Zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy są typami umów, które pozwalają na używanie cudzej rzeczy. Obie uregulowane są w tytule XVII Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, zaś przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Z samego porównania definicji wynika, ze umowa dzierżawy uprawnia dodatkowo do pobierania pożytków, do czego nie daje z kolei prawa stosunek najmu.
Niejednokrotnie właściwa kwalifikacja umowy jako najmu lub dzierżawy rodzi jednak duże problemy praktyczne, dlatego też w niniejszym wpisie postaram się przybliżyć tą problematykę.

Pobieranie pożytków

W myśl art. 53 kodeksu cywilnego pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy zaś są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Pożytkami naturalnymi będą zatem owoce, warzywa, drewno z wycinki nieruchomości leśnej, kamień z kamieniołomu itp.
Pożytki w rozumieniu wymienionego przepisu nie oznaczają jednakże dochodu z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej, w szczególności nie będą stanowić pożytków cywilnych dochody uzyskiwane z tego tytułu, że używający nieruchomości korzysta np. z urządzeń na niej posadowionych, czy chociażby dochody uzyskiwane w wyniku jakichś procesów wytwórczych czy technologicznych prowadzonych na nieruchomości. Warto przywołać w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., wydany w sprawie IV CSK 244/12 gdzie sąd ten stwierdził, iż uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu – na podstawie stosunku obligacyjnego – do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy. Innymi słowy, pożytków nie należy rozumieć jako zysków z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej. Pożytki muszą bowiem wynikać z samej rzeczy, a nie przykładowo z pracy ludzkiej wykonywanej na terenie takiej nieruchomości.
Precyzyjnie wyjaśnia tą kwestię orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1959 r., sygn.akt I CR 771/58 uznające, że odpłatne oddanie innej osobie do eksploatacji zorganizowanego w całości przedsiębiorstwa rodzi między stronami stosunek dzierżawy. Jeżeli jednak przedmiotem takiej umowy jest tylko używanie lokalu z urządzeniem (tu) piekarni, która nie jest czynna jako zorganizowane przedsiębiorstwo, jest ona umową najmu.
W praktyce zatem z umową dzierżawy najczęściej będziemy mieć do czynienia w przypadku gruntów rolnych lub leśnych oraz zespołów zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych jak gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Natomiast oddanie do użytku budynku czy lokalu użytkowego (lokalu sklepowego, hali warsztatowej itp.) nie rodzi stosunku dzierżawy, lecz stosunek najmu, pomimo że ów budynek czy lokal jest wykorzystywany w działalności prowadzonej przez najemcę. Nie zmienia postaci rzeczy też okoliczność, iż lokal taki jest przystosowany do prowadzenia w nim czy to działalności gastronomicznej czy handlowej, a więc odpowiednio wyposażony. Sam fakt prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej nie kwalifikuje stosunku prawnego jako dzierżawy. Lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być z gruntu uznany za przedmiot dzierżawy skoro stanowi on wyłącznie jeden ze składników przedsiębiorstwa umożliwiających produkcję, czy prowadzenie działalności gospodarczej której efektem końcowym jest dopiero dochód przedsiębiorstwa najemcy. Aby można mówić o umowie dzierżawy dzierżawca musi mieć zagwarantowane nie tylko prawo używania przedmiotu dzierżawy, ale dodatkowo także prawo wytwarzania i pobierania pożytków z przedmiotu samej umowy.
Reasumując, uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu. Umowa dzierżawy jest bardzo popularna w sektorze rolniczym.

Inne różnice pomiędzy umową najmu a dzierżawy

Jakie jeszcze różnice występują gdy myślimy dzierżawa a najem lub najem a dzierżawa? Jedną z nich jest ta, że najemca może w określonych warunkach oddać rzecz w podnajem lub do bezpłatnego używania, nie ma natomiast prawa poddzierżawić nieruchomości najętej tj. upoważnić kolejny podmiot do pobierania z niej pożytków. Prawo takie zaś przysługuje dzierżawcy.
O ile najemca zawrze z innym podmiotem stosunek podnajmu lub użyczenia te zawsze ulegają zakończeniu najpóźniej z chwilą rozwiązania stosunku najmu, w przypadku zaś poddzierżawy sytuacja nie jest już taka oczywista, a to z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie, część sądów uznaje bowiem, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje rozwiązanie z mocy prawa stosunku poddzierżawy na podstawie art. 668 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wydany w sprawie I ACa 990/06), część wyraża pogląd zgoła odmienny a zatem, że rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje, iż umowa poddzierżawy wiąże nadal wydzierżawiającego z poddzierżawcą (patrz wyrok Sądu Najwyższego w sprawie V CK 370/05).
Ponadto, kodeks cywilny bardziej chroni dzierżawcę niż najemcę przewidując dłuższe terminy rozwiązania umowy w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu jako, że wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące ale wcześniej powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, podczas gdy wynajmujący lokal ma co prawda obowiązek udzielić dodatkowego terminu ale już tylko miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, a wynajmujący inną nieruchomość nie musi nawet udzielać dodatkowego terminu i może rozwiązać najem w sytuacji powstania zaległości za dwa pełne okresy płatności.
Istotne różnice w odróżnieniu instytucji dzierżawa a najem występują także w ustawowych terminach wypowiedzenia stosunków najmu i dzierżawy, tj. w przypadkach w umowie wskazanych najem można wypowiedzieć w następujących terminach:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód
natomiast dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Puentując, umowa najmu i umowa dzierżawy są umowami podobnymi z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa daje większe prawa tj. poza używaniem cudzej nieruchomości pozwala także na pobieranie z niej pożytków.

Użytkowanie pomieszczeń czy powierzchni takich jak miejsca garażowe, strych czy piwnica przez indywidualnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się na różnych podstawach prawnych. Pomieszczenia tego rodzaju mogą stanowić przede wszystkim przedmiot własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych (pomieszczenia przynależne), jak również być objęte współwłasnością wszystkich właścicieli. W drugim z wymienionych przypadków niejednokrotnie na tle korzystania z nich dochodzi do licznych konfliktów sąsiedzkich.

Pomieszczenia przynależne
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w treści art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest niejako przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on, z wyłączeniem innych właścicieli lokali ma prawo do korzystania z takiego pomieszczenia. Ponieważ pomieszczenie przynależne – jak mówi przepis – stanowi część składową lokalu mieszkalnego skutek jest taki, że nie jest możliwy samodzielny obrót pomieszczeniem przynależnym. Ilekroć zatem będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego tylekroć czynność ta obejmie automatycznie pomieszczenie przynależne typu strych, garaż czy piwnicę jako jego część składową. Nie oznacza to jednakże, iż właściciel lokalu nie będzie mógł nigdy zbyć takiego pomieszczenia samodzielnie. Jak najbardziej taka możliwość istnieje na gruncie ustawy o własności lokali możliwe ale dopiero po dokonaniu podziału lokalu. Precyzyjniej rzecz ujmując, konieczne jest oddzielenie pomieszczenia przynależnego od lokalu co w świetle art. 22 ust 4 powołanej ustawy zawsze wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Przepis stanowi także, iż w razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd może objąć swoją kognicją prawo właściciela w dwójnasób albo w wyniku zaskarżenia przez zainteresowanego właściciela uchwały odmawiającej zgody na podział lokalu, co jednak automatycznie nie daje prawa do przeprowadzenia podziału albo w drodze postępowania procesowego, a ramach którego będzie domagał się on upoważnienia go do dokonania czynności podziału lokalu. Dodatkowym warunkiem podziału jest to aby wyodrębniony w ten sposób strych czy piwnica stanowił samodzielny lokal niemieszkalny, a wiec stanowiły wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb.
Warto też podkreślić, iż ustawa nie statuuje tak naprawdę wymogu czynienia omawianych pomieszczeń pomieszczeniami przynależnymi choć z pewnością w rzeczywistości rozwiązanie to cieszy się największą popularnością.

Piwnica, strych lub garaż jako części wspólne nieruchomości
W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, a rzadziej jeszcze odrębnych nieruchomości, mają one status części wspólnych nieruchomości. Udział każdego ze współwłaścicieli precyzują przepisy ustawy.
Pamiętać trzeba, iż w takim przypadku, w odniesieniu do tych pomieszczeń nie przysługuje współwłaścicielom prawo żądania ich współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali.
Stosownie do treści art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, z tym tylko zastrzeżeniem, że przepis ten ma charakter dyspozytywny co czyni możliwym zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Bardzo często bowiem zdarza się, że część właścicieli nie korzysta z części wspólnych stosownie do swoich udziałów. Czasem nie są oni zainteresowani takim korzystaniem, a czasem wbrew ich woli zostaje im to uniemożliwione poprzez działania innych z nich. Warto zatem bliżej przyjrzeć się regulacjom umożliwiającym tak zawarcie stosownego porozumienia regulującego zasady korzystania z takich strychów, piwnicy czy garażu, jak i chroniącym właściciela wyzutego z posiadania przez pozostałych.
Jak wyżej wspomniałam, możliwe jest umowne uregulowanie odmiennego niż wynika to z ustawy o własności lokali sposobu korzystania z piwnicy czy strychu stanowiącej część wspólną. Podstawę prawną umowy właścicieli (uchwały dużej wspólnoty) stanowią przepisy art. 206 i 207 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Umowa ta nazywana jest umową quoad usum lub umową o podział rzeczy do korzystania. Skutkiem jej zawarcia jest to, iż dany właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej). Możliwe jest korzystanie przez jednego czy kilku właścicieli z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, za zezwoleniem, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza ich udziały właścicielskie. Również możliwe jest wyłączenie, za ich zgodą, niektórych z nich z prawa do korzystania z tych pomieszczeń.
Umowa o podziale rzeczy może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być także dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.
Dokonanie podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).
Warto zapamiętać, iż uchwała wspólnoty dotycząca podziału części wspólnych do korzystania podlega oczywiście zaskarżeniu do sądu. Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może skutecznie zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Jeżeli zaś właściciel lokalu jest pozbawiony przez innych prawa do korzystania z części wspólnej służy mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które może realizować na drodze postępowania sądowego. Podstawę takiego roszczenia art. 222 § 1 w zw. z art. 206 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zasiedzenie piwnicy czy strychu jako części wspólnej budynku
Ponieważ niejednokrotnie stan korzystania z części wspólnych we wspólnocie, odbiega od stanu modelowego wynikającego z art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali należy jeszcze poruszyć kwestię możliwości zasiedzenia pomieszczenia przez właścicieli lokali mieszkalnych, którzy przez wiele lat wyłącznie korzystają z piwnicy czy strychu. Wyczerpującej odpowiedzi na tą wątpliwość dostarcza lektura postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2010 r., sygn.akt IV CSK 437/09, w treści którego sąd podkreślił, że wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia. Pogląd ten wpisuje się w generalną regułę, że podział nieruchomości do korzystania nie może prowadzić automatycznie do zasiedzenia wydzielonych udziałów w nieruchomości.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji komorniczej może zostać nabyta, precyzyjniej przejęta na własność także przez inną osobę niż nabywca licytacyjny. Ustawodawca przewidział taką możliwość w kilku przypadkach pozwalając na nabycie nieruchomości poza samą licytacją na następujących etapach postępowania:
– przed pierwszą licytacją,
– po pierwszej bezskutecznej licytacji,
– po drugiej bezskutecznej licytacji.

Przejęcie nieruchomości przed pierwszą licytacją
W okresie od dnia obwieszczenia o licytacji nieruchomości do trzeciego dnia przed jej terminem nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego może zostać przejęta przez jej współwłaściciela o ile nie jest on jednocześnie dłużnikiem osobistym egzekwującego wierzyciela. Jeżeli wierzycieli egzekwujących jest kilku współwłaściciel nie może być dłużnikiem osobistym żadnego z nich. Może natomiast być dłużnikiem rzeczowym wierzyciela/wierzycieli z tytułu ustanowionej wcześniej hipoteki. Nie ma znaczenia czy współwłasność nieruchomości jest współwłasność łączną czyli małżeńską czy np. w częściach ułamkowych czyli np. wynikającą z dziedziczenia.
Wniosek o przejęcie składa się pisemnie lub ustnie do protokołu. Do wniosku należy dołączyć rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania, chyba że wnioskodawca jest z jej składania zwolniony. Przejęcie może nastąpić w cenie niż niższej niż suma oszacowania. Tym samym cena może być równa lub wyższa niż wspomniana wartość. O przejęciu decyduję sąd udzielając współwłaścicielowi przybicia.
Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. O pierwszeństwie nabycia rozstrzyga sąd.

Przejęcie nieruchomości po pierwszej licytacji
W okresie do tygodnia czasu po terminie licytacji, do której nikt nie przystąpił można złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność jeżeli przedmiotem egzekucji jest:
– nieruchomość rolna a wnioskującym jest współwłaściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym,
– spółdzielcze prawo do lokalu a przejmującym jest wierzyciel hipoteczny.
Jeżeli chodzi o przejęcie spółdzielczego prawa do lokalu to w tym trybie będzie możliwe przejęcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Okoliczność, że nikt nie przystąpił do licytacji nie może być utożsamiany tylko z sytuacją gdy brak było jakiegokolwiek licytanta ale również z przypadkami gdy np. obecni licytanci zaofiarują cenę niższą od ceny wywołania albo na licytację stawią się osoby wyłączone od udziału w niej jak np. małżonek, dzieci czy rodzice dłużnika.
Prawo przejęcia nieruchomości na własność jest możliwe wówczas w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania, podobnie jak przy nabyciu przed licytacją także i tu – co do zasady – współwłaściciel zobowiązany jest do złożenia rękojmi. Wolą ustawodawcy wierzyciel hipoteczny jest z tej powinności związany.
Termin do złożenia wniosku o przejęcie jest terminem prawa materialnego, a więc nie ulega on przywróceniu. Po upływie tygodnia od licytacji uprawnienie do przejęcia nieruchomości wygasa (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. wydaną w sprawie III CZP 71/09).

Przejęcie nieruchomości po drugiej licytacji
W sytuacji gdy również na drugiej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu nieruchomość ta może zostać przejęta przez:
– współwłaściciela,
– wierzyciela hipotecznego,
– wierzyciela egzekwującego.
Ostatnie z wymienionych pojęć obejmuje zarówno wierzyciela, który wszczął egzekucję, jak i tego który przyłączył się do egzekucji prowadzonej z wniosku innego wierzyciela.
W tym przypadku przejąć na własność można każdą nieruchomość, niekoniecznie rolną. Co więcej Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 maja 2007 r., sygn.akt III CK 9/06 stwierdził, iż możliwość przejęcia nieruchomości po drugiej licytacji dotyczy także odpowiednio egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Niższa jest cena przejęcia bo nie może ona być już niższa od dwóch trzecich części sumy oszacowania.
Termin na złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości oraz tryb przejęcia jest tożsamy jak ma to miejsce w przypadku bezskuteczności pierwszej egzekucji. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone.

Cena nabycia – zaliczenie wierzytelności
Należy pamiętać, że osoba przejmująca nieruchomość na wymienionych wyżej etapach może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jak również za zgodą innego wierzyciela jego wierzytelność, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Pod pojęciem „pokrycia w cenie nabycia” należy rozumieć wierzytelność lub jej część, która by została zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej w ramach egzekucji z nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli zgodnie z planem wierzyciel otrzymałby w wyniku podziału kwotę 100.000 zł taka część jego wierzytelności znajduje pokrycie w cenie nabycia.
Wniosek o zaliczenie na poczet ceny musi być złożony do sądu w terminie ustawowym do uiszczenia ceny. Wniosek składa się na piśmie albo do protokołu. Choć obowiązujące przepisy tego nie wymagają właściwym jest zawarcie we wniosku wyliczenia, z którego będzie wynikało w jakiej wysokości wierzytelność zaliczona zostaje na poczet ceny.

W stanie prawnym, obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2016 r.- co do zasady – nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny i tylko jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (art. 172 § 3 kodeksu cywilnego). Przez nieruchomości rolne należy rozumieć nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Natomiast rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo (patrz przepisy ustawy o ustroju rynku rolnego).
Tak wiec z przytoczonej regulacji wynika, że nie będzie mogła nabyć nieruchomości przez zasiedzenie np. spółdzielnia prowadząca działalność rolniczą.
Bez znaczenia dla możliwości zasiedzenia jest także to czy w chwili objęcia gospodarstwa rolnego w posiadanie zasiadujący był rolnikiem. Ustawodawca nie wymaga również aby był on rolnikiem przez cały okres biegu terminu zasiedzenia. Ważne jest aby był rolnikiem w chwili upływu okresu zasiedzenia. W przypadku gdy w trakcie biegu terminu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania prawnie irrelewantne jest to czy aby poprzednik prawny zasiadującego był rolnikiem.
Nadmienić wypada przy tej okazji, że w doktrynie lansowany jest pogląd, iż brak statusu rolnika indywidualnego w chwili upływu okresu zasiedzenia traktować należy jedynie jako okoliczność wstrzymującą nabycie przez zasiedzenie, a nie wyłączającą zasiedzenie. Tym samym, jeżeli zainteresowany w dniu upływu terminu zasiedzenia nie posiada kwalifikacji rolniczych, nieruchomość tę nabędzie z chwilą, gdy kwalifikacje takie uzyska, o ile nadal nieprzerwanie (do dnia uzyskania kwalifikacji rolniczych) ją samoistnie posiada (tak M. Fras, M. Habdas. Kodeksu cywilny. Komentarz. Tom II).
Definicja nieruchomości rolnej zawarta w przepisach Kodeksu cywilnego nie wprowadza minimalnej normy obszarowej, a jedynie maksymalną – 300 ha. Z kolei art. 1 a ust 1 lit b ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego, która to ustawa zawiera szereg ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi stanowi, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dlatego też rodzi się pytanie o stosunek tych dwóch regulacji tj. art. art. 172 § 3 kodeksu cywilnego i przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego. Wśród praktyków zdania są podzielone, część z nich uważa, iż pomimo tego, że art. 172 § 3 kodeksu cywilnego nie odnosi się wprost do tej problematyki to jedynym uzasadnionym racjonalnie wnioskiem jest ten, że do zasiedzenia nieruchomości rolnej mniejszej niż 0.3 ha nie powinno również stosować się opisanych wyżej ograniczeń (bycia rolnikiem itd.). Skoro bowiem nieruchomość rolną poniżej 0,3 ha może bez przeszkód nabyć osoba nie będąca rolnikiem to nie ma żadnych uzasadnionych argumentów aby osoba nie będąca rolnikiem nie mogła jej zasiedzieć. Tym samym nieruchomość poniżej 0,3 ha mogłaby zasiedzieć bez ograniczeń podmiotowych w zakresie statusu rolnika indywidualnego na przykład osoba bliska, o której będzie jeszcze mowa niżej. Zdaniem innych nie ma podstaw do stosowania przepisów tej ustawy do zasiedzenia nieruchomości rolnych poza zakresem, do którego odwołuje się wprost art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, a więc m.in. do wyjątków od nabycia nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny czy też minimalnej powierzchni nieruchomości podlegającej ograniczeniom w obrocie. Rzeczywiście nie sposób odmówić logiki zwolennikom drugiego z poglądów co sprowadza się do wniosku, że przepis kodeksu cywilnego regulujący kwestię zasiedzenia jest instytucją autonomiczną, która odsyła do ustawy o kształtowaniu rynku rolnego jedynie na 3 płaszczyznach – mianowicie: definicji rolnika, nieruchomości rolnej i sposobu ustalenia powierzchni użytków rolnych. Tak naprawdę rozbieżności interpretacyjne w tym zakresie wyeliminuje dopiero dorobek judykatury, którego na razie brak.
Bezspornie, nieruchomość rolną będzie mógł również nabyć każdy, bez dodatkowych ograniczeń jeżeli tylko bieg terminu zasiedzenia (20 – letni w dobrej wierze i 30 – letni w złej wierze) zakończy się przed dniem 30 kwietnia 2019 roku. Zgodnie bowiem z wolą ustawodawcy przepisu art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie tejże ustawy.
Należy również pamiętać, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zasiedzenia nieruchomości rolnej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji jeżeli nabycie ma nastąpić np. na rzecz osoby bliskiej, którą wg ustawy może być zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.
Na koniec trzeba jeszcze dodać, że w nauce prawa zarysował się kolejny co najmniej dyskusyjny pogląd, zgodnie z którym ponieważ ograniczenia obrotu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rynku rolnego nie dotyczą zbycia na rzecz osoby najbliższej, to również przy zasiedzeniu gdzie źródłem objęcia w posiadanie jest np. nieważna umowa z poprzednikiem prawnym będącego osobą bliską powinien zadziałać analogiczny mechanizm i osoba bliska nie będąca rolnikiem winna bez przeszkód zasiedzieć nieruchomość (tak A. Bieranowski: Dekompozycja konstrukcji zasiedzenia w nowym reżimie ograniczeń nabycia nieruchomości rolnej – zagadnienia węzłowe i uwagi de lege ferenda). Pogląd ten wydaje się jednak wątpliwy jeżeli zważy się, iż art. 172 § 3 kodeku cywilnego wyraźnie stanowi, że nieruchomość przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Nie ma przy tym przesądzającego znaczenia okoliczność, że nieruchomość tą osoba bliska może nabyć w drodze darowizny czy np. umowy kupna – sprzedaży.

Postępowanie rozgraniczeniowe może toczyć się przed organem administracyjnym, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz w postępowaniu sądowym.
W drugim z wymienionych postępowań rozgraniczenie będzie się dokonywać wówczas gdy:
– sąd rozpoznaje sprawę o własność albo o wydanie nieruchomości czy też jej części i ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia takiej sprawy, przy czym „sprawy o własność” należy rozumieć szeroko, obejmując nimi także powództwa negatoryjne o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości, a w szczególności o zakazanie przechodu, przejazdu i przegonu bydła (tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 30 grudnia 1967 r., III CZP 95/67),
– w postępowaniu administracyjnym wydano decyzję o rozgraniczeniu, a strona niezadowolona z ustalenia granicy zażądała przekazania sprawy sądowi,
– wójt, burmistrz lub prezydent umorzył postępowanie i przekazał z urzędu sprawę sądowi albowiem nie została np. zawarta ugoda graniczna, a brak jest podstaw do wydania decyzji.

W niniejszym wpisie omówiony zostanie fragmentarycznie wyłącznie etap sądowy rozgraniczenia nieruchomości. I tak w pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż podstawy materialne rozgraniczenia ujęte są w treści art. 153 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Przepis ten wskazuje tym samym kryteria według jakich powinno nastąpić rozgraniczenie wymieniając wśród nich: stan prawny, stan ostatniego spokojnego posiadania oraz w ostateczności – wszystkie okoliczności sprawy, przy czym kryteria te wzajemnie się wykluczają.
Każde ze wspomnianych kryteriów ma priorytet przed następnym.

A zatem, sąd zobowiązany jest dokonać rozgraniczenia w pierwszej kolejności według stanu prawnego jeżeli tylko materiał zebrany w sprawie pozwoli na ustalenie tego stanu, w szczególności pozwoli na ustalenie, do jakiej granicy na gruncie sięga własność właścicieli gruntów sąsiadujących. Co bardzo istotne przez stan prawny w judykaturze rozumie się także zasiedzenie przygranicznych pasów ziemi (por. orzeczenie SN z 26 kwietnia 1967 r., sygn.akt III CR 424/66).
Stan prawny najczęściej ustala się na podstawie dokumentów urzędowych i prywatnych, które mogą świadczyć o tym czyją własnością jest określony grunt. Mogą to być akty notarialne potwierdzające nabycie nieruchomości, akty własności ziemi, dane z ksiąg wieczystych, dane z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych itd. Aczkolwiek sąd nie jest związany jedynie danymi z wynikającymi z dokumentów, może opierać się również na osobowych źródłach dowodowych takich jak zeznania świadków i przesłuchanie stron.
Obligatoryjne jest też w zasadzie dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety. Dowód z opinii biegłego nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową. W razie braku odpowiedniej inicjatywy dowodowej strony, sąd winien dopuścić ten dowód z urzędu.

Dopiero jeżeli w danej sprawie niemożliwe jest ustalenie stanu prawnego sąd może zastosować kryterium ostatniego spokojnego stanu posiadania w celu ustalenia spornych granic gruntów. Przepis nie precyzuje jak długo ma trwać ów spokojny stan posiadania. W nauce prawa uznaje się, że ostatnim stanem spokojnego posiadania jest trwające przez dłuższy czas posiadanie ustabilizowane, nie zakłócone przez sąsiadów. Sąd Najwyższy wyjaśnił ponadto w postanowieniu z dnia 6 maja 1974 r., sygn.akt III CRN 81/74, że do stwierdzenia takiego stanu nie wystarcza ustalenie, że granica istnieje przez okres dłuższy niż 1 rok, a więc że sąsiad utracił już możność wytoczenia powództwa posesoryjnego. Bezspornym jest także i to, że rozgraniczenia według tego kryterium nie można opierać na treści wyroku zapadłego w sprawie o naruszenie posiadania (art. 478 k.p.c.), gdyż z wyroku tego wynika jedynie ostatni stan posiadania, nie zaś ostatni spokojny stan posiadania. Przeciwdziałając niekorzystnemu dla siebie rozpoznaniu sprawy o rozgraniczenie na podstawie tego kryterium strony z pewnością winny zmierzać zatem do wykazania, że granica ulegała na przykład przesunięciom.

Trzecim i ostatnim wiążącym sąd kryterium rozgraniczenia są bliżej nieokreślone w przepisie „wszelkie okoliczności” . Ustawodawca nie zdecydował się na skatalogowanie tych okoliczności po to aby umożliwić sądom ustalenie przebiegu granicy przy uwzględnieniu różnorakich faktów jakie mogę zaistnieć w danym przypadku. W doktrynie podkreśla się, iż sąd stosując to kryterium powinien kierować się celowością, a więc wyznaczyć granice w ten sposób, aby ze względu na interesy sąsiadów byłoby to najbardziej sensowne (tak J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 82). Sąd winien kierować się zatem zasadami ogólnie pojętej sprawiedliwości, brać pod uwagę przeznaczenie gruntów (zarówno dotychczasowe, jak i planowane, jeśli realizacja tych planów jest wysoce prawdopodobna) i związane z tym szczególne potrzeby właścicieli. Jeżeli jeden z gruntów ma utrudniony dostęp do drogi publicznej lub należących do niego budynków gospodarskich, a przyjęcie jednego z możliwych (w świetle zebranych dowodów) wariantów ustalenia granicy dostęp ten ułatwi, na ogół trzeba przyjąć ten właśnie wariant jako najbardziej odpowiedni (tak Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Karaszewski Grzegorz, Sylwestrzak Anna, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz).

Wyjaśnienia także wymaga okoliczność, iż czynności dokonywane w toku wznowienia znaków granicznych nie prowadzą do ustalenia przebiegu granicy między nieruchomościami.
Wznowienie granic nieruchomości polega na odnalezieniu istniejącej i obowiązującej linii granicznej oraz zaznaczenie jej na gruncie znakami granicznymi. Wznowienie granic jest jedynie czynnością techniczną. Ma ono miejsce wówczas, gdy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały już wcześniej prawnie ustalone. Innymi słowy, rozgraniczenie nieruchomości tworzy powstały w jego wyniku stan faktyczny i prawny, zaś wznowienie znaków granicznych taki stan jedynie przywraca.

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Jak dalej głosi przywołany przepis, przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Co więcej, przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej z pewnością nie należą do rzadkich. Postępowania te rozpoznawane są w postępowaniu nieprocesowym, a uczestnikami takich postępowań, poza wnioskodawcą, są właściciele nieruchomości, przez które potencjalna droga może prowadzić. Częstokroć istnieje kilka możliwych wariantów przebiegu drogi koniecznej, według których służebność może obciążać różne działki ewidencyjne i sąd biorąc pod uwagę ogół okoliczności faktycznych dokonuje wyboru jednego z tych wariantów. Zainteresowani często pytają mnie ile trwa sądowe ustalenie drogi koniecznej więc informuję, że co do zasady, nie jest to raczej szybkie postępowanie.
Choć przepis wprost nie wymienia przesłanek odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej, w tym oddalenia wniosku w wyniku przeprowadzonego postępowania sądowego, możliwość taka oczywiście istnieje jeżeli sąd uzna chociażby, że interes społeczno – gospodarczy nie usprawiedliwia wytyczenia drogi. Pojęcie interesu społeczno-gospodarczego nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane. W judykaturze wskazano jednakże, że interes ten obejmuje ocenę stosunków społecznych, w tym sąsiedzkich i rodzinnych i ekonomicznych czy gospodarczych uczestników postępowania. Przyjmuje się, że skoro służebność jest prawem na rzeczy cudzej, a jej celem jest m.in. godzenie interesów właścicieli sąsiadujących nieruchomości tj. właściciela, który nie ma odpowiedniego dostępu do drogi koniecznej ale i właściciela nieruchomości, przez którą owa droga miałaby przebiegać – to w sytuacji gdy jeżeli interesów tych nie da się pogodzić, mogą zachodzić podstawy właśnie do odmowy ustanowienia służebności.
Poniżej postaram się wymienić przykładowe sytuacje, w których możliwe jest oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Oczywiście nie są to wszelkie możliwe przypadki, w których można się starać aby ustanowienie drogi koniecznej na naszej nieruchomości nie miało miejsca, ale statystycznie wśród najczęstszych przesłanek odmowy ustanowienia służebności można wymienić:
1. Sytuacje, w których właściciel w sposób lekkomyślny czy też przez siebie zawiniony sam pozbawił swą nieruchomość dostępu do drogi publicznej, licząc na to, że uda mu się ustanowić służebność drogi koniecznej na nieruchomościach sąsiednich. Uznaje się wówczas, iż właściciel ten czyni bowiem użytek ze swojego roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej sprzeczny z zasadami dobrych obyczajów co pozwala na oddalenie wniosku na podstawie art. 5 kodeku cywilnego.
2. Przypadek, w którym dostęp do drogi publicznej istnieje ale nie jest odpowiednio przystosowany. W takiej sytuacji w pierwszej kolejności na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek przystosowania istniejącego dostępu. Jak wyjaśniono w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1974 r., sygn.akt III CRN 125/74 „roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej powstaje dla właściciela nieruchomości wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przepis ten nie przewiduje natomiast takiego roszczenia w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona. W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich, lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków. Zorganizowanie natomiast łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela tej nieruchomości”.
3. Przypadek gdy właściciel nieruchomości oczekuje jedynie poprawy komfortu korzystania z nieruchomości, dla której ma zostać ustanowiona służebność – w takim przypadku prawo obciążenia innej nieruchomości drogą konieczną mu nie przysługuje.
4. Przeszkodą do ustanowienia służebności drogi koniecznej może być kwestia usytuowania przyłącza czy np. wewnętrznej instalacji gazowej, co również stanowić może podstawę odmowy ustanowienia drogi koniecznej na działce, na której te urządzenia są usytuowane. W postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej brak jest bowiem podstaw do nakazania właścicielowi takiej nieruchomości przebudowy istniejącej instalacji czy też jej usunięcia tak aby można było na tym odcinku wytyczyć przebieg drogi koniecznej.
5. Odmowę ustanowienia służebności drogi koniecznej uzasadnia także zagrożenie wystąpienia w przyszłości konfliktów sąsiedzkich, naruszenie utrwalonych stosunków lokalnych, naruszenie utrwalonego przez wiele lat sposobu gospodarowania lub dotychczasowych zwyczajów (patrz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26.09.2000 r. III CKN 413/00).
6. Nie będzie możliwe obciążenie nieruchomości służebnością drogi koniecznej również wówczas gdy właściciel nieruchomości obciążonej miałby zostać narażony na szczególnie dotkliwe straty majątkowe i niemajątkowe. Nota bene, przy ustanowieniu drogi koniecznej trzeba mieć na uwadze wzajemne interesy stron, a więc nie tylko żądającego ustanowienia drogi, lecz także właściciela nieruchomości, przez którą droga ta ma przechodzić. Jeśli szkoda grożąca właścicielowi nieruchomości, mającej zostać obciążoną drogą konieczną, jest większa niż korzyści, które uzyska żądający drogi, to nie można orzec o ustanowieniu drogi koniecznej.
7. Zasadną jest, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. I tak np. z odmową może się również spotkać żądanie w zakresie ustanowienia służebności dojazdu samochodami mechanicznymi do działki o charakterze rekreacyjnym, na której nawet nie jest możliwe prowadzenie produkcji rolniczej, a tym samym nie ma też potrzeby dojazdu autami i maszynami rolniczymi.
8. W postanowieniu z dnia 11 października 1974 r., sygn.akt III CRN 220/74, Sąd Najwyższy wyjaśnił również, że „niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się wnioskodawcy musi być wzięte przez sąd pod uwagę przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej. Nie można w szczególności dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby”.

Jak zastrzeżono na wstępie – z uwagi na odmienność stanów faktycznych – powyższy katalog nie ma charakteru zamkniętego i możliwe jest oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej również z innych powodów.

Po dziś dzień spotykać wciąż jeszcze można wydawane przed laty przez terenowe organy administracji państwowej, a później również organy samorządowe decyzje administracyjne z mocy, których osoby w nich wymienione miały prawo zamieszkiwania w określonym lokalu. Wiele takich osób, względnie osób, które po ich śmierci wstąpiły w ich miejsce, zamieszkuje w lokalach do chwili obecnej.
Tego rodzaju publiczną gospodarkę lokalami mieszkalnymi wprowadził w Polsce dekret z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu mający zapewnić obywatelom możliwości kwaterunku w związku z uszczuplonymi wskutek wojny zapasami lokali. Administracyjny przydział lokali utrzymała kolejna ustawa z dnia 30 stycznia 1959 Prawo lokalowe, która w art. 2.1 stanowiła, że stosunek najmu lokali i budynków zawiązuje się na podstawie umowy najmu albo na podstawie decyzji o przydziale lokali lub budynków. Dodatkowo przepis ten precyzował, iż stosunek najmu na podstawie decyzji o przydziale zawiązuje się z dniem objęcia lokalu lub budynku. Jeszcze ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 roku Prawo lokalowe stanowiła, że najem lokalu lub budynku wynikał z umowy najmu ale też ze wspomnianej wcześniej ostatecznej decyzji administracyjnej o przydziale lokalu lub budynku. Ustawa ta nie zawierała już jednak regulacji, zgodnie z którą datę początkową najmu stanowiło objęcie lokalu przez najemcę, w związku z czym przyjmowano, iż stosunek najmu nawiązywał się z chwilą gdy decyzja taka stała się ostateczna.
Kolejna ustawa z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy – Prawo lokalowe w art. 2 przesądzała, że najem lokali użytkowych i budynków, nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale wydanych przed dniem wejścia w życie ustawy, trwa nadal na warunkach dotychczasowych; od dnia wejścia w życie ustawy podlega on przepisom Kodeksu cywilnego, w szczególności co do sposobu jego rozwiązania. Finalnie, dopiero ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zawierała regulacje, w myśl których najem mógł zostać zawiązany jedynie na podstawie umowy, a nie władczego rozstrzygnięcia organu państwowego.
Tak więc począwszy od 1945 roku do 1994 roku podstawą najmu mogła być decyzja kwaterunkowa, co w oczywisty sposób przekłada się na dużą skalę lokatorów i ich sukcesorów wywodzących obecnie swoje prawo do lokalu właśnie z tego rodzaju rozstrzygnięć o charakterze administracyjnym.
Postanowiłam przybliżyć genezę tej instytucji ponieważ niejednokrotnie spotkałam się z wątpliwościami, a nawet poglądem, że decyzje administracyjne o przydziale już nie obowiązują, w związku z czym właściciel lokalu czy też jego nabywca ma prawo zawrzeć z zamieszkującym go lokatorem nową umowę najmu. Nic bardziej mylnego jako, że art. 56 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wprost stanowi, że najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu najmu jest, w rozumieniu ustawy, najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. Dotyczy to również postanowienia organu do spraw lokalowych o przekwaterowaniu do określonego lokalu zastępczego, które jest analogiczne do skutków przydziału jeżeli tylko lokal objęty był publiczną gospodarką lokalami (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24.01.1996 w sprawie III CZP 195/95).
Faktem jest, że obecnie obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie odwołuje się już w żaden sposób do decyzji przydziałowych, aczkolwiek nie oznacza to, że stosunek najmu powstały na podstawie tych decyzji nagle od czasu wejście w życie ustawy przestał istnieć. Ustawa nie odnosi się do decyzji albowiem na podstawie cytowanego wyżej art. 56 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych mamy od dawna do czynienia w takim przypadku z najmem umownym. Tym samym osoby zamieszkujące w lokalu na podstawie decyzji kwaterunkowej są najemcami tego lokalu ze wszystkimi wynikającymi stąd konsekwencjami i to takimi samymi najemcami jak ktoś kto w obecnych realiach zawiera z właścicielem umowę najmu.
Tymi najbardziej dotkliwymi, z punktu widzenia wynajmujących, konsekwencjami są:
– określone przepisem art. 8 a i 9 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zasady podwyższania stawki czynszu,
– określone art. 11 powyższej ustawy możliwości jej wypowiedzenia przez wynajmującego.
Także wówczas gdy dany lokal zmieni właściciela pomiędzy nabywcą a lokatorem z przydziału trwa stosunek najmu w niezmienionej postaci, co wynika wprost z regulacji art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Kodeks cywilny przewiduje, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą o ile osoby te w chwili śmierci najemcy razem z nim w tym lokalu zamieszkiwały (art. 691).
W praktyce najwięcej problemów stwarza interpretacja pojęcia osoby pozostającej we wspólnym pożyciu. Generalnie przyjmuje się, że osobą bliską jest konkubent, w tym tej samej płci (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28.11.2012 r., sygn.akt III CZP 65/12) lub np. dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej.
Ale już na przykład wnuk zmarłego najemcy – o ile na najemcy nie ciążył wobec niego obowiązek alimentacyjny nie wstępuje w stosunek najmu (tak uchwała Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 26/2002). To samo dotyczy innych członków rodziny najemcy jak brat czy siostra, a także spadkobierców zmarłego najemcy.
Jeżeli zaś chodzi o osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny odwołać się należy przede wszystkim do treści art. 128 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym to przepisem obowiązek ten obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. Najemca najczęściej będzie zobowiązany albo do świadczeń wobec własnych rodziców, rzadziej dziadków albo rodzeństwa. Obowiązek alimentacyjny najemcy może jednak ciążyć również wobec byłego już małżonka.
Zamieszkiwanie z najemcą w lokalu należy rozumieć jako sytuację, w której osoba wstępująca w stosunek najmu nie ma innego lokalu, w którym stale zamieszkuje, a wręcz przeciwnie przebywa w lokalu najemcy jako domownik i tu prowadzi wszystkie swoje bieżące sprawy. Ustawodawcy chodzi zatem o konkretny stan faktyczny istniejący w chwili śmierci najemcy, nie zaś stan, który na przykład wynika z decyzji administracyjnych o przyznaniu lokalu, które oprócz najemcy zawierają wyszczególnienie osób uprawnionych do zamieszkiwania wraz z najemcą. Innymi słowy osoba uprawniona do zamieszkiwania z najemcą w lokalu ale nie zamieszkująca w nim nie wstąpi w stosunek najmu.
Nie jest natomiast przeszkodą do wstąpienia w prawo najmu okoliczność, że osoba spełniająca warunki wstąpienia w  stosunek najmu jest właścicielem czy współwłaścicielem innego lokalu, który nadaje się do zamieszkiwania.
Regulację powyższą w pewnym sensie uzupełnia treść art. 680 ze zn. 1 kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Małżonek uzyskuje w takiej sytuacji status współnajemcy z mocy samego prawa, nawet wówczas gdy umowa jest zawierana tylko przez jednego ze współmałżonków. Tym samym samo pozostawanie w związku małżeńskim nie oznacza automatycznie, że małżonek staje się współnajemcą lokalu. Skutek w postaci wspólności prawa najmu nie wystąpi gdy małżonek zamieszkuje oddzielnie.
Śmierć małżonka spełniające kryteria określonej wyżej powołanym przepisem powoduje, że wspólność prawa najmu lokalu przewidziana w komentowanym przepisie ustaje ale małżonek żyjący wciąż pozostaje najemcą lokalu, stąd też jego pominięcie w art. 691 kodeksu.
Zgodnie z komentowaną regulacją w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w najem po śmierci najemcy stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Niejednokrotnie właściciele mieszkań, głównie gminy, kwestionują wstąpienie w prawa i obowiązki najemcy gdy tylko pojawią się wątpliwości co do rzeczywistego zamieszkiwania w nim osób wymienionych w przepisie art. 691 kodeku cywilnego. Wówczas konieczne staje się ustalenie istnienia tego prawa w drodze procesu sądowego. Z powództwem takim najczęściej występuje osoba uprawniona domagając się ustalenia istnienia stosunku najmu, rzadziej właściciel domagając się nieistnienia tegoż stosunku, albowiem jemu będzie ciężej wykazać interes prawny warunkujący rozpoznanie tego powództwa przez sąd. Podstawę żądania ustalenia wstąpienia/niewstąpienia w stosunek najmu stanowi art. 189 kodeku postępowania cywilnego w zw. z art. 691 kodeksu cywilnego. Nie ma także przeszkód do tego aby stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu mogło nastąpić w drodze uwzględnienia zarzutu pozwanego, jako przesłanka rozstrzygnięcia w sprawie o eksmisję. Warto przy tej okazji podkreślić, że żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12 lutego 2002 r., sygn.akt I CKN 527/00).

Nieruchomość obciążona hipoteką stanowi normalny przedmiot obrotu. Można ją zatem sprzedać, darować, zamienić, obciążyć dalszymi hipotekami itd. Nieruchomość taka może być sprzedana tak przez samego właściciela na tzw. wolnym rynku ale również przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym czy syndyka w postępowaniu upadłościowym – prowadzonym przeciwko właścicielowi.
Inne jednakże będą skutki prawne sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką wówczas gdy nieruchomość sprzedawana jest przez samego właściciela, a inne gdy sprzedaż nastąpi w ramach egzekucji lub postępowania upadłościowego.

Sprzedaż nieruchomości przez samego właściciela
Istotą hipoteki, jak jednoznacznie wynika z treści art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie jest wyłączenie czy ograniczenie możliwości rozporządzenia nieruchomością nią obciążoną przez jej właściciela, a jedynie umożliwienie temuż wierzycielowi dochodzenia zaspokojenia z takiej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Nie ma zatem przeszkód aby nieruchomość obciążoną hipoteką zbyć na rzecz kogoś innego. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku zbywca nieruchomości pozostaje nadal dłużnikiem osobistym, a więc np. gdy hipoteka zabezpieczała kredyt bankowy kredytobiorca nadal odpowiada całym swoim majątkiem za jego spłatę, zaś nabywca nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym. Bank – w podanym przykładzie – będzie mógł zatem domagać się spłaty tak od zbywcy nieruchomości, jak i nabywcy, z tym, że ten ostatni odpowiadał będzie jedynie nabytą nieruchomością, a nie całym swoim majątkiem.
Na marginesie tylko wspomnieć trzeba, iż w świetle obowiązującego prawa niedopuszczalne jest nawet samo zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.
Najprościej więc rzecz ujmując, nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką powoduje, że nabywca również staje się dłużnikiem z tym tylko, że dłużnikiem rzeczowym, a więc ponoszącym odpowiedzialność tylko z tej konkretnej nieruchomości.

Nabycie nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej
Inaczej – co do zasady (o pewnym wyjątku będzie mowa później) – kształtuje się sytuacja nabywcy nieruchomości obciążonej hipoteką jeżeli nieruchomość jest nabywana w licytacji publicznej, w ramach postępowania egzekucyjnego. W takim przypadku nabycie prawa własności nieruchomości ma bowiem tzw. charakter pierwotny. Wynika to wprost z treści art. 1000 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Innymi słowy, w takim przypadku hipoteka wygasa, zamiast tego wierzyciel hipoteczny ma prawdo do zaspokojenia się z ceny jaj nabycia według reguł określonych w art. 1025 i 1026 kodeksu.

Nabycie nieruchomości od syndyka
W myśl art. 313 ust 2 ustawy Prawo upadłościowe sprzedaż nieruchomości, stanowiącej składnik masy upadłości dłużnika, również powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej. Analogicznie zatem jak w przypadku egzekucji z nieruchomości, tak i tutaj, hipoteki ciążące na nieruchomości wygasają, a wierzyciel hipoteczny ma możliwość zaspokojenia się z uzyskanej ceny. Skutek w postaci wygaśnięcia ciążącej na nieruchomości hipoteki powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Podstawą zatem wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży zawarta przez syndyka z nabywcą nieruchomości. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 10 marca 2017 r., sygn.akt III CSK 91/16, skutek prawny w postaci wygaśnięcia hipotek następuje z mocy prawa i to niezależnie od oceny, czy przewidywań co do braku możliwości realnego wykonania nabytego przez uprawnionego uczestnika postępowania prawa do zaspokojenia wartości wygasłych hipotek z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonego lokalu. Z chwilą zawarcia w postępowaniu upadłościowym umowy sprzedaży i tym samym wygaszenia z mocy prawa tych hipotek, uprawniony nabywa uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłych praw. Ewentualny faktyczny brak możliwości uzyskania realnego zaspokojenia się przez uprawnionego nie neguje wystąpienia ustawowego skutku w postaci wygaśnięcia istniejących zabezpieczeń.

Nabycie ułamkowej części nieruchomości obciążonej hipoteką
Swoisty wyjątek będzie miał miejsce w sytuacji gdy przedmiotem nabycia jest nie cała nieruchomość, a tylko jej ułamkowa część, zaś obciążająca udział hipoteka wpisana została jeszcze przed powstaniem współwłasności. Otóż wówczas niezależnie od faktu czy udział w nieruchomości nabywany będzie od komornika czy syndyka – hipoteka nie wygaśnie. Będzie ona nadal obciążać nabyty udział we współwłasności, odmiennie niż ma to miejsce w przypadku nabycia prawa własności całej nieruchomości. Jeżeli natomiast hipoteka zostanie ustanowiona po powstaniu współwłasności wówczas wygasa na wyżej omówionych zasadach.
Zawsze zatem w przypadku nabywania udziału w nieruchomości, obciążonej hipoteką, czy to od komornika czy też syndyka warto bardzo dokładnie sprawdzić kiedy i jak dana hipoteka powstała po to aby pomimo zapłaty ceny nabycia nie musieć następnie odpowiadać rzeczowo za spłatę zadłużenia dłużnika lub upadłego.

Do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego.