Eksmisja lokatora – jak eksmitować z mieszkania?

Problemem wynajmujących lokale mieszkalne niewątpliwie są nieuczciwi lokatorzy. Ci, z nich którzy trafili na lokatorów, którzy nie poczuwają się do obowiązku zapłaty czynszu najmu, a jednocześnie nie chcą się wyprowadzić wcześniej czy później staną przez koniecznością eksmisji. Niestety, ale z ich perspektywy prawo wciąż bardziej chroni lokatorów niż ich interesy. Poniżej przybliżę Państwo problematykę eksmisji lokatorów od strony ochrony ich praw właśnie.

Eksmisja  w postępowaniu sądowym

Wynajmujący, którzy nie zdecydowali się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego, po skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu, bądź jej wygaśnięciu na skutek upływu czasu, muszą się liczyć z koniecznością złożenia pozwu o eksmisję. Inna nazwa tego powództwa, w zasadzie nazwa prawna, to powództwo o opróżnienie lokalu. Już na tym etapie można niestety spodziewać się pewnych komplikacji, a to dlatego, że sąd rozpoznający sprawę musi orzec czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego czy też nie. Musi o tym orzec z urzędu badając każdorazowo okoliczności sprawy. W wyroku eksmisyjnym sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego określonym osobom, a niektórym – w określonych sytuacjach – musi. Do tej drugiej grupy zaliczamy na przykład kobiety w ciąży, małoletnich, obłożenie chorych, bezrobotnych itd. Ale również w stosunku do takich osób sąd może niekiedy nie orzekać o prawie do lokalu socjalnego. Będzie tak wówczas gdy osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Z drugiej strony nawet jeśli nie zachodzi żadna z przesłanek obligatoryjnego orzeczenia o przyznaniu prawa do lokalu socjalnego, przyznanie takiego lokalu może być uzasadnione ze względu na sytuację życiową, w szczególności warunki finansowe i rodzinne danej osoby. Takie też stanowisko wynika z orzecznictwa sądów.

Jeżeli sąd przyzna lokatorowi w procesie o eksmisję prawo do lokalu socjalnego to wyrok orzekający o obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego nie może podlegać wykonaniu do czasu złożenia mu oferty zawarcia z nim umowy najmu konkretnego lokalu socjalnego.

Teoretycznie zasad tych nie stosuje się do osób eksmitowanych z lokali należących do prywatnych właścicieli.

Kto podlega eksmisji?

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 1996 roku wraz z dłużnikiem podlegają usunięciu z lokalu osoby zajmujące wraz z nim lokal, tj. domownicy, a nawet podnajemcy. Jeżeli zatem najemca nie spełnia przesłanek do przyznania mu lokalu socjalnego ale posiada małoletnie dzieci, to można nadal mówić o jego uprawnieniu do lokalu socjalnego w takiej sytuacji. Pamiętajcie też Państwo, że lokator to bardzo szerokie pojęcie, jest nim nie tylko najemca ale też ten kto korzysta z lokalu np. na podstawie umowy użyczenia nieruchomości.

Zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych

Zgodnie z przepisami, wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W tym czasie eksmisja może nastąpić tylko do innego lokalu. Ograniczenie to nie ma zastosowania gdy powodem opróżnienia lokalu jest:

• stosowanie przemocy w rodzinie lub
• wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo 
• niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo 
• gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Wykonywanie wyroków eksmisyjnych

Eksmisja jest przeprowadzana przez komornika. Komornik wszczyna ją na wniosek wierzyciela. Na początku, co do zasady, komornik przeprowadza wywiad w celu ustalenia, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać. Jeżeli się okaże, że taka możliwość jest, to komornik usuwa dłużnika do tego lokalu. Jeżeli nie ma takiej możliwości, to komornik musi poczekać albo aż gmina dostarczy lokal socjalny albo wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Takie pomieszczenie może jednak zagwarantować wierzyciel, dłużnik czy nawet osoba trzecia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Czym innym jest orzeczenie o braku uprawnienia do lokalu socjalnego w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, a czym innym obowiązek wskazania pomieszczenia tymczasowego w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, o którym mowa w art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli tytuł wykonawczy nie zawiera rozstrzygnięcia o prawie dłużnika do lokalu socjalnego albo zamiennego i osobie eksmitowanej nie wskazano innego lokalu mieszkalnego, do którego ma nastąpić przekwaterowanie, to wyroków eksmisyjnych, co do zasady, nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.

Oczywiście to co napisałam powyżej to tylko fragmentaryczna informacja dotycząca eksmisji lokatorów, a w zasadzie problemów właścicieli lokali z odzyskaniem władztwa nad nimi. Trzeba mieć świadomość, iż prawo chroni lokatorów, a niektórzy z nich znają przepisy naprawdę dobrze i potrafią z nich korzystać. Z drugiej strony nie jest też tak, że właściciel lokalu nic nie może, czy też nie może nijak kontrować działań lokatora, bo naturalnie on też ma mechanizmy do obrony swoich praw.