Kupno mieszkania przez małżonków, którzy nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej, co do zasady, wiąże się z jego nabyciem do majątku wspólnego. Nie zawsze tak jednak będzie. Możliwy jest bowiem zakup przez każdego z małżonków nieruchomości do majątku osobistego. Dopuszczalne jest także nabycie częściowo do majątku wspólnego, a częściowo osobistego.

O szczegółach przeczytasz poniżej.

Kupno mieszkania po ślubie do majątku osobistego – czy to możliwe?

Generalnie kupno mieszkania przez małżonków, po dniu zawarcia małżeństwa wiąże się z wejściem tego mieszkania do majątku wspólnego. Ogólną regułą jest bowiem ta, że wszystko co nabywane po ślubie stanowi majątek wspólny. Co ważne, w przypadku nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków, potrzebna jest zgoda drugiego z nich. Wymaga tego wprost art 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zarówno zakup, jak i sprzedaż wspólnego mieszkania, bez zgody drugiego małżonka, są nieważne. Zwiększoną ostrożność należy zachować także nabywając mieszkania z hipoteką.

Nie oznacza to, że małżonkowie są pozbawieni możliwości rozporządzenia przedmiotami należącymi do ich majątków osobistych. Mogą to zrobić także na korzyść ich majątku wspólnego. I tak np. jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego męża czy żona i nabywają oni ją do majątku osobistego, wymóg uzyskania zgody nie ma zastosowania. Innymi słowy, małżonkowie będący we wspólnocie majątkowej małżeńskiej mogą nabyć mieszkanie do majątku osobistego.

Kupno mieszkania przez małżonka a zasada surogacji

Wyżej napomniałam już o zasadzie surogacji. Surogacja przewidziana została w art 33 pkt 10 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem do majątku osobistego wchodzą przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przypuśćmy, że np. przed zawarciem małżeństwa jesteśmy właścicielami mieszkania, które zbywamy po ślubie. Środki uzyskane ze sprzedaży wchodzą do naszego majątku osobistego. Jeżeli wydamy je na zakup innego mieszkania ono nadal będzie naszym majątkiem osobistym. Nie ma znaczenia, że kupujemy je po dniu zawarcia związku małżeńskiego.

Proszę też pamiętać, że działanie surogacji może być zmodyfikowane wolą małżonka. Małżonek może bowiem zdecydować, iż nabywana ze środków pochodzących z majątku osobistego nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego. W obowiązującym stanie prawnym jest to możliwe.

Kupno mieszkania przez małżonków w części do majątku wspólnego

Nierzadko zdarza się, że małżonkowie nabywają mieszkanie częściowo ze środków pochodzących z majątku osobistego jednego z małżonków, a w części z ich majątku wspólnego. Kto jest wówczas właścicielem mieszkania? Odpowiedzi na to pytanie można doszukać się w orzecznictwie sądowym. Kluczowa będzie tu uchwała wydana przez Sąd Najwyższym w sprawie III CZP 45/18. Sąd orzekł, iż w takim przypadku nieruchomość wchodzi do majątku osobistego małżonka i do majątku wspólnego małżonków w udziałach odpowiadających stosunkowi środków przeznaczonych z tych majątków na jej nabycie. Nie będzie tak wówczas gdy środki z majątku osobistego są nakładem na majątek wspólny. Podobnie jeżeli środki wspólne są nakładem na majątek osobisty. W takich sytuacjach nabyte mieszkanie nie będzie stanowiło w części majątku wspólnego i majątków osobistych.

Zakup mieszkania przez małżonków przed ślubem

Zdarzają się sytuacje, w których przyszli małżonkowie nabywają na współwłasność mieszkanie jeszcze przed ślubem. Wówczas są właścicielami w częściach ułamkowych takiej nieruchomości. Zawarcie związku małżeńskiego nie zmienia charakteru współwłasności. Mieszkanie nabyte przed ślubem nie zostaje objęte wspólnością majątkową małżeńską. Przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej są majątkiem osobistym małżonków. Przykładowo jeżeli małżonkowie zakupili mieszkanie w udziałach ¼ i 3/4 , to po zawarciu małżeństwa nadal pozostają współwłaścicielami udziałów w takich właśnie częściach.

Czy można rozszerzyć wspólność majątkową na mieszkanie zakupione przed ślubem?

Jak najbardziej można. Art 49 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie zabrania małżonkom podjęcia takiej decyzji. Jeżeli taka jest wola małżonka będącego właścicielem mieszkania, małżonkowie mogą objąć ten składnik wspólnością majątkową małżeńską. Wystarczy, że zawrą małżeńską umowę majątkową. Umowę tę, przypomnę, zawiera się przed notariuszem.

Oświadczenie małżonka, że mieszkanie jest nabywane ze środków z majątku osobistego

Spotkałam się z przypadkami, w których małżonek, wbrew rzeczywistości, oświadcza, że nabywa nieruchomość z pieniędzy stanowiących jego majątek osobisty. Takie oświadczenie w akcie notarialnym nie jest czymś nadzwyczajnym. Notariusz nie ma możliwości dokonania ustaleń czy tego rodzaju stwierdzenie jest prawdziwe. Jest to wyłącznie oświadczenie nabywcy i nie przesądza ono, że mieszkanie wchodzi do jego majątku osobistego. Drugi z małżonków może to oświadczenie  potem podważyć. Bardzo często dzieje się tak w przypadku późniejszego podziału majątku po rozwodzie.

Zakup mieszkania podczas trwania rozdzielności majątkowej

Jeżeli małżonkowie podpisali intercyzę i ustanowili pomiędzy sobą rozdzielność majątkową nie istnieje majątek wspólny. Małżonkowie wszystko co nabywają, nabywają do majątku osobistego. Oczywiście nie jest wykluczone aby wspólnie kupili mieszkanie. Mogą to jednak zrobić wyłącznie w udziałach ułamkowych. Oboje będą wówczas współwłaścicielami ale nie na warunkach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Jak wynika z powyższego, kupno mieszkania przez małżonków, może mieć miejsce w różnych konfiguracjach. Nie zawsze mieszkanie musi stanowić majątek wspólny bądź może ono być majątkiem wspólnym tylko w części. Ważne jest też to czy między małżonkami obowiązuje wspólność ustawowa, czy też inny ustrój.