Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zostało uregulowane w ustawie z dnia 24 marca 1920 roku. Ustawa ta wprowadza ograniczenia możliwości swobodnego ich nabywania poprzez konieczność uzyskania pozwolenia publicznoprawnego na ich nabycie. Aczkolwiek przepisy wprowadzają także szereg wyjątków zarówno o charakterze podmiotowym, jak i przedmiotowym. Niniejszy wpis przybliży Państwu nieco tą tematykę.

 

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.

Pojęcie cudzoziemca.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców definiuje kto ma status cudzoziemca i tak cudzoziemcami są:

– osoby fizyczne nie posiadające obywatelstwa polskiego,

– osoby prawne mające siedzibę za granicą,

– nie posiadające osobowości prawnej spółki osób fizycznych nie posiadających obywatelstwa polskiego lub osób prawnych mających siedzibę za granicą, które to spółki mają siedzibę za granicą i są utworzone zgodnie z ustawodawstwem państw obcych.

Cudzoziemcem w świetle zapisów ustawy będzie obywatel innego kraju niż Polska ale również bezpaństwowiec. Osoba o podwójnym obywatelstwie, z których jedno z nich jest polskie nie jest cudzoziemcem.

Obojętne jest natomiast samo miejsca zamieszkania nabywcy nieruchomości.

 

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

Zezwolenie i wyjątki.

Ustawa wprowadza, co do zasady, wymóg uzyskiwania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, w drodze decyzji administracyjnej. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, bez uzyskania zezwolenia, jest nieważne. Zezwolenie musi być wydane przed dniem nabycia nieruchomości, nie jest możliwe wydanie zezwolenia ex post (tak NSA w wyroku z dnia 18.10.2019 r., sygn.akt II OSK 2839).

Art. 1 ust. 4 powołanej ustawy definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego, a więc nie tylko poprzez na przykład zakup działki czy zakup domu. Wśród mniej oczywistych przypadków należy wymienić choćby zasiedzenie, czyli nabycie przez cudzoziemca nieruchomości z mocy prawa, które to nabycie również wymaga uzyskania zezwolenia. W ślad za wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2015 r., wydanym w sprawie II OSK 370/14 stwierdzić należy, że także nabycie przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – małżonka nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski.

Ustawa jednak przewiduje kilka przypadków, gdy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga przedmiotowego zezwolenia. Do najbardziej popularnych wyjątków należy nabycie lokalu mieszkalnego. Wyjątek od uzyskiwania zezwolenia na nabycie lokalu mieszkalnego obejmuje zarówno zakup mieszkania z rynku pierwotnego, jak i na rynku wtórnym.

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Wyjątek ten nie dotyczy jednakże sytuacji, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej albo stanowi nieruchomość rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Zgodnie z przepisami nie wymaga uzyskania zezwolenia zakup nieruchomości przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Aby skorzystać z tego zwolnienia konieczne jest aby zakup następował do majątku wspólnego małżonków – cudzoziemca i polskiego obywatela. Podobnie będzie wówczas gdy nieruchomość stanowiąca dotychczas majątek odrębny polskiego obywatela ma zostać przeniesiona do majątku wspólnego na skutek zawieranej intercyzy.

Wyjątków ustawa przewiduje więcej.

 

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca.

Szczególne typy nieruchomości.                     

Należy pamiętać, że nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców uzależnione jest dodatkowo od spełnienia przez nich warunków określonych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Przy czym na przykład wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenia na budowę w stosunku do działki, która jest użytkiem rolnym, powoduje, że traci ona rolny charakter. Taki zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie będzie zatem regulowany dodatkowo przywołanymi ustawami. Jeżeli jednak na przykład warunki zabudowy dotyczą zabudowy siedliskowej czy zagrodowej, czyli zabudowy właśnie na gruntach rolnych, nieruchomość nie utraci charakteru nieruchomości rolnej.

W tym miejscu też trzeba wspomnieć o przypadkach nabywania nieruchomości w drodze licytacji. Jeżeli nie zachodzi żaden wyjątek przewidziany ustawą, to nabycie własności nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, niezależnie od sposobu jego nabycia, jest także jednym z tych przypadków gdzie niezbędne jest zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca.

 

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca poprzednio wydawane było w ramach uznania administracyjnego. Począwszy od 2004 roku w ustawie skatalogowano przesłanki, od których zależy wydanie tegoż zezwolenia. Niestety część z nich pozostaje dość nieostra, co powoduje, że wniosek o wydanie zezwolenia powinien być przemyślany i właściwie napisany.

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Większość osób zdaje sobie sprawę, że jednym ze źródeł przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych jest sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym ja nabyto bądź wybudowano. Z kolei, jeżeli sprzedajemy nieruchomość po upływie tego czasu, osiągamy co prawda dochód, ale podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości już nie będzie musiał zostać zapłacony.

W poniższym wpisie przybliżę Państwu tą problematykę.

 

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.

Jak wspomniałam już na wstępie ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłami przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Pojęcie nabycia nie zostało zdefiniowane w ustawie więc warto zaznaczyć, iż nabycie może nastąpić zarówno na podstawie spadku, jak i umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Ustawodawca opodatkowuje sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, ale nie mówi podatnikowi jak powinien liczyć ów okres. Z tego też względu wyjaśniam, że okres ten liczony być powinien pełnymi latami kalendarzowymi. Nie ma zatem znaczenia dzień i miesiąc nabycia nieruchomości, a jedynie rok, w którym nieruchomość została nabyta. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie będzie musiał zostać zapłacony dopiero wówczas, gdy upłynie pełne 5  lat od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta, a nie 5 lat od dnia zakupu.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy nie prowadzący działalności gospodarczej.

Zbycie nieruchomości przed upływem lat 5 jest, co do zasady, opodatkowane. Podatnik płaci podatek dochodowy w wysokości 19% dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak zatem zbywca ma rozliczyć sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat? Otóż, ma on po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, w terminie do dnia 30 kwietnia złożyć zeznanie roczne  PIT -39, w którym wykaże kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze często zadawane mi pytanie kiedy podatek od sprzedaży mieszkania się przedawnia wyjaśniam, iż zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W związku z tym, że termin płatności podatku upływa dnia 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, pięcioletni okres przedawnienia rozpoczyna swój bieg z końcem tego roku, w którym upływa termin płatności podatku.

 

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą.

Trzeba pamiętać, że  przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi, a takimi środkami trwałymi mogą być nieruchomości, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych wykorzystywanych w działalności gospodarczej zalicza się do przychodów z tej działalności, co pociąga za sobą ich opodatkowanie jeszcze przez 6 lat po ich wycofaniu z prowadzonej działalności gospodarczej (patrz art. 14 ust 2 pkt 1 ustawy). W takiej sytuacji zatem podatek od sprzedaży nieruchomości będzie musiał zostać zapłacony jeżeli odpłatne zbycie nastąpi już po upływie 5 lat od daty nabycia nieruchomości, a przed upływem 6 lat. Dotyczy to jednak tylko nieruchomości innych niż lokale mieszkalne. Jeżeli chodzi o podatek od sprzedaży mieszkania, które było wykorzystywane przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to mamy zasadę określoną w art. 10 ust 3 powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, że do sprzedaży lokali mieszkalnych z działalności gospodarczej stosuje się przepisy o odpłatnym zbyciu lokali, dochody z tego tytułu zalicza się do tego odrębnego źródła tj. tego samego, które opisałam na początku.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie będących lokalami mieszkalnymi, wykorzystywanych do prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem, bez względu na okres ich nabycia, przychód uzyskany z tego tytułu będzie podlegał opodatkowaniu stawką 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.

 

Zwolnienia od podatku od sprzedaży nieruchomości.

Obowiązek zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie powstanie w sytuacji, gdy znajdzie zastosowanie któreś ze zwolnień podatkowych. Będąc pytana jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat najczęściej opowiem pytającemu o uldze mieszkaniowej.  O uldze mieszkaniowej przeczytasz tutaj. Temat ten szczegółowo omówię w kolejnym wpisie ale poniżej chciałabym wspomnieć Państwu o nieco mniej popularnych zwolnieniach. Mianowicie, w myśl  art. 21 ust 1 pkt 28 ustawy od podatku dochodowego wolne są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie to nie dotyczy jednakże przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 20 stycznia 2017 r., sygn.akt II FSK 3637/14 zwolnienie nie obejmuje swym zakresem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów. Zwolnieniem nie jest objęte także zbycie gruntów jeżeli stanowią one nieużytki albo gdy do sprzedaży nieruchomości dochodzi w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Jak szczegółowo wyjaśniono w judykaturze „dla zwolnienia przychodu od podatku niezbędne jest spełnienie przesłanki pozytywnej, jaką jest sprzedaż całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz niewystąpienie przesłanki negatywnej, przez którą należy rozumieć utratę charakteru rolnego lub leśnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą. Przyjmuje się, że dla oceny utraty charakteru rolnego bądź leśnego gruntu znaczenie mają okoliczności faktyczne (związane z faktycznym sposobem użytkowania gruntu), a nie formalnoprawne (związane z charakterem gruntu wskazanym w ewidencji gruntów i budynków). Pojęcie utraty charakteru rolnego gruntów należy odnieść do działań faktycznych, tj. faktycznego przekształcenia sposobu użytkowania gruntów podlegających sprzedaży, łączącego się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia” (tak wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2018 r. II FSK 2254/16).

Od podatku od sprzedaży nieruchomości wolne są również przychody uzyskane z tytułu sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz nieruchomości nabytych stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami w zamian za mienie pozostawione za granicą, a także przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, nabytych w związku z realizacją prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, do wysokości odpowiadającej procentowemu udziałowi wartości tej rekompensaty w cenie nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego z dnia nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

 

Zasiedzenie służebności na gruncie polskiego prawa

Ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego bardzo ważną instytucję – z punktu widzenia korzystania z czyjejś nieruchomości –  jaką jest zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Co ważne, ustawodawca przewidział zasiedzenie służebności gruntowej, ale nie wprowadził już takiej samej możliwości w odniesieniu do służebności osobistej.

W praktyce, mówiąc o zasiedzeniu służebności mamy na myśli zasiedzenie służebności drogi koniecznej albo zasiedzenie służebności przesyłu, stąd też przybliżę Państwu tę właśnie problematykę.

 

Zasiedzenie służebności

W myśl art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.  Trwałe i widoczne urządzenie jest postrzegalne jako takie, które jest widoczne dla przeciętnego uczestnika obrotu ale warto też widzieć, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 13 września 2017 r., wydanym w sprawie IV CSK 623/16 stwierdził, iż podziemne urządzenia mogą być zasiedziane także wtedy, gdy nie ma na powierzchni żadnych ich elementów, ale są uwidocznione na mapach.  Jak dostrzega się w nauce prawa i judykaturze o tym, czy coś jest trwałym i widocznym urządzeniem decyduje to, czy jest ono wynikiem świadomego, celowego i pozytywnego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów, wymagającego do swego powstania pracy ludzkiej. O przedsięwzięciu takiego działania świadczyć może przykładowo wzniesienie urządzenia w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi, np. utwardzenie szlaku drożnego, budowa mostów, nasypów, grobli (tak np. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz).

Aby można było mówić o tym, że nastąpiło zasiedzenie służebności korzystanie ze wzniesionego urządzenia powinno mieć charakter stały, a nie incydentalny.

 

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Do ustanowienia drogi koniecznej może dojść wówczas gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – w drodze aktu notarialnego, orzeczenia sądu bądź też zasiedzenia służebności, jako że służebność drogi koniecznej jest typową służebnością drogową. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek: posiadania, upływu czasu oraz istnienia trwałego i widocznego urządzenia.

Warto podkreślić w tym miejscu, że brak jest jednolitego stanowiska w judykaturze w zakresie tego kto winien być wykonawcą owego urządzenia aby jego wzniesienie skutkować mogło stwierdzeniem zasiedzenia służebności drogi koniecznej i tak przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 sierpnia 2017 r., sygn.akt IV CSK 85/17 wyraził pogląd, wedle którego zasiedzenie drogi koniecznej możliwe jest tylko wówczas, gdy trwałe i widoczne urządzenie zbudowane zostało przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej lub przez jego poprzedników prawnych, z kolei w postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., sygn.akt III CSK 38/05 wskazał, iż nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.

W kontekście istnienia trwałego urządzenia trzeba mieć świadomość, że samo tylko długoletnie przejeżdżanie przez czyjąś nieruchomość, bez urządzenia drogi, nie spowoduje, że nastąpi zasiedzenie służebności drogi koniecznej ale już na przykład wysypanie kolein drogi samym tylko żwirem będzie uważane za istnienie trwałego i widocznego urządzenia i w efekcie będzie mogło doprowadzić do tego, iż sąd stwierdzi w takim przypadku zasiedzenie służebności gruntowej.

Warto pamiętać, że drogi publiczne co do zasady nie podlegają zasiedzeniu.

 

Zasiedzenie służebności przesyłu

Co prawda ustawa kodeks cywilny nie wymienia wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu zasiedzenia tego prawa rzeczowego, ograniczając się do wskazania umowy oraz konstytutywnego orzeczenia sądowego. Jednak na taką możliwość wskazuje art. 305 ze zn 4 kodeksu, zgodnie z którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Nie ma oczywiście co do tego na ten moment żadnych wątpliwości.

Do nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia konieczne jest zatem spełnienie niżej wymienionych przesłanek:

  • posiadanie tej służebności przez przedsiębiorcę,
  • posiadanie to powinno polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego stanowiącego własność tego przedsiębiorcy,
  • posiadanie to powinno być nieprzerwane,
  • konieczny jest upływ wymaganego przez ustawę okresu czasu.

Także i w tym przypadku zasiedzenie służebności, może nastąpić, co do zasady, w sytuacji gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wzniesione przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić lub jej poprzednika prawnego. Istnienie na nieruchomości określonego stanu faktycznego pełni bowiem rolę swoistego ostrzeżenia dla właściciela tej nieruchomości, które pozwala mu ocenić czy tolerując ten stan naraża się na utratę lub obciążenie przysługującego mu prawa wskutek zasiedzenia służebności.

Droga konieczna a przejazd samochodem

Postępowania sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej należą do dość często spotykanych w praktyce sądowej. Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przepis nie zawiera w treści żadnych wskazań co do tego czy droga taka winna umożliwić tylko przejście czy też także przejazd autem, dlatego też postaram się tą tematykę nieco Państwu przybliżyć.

O możliwościach odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej przeczytać Państwo we wpisie: Odmowa ustanowienia przez sąd służebności drogi koniecznej Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

Bezsprzecznie świat się zmienia, a co się z tym wiąże zmienia się podejście także do określonych instytucji prawnych jak np. do instytucji służebności drogi koniecznej. Niegdyś ustanawiano ją wyłącznie celem przechodu czy też przegonu bydła, podczas gdy obecnie konieczne staje się umożliwienie dojazdu do nieruchomości właśnie autem. Oczywiście może się zdarzyć, że dojazd samochodem jest albo niemożliwy z uwagi na ukształtowanie terenu albo po prostu niecelowy z punktu widzenia konkretnej nieruchomości ale w większości przypadków jest on zarówno uzasadniony, jak i nie ma żadnych przeszkód do wytyczenia drogi koniecznej dla przejazdu autem, dlatego też ważne jest aby mieć świadomość czy można żądać we własnej sprawie ustanowienia służebności obejmującej możliwość przejazdu.

Proszę też mieć na uwadze, że choć nie wynika to wprost z przepisów to jednak szlak drogi koniecznej powinien posiadać właściwości komunikacyjne zbliżone do tych, które posiadają drogi publiczne, jak chociażby w zakresie szerokości takiej drogi po to aby realnie umożliwić przejazd autem, dojazd karetkom, konieczność dostępu do nieruchomości w związku z wywozem śmieci itd. Akcentuję jednak, iż zawsze decydujące są tu okoliczności faktyczne danego przypadku, a nie odniesienie się do przepisów prawa określających np. wymogi drogi przeciwpożarowej.

W każdym razie odpowiedzi na pytanie czy droga konieczna musi zapewniać także możliwość przejazdu autem można poszukiwać w orzecznictwie. I tak, przykładem może służyć uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., w sprawie o sygn.akt III CZP 14/14, w której wyjaśniono, iż odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 KC) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. Sądy podkreślają też, że zwłaszcza w zabudowie wielkomiejskiej należy uwzględniać również sposób organizacji ruchu.

Z powyższego w żadnym razie nie można jednak wywieść wniosku, że zawsze sąd uwzględni wniosek o ustanowienie służebności przejazdu nawet przy tak bardzo powszechnym użyciu w dzisiejszych czasach pojazdów mechanicznych. Przykładowo to, że żądający ustanowienia służebności do nieruchomości mieszkalnej prowadzi działalność gospodarczą z użyciem samochodów ciężarowych, nie gwarantuje mu ustanowienia służebności ich przejazdu, albowiem nie mieści się do w potrzebach takiej nieruchomości mieszkaniowej.

Reasumując, choć obecnie dojazd samochodem sądy uznają jako składnik tzw. odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej, to jednak w orzecznictwie podkreśla się też wagę zasady proporcjonalności wynikającą z art. 145 § 2 zdanie pierwsze kodeksu cywilnego, zgodnie z którą to zasadą przeprowadzenie szlaku służebnego powinno z jednej strony uwzględniać uzasadnienie interesy nieruchomości nie mającej dostęp do drogi publicznej, z drugiej usprawiedliwione potrzeby nieruchomości obciążanej. Dlatego też, choć w większości przypadków ustanawiając drogę konieczną sąd uwzględni również konieczność przejazdu środkiem mechanicznym, to z pewnością nie można wyjść z założenia, że będzie tak za każdym razem.

 

Celem zapoznania się z zasadami budowy i utrzymania drogi koniecznej, w tym również dla celów przejazdu samochodami odsyłam Państwa do tego wpisu: Budowa i utrzymanie drogi koniecznej Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

Licytacje elektroniczne nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Trwający stan epidemii wymusił zmianę w obowiązujących przepisach, także w tych dotyczących sprzedaży nieruchomości w trakcie trwającej egzekucji komorniczej. Począwszy od 19 września 2021 r. w polskim porządku prawnym istnieją regulacje czyniące możliwą sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Celem tych nowych przepisów jest zwiększenie efektywności dokonywanej sprzedaży ruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Poniżej przybliżę tę tematykę.

 

Licytacja elektroniczna na wniosek wierzyciela

Zgodnie z wolą ustawodawcy przetarg dotyczący sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej może się odbyć wyłącznie na wniosek wierzyciela, a jeżeli jest ich kilku na wniosek jednego z nich. W takim przypadku wniosek jednego z wierzycieli o przeprowadzenie licytacji elektronicznej wywołuje skutki dla wszystkich i jest dla nich wiążący.

Wybór prowadzenia przetargu w drodze licytacji elektronicznej wpływa na cały dalszy przebieg licytacji, który konsekwentnie będzie się już odbywał w tym trybie.

Ustawa wymaga aby wniosek ten został złożony przed wyznaczeniem terminu licytacji lub wraz z wnioskiem o wyznaczenie drugiej licytacji. Oznacza to, iż wierzyciel ma prawo domagać się licytacji elektronicznej zarówno przed pierwszą, jak i drugą licytacją.

 

Sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej odbywa się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego czyli systemu tworzonego i prowadzonego przez Krajową Radę Komorniczą.

Warunkiem udziału osoby uczestniczącej w takim przetargu jest utworzenie przez nią indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Dostęp do systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną ma być także zapewniony w każdym sądzie rejonowym.

Wiele czynności odbywać się będzie za pośrednictwem tego systemu. Przykładowo przepisy stanowią, że komornik zamieszcza obwieszczenie o licytacji elektronicznej także w systemie teleinformatycznym. Również za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, komornik sądowy informuje licytantów, o wyłonieniu licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Przede wszystkim zaś sama sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego co oznacza, że zza ekranu komputera zainteresowany będzie mógł nabyć nieruchomości położoną nawet kilkaset kilometrów dalej.

 

Przebieg licytacji elektronicznej nieruchomości

Przetarg rozpoczyna się z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości, a kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości.

Komornik zobowiązany jest wyznaczyć licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9:00 a 14:00 w dni robocze  i wynosi tydzień (7 dni). Co istotne, w toku przetargu licytanci ofiarują cenę nabycia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Przetarg wygrywa licytant, którego oferta w chwili zakończenia przetargu była najwyższa.

Warto pamiętać, że ustawodawca przewidział możliwość złożenia skargi na odmowę dopuszczenia do przetargu, której złożenie będzie możliwe w terminie trzech dni od dnia odmowy dopuszczenia do przetargu. Licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetarg będą mogły złożyć tę skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Po zakończeniu przetargu, nie później niż w terminie tygodnia od dnia jego zakończenia, komornik prześle do sądu protokół z przebiegu przetargu, wszystkie skargi, których nie rozpozna oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia.

Postanowienie co do przybicia wydawane będzie przez sędziego, jak i referendarza sądowego, na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

 

Trzeba wiedzieć, że choć przepisy formalnie obowiązują, nie jest to równoznaczne z odbywaniem się tego rodzaju licytacji w praktyce. Po pierwsze bowiem art. 5 ustawy nowelizującej (Dz. 2021. Poz 1090) stanowi, że w okresie roku od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy dokonanie wyboru sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących po stronie komornika sądowego, jest to możliwe, a po drugie Minister Sprawiedliwości nie wydał jeszcze rozporządzenia, które określi sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej oraz sposób uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną.

 

E-licytacje mają stanowić z założenia narzędzie do skutecznego prowadzenia postępowań egzekucyjnych m.in. w czasie trwania epidemii. Czy się tak stanie i jak często wierzyciele sięgać będą do tej instytucji pokaże najbliższa przyszłość.

 

Opodatkowanie dochodów polskiego rezydenta z tytułu sprzedaży nieruchomości położonych za granicą

W dzisiejszych czasach często zdarza się, że polski rezydent podatkowy (o tym kto jest rezydentem można przeczytać we wpisie Rezydencja podatkowa w Polsce Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec) lokuje posiadane środki w zakup nieruchomości w popularnych destylacjach jak Chorwacja czy Hiszpania, czy też nieruchomości położone za granicą dziedziczy, a następnie nieruchomości te sprzedaje. W związku z tym podatnicy mają wątpliwości czy z racji usytuowania nieruchomości poza granicami Polski powinni w kraju rozliczać otrzymane z tego tytułu dochody.

Postaram się tę kwestię poniżej częściowo przybliżyć.

 

Rola umów międzynarodowych

W sytuacji gdy zbywca ma polską rezydencję podatkową, a nieruchomość, którą zbywa położona jest poza granicami Polski konieczne staje się sięganie do zawartej pomiędzy Polską a krajem usytuowania nieruchomości umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku.

Co do zasady, zgodnie z przepisami tychże umów, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania (rezydencję podatkową) w jednym z państw, z majątku nieruchomego, położonego w drugim z umawiających się państw, może być opodatkowany w tym drugim państwie, a także zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. Używanie zwrotu „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody z majątku nieruchomego, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Mówiąc najprościej, oznacza to nic innego w analizowanym przypadku jak to, że dochód ze sprzedaży nieruchomości rezydenta polskiego podlega opodatkowaniu w Polsce ponieważ w myśl  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody (przychody) polskiego rezydenta są tutaj opodatkowane, bez względu na miejsce położenia źródeł tych przychodów, ale może podlegać również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położona jest nieruchomość, według reguł w tym kraju obowiązujących.

 

Zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Polsce

Mając na uwadze powyższe, oczywistą staje się konkluzja, że sprzedaż nieruchomości należącej do polskiego rezydenta może być opodatkowana w Polsce, zgodnie z polskimi regulacjami. A zatem, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z  odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku z kolei jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanej nieruchomości. Treść przepisu art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy stanowi zaś, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, o ile nie korzysta on z ulgi.

Polski rezydent, nawet jeżeli nieruchomość jest położona poza granicami kraju, ma zatem obowiązek złożenia deklaracji PIT 39.

 

Możliwość zaliczenia podatku zapłaconego za granicą

Jeżeli dochód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z przepisami  państwa położenia nieruchomości, został opodatkowany to, jak wcześniej wspomniałam, stosuje się metodę unikania podwójnego opodatkowania. Może sie ona sprowadzać do tego, że w sytuacji gdy polski rezydent zapłaci podatek w miejscu położenia nieruchomości to w składanym zeznaniu podatkowym PIT-39 będzie mógł odliczyć ten podatek, oczywiście przy uwzględnieniu postanowień stosownej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz przepisów polskiej ustawy.

Zmiana w ewidencji gruntów a podatek

Zgodnie z polskim porządkiem prawnym nieruchomości mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, podatkiem rolnym bądź podatkiem leśnym.

O tym jaki podatek jest płacony przez właściciela decydują wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Inaczej, od tego jak dany gruntu jest klasyfikowany w tej ewidencji (grunt rolny, leśny czy budowlany) zależy też rodzaj należnego podatku.

Bliżej zasady opodatkowania nieruchomości mogą Państwo poznać w tym wpisie: Opodatkowanie gruntów podatkiem od nieruchomości i podatkiem rolnym Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

 

Bardzo istotną kwestią jest ta, że podstawą wymiaru podatków nie jest stan faktyczny ale stan ujawniony  w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja ta ma dla wymiaru podatku ma znaczenie rozstrzygające, niezależnie od tego, jaki w określonym czasie jest charakter danych gruntów (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2012 r., sygn.akt II FSK 986/11).

 

Mają miejsce sytuacje, w których na przestrzeni czasu dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntu. Pomiędzy zdarzeniem powodującym zmianę w ewidencji, a samym wpisem tej zmiany upływa jakiś okres czasu, w realiach pandemicznych niejednokrotnie bardzo długi. Wypada zatem wyjaśnić, która data tj. data zdarzenia czy wpisu tego zdarzenia do ewidencji owocuje dla właściciela tym, że zamiast na przykład podatku rolnego będzie on płatnikiem wyższego podatku od nieruchomości. Kwestie te znalazły odzwierciedlenie zarówno w nauce prawa, jak i orzecznictwie. To pierwsze źródło podaje, że datą zmiany treści ewidencji jest data określona w skierowanym do organu podatkowego zawiadomieniu starosty. To właśnie zawiadomienie jest podstawowym dokumentem, na podstawie którego organ podatkowy powinien ustalać moment, z którym łączyć należy zaistnienie skutków prawnopodatkowych (patrz R. Dowgier w glosie do wyroku z dnia 4 listopada 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 1190/09, „Przegląd Podatków Lokalnych i Finansów Samorządowych” 2010 r. Nr 5, s.5-6). Istotna jest zatem nie data zdarzenia czyli przykładowo wzniesienia budynku na gruncie ale data wpisu tego zdarzenia do ewidencji przez właściwego miejscowo Starostę.

Identyczne stanowisko prezentuje judykatura. I tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn.akt II FSK 645/20 wyjaskrawiono, iż z regulacji art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wynika, że datą zmiany treści ewidencji jest, co do zasady, data określona w skierowanym do organu podatkowego zawiadomieniu starosty. Wyrok ten nie jest odosobniony, bowiem to samo stanowisko można odnaleźć też w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 04.11.2009 r. o sygn. akt I SA/Kr 1190/09.

 

Reasumując, datą powstania okoliczności uzasadniającej powstanie obowiązku podatkowego jest data zmiany treści ewidencji, a precyzyjniej data wprowadzenia zmiany w ewidencji. Dopiero z tą bowiem datą grunty zmieniają swój charakter dla celów podatkowych.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości położonej za granicą przez osobę zamieszkującą w Polsce

Niejednokrotnie zdarza się, że polski rezydent jest właścicielem, nabytej w drodze kupna – sprzedaży czy np. w wyniku dziedziczenia, nieruchomości położonej poza granicami Polski. Z różnych względów podatnicy decydują się następnie na sprzedaż tychże nieruchomości.

Niniejszy wpis ma przybliżyć zagadnienie opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży takiej nieruchomości.

Zagadnienia ogólne
Na gruncie polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązki osób, które osiągają dochody za granicą zależą od miejsca ich zamieszkania dla celów podatkowych, rodzaju uzyskiwanych dochodów, a także regulacji zawartych w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania. To, kto ma miejsce zamieszkania w Polsce wyjaśniałam tutaj: http://prawny.org.pl/2021/05/16/rezydencja-podatkowa-w-polsce/. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Należy jednakże pamiętać, że jeżeli dochód został osiągnięty za granicą, zasadę tą stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Dotyczy to także dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami kraju.

Postanowienia umów międzynarodowych dotyczące dochodów ze sprzedaży nieruchomości

Umowy zawarte z poszczególnymi państwami dotyczące unikania podwójnego opodatkowania zawierają regulacje w zakresie zysków osiąganych z przeniesienia własności majątku nieruchomego. Przykładowo art. 13 ust 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych stanowi, że zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie – o ile oczywiście prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Dla przykładu w myśl przepisów obowiązujących w Wielkiej Brytanii w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej jedyną nieruchomość tam położoną oraz miejsce zamieszkania podatnika, transakcja ta jest zwolniona od podatku dochodowego.
Użycie zwrotu „może być opodatkowany” oznacza, że dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania, podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa. W celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 22 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Reasumując, jeżeli w chwili otrzymania dochodu ze sprzedaży położonej za granicą podatnik jest rezydentem podatkowym w Polsce, dochód ten podlega rozliczeniu tutaj z zastosowaniem metody podwójnego opodatkowania, jeżeli nie jest rezydentem podatkowym w Polsce to wówczas sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana wyłącznie w kraju jej położenia, w oparciu o przepisy tam obowiązujące.

Regulacje prawa polskiego
Polski rezydent podatkowy będzie zatem podlegał opodatkowaniu od dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży zagranicznej nieruchomości na zasadach przewidzianych ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy źródłem przychodu jest – odpłatne zbycie nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy. W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku definiuje ust 2 tego przepisu.

Brak obowiązku zapłaty podatku
Dochód polskiego rezydenta z odpłatnego zbycia mieszkania położonego za granicą– w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie będzie podlegał opodatkowaniu.
Ponadto także w przypadku zbycia nieruchomości położonej za granicą podatnik będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. w przypadku wydatkowania sumy uzyskanej ze sprzedaży nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego na własne cele mieszkaniowe.

Budowa domu na gruncie stanowiącym własność współmałżonka

Powszechne są sytuacje, w których małżonkowie wznoszą budynek mieszkalny na gruncie stanowiącym własność wyłącznie jednego z nich. Budynek ten cywilistycznie stanowi część składową gruntu, a tym samym nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Najprościej rzecz ujmując budynek stanowi własność tego małżonka, który jest właścicielem gruntu.

Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie kwestii związanych z rozliczeniem przez małżonków kosztów budowy w takiej sytuacji.

 

Uwagi ogólne o nakładach

Najogólniej mówiąc wznoszenie budynku np. ze środków wspólnych małżonków na grunt stanowiący wyłączną własność jednego z nich stanowi tzw. nakład na grunt w rozumieniu przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nakłady nie są rzeczą w rozumieniu art. 45 kodeksu cywilnego co oznacza, że nie jest możliwe nabycie ich własności, przedmiotem własności bowiem być może jedynie rzecz. Co do zasady zatem, nie odwołując się tu do wyjątków, możliwe jest rozliczenie wartości takich nakładów poprzez żądanie formułowane jako żądanie zapłaty w pieniądzu przypadającej na małżonka wartości tych nakładów. Wartość nakładów określana jest w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości wspólnie wzniesionego budynku mieszkalnego według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1980 r., sygn.akt III CZP 46/80).

Zwrot nakładów, rozliczony na podstawie art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, o czym będzie mowa niżej, może mieć miejsce jedynie pomiędzy małżonkami lub byłymi małżonkami. Oznacza to, że nawet jeżeli taka nieruchomość zabudowana zostanie przez małżonka będącego jej właścicielem zbyta, to roszczenie o zwrot nakładów nie przechodzi na nabywcę tej nieruchomości. Biernie legitymowany do rozliczenia tych nakładów pozostaje ów małżonek.

Jeśli małżonek będący właścicielem nieruchomości nie dożył chwili wystąpienia przez drugiego małżonka o rozliczenie nakładów to odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą jego spadkobiercy, na podstawie art. 922 kodeksu cywilnego.

 

Rozliczenie nakładów z majątku wspólnego i na majątek wspólny małżonków

Wspomniany już wyżej art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma zastosowanie w dwóch sytuacjach, mianowicie na jego podstawie dokonuje się rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka oraz rozliczenia nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny małżonków.

Należy bezwzględnie pamiętać, że o zwrocie wydatków i nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny sąd orzeka wyłącznie na wniosek zgłoszony przez zainteresowanego małżonka w postępowaniu w pierwszej instancji (tak postanowienie SN z dnia 16 października 1997 r., sygn.akt II CKN 395/97, jak również postanowienie z dnia 15 lutego 2018 r., sygn.akt I CSK 215/17, z dnia 15 października 2015 r., sygn.akt III CSK 195/15 i wiele innych). Z kolei wydatki i nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka zgodnie z brzmieniem przepisu „powinny być zwrócone”, co oznacza, iż sąd ustala te wydatki i orzeka o nich z urzędu, bez inicjatywy dowodowej stron (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku, w sprawie III CZP 148/07).

W tym trybie tj. podziału majątku wspólnego nie podlegają natomiast rozliczeniu wydatki i nakłady poczynione kosztem majątku odrębnego jednego z małżonków na majątek odrębny drugiego z nich za wyjątkiem sytuacji gdy są one rozliczane obok wydatków i nakładów z lub na majątek wspólny. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn.akt IV CSK 725/19w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczeniu podlegają również nakłady z majątku odrębnego (aktualnie osobistego) małżonków na majątek odrębny (aktualnie osobisty) jednego z nich, szczególnie jeśli dotyczą rzeczy, na którą poczyniono również nakłady z majątku wspólnego”, przy czym chodzi jedynie o procesowe, a nie materialne powiązanie tych roszczeń.

 

Rozliczenie nakładów z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z nich

Bywają również sytuacje, w których małżonkowie w związku z zawartymi umowami małżeńskimi o rozdzielności majątkowej nie posiadają w ogóle wspólnego majątku ale dokonują nakładów z majątku wspólnego na budowę domu na nieruchomości drugiego z nich. W takiej sytuacji nie mogą oni dochodzić de facto podziału majątku bo takiego po prostu nie ma ale nie są pozbawieni prawa do rozliczenia poczynionych nakładów. Uprawnienie takie im przysługuje, z tym tylko, że jego źródłem nie jest kodeks rodzinny i opiekuńczy ale kodeks cywilny. Rozliczenia te podlegać będą zatem ogólnym normom prawa i postępowania cywilnego, nakazującym dochodzenie rozliczeń w postępowaniu procesowym. Idąc bowiem za tezą postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1984 r., sygn.akt III CRN 315/83 „hipotezą przepisów art. 567 § 1 k.p.c. w zw. z art. 45 § 1 k.r.o. nie jest objęte rozstrzygnięcie jakie wydatki z majątku odrębnego jednego z małżonków na rzecz majątku odrębnego drugiego z nich podlegają zwrotowi”.

 

Podsumowując, małżonkowie wznoszący budynki na gruncie drugiego z małżonków mogą dochodzić rozliczeń finansowych z tego tytułu w postępowaniu o podział majątku jeżeli byli w ustroju wspólności majątkowej, niezależnie od tego czy nakłady pochodziły z majątku wspólnego lub majątku  osobistego bądź w procesie cywilnym jeżeli nie byli w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości (gruntowej czy lokalowej) należy do rodzaju dość często zawieranych umów. Stronami umowy sprzedaży nieruchomości mogą być zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Poza tym nieruchomość może zostać zakupiona od dewelopera albo z rynku wspólnego. Wszystkie te okoliczności mają znaczenie dla opodatkowania transakcji kupna – sprzedaży.
Poniżej zostaną przybliżone te kwestie.

Opodatkowanie nabycia lokalu od dewelopera
Nabywając lokal mieszkalny od dewelopera należy liczyć się z faktem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Stawka podatku uzależniona jest od wielkości nabywanego lokalu. Z koniecznością zapłaty 8 % VAT należy się liczyć w przypadku dostawy (sprzedaży) lokalu o powierzchni nie przekraczającej 150 m 2 i 23 % stawką w przypadku lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
Podatek ten jest wliczony w cenę za jaką kupujący nabywa lokal mieszkalny.
Garaż/miejsce postojowe w hali garażowej opodatkowane jest podstawową tj. 23 % stawką VAT jeżeli został/zostało wyodrębnione od lokali i stanowi oddzielny lokal użytkowy. Z kolei sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jest integralnie związane z prawem własności do lokalu mieszkalnego (tak. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2019 r., sygn.akt I FSK 93/17).

Opodatkowanie nabycia nieruchomości na rynku wtórnym
Z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) powstaje obowiązek zapłaty albo podatku od towarów i usług, albo podatku od czynności cywilnoprawnych.
Nie może mieć miejsca w obowiązującym systemie prawnym sytuacja, gdy sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu żadnym z tych podatków. Jak wyżej wyjaśniłam sprzedaż na rynku pierwotnym jest opodatkowana VAT, zaś w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi bowiem, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
PCC wynosi 2 proc. i jest obliczany od wartości rynkowej zakupionego mieszkania. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Podatek od czynności cywilnoprawnej ciąży na kupującym.
Jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości będzie zrealizowana przez sprzedawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Opodatkowanie transakcji kupna – sprzedaży podatkiem dochodowym

W myśl art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podatek dochodowy ciąży na sprzedającym i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przedmiotem opodatkowania w tym przypadku jest dochód. Jest on rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) a kosztami uzyskania przychodów. Dochód dodatkowo powiększa się o ewentualne odpisy amortyzacyjne od nieruchomości.
Dochody ze zbycia nieruchomości są opodatkowane odrębnie. Nie podlegają one łączeniu z dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). W związku z tym ich osiągnięcie w ciągu roku podatkowego nie wpływa na wysokość stawki podatkowej dla pozostałych dochodów.
Zaznaczyć jednak trzeba, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z kolei w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat istnieje możliwość skorzystania z ulgi w określonych przypadkach.

W niniejszym wpisie pominięte zostało opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn, które to nabycie nieruchomości następuje nieodpłatnie, jako że jego przedmiotem było opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.