Droga konieczna a przejazd samochodem

Postępowania sądowe o ustanowienie służebności drogi koniecznej należą do dość często spotykanych w praktyce sądowej. Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przepis nie zawiera w treści żadnych wskazań co do tego czy droga taka winna umożliwić tylko przejście czy też także przejazd autem, dlatego też postaram się tą tematykę nieco Państwu przybliżyć.

O możliwościach odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej przeczytać Państwo we wpisie: Odmowa ustanowienia przez sąd służebności drogi koniecznej Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

Bezsprzecznie świat się zmienia, a co się z tym wiąże zmienia się podejście także do określonych instytucji prawnych jak np. do instytucji służebności drogi koniecznej. Niegdyś ustanawiano ją wyłącznie celem przechodu czy też przegonu bydła, podczas gdy obecnie konieczne staje się umożliwienie dojazdu do nieruchomości właśnie autem. Oczywiście może się zdarzyć, że dojazd samochodem jest albo niemożliwy z uwagi na ukształtowanie terenu albo po prostu niecelowy z punktu widzenia konkretnej nieruchomości ale w większości przypadków jest on zarówno uzasadniony, jak i nie ma żadnych przeszkód do wytyczenia drogi koniecznej dla przejazdu autem, dlatego też ważne jest aby mieć świadomość czy można żądać we własnej sprawie ustanowienia służebności obejmującej możliwość przejazdu.

Proszę też mieć na uwadze, że choć nie wynika to wprost z przepisów to jednak szlak drogi koniecznej powinien posiadać właściwości komunikacyjne zbliżone do tych, które posiadają drogi publiczne, jak chociażby w zakresie szerokości takiej drogi po to aby realnie umożliwić przejazd autem, dojazd karetkom, konieczność dostępu do nieruchomości w związku z wywozem śmieci itd. Akcentuję jednak, iż zawsze decydujące są tu okoliczności faktyczne danego przypadku, a nie odniesienie się do przepisów prawa określających np. wymogi drogi przeciwpożarowej.

W każdym razie odpowiedzi na pytanie czy droga konieczna musi zapewniać także możliwość przejazdu autem można poszukiwać w orzecznictwie. I tak, przykładem może służyć uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., w sprawie o sygn.akt III CZP 14/14, w której wyjaśniono, iż odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 145 § 1 KC) powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. Sądy podkreślają też, że zwłaszcza w zabudowie wielkomiejskiej należy uwzględniać również sposób organizacji ruchu.

Z powyższego w żadnym razie nie można jednak wywieść wniosku, że zawsze sąd uwzględni wniosek o ustanowienie służebności przejazdu nawet przy tak bardzo powszechnym użyciu w dzisiejszych czasach pojazdów mechanicznych. Przykładowo to, że żądający ustanowienia służebności do nieruchomości mieszkalnej prowadzi działalność gospodarczą z użyciem samochodów ciężarowych, nie gwarantuje mu ustanowienia służebności ich przejazdu, albowiem nie mieści się do w potrzebach takiej nieruchomości mieszkaniowej.

Reasumując, choć obecnie dojazd samochodem sądy uznają jako składnik tzw. odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej, to jednak w orzecznictwie podkreśla się też wagę zasady proporcjonalności wynikającą z art. 145 § 2 zdanie pierwsze kodeksu cywilnego, zgodnie z którą to zasadą przeprowadzenie szlaku służebnego powinno z jednej strony uwzględniać uzasadnienie interesy nieruchomości nie mającej dostęp do drogi publicznej, z drugiej usprawiedliwione potrzeby nieruchomości obciążanej. Dlatego też, choć w większości przypadków ustanawiając drogę konieczną sąd uwzględni również konieczność przejazdu środkiem mechanicznym, to z pewnością nie można wyjść z założenia, że będzie tak za każdym razem.

 

Celem zapoznania się z zasadami budowy i utrzymania drogi koniecznej, w tym również dla celów przejazdu samochodami odsyłam Państwa do tego wpisu: Budowa i utrzymanie drogi koniecznej Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

Licytacje elektroniczne nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Trwający stan epidemii wymusił zmianę w obowiązujących przepisach, także w tych dotyczących sprzedaży nieruchomości w trakcie trwającej egzekucji komorniczej. Począwszy od 19 września 2021 r. w polskim porządku prawnym istnieją regulacje czyniące możliwą sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Celem tych nowych przepisów jest zwiększenie efektywności dokonywanej sprzedaży ruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Poniżej przybliżę tę tematykę.

 

Licytacja elektroniczna na wniosek wierzyciela

Zgodnie z wolą ustawodawcy przetarg dotyczący sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej może się odbyć wyłącznie na wniosek wierzyciela, a jeżeli jest ich kilku na wniosek jednego z nich. W takim przypadku wniosek jednego z wierzycieli o przeprowadzenie licytacji elektronicznej wywołuje skutki dla wszystkich i jest dla nich wiążący.

Wybór prowadzenia przetargu w drodze licytacji elektronicznej wpływa na cały dalszy przebieg licytacji, który konsekwentnie będzie się już odbywał w tym trybie.

Ustawa wymaga aby wniosek ten został złożony przed wyznaczeniem terminu licytacji lub wraz z wnioskiem o wyznaczenie drugiej licytacji. Oznacza to, iż wierzyciel ma prawo domagać się licytacji elektronicznej zarówno przed pierwszą, jak i drugą licytacją.

 

Sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem systemu teleinformatycznego

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej odbywa się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego czyli systemu tworzonego i prowadzonego przez Krajową Radę Komorniczą.

Warunkiem udziału osoby uczestniczącej w takim przetargu jest utworzenie przez nią indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym. Dostęp do systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną ma być także zapewniony w każdym sądzie rejonowym.

Wiele czynności odbywać się będzie za pośrednictwem tego systemu. Przykładowo przepisy stanowią, że komornik zamieszcza obwieszczenie o licytacji elektronicznej także w systemie teleinformatycznym. Również za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, komornik sądowy informuje licytantów, o wyłonieniu licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Przede wszystkim zaś sama sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego co oznacza, że zza ekranu komputera zainteresowany będzie mógł nabyć nieruchomości położoną nawet kilkaset kilometrów dalej.

 

Przebieg licytacji elektronicznej nieruchomości

Przetarg rozpoczyna się z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości, a kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości.

Komornik zobowiązany jest wyznaczyć licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9:00 a 14:00 w dni robocze  i wynosi tydzień (7 dni). Co istotne, w toku przetargu licytanci ofiarują cenę nabycia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Przetarg wygrywa licytant, którego oferta w chwili zakończenia przetargu była najwyższa.

Warto pamiętać, że ustawodawca przewidział możliwość złożenia skargi na odmowę dopuszczenia do przetargu, której złożenie będzie możliwe w terminie trzech dni od dnia odmowy dopuszczenia do przetargu. Licytanci i osoby, których nie dopuszczono do przetarg będą mogły złożyć tę skargę wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Po zakończeniu przetargu, nie później niż w terminie tygodnia od dnia jego zakończenia, komornik prześle do sądu protokół z przebiegu przetargu, wszystkie skargi, których nie rozpozna oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia.

Postanowienie co do przybicia wydawane będzie przez sędziego, jak i referendarza sądowego, na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

 

Trzeba wiedzieć, że choć przepisy formalnie obowiązują, nie jest to równoznaczne z odbywaniem się tego rodzaju licytacji w praktyce. Po pierwsze bowiem art. 5 ustawy nowelizującej (Dz. 2021. Poz 1090) stanowi, że w okresie roku od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy dokonanie wyboru sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących po stronie komornika sądowego, jest to możliwe, a po drugie Minister Sprawiedliwości nie wydał jeszcze rozporządzenia, które określi sposób przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej oraz sposób uwierzytelniania użytkowników systemu teleinformatycznego obsługującego licytację elektroniczną.

 

E-licytacje mają stanowić z założenia narzędzie do skutecznego prowadzenia postępowań egzekucyjnych m.in. w czasie trwania epidemii. Czy się tak stanie i jak często wierzyciele sięgać będą do tej instytucji pokaże najbliższa przyszłość.

 

Opodatkowanie dochodów polskiego rezydenta z tytułu sprzedaży nieruchomości położonych za granicą

W dzisiejszych czasach często zdarza się, że polski rezydent podatkowy (o tym kto jest rezydentem można przeczytać we wpisie Rezydencja podatkowa w Polsce Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec) lokuje posiadane środki w zakup nieruchomości w popularnych destylacjach jak Chorwacja czy Hiszpania, czy też nieruchomości położone za granicą dziedziczy, a następnie nieruchomości te sprzedaje. W związku z tym podatnicy mają wątpliwości czy z racji usytuowania nieruchomości poza granicami Polski powinni w kraju rozliczać otrzymane z tego tytułu dochody.

Postaram się tę kwestię poniżej częściowo przybliżyć.

 

Rola umów międzynarodowych

W sytuacji gdy zbywca ma polską rezydencję podatkową, a nieruchomość, którą zbywa położona jest poza granicami Polski konieczne staje się sięganie do zawartej pomiędzy Polską a krajem usytuowania nieruchomości umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku.

Co do zasady, zgodnie z przepisami tychże umów, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania (rezydencję podatkową) w jednym z państw, z majątku nieruchomego, położonego w drugim z umawiających się państw, może być opodatkowany w tym drugim państwie, a także zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z przeniesienia własności majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w tym drugim państwie. Używanie zwrotu „mogą być opodatkowane” oznacza, że przychody z majątku nieruchomego, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Mówiąc najprościej, oznacza to nic innego w analizowanym przypadku jak to, że dochód ze sprzedaży nieruchomości rezydenta polskiego podlega opodatkowaniu w Polsce ponieważ w myśl  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody (przychody) polskiego rezydenta są tutaj opodatkowane, bez względu na miejsce położenia źródeł tych przychodów, ale może podlegać również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położona jest nieruchomość, według reguł w tym kraju obowiązujących.

 

Zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Polsce

Mając na uwadze powyższe, oczywistą staje się konkluzja, że sprzedaż nieruchomości należącej do polskiego rezydenta może być opodatkowana w Polsce, zgodnie z polskimi regulacjami. A zatem, zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z  odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku z kolei jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanej nieruchomości. Treść przepisu art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy stanowi zaś, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, o ile nie korzysta on z ulgi.

Polski rezydent, nawet jeżeli nieruchomość jest położona poza granicami kraju, ma zatem obowiązek złożenia deklaracji PIT 39.

 

Możliwość zaliczenia podatku zapłaconego za granicą

Jeżeli dochód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, zgodnie z przepisami  państwa położenia nieruchomości, został opodatkowany to, jak wcześniej wspomniałam, stosuje się metodę unikania podwójnego opodatkowania. Może sie ona sprowadzać do tego, że w sytuacji gdy polski rezydent zapłaci podatek w miejscu położenia nieruchomości to w składanym zeznaniu podatkowym PIT-39 będzie mógł odliczyć ten podatek, oczywiście przy uwzględnieniu postanowień stosownej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz przepisów polskiej ustawy.

Zmiana w ewidencji gruntów a podatek

Zgodnie z polskim porządkiem prawnym nieruchomości mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, podatkiem rolnym bądź podatkiem leśnym.

O tym jaki podatek jest płacony przez właściciela decydują wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Inaczej, od tego jak dany gruntu jest klasyfikowany w tej ewidencji (grunt rolny, leśny czy budowlany) zależy też rodzaj należnego podatku.

Bliżej zasady opodatkowania nieruchomości mogą Państwo poznać w tym wpisie: Opodatkowanie gruntów podatkiem od nieruchomości i podatkiem rolnym Kielce | Radca prawny Kielce – Katarzyna Siwiec

 

Bardzo istotną kwestią jest ta, że podstawą wymiaru podatków nie jest stan faktyczny ale stan ujawniony  w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja ta ma dla wymiaru podatku ma znaczenie rozstrzygające, niezależnie od tego, jaki w określonym czasie jest charakter danych gruntów (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 grudnia 2012 r., sygn.akt II FSK 986/11).

 

Mają miejsce sytuacje, w których na przestrzeni czasu dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntu. Pomiędzy zdarzeniem powodującym zmianę w ewidencji, a samym wpisem tej zmiany upływa jakiś okres czasu, w realiach pandemicznych niejednokrotnie bardzo długi. Wypada zatem wyjaśnić, która data tj. data zdarzenia czy wpisu tego zdarzenia do ewidencji owocuje dla właściciela tym, że zamiast na przykład podatku rolnego będzie on płatnikiem wyższego podatku od nieruchomości. Kwestie te znalazły odzwierciedlenie zarówno w nauce prawa, jak i orzecznictwie. To pierwsze źródło podaje, że datą zmiany treści ewidencji jest data określona w skierowanym do organu podatkowego zawiadomieniu starosty. To właśnie zawiadomienie jest podstawowym dokumentem, na podstawie którego organ podatkowy powinien ustalać moment, z którym łączyć należy zaistnienie skutków prawnopodatkowych (patrz R. Dowgier w glosie do wyroku z dnia 4 listopada 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 1190/09, „Przegląd Podatków Lokalnych i Finansów Samorządowych” 2010 r. Nr 5, s.5-6). Istotna jest zatem nie data zdarzenia czyli przykładowo wzniesienia budynku na gruncie ale data wpisu tego zdarzenia do ewidencji przez właściwego miejscowo Starostę.

Identyczne stanowisko prezentuje judykatura. I tak w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn.akt II FSK 645/20 wyjaskrawiono, iż z regulacji art. 21 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków wynika, że datą zmiany treści ewidencji jest, co do zasady, data określona w skierowanym do organu podatkowego zawiadomieniu starosty. Wyrok ten nie jest odosobniony, bowiem to samo stanowisko można odnaleźć też w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 04.11.2009 r. o sygn. akt I SA/Kr 1190/09.

 

Reasumując, datą powstania okoliczności uzasadniającej powstanie obowiązku podatkowego jest data zmiany treści ewidencji, a precyzyjniej data wprowadzenia zmiany w ewidencji. Dopiero z tą bowiem datą grunty zmieniają swój charakter dla celów podatkowych.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości położonej za granicą przez osobę zamieszkującą w Polsce

Niejednokrotnie zdarza się, że polski rezydent jest właścicielem, nabytej w drodze kupna – sprzedaży czy np. w wyniku dziedziczenia, nieruchomości położonej poza granicami Polski. Z różnych względów podatnicy decydują się następnie na sprzedaż tychże nieruchomości.

Niniejszy wpis ma przybliżyć zagadnienie opodatkowania podatkiem dochodowym sprzedaży takiej nieruchomości.

Zagadnienia ogólne
Na gruncie polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązki osób, które osiągają dochody za granicą zależą od miejsca ich zamieszkania dla celów podatkowych, rodzaju uzyskiwanych dochodów, a także regulacji zawartych w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania. To, kto ma miejsce zamieszkania w Polsce wyjaśniałam tutaj: http://prawny.org.pl/2021/05/16/rezydencja-podatkowa-w-polsce/. Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Należy jednakże pamiętać, że jeżeli dochód został osiągnięty za granicą, zasadę tą stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska. Dotyczy to także dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości położonej poza granicami kraju.

Postanowienia umów międzynarodowych dotyczące dochodów ze sprzedaży nieruchomości

Umowy zawarte z poszczególnymi państwami dotyczące unikania podwójnego opodatkowania zawierają regulacje w zakresie zysków osiąganych z przeniesienia własności majątku nieruchomego. Przykładowo art. 13 ust 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii Północnej w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od zysków majątkowych stanowi, że zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie – o ile oczywiście prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu. Dla przykładu w myśl przepisów obowiązujących w Wielkiej Brytanii w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej jedyną nieruchomość tam położoną oraz miejsce zamieszkania podatnika, transakcja ta jest zwolniona od podatku dochodowego.
Użycie zwrotu „może być opodatkowany” oznacza, że dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania, podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa. W celu uniknięcia podwójnego opodatkowania należy zastosować przewidzianą w art. 22 umowy metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Reasumując, jeżeli w chwili otrzymania dochodu ze sprzedaży położonej za granicą podatnik jest rezydentem podatkowym w Polsce, dochód ten podlega rozliczeniu tutaj z zastosowaniem metody podwójnego opodatkowania, jeżeli nie jest rezydentem podatkowym w Polsce to wówczas sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana wyłącznie w kraju jej położenia, w oparciu o przepisy tam obowiązujące.

Regulacje prawa polskiego
Polski rezydent podatkowy będzie zatem podlegał opodatkowaniu od dochodu osiągniętego z tytułu sprzedaży zagranicznej nieruchomości na zasadach przewidzianych ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy źródłem przychodu jest – odpłatne zbycie nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy. W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku definiuje ust 2 tego przepisu.

Brak obowiązku zapłaty podatku
Dochód polskiego rezydenta z odpłatnego zbycia mieszkania położonego za granicą– w sytuacji gdy sprzedaż zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie będzie podlegał opodatkowaniu.
Ponadto także w przypadku zbycia nieruchomości położonej za granicą podatnik będzie mógł również skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem dochodowym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. w przypadku wydatkowania sumy uzyskanej ze sprzedaży nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego na własne cele mieszkaniowe.

Budowa domu na gruncie stanowiącym własność współmałżonka

Powszechne są sytuacje, w których małżonkowie wznoszą budynek mieszkalny na gruncie stanowiącym własność wyłącznie jednego z nich. Budynek ten cywilistycznie stanowi część składową gruntu, a tym samym nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Najprościej rzecz ujmując budynek stanowi własność tego małżonka, który jest właścicielem gruntu.

Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie kwestii związanych z rozliczeniem przez małżonków kosztów budowy w takiej sytuacji.

 

Uwagi ogólne o nakładach

Najogólniej mówiąc wznoszenie budynku np. ze środków wspólnych małżonków na grunt stanowiący wyłączną własność jednego z nich stanowi tzw. nakład na grunt w rozumieniu przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nakłady nie są rzeczą w rozumieniu art. 45 kodeksu cywilnego co oznacza, że nie jest możliwe nabycie ich własności, przedmiotem własności bowiem być może jedynie rzecz. Co do zasady zatem, nie odwołując się tu do wyjątków, możliwe jest rozliczenie wartości takich nakładów poprzez żądanie formułowane jako żądanie zapłaty w pieniądzu przypadającej na małżonka wartości tych nakładów. Wartość nakładów określana jest w ten sposób, że najpierw ustala się ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości wspólnie wzniesionego budynku mieszkalnego według cen rynkowych z czasu jego budowy, a następnie oblicza się ten sam ułamkowy udział w wartości domu według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1980 r., sygn.akt III CZP 46/80).

Zwrot nakładów, rozliczony na podstawie art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, o czym będzie mowa niżej, może mieć miejsce jedynie pomiędzy małżonkami lub byłymi małżonkami. Oznacza to, że nawet jeżeli taka nieruchomość zabudowana zostanie przez małżonka będącego jej właścicielem zbyta, to roszczenie o zwrot nakładów nie przechodzi na nabywcę tej nieruchomości. Biernie legitymowany do rozliczenia tych nakładów pozostaje ów małżonek.

Jeśli małżonek będący właścicielem nieruchomości nie dożył chwili wystąpienia przez drugiego małżonka o rozliczenie nakładów to odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą jego spadkobiercy, na podstawie art. 922 kodeksu cywilnego.

 

Rozliczenie nakładów z majątku wspólnego i na majątek wspólny małżonków

Wspomniany już wyżej art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma zastosowanie w dwóch sytuacjach, mianowicie na jego podstawie dokonuje się rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka oraz rozliczenia nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny małżonków.

Należy bezwzględnie pamiętać, że o zwrocie wydatków i nakładów z majątku odrębnego na majątek wspólny sąd orzeka wyłącznie na wniosek zgłoszony przez zainteresowanego małżonka w postępowaniu w pierwszej instancji (tak postanowienie SN z dnia 16 października 1997 r., sygn.akt II CKN 395/97, jak również postanowienie z dnia 15 lutego 2018 r., sygn.akt I CSK 215/17, z dnia 15 października 2015 r., sygn.akt III CSK 195/15 i wiele innych). Z kolei wydatki i nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka zgodnie z brzmieniem przepisu „powinny być zwrócone”, co oznacza, iż sąd ustala te wydatki i orzeka o nich z urzędu, bez inicjatywy dowodowej stron (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008 roku, w sprawie III CZP 148/07).

W tym trybie tj. podziału majątku wspólnego nie podlegają natomiast rozliczeniu wydatki i nakłady poczynione kosztem majątku odrębnego jednego z małżonków na majątek odrębny drugiego z nich za wyjątkiem sytuacji gdy są one rozliczane obok wydatków i nakładów z lub na majątek wspólny. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 23 czerwca 2020 r., sygn.akt IV CSK 725/19w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczeniu podlegają również nakłady z majątku odrębnego (aktualnie osobistego) małżonków na majątek odrębny (aktualnie osobisty) jednego z nich, szczególnie jeśli dotyczą rzeczy, na którą poczyniono również nakłady z majątku wspólnego”, przy czym chodzi jedynie o procesowe, a nie materialne powiązanie tych roszczeń.

 

Rozliczenie nakładów z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z nich

Bywają również sytuacje, w których małżonkowie w związku z zawartymi umowami małżeńskimi o rozdzielności majątkowej nie posiadają w ogóle wspólnego majątku ale dokonują nakładów z majątku wspólnego na budowę domu na nieruchomości drugiego z nich. W takiej sytuacji nie mogą oni dochodzić de facto podziału majątku bo takiego po prostu nie ma ale nie są pozbawieni prawa do rozliczenia poczynionych nakładów. Uprawnienie takie im przysługuje, z tym tylko, że jego źródłem nie jest kodeks rodzinny i opiekuńczy ale kodeks cywilny. Rozliczenia te podlegać będą zatem ogólnym normom prawa i postępowania cywilnego, nakazującym dochodzenie rozliczeń w postępowaniu procesowym. Idąc bowiem za tezą postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 1984 r., sygn.akt III CRN 315/83 „hipotezą przepisów art. 567 § 1 k.p.c. w zw. z art. 45 § 1 k.r.o. nie jest objęte rozstrzygnięcie jakie wydatki z majątku odrębnego jednego z małżonków na rzecz majątku odrębnego drugiego z nich podlegają zwrotowi”.

 

Podsumowując, małżonkowie wznoszący budynki na gruncie drugiego z małżonków mogą dochodzić rozliczeń finansowych z tego tytułu w postępowaniu o podział majątku jeżeli byli w ustroju wspólności majątkowej, niezależnie od tego czy nakłady pochodziły z majątku wspólnego lub majątku  osobistego bądź w procesie cywilnym jeżeli nie byli w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości (gruntowej czy lokalowej) należy do rodzaju dość często zawieranych umów. Stronami umowy sprzedaży nieruchomości mogą być zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Poza tym nieruchomość może zostać zakupiona od dewelopera albo z rynku wspólnego. Wszystkie te okoliczności mają znaczenie dla opodatkowania transakcji kupna – sprzedaży.
Poniżej zostaną przybliżone te kwestie.

Opodatkowanie nabycia lokalu od dewelopera
Nabywając lokal mieszkalny od dewelopera należy liczyć się z faktem opodatkowania czynności podatkiem od towarów i usług. Stawka podatku uzależniona jest od wielkości nabywanego lokalu. Z koniecznością zapłaty 8 % VAT należy się liczyć w przypadku dostawy (sprzedaży) lokalu o powierzchni nie przekraczającej 150 m 2 i 23 % stawką w przypadku lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
Podatek ten jest wliczony w cenę za jaką kupujący nabywa lokal mieszkalny.
Garaż/miejsce postojowe w hali garażowej opodatkowane jest podstawową tj. 23 % stawką VAT jeżeli został/zostało wyodrębnione od lokali i stanowi oddzielny lokal użytkowy. Z kolei sprzedaż lokalu mieszkalnego wraz z prawem do korzystania z wydzielonych miejsc postojowych, znajdujących się w danym budynku, podlegać będzie jednej stawce podatku od towarów i usług właściwej dla lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego jest integralnie związane z prawem własności do lokalu mieszkalnego (tak. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 lutego 2019 r., sygn.akt I FSK 93/17).

Opodatkowanie nabycia nieruchomości na rynku wtórnym
Z tytułu sprzedaży nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) powstaje obowiązek zapłaty albo podatku od towarów i usług, albo podatku od czynności cywilnoprawnych.
Nie może mieć miejsca w obowiązującym systemie prawnym sytuacja, gdy sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu żadnym z tych podatków. Jak wyżej wyjaśniłam sprzedaż na rynku pierwotnym jest opodatkowana VAT, zaś w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi bowiem, że nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
–umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
PCC wynosi 2 proc. i jest obliczany od wartości rynkowej zakupionego mieszkania. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Podatek od czynności cywilnoprawnej ciąży na kupującym.
Jeżeli umowa sprzedaży nieruchomości będzie zrealizowana przez sprzedawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów.

Opodatkowanie transakcji kupna – sprzedaży podatkiem dochodowym

W myśl art. 10 ust 1 pkt 8 stanowi, że źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podatek dochodowy ciąży na sprzedającym i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przedmiotem opodatkowania w tym przypadku jest dochód. Jest on rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości (praw majątkowych) a kosztami uzyskania przychodów. Dochód dodatkowo powiększa się o ewentualne odpisy amortyzacyjne od nieruchomości.
Dochody ze zbycia nieruchomości są opodatkowane odrębnie. Nie podlegają one łączeniu z dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). W związku z tym ich osiągnięcie w ciągu roku podatkowego nie wpływa na wysokość stawki podatkowej dla pozostałych dochodów.
Zaznaczyć jednak trzeba, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Z kolei w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat istnieje możliwość skorzystania z ulgi w określonych przypadkach.

W niniejszym wpisie pominięte zostało opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn, które to nabycie nieruchomości następuje nieodpłatnie, jako że jego przedmiotem było opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania zakupionego z bonifikatą

Zakup mieszkania od gminy może się wiązać z udzieleniem kupującemu bonifikaty w cenie.
Bonifikata ma charakter fakultatywny, a zatem nabywcy nie przysługuje roszczenie o jej udzielenie. O tym czy bonifikata będzie przyznana czy też nie decyduje właściwy organ gminy. Bonifikaty takie jednak są bardzo często udzielane w praktyce, a to kolei skutkuje różnorakimi konsekwencjami w przypadku ewentualnego zbycia mieszkania, o czym należy pamiętać.
Celem niniejszego wpisu jest przybliżenie problematyki związanej z obowiązkiem zwrotu udzielonej bonifikaty.

Obowiązek zwrotu bonifikaty
W myśl art. 68 ust 2 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Warto znać powyższą regulację zwłaszcza, że gmina nie ma obowiązku pouczania przy sprzedaży lokalu o możliwości żądania zwrotu bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron stosunku cywilnoprawnego, jakim jest umowa sprzedaży, taki obowiązek nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację prawną wynikającą z zawartej umowy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 r., sygn.akt II CSK 763/14).
Obowiązek ten (zwrotu bonifikaty) wynika zatem wprost z przepisu prawa ale gmina może zwolnić nabywcę z tego obowiązku w umowie sprzedaży, bądź później. Oznacza to tym samym, iż brak w treści umowy sprzedaży lokalu zapisu o możliwości zwrotu bonifikaty w żadnym razie nie wyłącza prawa gminy do domagania się zwrotu bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek wyżej opisanych.
W orzecznictwie wskazywano, że w wypadku rezygnacji przez uprawnionego z prawa żądania zwrotu wartości bonifikaty na etapie zawierania umowy, prawo takie mu nie przysługuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2004 r., IV CK 300/04). Jeżeli takiego zwolnienia z długu nie przewidziano to obowiązek zapłaty kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji powstaje i staje się wymagalny z chwilą przedwczesnego zbycia nieruchomości. Z tą chwilą zaczyna też biec termin przedawnienia tego roszczenia.
Zwrot bonifikaty dochodzony jest przez gminę na drodze procesu cywilnego.
Zgodnie z brzmieniem cytowanego przepisu zwrotowi podlega bonifikata po jej waloryzacji. Waloryzacja kwoty powinna być dokonana na dzień, w którym organ gminy powziął informację o zbyciu lokalu przed upływem lat 5 od nabycia.

Zwolnienie od obowiązku zwrotu bonifikaty

Ustawodawca zdecydował o zwolnieniu z obowiązku zwroty kwoty równej udzielonej bonifikacie w ściśle określonych przypadkach. Do takich sytuacji należą na przykład te, w których nabywca dokonuje:
– zbycia na rzecz osoby bliskiej ale jeżeli osoba ta zbywa lokal przed upływem wspominanych terminów jest odpowiedzialna za zwrot bonifikaty gminie,
– zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
– sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Przez osobę bliską trzeba rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Nadmienić w tym miejscu należy, że jeśli obowiązek zwrotu bonifikaty zaktualizował się przed śmiercią nabywcy, to obowiązek ten nie wygasa z chwilą śmierci, lecz zgodnie z art. 922 § 1 k.c. przechodzi na spadkobierców osoby, która zbyła nieruchomość przedwcześnie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6.11.2002 r., III CZP 59/02). Jeżeli obowiązek ten nie powstał jeszcze przed śmiercią, a contrario nie przechodzi on na spadkobierców.
Trochę kontrowersji jest wokół ostatniej w wymienionych podstaw zwolnienia z obowiązku zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie tj. sprzedaży lokalu z przeznaczeniem środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Zapis ustawy nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Dał temu wyraz Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn.akt I ACa 1265/17 stanowiąc, że wyłączenie obowiązku zwrotu bonifikaty następuje wyłącznie wtedy gdy kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu zakupionego z bonifikatą w określonym czasie zostanie przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Przepis w tym względzie jest jednoznaczny, mówi tylko o nabyciu lokalu mieszkalnego i nie daje podstaw do przyjęcia, że obejmuje także wydatki na inne cele mieszkaniowe jak np. na remonty czy spłatę kredytu choćby pobranego na zakup lokalu. Tylko przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą na nabycie innego lokalu mieszkalnego stanowi podstawę do zwolnienia z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty. Istnieją jednak starsze orzeczenia bardziej korzystne dla nabywców uznające za właściwe wydatkowanie środków na nabycie innego lokalu lub nieruchomości przeznaczonej bądź wykorzystanej na cele mieszkaniowe na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu, zanim sprzedany został lokal zakupiony z zastosowaniem bonifikaty w cenie.
Ale już na przykład połączenie wydatków na zakup lokalu i remont przystosowujący tenże lokal do zamieszkania w nim spełnia ustawowe kryterium „na cele mieszkalne”, zwalniając tym samym z obowiązku zwrotu bonifikaty.

Podsumowując, zakup mieszkania z bonifikatą jest na pewno rozwiązaniem bardzo korzystnym dla jego nabywcy. Trzeba jednak wiedzieć, że jego przedwczesne zbycie może wiązać się obowiązkiem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty chyba, że środki ze sprzedaży zostaną rozdysponowane w sposób pozwalający na skorzystanie ze zwolnienia.

Dochodzenie roszczeń od dewelopera z tytułu ujawnionych wad w budynku

Deweloper odpowiada za określone wady fizyczne ujawnione zarówno w poszczególnych lokalach znajdujących się w budynku, jak i za wady w częściach wspólnych tegoż budynku jak balkony, klatki schodowe, dachy itp.
Najczęściej w praktyce wady dotyczące części wspólnych dochodzone są w procesie przez wspólnoty mieszkaniowe, co nie oznacza jednakże, iż mają one legitymację do dochodzenia tych roszczeń wynikającą z samego faktu zarządzania częściami wspólnymi.
Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie zasad dochodzenia roszczeń z tytułu wad właśnie przez wspólnoty.

Komu przysługują roszczenia względem dewelopera?

Niezależnie zaś od tego czy wady występują w częściach wspólnych budynków, czy też w poszczególnych lokalach roszczenia z tym związane przysługują właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych. Źródłem tych roszczeń, nieważne czy z tytułu rękojmi czy roszczeń odszkodowawczych są bowiem umowy zawarte z deweloperem. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń z rękojmi/roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami części wspólnych wymagane byłoby zawarcie umów cesji praw do dochodzenia tych roszczeń pomiędzy właścicielami lokali (a przynajmniej jednym z właścicieli), a wspólnotą. W judykaturze wykrystalizował się wyraźny pogląd, iż dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej (tak m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn.akt III CZP 48/04, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 r., sygn.akt I CSK 743/18 i inne). „Wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. Roszczenia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze wypływają ze stosunku prawnego łączącego właściciela lokalu – nabywcę ze sprzedawcą lokalu. Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową. Dopuszczalność przelewu roszczenia na wspólnotę mieszkaniową nie wynika więc z charakteru roszczenia lecz z cechy przenoszalności, która charakteryzuje roszczenia wynikające z umowy sprzedaży. Wypływające z umowy sprzedaży roszczenia mogą dotyczyć zarówno odrębnego lokalu jak i części wspólnych. Różnica polega na tym, że współwłaścicielowi przysługuje pełnia roszczeń związanych z odrębnym lokalem natomiast co do części wspólnych jest to ułamkowa część, odpowiadająca wartości jego udziału w częściach wspólnych” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 sierpnia 2016 r. sygn.akt I ACa 196/16).

Rodzaje roszczeń przysługujących nabywcom lokali mieszkalnych względem dewelopera
Istnieją dwa tryby dochodzenia roszczeń względem dewelopera, a mianowicie są to przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi (art. 556 i nast.) oraz przepisy dotyczące odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c). Potwierdza to teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 2 września 2014 r. w sprawie I ACa 186/13 (pozwanym w niniejszej sprawie był deweloper), zgodnie z którą „przysługujące kupującym uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają go prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Kupujący może zatem dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości rzeczy. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi”.
Prawo dopuszcza także możliwość żądania naprawy budynku w ramach roszczenia odszkodowawczego m.in. w drodze sięgnięcia do treści art. 363 kodeksu, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tak więc uznaje się za dopuszczalną możliwość żądania od dewelopera restytucji naturalnej w postaci usunięcia wad sprzedanej rzeczy na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 września 2014 r., sygn.akt II CSK 795/13).
Co istotne, rękojmia nie wyłącza odszkodowania na zasadach ogólnych, podkreślił to m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 2 maja 2011 roku, sygn.akt I ACa 269/11 stanowiąc wyraźnie, że „nie ma przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży”.

Terminy dochodzenia poszczególnych roszczeń
Zgodnie z treścią art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi mogę być przez wspólnotę dochodzone w terminie 5 lat od dnia wydania lokalu pierwszemu z nabywców.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, stosownie do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 roszczenie to przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wykrycia wady budynku.

Syntetyzując, deweloper jest odpowiedzialny za stan lokali i części wspólnych budynków wobec nabywców lokali, a nie względem wspólnoty. Wynika to z faktu, że wszystkie roszczenia mają swoje źródło w umowach zawieranych przez nabywców poszczególnych lokali. Wspólnota będzie miała tylko wówczas legitymację do wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi jeżeli właściciele lokali dokonają na wspólnotę przelewu tych roszczeń.

Opodatkowanie gruntów podatkiem od nieruchomości i podatkiem rolnym

Nieruchomości gruntowe mogą podlegać opodatkowaniu bądź podatkiem od nieruchomości bądź podatkiem rolnym albo podatkiem leśnym, w zależności od ich charakteru, a czasem sposobu ich wykorzystywania. Opodatkowanie podatkiem rolnym uregulowane jest w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, zaś opodatkowanie gruntów rolnych, w tym stanowiących gospodarstwo rolne, reguluje ustawa o podatku rolnym.
Niniejszy wpis przybliży Państwu zasady opodatkowania nieruchomości każdym z tych podatków.

Podatek od nieruchomości
Zgodnie z zapisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatkowi od nieruchomości podlegają grunty, budynki i ich części oraz budowle i ich części związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Można wskazać, że ogólną regułą jest ta, że podatkowi od nieruchomości podlegają wszystkie grunty, chyba że są one opodatkowane podatkiem rolnym lub leśnym. I tak, art. 2 ust 2 ustawy wyłącza z opodatkowania tym podatkiem użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Co do zasady zatem, jeżeli w posiadaniu przedsiębiorcy są użytki rolne lub lasy, to podlegają one opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, chyba że na prowadzenie działalności gospodarczej nie są zajęte.
W orzecznictwie zwraca się uwagę, że użyte w ustawie pojęcia „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” i „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” nie są tożsame. Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej zawsze będzie gruntem związanym z prowadzeniem tej działalności, natomiast grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zawsze będzie gruntem zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej (tak wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2020 r., wydany w sprawie o sygn.akt II FSK 2598/19). Przez pojęcie gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, należy bowiem rozumieć faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań na gruncie, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, bądź też działań zmierzających do uzyskania zakładanego rezultatu. Oznacza to, że samo posiadanie gruntów przez przedsiębiorcę nie jest wystarczające do uznania, że grunty te są zajęte na działalność gospodarczą, aby tak było przedsiębiorca musi rzeczywiście wykorzystywać te grunty na potrzeby prowadzenia działalności. Jednocześnie na gruncie takim wyłączone musi być prowadzenie działalności rolniczej czy leśnej.
Jako kryterium rozróżnienia pomiędzy podatkiem od nieruchomości a podatkiem rolnym czy leśnym przyjęto klasyfikację danego gruntu w ewidencji gruntów i budynków, przy czym zasadnicze znaczenie ma uznanie gruntu za użytek rolny (patrz wyrok NSA z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn.akt II FSK 644/20). Dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków mają dla organów podatkowych charakter wiążący. Jeżeli dane z ewidencji wskazują, że grunt ma charakter rolny bądź leśny nie podlega on opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Dopiero gdy dany grunt nie został w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowany jako użytek rolny czy też las, może podlegać podatkowi od nieruchomości pod warunkiem, iż nie jest objęty wyłączeniem czy zwolnieniem, o których mowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.
Reasumując, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Grunty posiadające inne oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków niż symbol „Ls” i opisane poniżej w części dotyczącej podatku rolnego są przedmiotem podatku od nieruchomości.

Podatek rolny od gruntów rolnych
Z kolei, wszystkie użytki rolne niezależnie od tego czy wchodzą w skład gospodarstwa rolnego czy też nie podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym. Art. 1 ustawy o podatku rolnym stanowi bowiem, że grunty te podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Określeniu czy mamy do czynienia z gruntem rolnym służy § 68 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Według jego treści użytki rolne to: grunty orne, oznaczone symbolem – R, sady, oznaczone symbolem – S, łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł, pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps, grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br, grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr, grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr.
Podobnie, jak w przypadku opodatkowania podatkiem od nieruchomości, decydujące znaczenia dla klasyfikacji gruntów jako podlegających podatkowi rolnemu mają dane z ewidencji gruntów i budynków. Nie ma zaś znaczenia powierzchnia tych gruntów. Płatnikiem podatku od użytków rolnych będzie zatem także przedsiębiorca o ile nie będą one przez niego wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. W momencie bowiem kiedy grunty te zostaną zajęte na potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej będą już opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Opodatkowanie gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
Grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego podlegają oczywiście opodatkowaniu podatkiem rolnym. Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, konkretnie stosownie do art. 2 ust 1 za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Gospodarstwo rolne tworzą grunty będące własnością lub w posiadaniu jednej osoby, położone na dowolnym obszarze, także wówczas, gdy nie istnieje pomiędzy nimi żadna więź ekonomiczna, oraz nawet wówczas, gdy z uwagi na ich położenie (np. w różnych gminach) nie mogą one stanowić zorganizowanej całości (patrz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 października 2017 r., sygn.akt I SA/Go 291/17).
To czy grunt wchodzi w skład gospodarstwa czy nie przekłada się jednak na podstawę opodatkowania i wysokość należnego podatku. W przypadku powierzchni gruntów, spełniających pojęcie gruntu gospodarstwa rolnego, podstawą opodatkowania nie jest już powierzchnia wynikająca z ewidencji gruntów i budynków, podstawę tę określa się według hektarów przeliczeniowych. Innymi słowy, podstawę opodatkowania podatkiem rolnym dla gruntów gospodarstw rolnych stanowi liczba hektarów przeliczeniowych, natomiast dla pozostałych gruntów – liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków.
W myśl treści art. 6 ustawy podatek rolny za rok podatkowy wynosi:
1) od 1 ha przeliczeniowego gruntów, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1 – równowartość pieniężną 2,5 q żyta,
2) od 1 ha gruntów, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 2 – równowartość pieniężną 5 q żyta
– obliczone według średniej ceny skupu żyta za 11 kwartałów poprzedzających kwartał poprzedzający rok podatkowy.
Stosownie do treści komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 października 2020 r. w sprawie średniej ceny skupu żyta za okres 11 kwartałów będącej podstawą do ustalenia podatku na 2021 rok cena ta wynosi 58,55 zł za 1 dt.

Tym samym wysokość podatku rolnego od gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego jest znacznie niższa, co do zasady dwukrotnie niższa, niż od gruntów nie stanowiących przedsiębiorstwa.

W Polsce grunty mogą być opodatkowane jednym z trzech podatków tj. podatkiem od nieruchomości, rolnym lub leśnym. Nie jest przy tym możliwe opodatkowanie gruntu więcej niż jednemu ze wskazanych podatków, każdorazowo grunt podlegać będzie opodatkowaniu tylko jednym ze wskazanych podatków. Jeżeli zatem ustalimy, że nieruchomość gruntowa podlega podatkowi rolnemu to nie może podlegać już opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.