Proszę także pamiętać, że nie można uchylić uchwały nieistniejącej. Dopóki zatem uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie zostanie podjęta, nie można wytoczyć powództwa.

A kto jest pozwanym w takiej sprawie? W dużej wspólnocie mieszkaniowej powództwo o uchylenie uchwały wytaczane jest wspólnocie, którą reprezentuje zarząd. Natomiast w małej wspólnocie biernie legitymowana jest wspólnota reprezentowana przez wszystkich współwłaścicieli lokali.

 

Przesłanki uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Prawo pozwala zaskarżyć uchwałę zarówno z powodu wystąpienia przyczyn, które mają charakter formalny, jak i materialny. Zgodnie z treścią art. 25 ustawy o odrębnej własności lokali dopuszczalne jest to z następujących powodów:

• niezgodności uchwały z przepisami prawa, lub
• niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali, albo
• gdy uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub
• gdy uchwała w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu.

Akcentuję, iż każda z tych przesłanek jest samodzielna i od siebie niezależna. Domagając się uchylenia uchwały wystarczy wykazać istnienie tylko jednej z nich. Może się jednak zdarzyć tak, że uchwała będzie uzasadniona więcej niż jedną przesłanką.

Przykładów uchwał wspólnoty, które są zaskarżane i uchylane na tych podstawach jest naprawdę dużo. Poczynając od uchwał, które wkraczają już w prawo własności właściciela lokalu, po naruszenie zasad współżycia społecznego czy ustalenie wysokości zaliczek. Zaskarżalna w tym trybie jest też bardzo często uchwała zmierzająca do przymusowej sprzedaży lokalu. Sądy zakwestionowały także zgodność z prawem uchwał zawierających niedookreślone zgody, tzw. blankietowe. Takie uchwały uznawane są bowiem właśnie za sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Gros uchwał, zaskarżanych do sądu, wiąże się także z zapachami czy hałasem.

Z kolei naruszeniem interesów właściciela lokalu może być przykładowo obniżenie komfortu jego życia. Życie uczy, że ile wspólnot, tyle różnych historii więc nie sposób skatalogować możliwych przypadków kwalifikujących uchwałę do uchylenia.

 

Kto może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa pozwala żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jednej grupie osób. Mianowicie, są to właściciele lokali. Warto wiedzieć, że były właściciel nie ma prawa zaskarżyć uchwały nawet jeżeli podjęto ją gdy był on jeszcze właścicielem lokalu. W przypadku gdy pozew wniesie osoba nie będąca właścicielem lokalu, sąd powództwo oddali.

Nie może żądać uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej ani jej zarząd, ani żaden z jego członków. Prawa do zaskarżenia uchwały nie ma też zarządca.

Poza uchyleniem uchwały w pozwie często należy domagać się też wstrzymania wykonania uchwały. Sam bowiem fakt, że właściciel uchwały złoży pozew, w którym żąda uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie powoduje, że wspólnota nie może jej wdrożyć  w życie. Warto zatem, dla swojego dobra, zawsze zadbać o prawidłowe sformułowanie treści pozwu.

 

Jaki jest termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Dość krótki. Powództwo może bowiem zostać wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawa nie przewiduje w tym względzie żadnych wyjątków. Dla spóźnialskich nie mam niestety dobrych wiadomości. Termin na żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest terminem zawitym. Oznacza to, że nie może on być przywrócony.

Wskażę tylko, iż przepisy nie określają formy powiadomienia o treści uchwały właściciela lokalu. Może się to odbyć zatem zasadniczo w każdy możliwy sposób byle tylko miał on możliwość zapoznania się z treścią tej uchwały. W praktyce jest to najczęściej informowanie za pomocą pism wkładanych do skrzynek listowych.  Nie zawsze zatem 6 tygodni będzie liczone wprost od daty podjętej uchwały. O tym też dobrze jest pamiętać.

 

Jaka jest opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej?

Jeżeli decydują się Państwo na uchylenie uchwały trzeba wiedzieć z jakimi kosztami to się wiąże. Ustawa przewiduje bowiem konieczność uiszczenia opłaty. Opłata ta jest opłatą stałą tj. niewiążącą się z wartością przedmiotu sporu. Opłata od pozwu o uchylenie wspólnoty mieszkaniowej wynosi 200 zł. Jest zatem opłatą stosunkowo niewielką.

 

Z praktyki na sali sądowej wiem, że zaskarżane uchwały są dość często uchylane. Bardzo bogate jest też orzecznictwo dotyczące tej problematyki. Jeżeli zatem uchwała jest dla Państwa niekorzystna czy w jakikolwiek sposób kłopotliwa, warto rozważyć wytoczenie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania z kredytem? Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania z kredytem.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym trzeba wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt, w tym obciążonego kredytem jest jak najbardziej dozwolona. Dla nabywcy mieszkania, zwłaszcza takiego na którym ustanowiono hipotekę, będzie niosła określone konsekwencje prawne. Tych skutków warto mieć świadomość. Postaram się przybliżyć nieco Państwu z czym wiąże się sprzedaż mieszkania z kredytem.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem a hipoteka w księdze wieczystej

Sposób w jaki finansujemy zakup mieszkania jest obojętny w kontekście jego sprzedaży. Innymi słowy, nie ma znaczenia czy sprzedający mieszkanie nabył za kredyt bankowy czy też nie. Nie ma w tym zakresie ograniczeń w sprzedaży nieruchomości. Na mieszkaniu może zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie spłaty bądź do sprzedaży może dojść jeszcze przed wpisem hipoteki. Jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny, ale jeszcze nie wpisano hipoteki do księgi wieczystej, nabywca może nie wiedzieć o tym fakcie. Warto zapamiętać, że w takiej sytuacji nabywcę chroni przed konsekwencjami rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia chroni jednak wówczas, gdy nabywca działał w dobrej wierze, a nie przykładowo sprzedającego, który ma świadomość – pomimo braku stosownego wpisu w księgach wieczystych – że lokal winien być obciążony hipoteką.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – procedury bankowe w przypadku braku spłaty kredytu

Sprzedaż obciążonej nieruchomości nie rodzi negatywnych konsekwencji dla  banku. Bank obok dłużnika osobistego czyli osoby, która zaciągnęła kredyt uzyskuje dłużnika hipotecznego. Stroną umowy kredytu nadal pozostaje pierwszy właściciel nieruchomości i on winien kredyt spłacać. Ale egzekucja z jego majątku okaże się bezskuteczna, bank może skierować swoje roszczenie przeciwko nowemu nabywcy nieruchomości. W praktyce da się takiej sytuacji uniknąć. Konieczne jest jednak zawarcie stosownego porozumienia regulującego kwestię hipoteki jeszcze przed zakupem mieszkania.

Nieco inne skutki następują wówczas, gdy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma miejsce w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym (Zakup nieruchomości z hipoteką – Radca prawny – Katarzyna Siwiec), o czym także warto wiedzieć.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat

Należy bezwzględnie pamiętać, że jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem lat 5 to zapłacimy, co do zasady Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowują 19 % podatkiem sprzedaż dokonaną przed upływem lat 5. Okres lat 5 należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość. Mam tu na myśli oczywiście sprzedaż mieszkania z kredytem poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Te same zasady mają zastosowanie do zbycia lokalu, który nie jest obciążony hipoteką. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnienie, bądź nie zabezpieczenia na nieruchomości, nie ma znaczenia.

Ale może się zdarzyć sytuacja, w której np. nabywca mieszkania przejmuje spłatę kredytu. Czy ten przejęty dług stanowi przychód sprzedawcy mieszkania z kredytem? Na pytanie to należy udzielić odpowiedz twierdzącej. Sprzedawca uzyskuje bowiem w ten sposób przysporzenie majątkowe. Nie musi on już dalej spłacać kredytu. To ma oczywiście wpływ na cenę, bo o tyle pomniejsza się kwota wpłacana sprzedawcy. Tym samym organy skarbowe wychodzą z założenia, że spłata długu z tytułu kredytu stanowi część ceny zakupu, a zatem przychodu sprzedającego. To powoduje, że z niej też się trzeba rozliczyć.

O możliwości uniknięcia zapłaty podatku przeczytacie Państwo w innych artykułach na moim blogu.

Podsumowując, ani sprzedaż mieszkania z kredytem, ani sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest zabroniona. W tym drugim przypadku jako nabywcy lokalu musimy sobie jednak zdawać sprawę, że staniemy się dłużnikami rzeczowymi banku, więc należy mieć pewność co do wysokości wierzytelności hipotecznej, a następnie  odpowiednio zabezpieczyć swój interes.

Program rządowy Bezpieczny kredyt 2% ma ułatwić zakup pierwszego mieszkania lub budowy pierwszego domu. Poznaj zasady programu Bezpieczny kredyt 2%.

Bezpieczny kredyt 2 procent– zasady programu rządowego dla kupujących pierwsze mieszkanie

Z dniem 1 lipca 2023 r. wchodzi w życie ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%. Ustawa ta reguluje zasady i warunki udzielenia, a także spłaty kredytu rodzinnego i bezpiecznego kredytu 2 %. Ten drugi przybliżę Państwu w poniższym wpisie.

 

Bezpieczny kredyt 2 % – czym jest program rządowy?

Art. 2 ust 1 a wspomnianej wyżej ustawy zawiera definicję legalną bezpiecznego kredytu 2 procent. Przez kredyt ten należy rozumieć taki, który jest zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata.

Założeniem tej instytucji jest ułatwienie młodym ludziom nabycia własnego lokum. Rata kredytu ma być bowiem mniejsza niż czynszu najmu lokalu.

Kredyt ten charakteryzować będzie to, że przez pierwszą dekadę kredytobiorca będzie ponosił koszt oprocentowania w wysokości właśnie 2 %. Niezależnie od oprocentowania, na kredytobiorcy spoczywał będzie jeszcze ciężar pokrycia marży i prowizji bankowej. Co istotne, kredyt ten może zostać udzielony bez wkładu własnego albo z wkładem własnym kredytobiorcy ale wkład ten nie może być wyższy niż 200 000 zł.

Kredyty będą udzielane przez banki, które zawrą stosowane umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Z informacji rządowych wynika, że na dzień wejścia w życie ustawy kredyt 2 procent będzie mieć w ofercie 5 banków, a wkrótce mają dołączyć do nich następne.

 

Kredyt 2 procent warunki:

W myśl art. 3 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% omawiany kredyt może zostać udzielony przy spełnieniu łącznie następujących warunków:

• kredytobiorca nie może mieć ukończonych 45 lat w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie,
• nie może on posiadać w dniu udzielenia kredytu oraz przed tym dniem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
• osoba prowadząca z kredytobiorcą gospodarstwo domowe również nie może posiadać takiego prawa,
• ani kredytobiorcy ani osobie prowadzącej z nim gospodarstwo domowe nie może przysługiwać ani w dniu udzielenia kredytu ani wcześniej spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• kredytobiorca nie zawarł w ostatnich 3 latach umowy o kredyt hipoteczny.

Co ważne, ustawodawca za osobę pozostającą z kredytobiorcą  w tym samym gospodarstwie domowym uważa małżonka oraz drugiego rodzica małżonka konkubenta.

 

Czy zawsze posiadanie lokalu albo domu wyłączy możliwość zaciągnięcia kredytu 2 %?

Nie, ustawa przewiduje kilka przypadków, w których osoba będąca właścicielem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego będzie mogła pomimo tego zaciągnąć kredyt 2 procent. Mianowicie wówczas gdy:

1. kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe nabyli w drodze dziedziczenia lub darowizny prawo własności jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ale je zbyli przed ukończeniem 18 lat,
2. kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie posiadają albo posiadali:

• odziedziczone prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy albo
• prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego , który jest jednak wyłączony z użytkowania na mocy decyzji organu nadzoru budowlanego w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub wydanej co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.

Analogiczne warunki ustawa wprowadza w odniesieniu do spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego.

 

Do jakiej kwoty może być udzielony kredyt hipoteczny 2 procent?

Jak wspomniałam na wstępie, kredyt 2 % jest kredytem hipotecznym. Ustawodawca limituje zarówno wysokość tego kredytu, jaki i okres stałego oprocentowania. Wiedzieć należy, że wysokość kredytu nie może być wyższa niż:

• 500 000 zł albo
• 600 000 zł, w przypadku gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Bezpieczny kredyt 2 % obejmie zarówno nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. 2 % oprocentowanie obejmować będzie 10 letni okres. Przez taki okres budżet Państwa będzie dopłacał do kredytu.

Ustawa przewiduje wygaśniecie dopłat i ich zwrot wraz z odsetkami. Przykładowo zwrot dopłat będzie wymagany wówczas gdy kredytobiorca zbędzie prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem kredytu 2%. Nie będzie to dotyczyło zbycia drugiemu kredytobiorcy i przeniesienia lokalu na mocy zawartej intercyzy. Tutaj opisałam Państwu podatek od sprzedaży nieruchomości.

 

Reasumując, bezpieczny kredyt to program adresowany do ludzi w miarę młodych, nie dysponujących co do zasady żadną nieruchomością. Jaki będzie zakres udzielania kredytów 2 % pokażą najbliższe miesiące, ale już notowane jest pewne ożywienie na rynku nieruchomości.

Cesja umowy deweloperskiej to trójstronna umowa, na podstawie której strona umowy deweloperskiej przenosi prawa i obowiązki z tej umowy na nowy podmiot. W ostatnich czasach bardzo popularne jest zjawisko masowego obrotu m.in. umowami deweloperskimi. Cesja praw z umowy deweloperskiej pozwala inwestorom zarabiać poprzez pobieranie prowizji ale niedługo zasady mają się nieco zmienić, co przybliżę w poniższym wpisie. Szeroko zapowiadane są bowiem plany, w ramach których cesja praw z umowy deweloperskiej ma nie być już zjawiskiem powszechnym. Czy tak się stanie myślę, że będzie można samodzielnie ocenić po przeczytaniu niniejszego wpisu.

 

Cesja umowy deweloperskiej

Stan obecny.
Umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa. Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), a wraz z wierzytelnością na nabywcę przechodzą wszelkie z nią związane prawa. W przypadku umowy deweloperskiej przenoszona jest wierzytelność o wybudowanie i przeniesienie prawa własności do nieruchomości w przyszłości.
Cesja umowy deweloperskiej w chwili obecnej nie jest ani zakazana ani szczególnie ograniczona, w istocie chodzi o umowę przelewu praw wraz z umową przejęcia obowiązków. Jest to jednak umowa trójstronna i do swojej skuteczności wymaga zgody dewelopera. Nierzadko spotykana jest sytuacja, w której inwestorzy wręcz hurtowo nabywają prawa z takich umów, a następnie je zbywają odpłatnie na rzecz innych osób. Cesja praw z umowy deweloperskiej może mieć miejsce zarówno przed otrzymaniem kluczy do lokalu od dewelopera, po otrzymaniu kluczy ale dopuszczalne jest też zbywanie umów przedwstępnych sprzedaży lokali na rynku wtórnym.
Cesja praw, czy jak ktoś woli, cesja mieszkania to co do zasady działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, choć może nie być działalnością w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym. Można odnotować spory z fiskusem czy cesja deweloperska jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku VAT czy też winna ona być traktowana jako czynność opodatkowana będąca świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 tej ustawy. Judykatura stanęła na stanowisku, że jest to dostawa towaru i należy stosować stawkę 8% VAT  jeżeli cesja dotyczyć ma lokali w obiektach zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, gdzie powierzchnia nie przekracza 150 m2 (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 10 listopada 2021 r., sygn.akt I SA/Łd 645/21).
Nadmienię też, że cesja umowy deweloperskiej rodzi skutki w podatku dochodowym. Nawet jeżeli dochodzi do niej poza działalnością gospodarczą, albowiem w takim przypadku przychody z odpłatnych cesji podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym jako przychody z praw majątkowych w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, który należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym za dany rok oraz opodatkować dochód z tego tytułu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej (tak interpretacja podatkowa z dnia 4 sierpnia 2021 r.0113-KDIPT2-2.4011.464.2021.2.AKR).

 

Cesja umowy deweloperskiej

Nadchodzące zmiany.

Obecnie mają wejść w życie przepisy, zgodnie z którymi cesja umowy deweloperskiej ma zostać w pewnej mierze ograniczona. Precyzyjniej ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, uchwalona w dniu 14 kwietnia 2023 r. ma wprowadzać zmiany również w zakresie cesji praw wynikających z umów rezerwacyjnych i deweloperskich. Według założeń cesja umowy deweloperskiej będzie możliwa jeżeli będzie następowała na rzecz osób należących do I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Inaczej będzie miała wyglądać cesja mieszkania na rzecz osoby trzeciej.  Wymieniona ustawa stanowi bowiem, że będzie możliwe przeniesienie wierzytelności z umowy deweloperskiej w przypadku gdy:
• umowa dotyczyć nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową,
• zbywający w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej
Cesja z umowy deweloperskiej z naruszeniem powyższych warunków nie będzie jednak skutkować nieważnością przeniesienia praw, a jedynie może się wiązać z odpowiedzialnością karną zbywającego.
Ustawa ta na dzień przygotowania niniejszego wpisu została przekazana do podpisu prezydentowi. Przepisy dotyczące cesji mają wejść w życie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.
Wydaje się, że zawarte w niej zapisy nie spowodują, że cesja umowy deweloperskiej przestanie być popularną formą zarobkowania, a to z tego względu, że przepisy te nie dotyczą zbywania praw z tej umowy przez osoby prowadzące działalność gospodarczą, przez przedsiębiorców, którzy trudnią się tym zawodowo.

Umowa dożywocia musi zostać zawarta pomiędzy stronami w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. O jej dokładniej treści i zakresie świadczeń należnych dożywotnikowi każdorazowo stanowi sama umowa dożywocia. Możliwa jest zamiana wszystkich lub części tych świadczeń na rentę bądź też – w wyjątkowych przypadkach możliwe jest także rozwiązanie umowy dożywocia. O tym kiedy i w jaki sposób może do tego dojść, czy możliwe jest rozwiązanie umowy dożywocia u notariusza, dowiecie się Państwo z poniższego wpisu.

 

Umowa dożywocia

Umowa dożywocia uregulowana została w art. 908 kodeksu cywilnego. Paragraf pierwszy tego przepisu mówi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dodatkowo umowa dożywocia może obejmować również ustanowienie na rzecz zbywcy użytkowania, służebności osobistej lub też uprawnienie zbywcy do powtarzających się świadczeń wyrażonych w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych gatunkowo.
Podmiotem zobowiązanym wobec dożywotnika jest przede wszystkim nabywca nieruchomości ale nie tylko gdyż każdy inny nabywca własności nieruchomości przeniesionej pierwotnie w zamian za prawo dożywocia też będzie podmiotem zobowiązanym do wypełniania świadczeń z umowy.
Przedmiotem umowy dożywocia może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego. Nie możne być natomiast spółdzielcze prawo do lokalu.
Na marginesie akcentuję, że zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 pkt 1 lit e) ustawy z dnia 9.9.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi temu podlega zawarcie umowy o dożywocie.
Rozwiązanie umowy o dożywocie jest możliwe ale rozwiązanie to należy stosować w ostateczności, o czym będzie szerzej mowa poniżej.

 

Rozwiązanie umowy dożywocia
Zgodnie z art. 913 kodeksu cywilnego jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Kodeks nie kataloguje w żaden sposób wyjątkowych wypadków pozostawiając ocenę ich wystąpienia sądowi. Przykładem takiego wyjątkowego wypadku może być krzywdzenie dożywotnika i zła wola po stronie jego kontrahenta – nabywcy nieruchomości (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r., sygn.akt IV CSK 32/10) bądź też porzucenie nieruchomości przez nabywcę bez zamiaru powrotu i pozostawienie dożywotnika bez opieki i bez świadczeń, których zakres określa umowa (tak. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r. w sprawie IV CK 645/04).
Rozwiązanie umowy dożywocia następuje wyrokiem sądu, który ma charakter konstytutywny. Z chwilą uprawomocnienia się takiego wyroku wygasa prawo dożywocia i następuje powrotne przejście własności na dożywotnika – zbywcę nieruchomości.

Rozwiązanie umowy o dożywocie nie stanowi podstawy do wystąpienia o zwrot 2-proc. podatku od czynności cywilnoprawnych

Niezależnie od powyższego trzeba pamiętać, że skoro umowa o dożywocie rodzi określone obowiązki to nie można zaniechać ich wykonywania. W przypadku niewykonywania uprawnień z tytułu umowy dożywocia dożywotnik, obok żądania zamiany dożywocia na rentę i rozwiązania umowy, może dochodzić na drodze sądowej świadczeń wymagalnych, jak też może żądać naprawienia szkody będącej następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania umowy dożywocia na zasadach ogólnych (art. 471 kodeksu cywilnego) – tak też Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn.akt I ACa 593/18.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży Państwu nieco tą tematykę.

 

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.

Pojęcie cudzoziemca.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje kto ma status cudzoziemca i tak cudzoziemcami są:

– osoby fizyczne nie posiadające obywatelstwa polskiego,

– osoby prawne mające siedzibę za granicą,

– nie posiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych nie posiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, które to spółki mają siedzibę za granicą i są utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.

Cudzoziemcem w świetle zapisów ustawy będzie obywatel innego kraju niż Polska ale również bezpaństwowiec. Osoba o podwójnym obywatelstwie, z których jedno z nich jest polskie nie jest cudzoziemcem.

Obojętne jest natomiast samo miejsca zamieszkania nabywcy nieruchomości.

 

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Zezwolenie i wyjątki.

Ustawa ograniczając zakup nieruchomości przez cudzoziemców wprowadza, co do zasady, wymóg uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez uzyskania zezwolenia, jest nieważne. Zezwolenie musi być wydane przed dniem nabycia nieruchomości, nie jest możliwe wydanie zezwolenia ex post (tak NSA w wyroku z dnia 18.10.2019 r., sygn.akt II OSK 2839).

Art. 1 ust. 4 powołanej ustawy definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko poprzez na przykład zakup działki czy zakup domu. Wśród mniej oczywistych przypadków należy wymienić choćby zasiedzenie, czyli nabycie przez cudzoziemca nieruchomości z mocy prawa, które to nabycie również wymaga uzyskania zezwolenia. W ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., wydanym w sprawie II OSK 370/14 stwierdzić należy, że także nabycie przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – małżonka nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski.

Ustawa jednak przewiduje kilka przypadków, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga przedmiotowego zezwolenia. Do najbardziej popularnych wyjątków należy nabycie lokalu mieszkalnego. Wyjątek od uzyskiwania zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego obejmuje zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i na rynku wtórnym.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Wyjątek ten nie dotyczy jednakże sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Zgodnie z przepisami nie wymaga uzyskania zezwolenia zakup nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Aby skorzystać z tego zwolnienia konieczne jest aby zakup następował do majątku wspólnego małżonków – cudzoziemca i polskiego obywatela. Podobnie będzie wówczas gdy nieruchomość stanowiąca dotychczas majątek odrębny polskiego obywatela ma zostać przeniesiona do majątku wspólnego na skutek zawieranej intercyzy.

Wyjątków ustawa przewiduje więcej.

 

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca.

Szczególne typy nieruchomości.                     

Należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców uzależnione jest dodatkowo od spełnienia przez nich warunków określonych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przy czym na przykład wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona rolny charakter. Taki zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie zatem regulowany dodatkowo przywołanymi ustawami. Jeżeli jednak na przykład warunki zabudowy dotyczą zabudowy siedliskowej czy zagrodowej, czyli zabudowy właśnie na gruntach rolnych, nieruchomość nie utraci charakteru nieruchomości rolnej.

W tym miejscu też trzeba wspomnieć o przypadkach nabywania nieruchomości w drodze licytacji. Jeżeli nie zachodzi żaden wyjątek przewidziany ustawą, to nabycie własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, niezależnie od sposobu jego nabycia, jest także jednym z tych przypadków gdzie niezbędne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

 

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca poprzednio wydawane było w ramach uznania administracyjnego. Począwszy od 2004 roku w ustawie skatalogowano przesłanki, od których zależy wydanie tegoż zezwolenia. Niestety część z nich pozostaje dość nieostra, co powoduje, że wniosek o wydanie zezwolenia powinien być przemyślany i właściwie napisany.