Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania z kredytem? Dowiedz się więcej o sprzedaży mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem – o czym trzeba wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania zakupionego na kredyt, w tym obciążonego kredytem jest jak najbardziej dozwolona. Dla nabywcy mieszkania, zwłaszcza takiego na którym ustanowiono hipotekę, będzie niosła określone konsekwencje prawne. Tych skutków warto mieć świadomość. Postaram się przybliżyć nieco Państwu z czym wiąże się sprzedaż mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a hipoteka w księdze wieczystej

Sposób w jaki finansujemy zakup mieszkania jest obojętny w kontekście jego sprzedaży. Innymi słowy, nie ma znaczenia czy sprzedający mieszkanie nabył za kredyt bankowy czy też nie. Nie ma w tym zakresie ograniczeń w sprzedaży nieruchomości. Na mieszkaniu może zostać ustanowiona hipoteka na zabezpieczenie spłaty bądź do sprzedaży może dojść jeszcze przed wpisem hipoteki. Jeżeli sprzedający zaciągnął kredyt hipoteczny, ale jeszcze nie wpisano hipoteki do księgi wieczystej, nabywca może nie wiedzieć o tym fakcie. Warto zapamiętać, że w takiej sytuacji nabywcę chroni przed konsekwencjami rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia chroni jednak wówczas, gdy nabywca działał w dobrej wierze, a nie przykładowo sprzedającego, który ma świadomość – pomimo braku stosownego wpisu w księgach wieczystych – że lokal winien być obciążony hipoteką.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – procedury bankowe w przypadku braku spłaty kredytu

Sprzedaż obciążonej nieruchomości nie rodzi negatywnych konsekwencji dla  banku. Bank obok dłużnika osobistego czyli osoby, która zaciągnęła kredyt uzyskuje dłużnika hipotecznego. Stroną umowy kredytu nadal pozostaje pierwszy właściciel nieruchomości i on winien kredyt spłacać. Ale egzekucja z jego majątku okaże się bezskuteczna, bank może skierować swoje roszczenie przeciwko nowemu nabywcy nieruchomości. W praktyce da się takiej sytuacji uniknąć. Konieczne jest jednak zawarcie stosownego porozumienia regulującego kwestię hipoteki jeszcze przed zakupem mieszkania.

Nieco inne skutki następują wówczas, gdy sprzedaż mieszkania z hipoteką ma miejsce w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym (Zakup nieruchomości z hipoteką – Radca prawny – Katarzyna Siwiec), o czym także warto wiedzieć.

Sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat

Należy bezwzględnie pamiętać, że jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem lat 5 to zapłacimy, co do zasady Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowują 19 % podatkiem sprzedaż dokonaną przed upływem lat 5. Okres lat 5 należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość. Mam tu na myśli oczywiście sprzedaż mieszkania z kredytem poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Te same zasady mają zastosowanie do zbycia lokalu, który nie jest obciążony hipoteką. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istnienie, bądź nie zabezpieczenia na nieruchomości, nie ma znaczenia.

Ale może się zdarzyć sytuacja, w której np. nabywca mieszkania przejmuje spłatę kredytu. Czy ten przejęty dług stanowi przychód sprzedawcy mieszkania z kredytem? Na pytanie to należy udzielić odpowiedz twierdzącej. Sprzedawca uzyskuje bowiem w ten sposób przysporzenie majątkowe. Nie musi on już dalej spłacać kredytu. To ma oczywiście wpływ na cenę, bo o tyle pomniejsza się kwota wpłacana sprzedawcy. Tym samym organy skarbowe wychodzą z założenia, że spłata długu z tytułu kredytu stanowi część ceny zakupu, a zatem przychodu sprzedającego. To powoduje, że z niej też się trzeba rozliczyć.

O możliwości uniknięcia zapłaty podatku przeczytacie Państwo w innych artykułach na moim blogu.

Podsumowując, ani sprzedaż mieszkania z kredytem, ani sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest zabroniona. W tym drugim przypadku jako nabywcy lokalu musimy sobie jednak zdawać sprawę, że staniemy się dłużnikami rzeczowymi banku, więc należy mieć pewność co do wysokości wierzytelności hipotecznej, a następnie  odpowiednio zabezpieczyć swój interes. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?