Nie ma żadnych przeszkód aby udostępnić nieruchomość spółce, w której jest się wspólnikiem. Dopuszczalne są różne formy takiego udostępnienia zarówno nieodpłatne, jak i odpłatne. Najczęstszą formą wydaje się być najem nieruchomości przez wspólnika. Dlaczego to jest najbardziej popularna opcja oraz jakie z nią się wiążą zagrożenia i ryzyka, dowiecie się Państwo z niniejszego wpisu.
Dopuszczalność najmu przez wspólnika nieruchomości spółce
Na samym wstępie wskazać należy, że najem nieruchomości spółce przez wspólnika jest dopuszczalny w zasadzie we wszystkich spółkach. Spółka stanowi bowiem odrębny podmiot prawny więc może występować w charakterze strony umowy najmu bez większych ograniczeń. Będzie tak nawet w spółce cywilnej bo jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia czerwca 2007 r., wydanym w sprawie V CSK 132/07 „w przypadku zawiązania spółki prawa cywilnego funkcjonują równolegle obok siebie odrębne masy majątkowe należące do poszczególnych wspólników oraz spółki (wspólność łączna wspólników), przy czym ustawa nie wyklucza przesunięć majątkowych pomiędzy tymi masami”.
Co jednak bardzo ważne, w tym przypadku jednak umowa najmu nie będzie skuteczna w ujęciu podatkowym, albo mówiąc inaczej nie będzie traktowana podatkowo tak samo jak w innych przypadkach. Chodzi mi w tym miejscu o najem nieruchomości dla spółki cywilnej. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazano bowiem, że jeżeli spółka cywilna wynajmuje lokal od swojego wspólnika to taki najem stanowi tak zwaną transakcję z samym sobą. W związku z tym koszty poniesione przez spółkę na czynsz najmu nie mogą być przez tego wspólnika traktowane jako koszty uzyskania przychodu gdyż wspólnik ten płaci czynsz samemu sobie. Takie stanowisko zostało wyrażone między innymi przez Naczelny Sąd Administracyjny w popularnym wyroku, wydanym w 2016 roku.
Kolejną uwagą jest ta, że najem przez wspólnika nieruchomości musi być rzeczywisty. Najmu nieruchomości dla spółki nie można traktować jako przykrywki dla przekazywania środków finansowych ze spółki na rzecz wspólnika żeby na przykład obejść opodatkowanie dywidendy. W takiej bowiem sytuacji umowę najmu nieruchomości spółce przez wspólnika należy traktować jako zawartą dla pozoru. Konsekwencją takiego stanu rzeczy jest zaś to, iż w świetle artykułu 83 kodeksu cywilnego umowa ta jest nieważna, a jako taka nie wywołuje skutków prawnych.
Nie można też zapominać, że jeżeli wspólnik będący wynajmującym jest też członkiem zarządu w spółce kapitałowej do ważności umowy najmu zawartej ze spółką muszą być też zachowane inne wymogi, wynikające z kodeksu spółek handlowych.
Czynsz najmu płatny wspólnikowi
Istotą umowy najmu jest to, że wynajmujący czyli spółka musi płacić czynsz. Jest to podstawowy element umowy najmu, bez którego nie można nazwać umowy najmem. Bezpłatne udostępnienie nieruchomości jest bowiem jej użyczeniem. Warto wiedzieć, że czynsz najmu może mieć tak charakter pieniężny, jak i niepieniężny. Wspólnik może się umówić ze spółką, że udostępni na przykład lokal spółce, a spółka zamiast kwoty pieniężnej będzie przekazywać określone rzeczy bądź spełniać inne świadczenia. Świadczenie niepieniężne z kolei może mieć charakter jednorazowy, albo powtarzający się czy ciągły. Wszystko zależy od uzgodnień stron. Więcej na ten temat mogą Państwo przeczytać w jednym z moich artykułów, jaki napisałam dla miesięcznika Nieruchomości, Wydawnictwa C.H. Beck, którego rok i numer wydania dostępne są w zakładce “moje publikacje”. Wspomniany artykuł mojego autorstwa nosi tytuł Czynsz najmu – wybrane zagadnienia praktyczne.
Proszę też pamiętać, że czynsz najmu powinien ze względów podatkowych mieć wartość rynkową, tj. nie powinien być on ani zaniżony, ani zawyżony. Jeżeli bowiem dojdzie do zawyżenia czynszu najmu, to spółka nie będzie mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów takiego czynszu najmu w pełnej wysokości. Przy pierwszej bowiem kontroli podatkowej urząd skarbowy zakwestionuje takie koszty podatkowe. Z takim ryzykiem trzeba się liczyć.
Czynsz najmu a koszty uzyskania przychodów
Czynsz najmu płacony przez spółkę na rzecz wspólnika w spółce kapitałowej na przykład, może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodów. Nie ma w tym zakresie wyłączeń, pod warunkiem, że tak jak wspomniałam, czynsz ma wartość rynkową. Jeżeli ta wartość jest zaniżona albo zawyżona organy skarbowe mają prawo szacowania wartości takiego czynszu – szacowania dochodu bądź straty podatnika, co jedynie w tym miejscu sygnalizuję. Przypuśćmy, że czynsz najmu jest zaniżony. Z pozoru nie wydaje się to problemem, stąd dla wielu podatników może być dużym zaskoczeniem to, iż problemem to jednak jest. Spółka jako wynajmujący może bowiem w trakcie kontroli skarbowej dowiedzieć się, iż uzyskuje częściowo nieodpłatne świadczenia, które w polskim prawie są opodatkowane. Tym samym spółka będzie musiała zapłacić następnie podatek wraz z odsetkami za zwłokę.
Istotną rzeczą, o którą bywałam pytana jako doradca podatkowy jest to, czy spółka musi regulować czynsz na rachunek widniejący na tzw. białej liście. Śpieszę wyjaśnić, iż to zależy od statusu wspólnika spółki. Jeżeli wspólnik spółki wynajmujący nieruchomość nie prowadzi działalności gospodarczej, to czynsz najmu nie musi zostać opłacany przez spółkę jako najemcę na rachunek z białej listy i jest tak nawet wówczas jeżeli wartość czynszu najmu przekroczy kwotę wynoszącą 15.000 zł.
Najem nieruchomości spółce przez wspólnika a opodatkowanie
To jak jest opodatkowany czynsz najmu u wspólnika, który wynajmuje nieruchomość spółce zależy od statusu tegoż wspólnika. Proszę pamiętać, że polski ład wprowadził duże zmiany w opodatkowaniu czynszów najmu. Jeżeli wspólnik spółki nie prowadzi działalności gospodarczej, to najem musi być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podstawowa stawka ryczałtu to 8,5%, aczkolwiek po przekroczeniu przychodów w kwocie 100.000 zł stawka rośnie do poziomu 12,5%.
Podkreślam w tym miejscu, iż warto dokładnie przemyśleć bo prawo na to pozwala, aby prawidłowo napisać umowę najmu. Napisać ją tak aby zoptymalizować taką transakcję pod względem podatkowym. Mówiąc najprościej, należy tak sporządzić umowę aby możliwie najwięcej składowych opłat przenieść na wspólnika, ale nie czynić tych składowych elementem czynszu. Prawo pozwala na sporą elastyczność w tym zakresie dlatego warto mieć wiedzę o takiej możliwości.
Jeżeli natomiast wspólnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu od jego wyboru zależy jak będzie tę transakcję najmu spółce nieruchomości opodatkowywać. W takim przypadku nie ma bowiem obowiązku opodatkowania przychodów ryczałtem. Możliwe jest opodatkowanie dochodu na zasadach skali podatkowej, jak i opodatkowanie podatkiem liniowym.
Może się zdarzyć, że wynajmowana spółce nieruchomość położona jest za granicą wówczas trzeba uwzględnić przy jej opodatkowaniu ten aspekt. Wspólnik będący rezydentem podatkowym Polski musi dochód z najmu uwzględnić w swoim rocznym rozliczeniu.
