Zniesienie współwłasności

Współwłasność w tzw. częściach ułamkowych może powstać w różnych sytuacjach. Możemy wspólnie z innymi odziedziczyć na przykład nieruchomość, możemy ją wspólnie z innymi osobami nabyć, czy też w końcu rozwieść się z mężem czy żoną, z którym/ą wcześniej nabyliśmy rzecz. W efekcie, na późniejszym etapie, możemy być zainteresowani zniesieniem tej współwłasności w różnych konfiguracjach.

Postaram się poniżej przybliżyć wybrane aspekty zniesienia współwłasności. Na koniec omówię także opodatkowanie zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności – jak to zrobić?

Zniesienie współwłasności możliwe jest na dwa sposoby tj. w drodze umowy współwłaścicieli albo w postępowaniu sądowym. Kiedy bywam pytana czy jest możliwe zniesienie współwłasności bez zgody innych właścicieli odpowiadam tak, ale tylko w postępowaniu sądowym. Brak zgody wszystkich eliminuje bowiem możliwość zgodnego zniesienia współwłasności. Od razu wyjaśnię, że co do zasady, forma takiej umowy (umowy o zniesienie współwłasności) jest dowolna. Wyjątkiem będzie sytuacja gdy przepis prawa wymaga – ze względu na przedmiot własności – zachowania formy szczególnej. Tak będzie na przykład gdy będziemy mieć do czynienia z nieruchomością. Konieczne będzie wówczas zachowanie formy aktu notarialnego. W innej sytuacji gdy będziemy dokonywać zniesienia współwłasności auta, gdzie z uwagi na konieczność jego późniejszej rejestracji będzie konieczne wykazanie tego faktu organowi, właściwe będzie zwarcie umowy zniesienia współwłasności w formie pisemnej.

Prawo żądania zniesienia współwłasności przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, a zatem gdy brak pomiędzy nimi zgody, konieczne staje się złożenie wniosku do sądu.

Sposoby zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności, zgodnie z brzmieniem art. 212 kodeksu cywilnego, może nastąpić na trzy sposoby tj.:

• poprzez podział fizyczny rzeczy między współwłaścicieli,
• poprzez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych
• poprzez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział między współwłaścicieli środków uzyskanych ze sprzedaży.

Ten ostatni sposób nie jest korzystny dla właścicieli i jest stosowany w ostateczności.

Podział fizyczny jest preferowanym sposobem wyjścia ze współwłasności ale czasem rzeczy niestety nie da się podzielić i trzeba skorzystać z innych sposób zniesienia. Podział, co warto podkreślić, w przypadku nieruchomości może być podziałem pionowym lub poziomym poprzez wyodrębnienie własności lokali. Ów podział poziomy jest bardzo specyficznym sposobem zniesienia współwłasności bowiem współwłasność jest znoszona tylko co do lokalu. Natomiast w dalszym ciągu utrzymana zostaje współwłasność przymusowa gruntu oraz wspólnych części budynku i urządzeń. Jeżeli rzecz dzieli się na części nieodpowiadające wielkości udziałów wyrównuje się to poprzez tzw. dopłaty.

W przypadku przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, co do zasady, sąd zasądza spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli brak jest zgody na nieodpłatnie zniesienie współwłasności, sąd zawsze przyzna z tego tytułu spłaty.

W orzecznictwie dopuszcza się natomiast obniżenie na podstawie art. 5 kodeksu cywilnego wysokości dopłaty lub spłaty przysługującej współwłaścicielowi jest dopuszczalne.

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli

Nieco więcej należy wspomnieć o drugim ze sposobów zniesienia współwłasności czyli przyznaniu jednemu ze współwłaścicieli na własność wspólnej rzeczy. Głównie z tego względu, że materia ta jest często nierozumiana przez strony postępowań o zniesienie współwłasności. Dla przykładu bardzo często jestem pytana czy „sąd może mi przyznać mieszkanie jeżeli ja go nie chcę?”. Wyjaśniam zatem, że nie ma takiej możliwości. Sąd nie może przyznać współwłaścicielowi lokalu, ale i każdej innej rzeczy, bez jego zgody i zasądzić od niego na rzecz innego współwłaściciela spłaty lub dopłaty. Sąd może przyznać rzeczy tylko temu właścicielowi, który chce ją nabyć na wyłączną własność. Nie może bowiem narzucić mu obowiązku ponoszenia ciężaru spłacania udziałów innych współwłaścicieli.

I poniekąd odwrotnie, sąd nie zawsze przyzna współwłaścicielowi rzecz w postępowaniu o zniesienie współwłasności nawet wówczas gdy tylko on jeden tą rzecz chce nabyć na własność. Sąd musi bowiem rozważyć czy w razie przyznania rzeczy jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty innych, ma on realne możliwości jej uiszczenia. Jeżeli ma takie możliwości bo ma oszczędności czy zdolność kredytową, to jak najbardziej jest to możliwe ale jeżeli nie ma możliwości płatniczych sąd może i często tak czyni zarządzić sprzedaż rzeczy.

Kolejna ważna kwestia to taka czy jeżeli np. w postępowaniu o zniesienie współwłasności domu lub lokalu mieszkalnego należącego do dwóch osób, obie chcą stać się jego wyłącznym właścicielem, podczas gdy tylko jeden w nim mieszka, a drugi ma na przykład swoje inne mieszkanie, to istnieje możliwość przyznania tej nieruchomości temu z nich, który zamieszkuje gdzie indziej. Śpieszę zatem wyjaśnić, że jest to niezwykle mało prawdopodobne. W judykaturze wielokrotnie wyrażano już pogląd, że przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym sąd powinien zmierzać do rozstrzygnięcia, w wyniku którego nastąpi zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli (tak np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2015 r., sygn.akt I CSK 286/14).

Zniesienie współwłasności a opodatkowanie

Zniesienie współwłasności może być odpłatne lub nieodpłatne. Nieodpłatne zniesienie współwłasności nie będzie rodziło skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych, podlega ono bowiem co do zasady opodatkowaniu podatkiem od spadków  darowizn. Zgodnie natomiast z art. 2 ust 1 pkt 3  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepisów tej ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn. Natomiast w niektórych przypadkach możemy mieć do czynienia
z opodatkowaniem tym podatkiem. Będzie tak wówczas gdy współwłaściciel zyskuje więcej, niż miał przed zniesieniem współwłasności czyli nabywa ponad swój udział. Takie stanowisko prezentują organy skarbowe.

O innych podatkach przeczytacie Państwo niżej.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Zgodnie z art. 1 ust 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega również nabycie rzeczy i praw majątkowych tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy i praw majątkowych w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.

Nie zawsze jednak ten podatek wystąpi gdyż ustawa zawiera także zwolnienie w tej materii. Mianowicie, zwolnione jest nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.  Przypomnę, iż w myśl przywołanej ustawy, do tej grupy zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę czy teściów.

Odpłatne zniesienie współwłasności

Odpłatne zniesienie współwłasności jest czynnością wymienioną w art. 1 ust 1 pkt 1 lit f ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowaniu podatkiem PCC podlega zniesienie współwłasności w drodze umowy, w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabywanego ponad wartość udziału we współwłasności. Obowiązek zapłaty podatku PCC nie powstanie w przypadku gdy dojdzie do zniesienia współwłasności w drodze zarządzenia sprzedaży cywilnej rzeczy i rozdzielenia uzyskanej ceny między współwłaścicieli stosownie do przypadających im udziałów we współwłasności.

Stawka podatku PCC będzie zależna od tego co jest przedmiotem współwłasności. Jeżeli są to nieruchomości, rzeczy ruchome lub prawa majątkowe związane z nieruchomościami stawka wynosi 2%, a jeżeli  współwłasności są inne prawa majątkowe to stawka podatku wynosi 1%. Powyższe informacje są tak naprawdę tylko pewną „pigułką” informacji w zakresie znoszenia współwłasności. Nie sposób omówić tej kwestii dokładnie w ramach jednego artykułu na blogu. Doświadczenie uczy bowiem, że sprawy o zniesienie współwłasności są jednymi z najtrudniejszych postępowań, bardzo długotrwałych i wymagających zgłoszenia wielu innych żądań przez współwłaścicieli niż tylko samo żądanie zniesienia współwłasności. W postępowaniu tym winny być tez rozstrzygane wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu