Poradnik omawia zasady stosowania przez podatników ulg podatkowych oraz wybranych odliczeń, zwolnień i innych preferencji podatkowych. Stanowi uporządkowane kompendium wiedzy z większości ulg dostępnych w polskim prawie podatkowym. Dzięki niej można się dowiedzieć jak zgodnie z prawem zmniejszyć podstawę opodatkowania oraz kwotę należnego podatku dochodowego.
Jestem autorem rozdziału VI, VIII,X, XV w części II przedmiotowego poradnika.
W Dzienniku Urzędowym UE została opublikowana dyrektywa ws. sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (tzw. dyrektywa CSRD), która już niedługo przyniesie zmiany zarówno dla tych podmiotów, które mają obecnie obowiązek raportowania informacji niefinansowych, jak i wielu nowych, dotychczas tym obowiązkiem nie objętych. Stopniowo poszczególne ich kategorie będą zobowiązane, wraz ze sprawozdaniem finansowym, publikować szereg informacji dotyczących np. wpływu swoich przedsiębiorstw na środowisko. W konsekwencji nowe obowiązki zostaną nałożone na tysiące polskich podmiotów. Jeżeli chcecie się Państwo dowiedzieć kogo dokładnie będą dotyczyć te obowiązki i w jakim zakresie zapraszam do przeczytania mojego ebooka. Dzięki działaniom Wydawnictwa C.H. Beck firmy, biura rachunkowe, instytucje oraz kancelarie prawne mogą go pobrać pod poniższym linkiem:
Nabycie nieruchomości, co do zasady, nie skutkuje odpowiedzialnością nabywcy za długi zbywcy tejże nieruchomości. Istnieją w tym zakresie jednak pewne wyjątki. Jednym z nich i bodaj najbardziej oczywistym jest sytuacja, w której nieruchomość jest obciążona hipoteką. W takim przypadku bowiem w myśl art. 65 ustawy z 6.7.1982 o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz.1728; dalej KWU) wierzyciel hipoteczny będzie mógł domagać się od nabywcy uregulowania zobowiązania zabezpieczonego hipoteką, z nabytej nieruchomości.
W sytuacji gdy obie strony stosunku najmu są profesjonalistami, mamy do czynienia z transakcją handlową zarówno w rozumieniu przepisów dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2011/7/UE z 16.2.2011 r. w sprawie zwalczania opóźnień w płatnościach w transakcjach handlowych (Dz.Urz. UE L z 2011 r., Nr 48, s. 1; dalej Dyrektywa), jak również wdrażającej jej postanowienia, polskiej ustawy z 8.3.2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 893; dalej NadmOpTransHandlU). Przepis art. 2 Dyrektywy stanowi, że transakcje handlowe oznaczają transakcje między przedsiębiorstwami lub między przedsiębiorstwami a organami publicznymi, które prowadzą do dostawy towarów lub świadczenia usług za wynagrodzeniem. Natomiast zgodnie z art. 4 NadmOpTransHandlU, transakcją handlową jest umowa, której przedmiotem jest odpłatna dostawa towaru lub odpłatne świadczenie usługi, jeżeli strony, o których mowa w art. 2, zawierają ją w związku z wykonywaną działalnością. W myśl art. 2 NadmOpTransHandlU stronami umowy winni być, co do zasady, przedsiębiorcy.
Podział quoad usum to umowny bądź sądowy podział nieruchomości do korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z tym pierwszym, tj. jest umownym podziałem. Niemniej jednak w każdej z wymienionych konfiguracji polega on na określeniu sposobu korzystania z nieruchomości, przez wydzielenie współwłaścicielom części nieruchomości do ich wyłącznego użytku. W rezultacie, dokonanie podziału quoad usum nie jest zniesieniem współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 5.12.2012 r.,I ACa 590/12). Klasycznym przykładem umowy quoad usum jest umowa określająca sposób korzystania z nieruchomości wspólnej przez zastrzeżenie dla właścicieli poszczególnych lokali wyłączności korzystania z oznaczonych miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu, który pozostaje częścią nieruchomości wspólnej.
Przepisy odnoszące się do opodatkowania korzyści (dochodów/przychodów), jakie wynajmujący odnoszą w związku z zawarciem umowy najmu ulokowane są w więcej niż jednej ustawie, mianowicie te dotyczące opodatkowania dochodów z najmu znajdują się w ustawie z 26.7.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1426 ze zm.; dalej PDOFizU). Z kolei kwestię opodatkowania przychodów z tego tytułu ustawodawca uregulował ustawą z 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1905 ze zm.; dalej RyczałtU). Co istotne, w obu przypadkach możemy mieć obecnie do czynienia z tzw. najmem prywatnym, a więc usługami świadczonymi poza działalnością gospodarczą, kiedy to wynajmujący jako podatnik jedynie zarządza posiadanym majątkiem, jak również z najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dodatkowo przepisy dotyczące stricte opodatkowania usług najmu odnajdziemy w ustawie z 11.3.2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.; dalej VATU).
Ustawodawca gwarantuje w określonych przypadkach możliwość powierzenia innemu podmiotowi niż strona umowy, dokonanie niezbędnych prac w celu finalizacji stosunku zobowiązaniowego czy też zapewnienia prawidłowości wykonania przedmiotu umowy. Takie uprawnienie wynika przykładowo z treści art. 636 i 480 Kodeksu cywilnego (KC).
W myśl pierwszego z przepisów, jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie. Kolejną tego rodzaju instytucją jest art. 480 KC, który daje zainteresowanemu możliwość żądania upoważnienia przez sąd, a w nagłych przypadkach pozwala działać bez upoważniania, powierzenia do wykonania pewnych czynności na koszt dłużnika bądź do usunięcia na koszt dłużnika wszystkiego, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.
Począwszy od 14.3.2020 r., a precyzyjniej od momentu wdrożenia stanu zagrożenia epidemicznego wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia z 13.3.2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 r., poz. 433), który trwał do 20.3.2020 r., a następnie stanu epidemii wprowadzonego rozporządzeniem z 20.3.2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491) – sytuacja stron wielu umów najmu zmieniła się diametralnie.
Określenie przez właścicieli lokali sposobu zarządu we wspólnotach mieszkaniowych może polegać na powierzeniu sprawowania zarządu bezpośrednio właścicielom lokali, zarządcy bądź ustanowionemu organowi – zarządowi wspólnoty. Zgodnie z regulacjami ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.; dalej WłLokU), konkretnie zapisami art. 18 ust. 1 sposób zarząd nieruchomością wspólną, w tym powierzenie tegoż zarządu osobie fizycznej albo prawnej może nastąpić w dwójnasób – albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo później w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Najczęściej umowny sposób zarządu wprowadzony zostaje już w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu. Generalnie, choć określenie sposobu zarządu nie jest obligatoryjne, w sposób oczywisty członkowie wspólnoty mogą korzystać z tej możliwości celem wyeliminowania ustawowego sposobu zarządu nieruchomością.
Właściciele, użytkownicy wieczyści czy zarządcy budynków zobowiązani są do utrzymania budynków w należytym stanie technicznym, ale też i estetycznym. Jeżeli stan budynku odbiega od założeń, tj. nie spełnia wymogów przewidzianych przepisami prawa, normami czy zasadami sztuki budowlanej, bądź też budynek jest nieodpowiednio wykorzystywany ustawodawca zezwolił organom nadzoru budowlanego na podejmowanie czynności o charakterze władczym, mających na celu doprowadzenie do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Należy bowiem pamiętać, iż normodawca wymaga, aby obiekt budowlany był użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz aby podmioty odpowiedzialne za jego stan przeciwdziałały nadmiernemu pogorszeniu się jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 i art. 61 ustawy z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.; dalej PrBudU).
Niejednokrotnie zdarza się, że osoba inna niż jej właściciel dokonuje nakładów na nieruchomość. Mogą to być nakłady tak konieczne, ulepszające jak i zbytkowne. Czasami czyni to na podstawie łączącego go z właścicielem stosunku zobowiązaniowego, czasami zaś bez żadnej podstawy prawnej. Wskutek różnych zdarzeń dochodzi następnie do ukształtowania się po stronie tego podmiotu roszczenia mającego za przedmiot rozliczenie dokonanych nakładów.
Podstawą prawną tego rodzaju roszczeń mogą stanowić:
– przepisy regulujące konkretne stosunki obligacyjne,
– przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu,
– przepisy działu II Kodeksu cywilnego regulujące stosunki pomiędzy właścicielem a posiadaczem, tj. art. 226 i nast. KC.
Ustawodawca przewidział dla samoistnych posiadaczy, którzy dokonali trwałych nakładów na cudzą nieruchomość szereg uprawnień gwarantujących im wyrównanie wynikającego z tego tytułu uszczerbku, skoro w myśl zasady superficies solo cedit wszystko co trwale z gruntem związane stanowi jego część składową. Do roszczeń tych zaliczyć można zabranie przedmiotów połączonych z nieruchomością nawet jeżeli stanowią one części składowe (art. 227 KC), roszczenie o zwrot poczynionych nakładów (art. 226 KC) i kolejny – różny od rozliczenia pieniężnego i zabrania nakładów w naturze – sposób rozliczenia nakładów w postaci roszczenia o wykup (art. 231 KC). Wybór, z którego roszczenia zechcą korzystać pozostawiony został uprawnionym.
Stan techniczny budynków, w których zlokalizowane są lokale mieszkalne, niejednokrotnie wymaga dokonania określonych napraw, przeprowadzenia dużego remontu, a w skrajnych przypadkach nawet ich rozbiórki. Chroniąc lokatorów takich budynków, ustawodawca zobowiązał określone podmioty do dostarczenia im lokali zamiennych, za które uważa lokale znajdujące się w tej samej miejscowości, w której są położone lokale dotychczasowe, wyposażone w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie były wyposażone lokale używane dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalach dotychczas używanych – warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m2 tej powierzchni. W zależności od tego, czy będziemy mieć do czynienia z rozbiórką czy remontem budynku czy też tylko naprawami koniecznymi w lokalu czy budynku, obowiązek ten może obciążać różne podmioty, w tym niekoniecznie właściciela takiegoż budynku.
W przepisach obowiązującego prawa brak jest normy prawnej, która wprost dawałaby możliwość zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przez wszystkich użytkowników wieczystych. Polskie prawo wprost sankcjonuje taką opcję jedynie w odniesieniu do wąskiej grupy podmiotów. Taką możliwość mają zagwarantowaną państwowe i samorządowe osoby prawne w ustawie o gospodarce nieruchomościami, co wynika z art. 16 ust. 1a ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.). Podobną regulację zawiera art. 17b ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 514) stanowiący, iż użytkownik wieczysty nieruchomości może zrzec się swego prawa przez złożenie Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) oświadczenia w formie aktu notarialnego. W takim przypadku użytkowanie wieczyste wygasa. Oświadczenie stanowi podstawę do wykreślenia w księdze wieczystej prawa wieczystego użytkowania.
Udział we współwłasności nieruchomości obok własności, użytkowania wieczystego, a także określonych służebności, np. służebności drogi koniecznej, może stanowić przedmiot zasiedzenia. Przesłanki zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości są w zasadzie analogiczne jak w przypadku zasiedzenia całej nieruchomości, a więc są nimi samoistne posiadanie i upływ określonego czasu, tj. 20 lat w przypadku dobrej woli posiadacza udziału w nieruchomości i 30 lat, gdy posiadanie wiąże się ze świadomością, że nie jest on współwłaścicielem nieruchomości w zakresie przedmiotowego udziału, czyli w przypadku istnienia złej woli. Identycznie jak w przypadku zasiedzenia całej nieruchomości, tak i w przypadku zasiedzenia udziału, stan posiadania współtworzą fizyczny element władania rzeczą (corpus) oraz psychiczny element zamiaru władania rzeczą dla siebie (animus).
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12.12.2017 r. (SK 39/15) otwiera nowe możliwości dochodzenia swoich praw tak skarżącym, jak i wielu innym osobom, które dotychczas bezskutecznie domagały się zwrotu zbytych na podstawie art. 114 ust. 1 GospNierU działek gruntu w związku z niezrealizowaniem celu, na jaki zostały one nabyte, jak również tym którzy mając na uwadze dotychczasowe niekorzystne dlań orzecznictwo sądów administracyjnych w ogóle nie podejmowały prób odzyskania własności.
W listopadzie 2015 r. na łamach niniejszego miesięcznika ukazał się artykuł zatytułowany „Zwrot wywłaszczonej nieruchomości przeznaczonej na realizacje celu publicznego”, w treści którego przedstawiałam argumenty wskazujące na niezgodność art. 136 ust. 3 zdania pierwszego ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej GospNierU).
Kaucja pieniężna jest jedną z dość popularnych form zabezpieczenia roszczeń wynajmującego wynikających z umowy najmu. Jej istotą jest przeniesienie przez najemcę na wynajmującego określonej kwoty pieniężnej, stanowiącej z reguły wielokrotność czynszu. Ponieważ w przeciwieństwie do lokali mieszkalnych – w przypadku budynków i lokali użytkowych, jak również powierzchni handlowych – kaucja nie jest regulowana ustawowo, podstawę jej stosowania stanowi wyrażona w art. 3531 KC zasada swobody umów. W przypadku lokali mieszkalnych ustawodawca wprost wskazał, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Ustawodawca wyraźnie wskazał ponadto, że kaucja ta podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu (art. 6 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1610; dalej OchrPrLokU).
KSIĄŻKA
Celem niniejszej publikacji jest przybliżenie Czytelnikom treści, jaką powinny zawierać dokumenty związane z umową najmu lokali użytkowych, budynków czy powierzchni użytkowych. Praktyka uczy, że niejednokrotnie strony umowy najmu posługują się ogólnodostępnymi wzorami umów, które później okazują się niewystarczające z punktu widzenia ochrony ich interesów. Często pewne postanowienia są zupełnie pomijane, z kolei inne regulacje mają wyłącznie charakter częściowy. Książka podzielona jest na bloki tematyczne. Pierwsza część stanowi zbiór wzorów umów, druga obejmuje wzory dokumentów, które mogą oka[1]zać się pomocne przy zawieraniu umów, a służą zabezpieczeniu roszczeń wynajmujących. Kolejna grupa wzorów to te, które mogą zostać wykorzy[1]stane w trakcie trwania stosunku najmu, następnie związane z rozwiązaniem umowy, a końcowa część stanowi przegląd pism na etapie postępowania sądowego. W wielu miejscach wzory opatrzone są praktycznymi komen[1]tarzami wskazującymi na możliwość zastosowania różnych rozwiązań czy też istotność konkretnego postanowienia. Mam nadzieję, że opracowanie to pomoże stronom stosunku najmu – zwłaszcza tym, które nie dysponują profesjonalnymi kadrami – przygotować dokumenty niezbędne im w momencie nawiązania, trwania i rozwiązania stosunku najmu.
Zdarzają się przypadki, w których konieczne staje się więcej niż jednokrotnie przeprowadzenie postępowania spadkowego po zmarłym. Ma to miejsce przykładowo w sytuacji, gdy spadkodawca zamieszkiwał poza granicami kraju, gdzie najczęściej mieszkają też jego spadkobiercy i gdzie zgromadził większość swojego majątku, ale jednocześnie na terenie Polski znajdują się należące do niego nieruchomości.
W przytoczonej powyżej sytuacji naturalną koleją rzeczy jest to, że spadkobiercy zainteresowani są stwierdzeniem nabycia spadku w miejscu swojego zamieszkania i tam inicjują postępowania spadkowe. Jednakże w zakresie stwierdzenia dziedziczenia nieruchomości zastosowanie ma reguła określona w treści art. 11102 KPC, zgodnie z którą jurysdykcja krajowa w sprawach rozpoznawanych w postępowaniu nieprocesowym jest wyłączna w zakresie, w którym rozstrzygnięcie dotyczy praw rzeczowych na nieruchomości lub posiadania nieruchomości położonej w Rzeczypospolitej Polskiej.
Zarówno obowiązująca GospNierU, jak i ustawy dotychczasowe nie zawierały przepisu stanowiącego o możliwości zwrotu nieruchomości, jeżeli przedmiotem wywłaszczenia było nie prawo rzeczowe, ale stan faktyczny, jakim jest samoistne posiadanie. Zdarzają się natomiast niejednokrotnie sytuacje, w których spadkobiercy byłych posiadaczy nieruchomości występują do organu o jego zwrot, powołując się na okoliczność, że nieruchomość taka nie została wykorzystana na określony cel publiczny. Oczywiście organy administracyjne – z wiadomych względów – odmawiają zwrotu, powołując się na literalne brzmienie cytowanego art. 136 ust. 3 GospNierU. Z tego też względu, przedmiotem niniejszego opracowania jest analiza możliwości ubiegania się przez byłego posiadacza lub jego spadkobierców o restytucję „wywłaszczonego” posiadania w trybie postępowania administracyjnego.
Wywłaszczenie jest nieco odmiennie rozumiane na gruncie Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej i ustawy z 21.8.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 782; dalej GospNierU). Do wywłaszczenia odnoszą się zasadniczo dwie normy konstytucyjne, a mianowicie art. 21 ust. 2 Konstytucji, który mówi, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem i pośrednio art. 64 stanowiący, iż własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Zaznaczyć jednakże należy, że w jednym z uzasadnień swoich orzeczeń Trybunał Konstytucyjny podkreślił, iż uważa, że pojęcie „wywłaszczenie”, zawarte w art. 21 ust. 2 Konstytucji winno być rozumiane szeroko, a mianowicie jako „wszelkie pozbawienie własności (…) bez względu na formę”, a ujęcie konstytucyjne wychodzi swoim zakresem poza ramy wyznaczone konstrukcją ukształtowaną na gruncie przepisów GospNierU (wyrok TK z 14.3.2000 r., P 5/99).
Zgodnie z treścią art. 145 § 1 KC jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
Służebność drogowa w postaci drogi koniecznej ustanawiana jest w postępowaniu nieprocesowym uregulowanym w art. 626 KPC i nast. Zgodnie z założeniem ustawodawcy, postępowanie o ustanowienie drogi konicznej wymaga poczynienia przez sąd szeregu ustaleń poprzedzających wydawane w sprawie orzeczenie, tj. niezbędne jest przede wszystkim rozważanie przesłanek z § 2 i 3 art. 145 KC, a więc dokonanie oceny potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, możliwości najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ta ma prowadzić oraz uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego.
Należyte wykonanie określonego zobowiązania umownego może być zabezpieczone na dwa sposoby – poprzez ustanowienie zabezpieczenia osobistego jak np. poręczenia lub poprzez ustanowienie zabezpieczenia rzeczowego w postaci zastawu czy hipoteki. Oba wymienione sposoby mogą być także zastosowane jednocześnie. Jednakże drugi ze wspomnianych typów zabezpieczeń daje zdecydowanie lepszą, choć niekoniecznie zawsze stuprocentową możliwość przymusowego zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Stanowi jednak bez wątpienia preferowany z punktu widzenia interesu wierzyciela sposób na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń.
Praktyka odnotowuje po stronie wynajmujących wielość problemów wynikających z faktu pozostawienia przez najemcę, po rozwiązaniu umowy najmu, rzeczy stanowiących jego własność w lokalu stanowiącym niegdyś przedmiot najmu. Bywają to różnorakie rzeczy, poczynając od mebli stanowiących wyposażenie lokalu, po towar, który najemca oferował do sprzedaży podmiotom trzecim w przedmiocie najmu aż po dużej wartości sprzęt. Co prawda, zgodnie z przepisem art. 675 § 1 KC po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, co dotyczy także usunięcia rzeczy znajdujących się w przedmiocie umowy, to nie każdy najemca, jak odnotowano na wstępie, wywiązuje się z tego obowiązku. W takich przypadkach wynajmujący znajdują się w sytuacji gdy z jednej strony umowa najmu już nie obowiązuje, a zatem brak podstaw do naliczania czynszu najmu, z drugiej zaś strony nie mogą oni dysponować swobodnie swoimi lokalami, a tym samym nie mogą ich wynająć kolejnym podmiotom i czerpać z tego tytułu zysków.
Niejednokrotnie zdarza się, że w treści aktów notarialnych, będących następnie podstawą dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej, występują błędy. Przyczyny tychże błędów mogą być różnorakie, tak zawinione przez same strony czynności notarialnej, jak i wynikłe z działań notariusza sporządzającego dany akt. Tym samym wspomniane omyłki mogą mieć charakter oczywisty, ale równie dobrze o oczywistości takiego błędu w ogóle nie może być mowy, gdyż dotyczył on będzie stricte treści czynności prawnej, w tym oświadczeń woli stron danej umowy. Na podstawie takich „wadliwych” aktów notarialnych są następczo dokonywane wpisy w księgach wieczystych.
Polski ustawodawca uregulował dość szczegółowo sytuacje, w których dochodzi do zmiany wynajmującego w drodze sprzedaży przedmiotu najmu. Stosowne normy prawne ulokowane zostały w Kodeksie cywilnym – jest to art. 678 KC oraz w Kodeksie postępowania cywilnego, mowa tu o art. 1002 KPC. Choć oba przywołane przepisy regulują przypadki, w których dochodzi do zmian podmiotowych po stronie wynajmującego w drodze sprzedaży, to jednak przepisy te przewidują dalece odmienne skutki prawne dla stron w zależności od tego, czy sprzedaż przedmiotu najmu odbywa się w warunkach wolnorynkowych czy też w ramach egzekucji komorniczej.
Pod pojęciem transakcji typu pre-let rozumiemy umowy zawierane pomiędzy deweloperem a przyszłym najemcą czy też pomiędzy właścicielem budynku a tymże najemcą w bardzo wczesnej fazie inwestycji, ale w odniesieniu do budynków, które już mają przynajmniej określoną powierzchnię. Cecha ta odróżnia kontrakty pre-let od podobnych umów, zwanych powszechnie umowami built-to-suit, które dotyczą inwestycji dostosowanej do potrzeb najemcy w pełni, a więc także z uwzględnieniem wybranej przez niego powierzchni budynku i jego lokalizacji. Umowy pre-let dotyczą generalnie budynków standardowych, podczas gdy umowy built-to-suit zawierana są raczej w przypadku budynków niestandardowych. Potocznie kontrakty pre-let określa się także spolszczonym mianem przednajmu.
W obrębie stosunku najmu możemy mieć do czynienia zarówno z różną właściwością rzeczową, jak i miejscową sądów kompetentnych do rozpoznania danego sporu. W ramach właściwości miejscowej uprawniony do rozpoznania sporów może być sąd właściwości ogólnej, czy też wybrany przez powoda w ramach właściwości przemiennej albo też ustalony przez strony w ramach właściwości wyłączonej bądź też sąd wyłącznie właściwy na kanwie przepisów KPC. Co więcej, nie tylko sąd powszechny może być uprawniony do rozpoznania sporów z tytułu umowy najmu. Strony umowy mogą bowiem poddać spory wynikłe na jej tle, także sądownictwu sądów polubownych.
Najem jest umową o charakterze odpłatnym, podstawowym obowiązkiem najemcy jest bowiem regulowanie czynszu najmu, określonego postanowieniami kontraktu. Owa odpłatność odróżnia najem od innego stosunku uprawniającego do korzystania z rzeczy jakim jest użyczenie. Kwestie związane z czynszem najmu są uregulowane przepisami Kodeksu cywilnego w odniesieniu do lokali użytkowych oraz przepisami ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w stosunku do lokali mieszkalnych. O ile w przypadku czynszów najmu komercyjnych nie ma żadnych ustawowych limitów co do ich wysokości czy częstotliwości dokonywanych zmian w trakcie trwania stosunku najmu, o tyle w odniesieniu do czynszów należnych od najemców lokali mieszkalnych ustawodawca, chroniąc ich interesy, ograniczył znacznie możliwość podwyższenia obowiązującej stawki czynszu.
Roszczenia ze stosunku najmu, podobnie jak każde inne roszczenia o charakterze majątkowym, ulegają przedawnieniu. Zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art. 118 KC, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Jak przyjmuje się w doktrynie, świadczenie okresowe to takie, które musi być, co do zasady, spełniane wielokrotnie, w regularnych, określonych odstępach czasu. Nie może być więc wątpliwości co do tego, iż tego rodzaju klasycznym świadczeniem jest świadczenie najemcy z tytułu czynszu najmu czy też innych opłat go obciążających, np. z tytułu dostaw mediów do lokalu oraz świadczenie z tytułu odsetek za nieterminowe regulowanie tych należności. Niektóre roszczenia z tytułu najmu mogą również ulegać 3-letniemu terminowi przedawnienia, nie będąc jednakże świadczeniami okresowymi, a wręcz przeciwnie stanowiąc świadczenia jednorazowe. Przykładem takim mogą być roszczenia odszkodowawcze stron umowy będących przedsiębiorcami. Przede wszystkim jednak zaakcentować trzeba, że normodawca wprowadził co do części roszczeń regulację szczególną w stosunku do art. 118 KC, zawartą w przepisie art. 677 KC. Zgodnie z nim roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
W trakcie postępowania egzekucyjnego może dojść do sprzedaży nieruchomości stanowiącej jeden ze składników majątku dłużnika, jak również nieruchomość taka stanowić może najistotniejszy składnik przedsiębiorstwa dłużnika. Bywają także sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości na gruncie KC mogłaby być rozpatrywana pod kątem sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Odnotować należy, iż nie może być wątpliwości, że formalnie przepisy KPC przewidują jedynie egzekucję poprzez sprzedaż całego przedsiębiorstwa dłużnika, nie zaś jego wydzielonych części. Egzekucja z części przedsiębiorstwa lub gospodarstwa rolnego jest możliwa natomiast jako egzekucja poprzez zarząd przymusowy i tylko wówczas, jeżeli część ta jest gospodarczo wyodrębniona, a dochód uzyskany z przymusowego zarządu tej części majątku dłużnika wystarczy na zaspokojenie egzekwowanych roszczeń.
Mając na uwadze zarówno długotrwałość, jak i zawiłość postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, ustawodawca wprowadził do KPC – Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne, przepisy Działu VIa dotyczące uproszczonej egzekucji z określonego rodzaju nieruchomości. Całość regulacji jej dotyczących skupił przy tym zasadniczo w sześciu przepisach, odsyłając w kwestiach nieuregulowanych tak do egzekucji z nieruchomości (art. 10131 § 3 KPC, art. 10132 § 3 KPC), jak i w pewnych aspektach do egzekucji z ruchomości (art. 10132 § 2 KPC, art. 10133 § 3 KPC w zw. z art. art. 10136 KPC i 10136 § 1 KPC.
Zaobserwować można niekiedy praktykę, w ramach której wynajmujący podejmują, nie do końca zgodne z obowiązującym prawem, działania mające na celu zobligowanie najemców bądź do zapłaty czynszu najmu i innych wynikających z umowy opłat bądź też podjęcia innych czynności zgodnych z ich wolą. Zdają się nie dostrzegać przy tym pewnej prawidłowości, wyrażonej zresztą wprost w przepisach prawa, zgodnie z którą wierzyciel winien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom, a nie jedynie wyczekiwać tego rodzaju zachowań ze strony swoich kontrahentów.
Z uwagi na fakt, że stosunki najmu i dzierżawy zawierane są bądź na czas nieoznaczony, bądź oznaczony, najczęściej wieloletni, w trakcie ich trwania dochodzi do różnorakich zdarzeń prawnych, które powodują zmianę podmiotu występującego w charakterze jednej ze stron umowy bez jednoczesnej modyfikacji samej treści stosunku najmu lub dzierżawy. Zmiany te mogę być zarówno podyktowane wolą obu stron umowy i przedstawiać konsensus ich wzajemnych ustaleń, jak też stanowić wynik zdarzeń dotyczących wyłącznie jednej ze stron i powodować zmianę tejże strony umowy bez zgody, a nawet wbrew woli, drugiej strony. Już w tym miejscu odnotowania wymaga okoliczność, iż w obowiązującym porządku prawnym dostrzec można co najmniej kilka takich, najczęściej niezależnych od najemcy bądź dzierżawcy, możliwości wstąpienia innego pomiotu w prawa i obowiązki wynajmującego i wydzierżawiającego, bez konieczności legitymowania się zgodą tych pierwszych.
Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i czas nieoznaczony. Na kanwie obowiązujących przepisów KC czasookres trwania umowy ma bezpośrednie przełożenie na możliwość jej rozwiązania przez którąkolwiek ze stron stosunku najmu. Precyzyjniej rzecz ujmując, stosownie do treści art. 673 § 1 i 3 KC jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli zaś czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wyraźnie zatem ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali – na czas oznaczony i nieoznaczony, przy czym intencją było to aby najem na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie prawem przewidzianymi, co zostało wielokrotnie dostrzeżone w judykaturze przedmiotu.
Jeżeli strony zawierały umowę najmu w anormalnych warunkach, licząc na ustabilizowanie stosunków przy jej wykonaniu, a stan taki nie nastąpił, to nie mogą one powołać się na przepis art. 3571 KC. Nabiera to szczególnego znaczenia, jeżeli zważy się, że kryzys gospodarczy, którego powstanie na rynkach nieruchomości notowane jest na drugą połowę 2008 r., może teoretycznie stanowić podstawę faktyczną wytoczenia takiego powództwa.
Prawo zastawu wynajmującego na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu, w tym do lokali komercyjnych, regulują przepisy art. 670 § 1 i 671 KC oraz uzupełniająco przepisy księgi II działu IV. W myśl pierwszego z przywołanych wyżej przepisów dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Na samym wstępie odnotować trzeba, iż przedmiot najmu winno ujmować się szeroko, a zatem przywołane przepisy zastosowanie mieć będą nie tylko do samodzielnych, wydzielonych za pomocą ścian lokali, ale także do części powierzchni użytkowych tzw. wysp i stoisk w centrach handlowych. Rzecz jasna, przedmiot najmu stanowić mogą również różnego rodzaju pojazdy czy urządzenia, ale to z uwagi na przedmiot niniejszego opracowania, ograniczony stricte do lokali komercyjnych, pozostaje poza obszarem zainteresowania.
Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w przepisach Kodeksu cywilnego. Wiele z nich ma charakter norm , ale są i takie, które mogą być zmieniane wolą samych stron. Praktyka odnotowuje wiele przypadków, w których treść kontraktów jest dostosowana, w ramach obowiązującego prawa, a niekiedy także i w sposób sprzeczny z treścią norm prawnych, czy niezgodny z zasadami współżycia społecznego. Niniejsza książka ma na celu przede wszystkim wyjaśnienie, jakie ramy może przyjąć umowa najmu ze wskazaniem, które z jej postanowień są dyskusyjne, czy wręcz nieważne. W celu zapewnienia przejrzystości i dostępności opracowania wszystkie zagadnienia ujęte zostały w bloki tematyczne obejmujące początkowo wyjaśnienie danej problematyki, następnie wzbogacone przykładowymi klauzulami umownymi, a zakończone przeglądem najistotniejszego orzecznictwa. Wiele miejsca w książce zostało poświęcone umowom najmu, mającym za przedmiot najmu lokale zlokalizowane w budynkach wielopowierzchniowych takich jak centra handlowe, rozrywki, rekreacyjno- sportowe itp. W praktyce kontrakty takie są bowiem bardzo rozbudowane i skomplikowane.
Hipoteka przymusowa uregulowana jest w dziale 2 rozdziale 3 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.; dalej KWU). Zgodnie z treścią art. 109 KWU wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, przy czym wolą ustawodawcy w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, hipoteka ta może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Rodowodu nazwy hipoteka przymusowa należy się dopatrywać w sposobie jej powstania, który to w przeciwieństwie do hipoteki umownej nie wymaga konsensusu wierzyciela i dłużnika, a wręcz przeciwnie hipoteka ta powstaje wskutek czynności przedsięwziętych jedynie przez wierzyciela legitymującego się tytułem wykonawczym, najczęściej wbrew woli dłużnika.
Ustawą z 31.8.2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 224, poz. 1342) zmieniono m.in. regulację art. 1046 § 4 KPC, która to zmiana weszła w życie z dniem 16.11.2011 r. Przyczynkiem do znowelizowania przywołanego przepisu stał się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4.11.2010 r. (K 19/06), w którym orzeczono, że art. 1046 § 4 KPC w obowiązującym wówczas brzmieniu był niezgodny z art. 2 Konstytucji RP i wynikającą z niego zasadą prawidłowej legislacji, z art. 45 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji, a ponadto w zakresie, w jakim dotyczył wykonania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego orzeczonego wyrokiem sądowym z powodu znęcania się nad rodziną, był też niezgodny także z art. 71 ust. 1 Konstytucji.
Stosunek najmu może zostać zakończony w wyniku upływu okresu, na jaki został nawiązany, lub w wyniku wypowiedzenia lub rozwiązania za zgodą obu stron. Ustawa przewiduje także inne możliwości zakończenia stosunku najmu, jak chociażby orzeczenie sądu wydane w trybie art. 3571 KC. W każdym z tych przypadków na najemcy ciążyć będą obowiązki określone przepisem art. 675 KC, tj. najemca będzie zobowiązany do zwrotu wynajmującemu przedmiotu umowy, przy czym dodatkowo ma on obowiązek zwrócić ów przedmiot w stanie niepogorszonym. Najemca nie ponosi jednakże odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące konsekwencją normalnego użytkowania. Zgodnie zaś z paragrafem drugim przywołanego przepisu, jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.
Nierzadko odnotować można przypadki, w których najemcy nie wykonują powyższego
W interesie każdego przedsiębiorcy, dążącego do zminimalizowania ryzyka gospodarczego jest możliwie najlepsze zabezpieczenie własnych roszczeń w sytuacji, gdy druga strona kontraktu nie wykonuje bądź nienależycie wykonuje swoje zobowiązania. Prawidłowość tę w sposób oczywisty należy przenieść na grunt stosunków najmu, w których wynajmujący są zainteresowani zagwarantowaniem sobie spłaty przez najemców czynszu najmu i innych należności wynikających z zawartych umów. Wydaje się, że szczególnie istotnym, właśnie teraz w dobie kryzysu gospodarczego jest właściwe zabezpieczanie roszczeń pieniężnych wynajmujących lokale, albowiem samo tylko wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresów wypowiedzenia w trybie art. 687 KC, może okazać się niewystarczające dla ochrony ich interesów finansowych, gdyż do czasu gdy uprawnienie to w świetle reguł kodeksowych będzie mogło być skutecznie zrealizowane, zadłużenie najemcy będzie rosnąć.
Na rynku nieruchomości często obserwować można zawieranie przez najemców i dzierżawców umów podnajmu i poddzierżawy, na mocy których przedmiot, odpowiednio – najmu lub dzierżawy zostaje oddany do używania bądź używania i pobierania pożytków kolejnemu podmiotowi.
W przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących najmu i dzierżawy ustawodawca umieścił jedynie kilka przepisów prawa, które traktują bezpośrednio o tych instytucjach.
Wynajmujący, zwłaszcza ci dysponujący znacznymi powierzchniami przeznaczonymi do wynajmu podmiotom gospodarczym, nieustannie poszukują środków prawnych umożliwiających im dyscyplinowanie najemców nie regulujących w terminie należności z tytułu oddania im lokalu do używania. Przedmiotem ich szczególnego zainteresowania są wszelkie instytucje prawa służące ochronie ich interesów majątkowych i zmierzające do zminimalizowania kosztów utrzymania lokali, które w ostateczności często muszą ponosić oni sami. Jedną z nich jest wstrzymanie dostaw mediów do lokali użytkowych w sytuacji, gdy media te dostarczane są najemcom za ich pośrednictwem i następnie dopiero refakturowane na najemcę według wskazań urządzeń pomiarowych.
W nauce prawa wyróżnia się 3 rodzaje nakładów: konieczne, tj. takie, których istotą jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, użyteczne mające na celu ulepszenie rzeczy oraz zbytkowne czynione po to, aby nadać rzeczy cechy odpowiadające stricte upodobaniu osoby, która ich dokonuje.Z wszelkimi tego rodzaju nakładami możemy mieć do czynienia w przypadku stosunku najmu.
Umowa o dokonanie naprawy samochodu to kodeksowo umowa o dzieło, uregulowana w art. 647 i nast. Kodeksu cywilnego, z elementami przechowania w zakresie czuwania nad rzeczą w momencie, gdy samochód znajduje się w warsztacie.
Strony umowy o dzieło mogą określić wynagrodzenie na przykład jako wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe. W praktyce, w przypadku naprawy auta, będziemy mieć do czynienia z tym drugim z wynagrodzeń tj. określonym na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów.
