Zakup mieszkania od gminy może się wiązać z udzieleniem kupującemu bonifikaty w cenie.
Bonifikata ma charakter fakultatywny, a zatem nabywcy nie przysługuje roszczenie o jej udzielenie. O tym czy bonifikata będzie przyznana czy też nie decyduje właściwy organ gminy. Bonifikaty takie jednak są bardzo często udzielane w praktyce, a to kolei skutkuje różnorakimi konsekwencjami w przypadku ewentualnego zbycia mieszkania, o czym należy pamiętać.
Celem niniejszego wpisu jest przybliżenie problematyki związanej z obowiązkiem zwrotu udzielonej bonifikaty, w sytuacji gdy następuje sprzedaż mieszkania komunalnego przez korzystającego z bonifikaty.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat

Najogólniej mówiąc sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat rodzi dla sprzedającego niekorzystne skutki prawne. W myśl bowiem art. 68 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Warto znać powyższą regulację zwłaszcza, że gmina nie ma obowiązku pouczania przy sprzedaży lokalu o możliwości żądania zwrotu bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron stosunku cywilnoprawnego, jakim jest umowa sprzedaży, taki obowiązek nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację prawną wynikającą z zawartej umowy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 r., sygn.akt II CSK 763/14).

Obowiązek ten (zwrotu bonifikaty) wynika zatem wprost z przepisu prawa ale gmina może zwolnić nabywcę z tego obowiązku w umowie sprzedaży, bądź później. Oznacza to tym samym, iż brak w treści umowy sprzedaży lokalu zapisu o możliwości zwrotu bonifikaty w żadnym razie nie wyłącza prawa gminy do domagania się zwrotu bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek wyżej opisanych.
W orzecznictwie wskazywano, że w wypadku rezygnacji przez uprawnionego z prawa żądania zwrotu wartości bonifikaty na etapie zawierania umowy, prawo takie mu nie przysługuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2004 r., IV CK 300/04). Jeżeli takiego zwolnienia z długu nie przewidziano to obowiązek zapłaty kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji powstaje i staje się wymagalny z chwilą przedwczesnego zbycia nieruchomości. Z tą chwilą zaczyna też biec termin przedawnienia tego roszczenia.
Zwrot bonifikaty dochodzony jest przez gminę na drodze procesu cywilnego.
Zgodnie z brzmieniem cytowanego przepisu zwrotowi podlega bonifikata po jej waloryzacji. Waloryzacja kwoty powinna być dokonana na dzień, w którym organ gminy powziął informację o zbyciu lokalu przed upływem lat 5 od nabycia.

Sprzedaż mieszkania

Ustawodawca zdecydował, że sprzedaż mieszkania będzie skutkować zwolnieniem z obowiązku zwroty kwoty równej udzielonej bonifikacie w ściśle określonych przypadkach. Do takich sytuacji należą na przykład te, w których nabywca dokonuje:
– zbycia na rzecz osoby bliskiej ale jeżeli osoba ta zbywa lokal przed upływem wspominanych terminów jest odpowiedzialna za zwrot bonifikaty gminie,
– zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
– sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Przez osobę bliską trzeba rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Nadmienić w tym miejscu należy, że jeśli obowiązek zwrotu bonifikaty zaktualizował się przed śmiercią nabywcy, bo wówczas nastąpiła sprzedaż mieszkania, to obowiązek ten nie wygasa z chwilą śmierci, lecz zgodnie z art. 922 § 1 k.c. przechodzi na spadkobierców osoby, która zbyła nieruchomość przedwcześnie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6.11.2002 r., III CZP 59/02). Jeżeli obowiązek ten nie powstał jeszcze przed śmiercią, a contrario nie przechodzi on na spadkobierców.
Trochę kontrowersji jest wokół ostatniej w wymienionych podstaw zwolnienia z obowiązku zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie tj. sprzedaży lokalu z przeznaczeniem środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Zapis ustawy nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Dał temu wyraz Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn.akt I ACa 1265/17 stanowiąc, że wyłączenie obowiązku zwrotu bonifikaty następuje wyłącznie wtedy gdy kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu zakupionego z bonifikatą w określonym czasie zostanie przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Przepis w tym względzie jest jednoznaczny, mówi tylko o nabyciu lokalu mieszkalnego i nie daje podstaw do przyjęcia, że obejmuje także wydatki na inne cele mieszkaniowe jak np. na remonty czy spłatę kredytu choćby pobranego na zakup lokalu. Tylko przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą na nabycie innego lokalu mieszkalnego stanowi podstawę do zwolnienia z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty. Według tego stanowiska sprzedaż mieszkania bardzo często wiąże się z obowiązkiem zwrotu bonifikaty. Istnieją jednak starsze orzeczenia bardziej korzystne dla nabywców uznające za właściwe wydatkowanie środków na nabycie innego lokalu lub nieruchomości przeznaczonej bądź wykorzystanej na cele mieszkaniowe na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu, zanim sprzedany został lokal zakupiony z zastosowaniem bonifikaty w cenie.
Ale już na przykład połączenie wydatków na zakup lokalu i remont przystosowujący tenże lokal do zamieszkania w nim spełnia ustawowe kryterium „na cele mieszkalne”, powodując, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie będzie skutkowała obowiązkiem zwrotu bonifikaty.

Podsumowując, zakup mieszkania z bonifikatą jest na pewno rozwiązaniem bardzo korzystnym dla jego nabywcy, ale należy uważać na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat. Trzeba jednak wiedzieć, że jego przedwczesne zbycie może wiązać się obowiązkiem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty chyba, że środki ze sprzedaży zostaną rozdysponowane w sposób pozwalający na skorzystanie ze zwolnienia.

Deweloper odpowiada za określone wady fizyczne ujawnione zarówno w poszczególnych lokalach znajdujących się w budynku, jak i za wady w częściach wspólnych tegoż budynku jak balkony, klatki schodowe, dachy itp.
Najczęściej w praktyce wady dotyczące części wspólnych dochodzone są w procesie przez wspólnoty mieszkaniowe, co nie oznacza jednakże, iż mają one legitymację do dochodzenia tych roszczeń wynikającą z samego faktu zarządzania częściami wspólnymi.
Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie zasad dochodzenia roszczeń z tytułu wad właśnie przez wspólnoty.

Komu przysługują roszczenia względem dewelopera?
Niezależnie zaś od tego czy wady występują w częściach wspólnych budynków, czy też w poszczególnych lokalach roszczenia z tym związane przysługują właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych. Źródłem tych roszczeń, nieważne czy z tytułu rękojmi czy roszczeń odszkodowawczych są bowiem umowy zawarte z deweloperem. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń z rękojmi/roszczeń odszkodowawczych w związku z wadami części wspólnych wymagane byłoby zawarcie umów cesji praw do dochodzenia tych roszczeń pomiędzy właścicielami lokali (a przynajmniej jednym z właścicieli), a wspólnotą. W judykaturze wykrystalizował się wyraźny pogląd, iż dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie należy do czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną i tym samym nie mieści się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej (tak m.in. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn.akt III CZP 48/04, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2019 r., sygn.akt I CSK 743/18 i inne). „Wspólnota ma legitymację do dochodzenia roszczeń przeniesionych na nią w drodze przelewu. Przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej stwarza legitymacja materialna. Każdemu z nich przysługuje bowiem „cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału w nieruchomości wspólnej, a źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. Roszczenia z tytułu rękojmi oraz roszczenia odszkodowawcze wypływają ze stosunku prawnego łączącego właściciela lokalu – nabywcę ze sprzedawcą lokalu. Roszczenia te można przelać na dowolną osobę trzecią, w tym także na wspólnotę mieszkaniową. Dopuszczalność przelewu roszczenia na wspólnotę mieszkaniową nie wynika więc z charakteru roszczenia lecz z cechy przenoszalności, która charakteryzuje roszczenia wynikające z umowy sprzedaży. Wypływające z umowy sprzedaży roszczenia mogą dotyczyć zarówno odrębnego lokalu jak i części wspólnych. Różnica polega na tym, że współwłaścicielowi przysługuje pełnia roszczeń związanych z odrębnym lokalem natomiast co do części wspólnych jest to ułamkowa część, odpowiadająca wartości jego udziału w częściach wspólnych” (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 sierpnia 2016 r. sygn.akt I ACa 196/16).

Rodzaje roszczeń przysługujących nabywcom lokali mieszkalnych względem dewelopera
Istnieją dwa tryby dochodzenia roszczeń względem dewelopera, a mianowicie są to przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi (art. 556 i nast.) oraz przepisy dotyczące odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 k.c). Potwierdza to teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 2 września 2014 r. w sprawie I ACa 186/13 (pozwanym w niniejszej sprawie był deweloper), zgodnie z którą „przysługujące kupującym uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości przedmiotu sprzedaży nie pozbawiają go prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Kupujący może zatem dochodzić swoich uprawnień z tytułu rękojmi za wady, ale też może żądać odszkodowania za faktyczną szkodę, jakiej doznał wskutek wadliwości rzeczy. Żądanie odszkodowania w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi”.
Prawo dopuszcza także możliwość żądania naprawy budynku w ramach roszczenia odszkodowawczego m.in. w drodze sięgnięcia do treści art. 363 kodeksu, który stanowi, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Tak więc uznaje się za dopuszczalną możliwość żądania od dewelopera restytucji naturalnej w postaci usunięcia wad sprzedanej rzeczy na podstawie ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 września 2014 r., sygn.akt II CSK 795/13).
Co istotne, rękojmia nie wyłącza odszkodowania na zasadach ogólnych, podkreślił to m.in. Sąd Apelacyjny w Katowicach z dnia 2 maja 2011 roku, sygn.akt I ACa 269/11 stanowiąc wyraźnie, że „nie ma przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 k.c. za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży”.

Terminy dochodzenia poszczególnych roszczeń
Zgodnie z treścią art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi mogę być przez wspólnotę dochodzone w terminie 5 lat od dnia wydania lokalu pierwszemu z nabywców.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, stosownie do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt III CZP 72/13 roszczenie to przedawnia się w terminie 10 lat od dnia wykrycia wady budynku.

Syntetyzując, deweloper jest odpowiedzialny za stan lokali i części wspólnych budynków wobec nabywców lokali, a nie względem wspólnoty. Wynika to z faktu, że wszystkie roszczenia mają swoje źródło w umowach zawieranych przez nabywców poszczególnych lokali. Wspólnota będzie miała tylko wówczas legitymację do wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi jeżeli właściciele lokali dokonają na wspólnotę przelewu tych roszczeń.

Przepis art. 347 kodeksu cywilnego daje posiadaczowi nieruchomości możliwość wystąpienia do sądu z roszczeniem o wstrzymanie budowy jeżeli ta mogłaby albo naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Co do zasady roszczenie to ma chronić przed zajęciem gruntu posiadacza bądź rozpoczęciem czy kontynuowaniem prac na cudzym gruncie. Tym samym roszczenie to może być albo roszczeniem o wstrzymanie budowy albo roszczeniem o jej nierozpoczynanie.

Przesłanki roszczenia
Skutecznie z powództwem o wstrzymanie budowy można wystąpić wówczas gdy budowa stwarza groźbę naruszenia posiadania i to w różnoraki sposób. Mianowicie będzie ono zasadne wówczas gdy budowa obejmie grunt posiadacza albo wytwarzać będzie immisje pośrednie w stosunku do jego gruntu. Nie oznacza to jednak, że na tej podstawie można żądać wstrzymania budowy z tego powodu, że budowa jest prowadzona zbyt blisko granicy przez co wznoszony budynek spowoduje zaciemnienie sąsiedniej działki.
Drugą przesłanką tego roszczenia jest istnienie niebezpieczeństwa powstania szkody na nieruchomości posiadacza. Szkoda ta może przejawiać się pogorszeniem stanu nieruchomości i jej części składowych, spadkiem wartości nieruchomości. Jako przykład szkody w literaturze przedmiotu wymienia się przykładowo podtopienie domu, spowodowane uszkodzeniem ciągu drenowego, odwadniającego nieruchomość posiadacza, przy realizacji budowy (tak Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).
Przesłanki te nie muszą wystąpić łącznie, a zatem wystarczającą podstawę do wystąpienia z powództem stanowi ziszczenie się którejkolwiek z nich.
We wciąż aktualnym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., sygn.akt III CRN 462/68 stwierdzono, iż omawiane powództwo jest uzasadnione zarówno wówczas gdy pozwany prowadzi budowę bez pozwolenia organu nadzoru budowlanego, jak również wtedy, gdy buduje legitymując się takim pozwoleniem.
Analizując poglądy judykatury warto wspomnieć o tym, że przez budowę należy rozumieć wznoszenie budynku lub innego urządzenia, którego znaczna wartość usprawiedliwia – ze względu na interes społeczno-gospodarczy i interes dokonującego budowy – zakaz rozebrania tego urządzenia na żądanie posiadacza gruntu, mimo że jego posiadanie zostało na skutek tego rodzaju budowy naruszone; wznoszenie płotu lub innego ogrodzenia z reguły nie odpowiada tym wymaganiom (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1968 r., III CZP 68/68). Nie oznacza to natomiast, iż roszczenie to przysługuje tylko jeżeli wznoszony jest budynek, może ono bowiem dotyczyć też drogi, kanalizacji, budowy nasypu itp.

Termin wystąpienia z roszczeniem
Omawiane roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy. Zgodnie z przepisem wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia jakichkolwiek prac przygotowawczych na terenie budowy, m.in. takich jak: niwelacja terenu, wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie czy zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów ( patrz J. Gołaczyński [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4, 2007).
Jeżeli powództwo zostanie wniesione po upływie tego terminu sąd je oddali. Oczywiście wyrok wydany na skutek tego powództwa może zapaść po upływie miesięcznego terminu od rozpoczęcia budowy, istotne jest tylko aby powództwo zostało wniesione w tym właśnie terminie.
Nie jest możliwe obejście upływu miesięcznego terminu poprzez sięganie do instytucji ochrony posesoryjnej o jakiej mowa w art. 344 kodeksu cywilnego. Jeżeli bowiem spełnione są przesłanki określone art. 347 kodeksu nie sposób sięgać do ochrony w ramach ogólnego roszczenia posesoryjnego.
Co więcej, z roszczeniem tym można wystąpić jedynie dopóki budowa nie jest jeszcze ukończona. Nie będzie ono skuteczne jeżeli zostanie wniesione już po ukończeniu prac.

Omawiane w niniejszym wpisie roszczenie ma czysto prewencyjny charakter. Zagrożenie naruszenia posiadania albo wyrządzenia szkody musi mieć charakter realny, a nie hipotetyczny. Krótki termin na wystąpienie z powództwem o wstrzymanie budowy ma chronić inwestora przed poniesieniem szkody co niewątpliwe miałoby miejsce przy późniejszym dużym zaawansowaniu prowadzonych prac.

Kodeks cywilny przewiduje, po spełnieniu określonych warunków, możliwość żądania przez posiadacza samoistnego aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Takie roszczenie wynika z treści art. 231 kodeksu i przysługuje wówczas gdy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki.
Podobne żądanie przysługuje właścicielowi nieruchomości względem jej posiadacza, aczkolwiek nie będzie ono przedmiotem niniejszego wpisu.

POSIADANIE SAMOISTNE W DOBREJ WIERZE
Podstawowym warunkiem powstania roszczenia o wykup działki jest jej posiadanie samoistne. W myśl art. 366 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, który włada rzeczą jak właściciel. A contrario, omawiane roszczenie nie przysługuje posiadaczowi w złej wierze, posiadaczowi zależnemu i dzierżycielowi. Tym samym z roszczeniem takim nie może wystąpić ten kto wzniósł budynek lub urządzenie na przykład na gruncie najmowanym czy dzierżawionym. Ale z posiadaczem w zlej wierze sytuacja może nie być już taka oczywista, albowiem w orzecznictwie parokrotnie formułowano stanowisko, iż przepis art. 231 § 1 k.c. może być zastosowany także wówczas, jeżeli budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. wydany w sprawie o sygn.akt II CSK 43/06). Może się zatem zdarzyć i tak, że ktoś kto nie czuł się jak właściciel czy też wiedział, iż nie buduje dla siebie nabędzie własność zabudowanej nieruchomości.
Warto podkreślić, iż nie jest posiadaczem samoistnym ten, który partycypuje finansowo w budowie budynku czy urządzenia wznoszonego przez właściciela gruntu.
Roszczenie to przysługuje posiadaczowi dopóki trwa posiadanie, jeżeli zatem posiadacz je utraci nie może skutecznie domagać się wykupu nieruchomości.
Dobrą wiarę posiadacza należy oceniać na moment wznoszenia budynku, a nie wytoczenia powództwa opartego na treści art. 231 kodeksu cywilnego. Roszczenie to nie przysługuje natomiast osobie, która w czasie dochodzenia roszczenia jest posiadaczem gruntu, ale w czasie budowy była jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.

WZNIESIENIE BUDYNKU LUB URZĄDZENIA I ICH WARTOŚĆ
Kodeks nie zawiera odrębnej definicji budynku czy urządzenia. Przyjmuje się, że należy posiłkować się w tym zakresie prawem budowlanym, a zatem przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli chodzi zaś o urządzenie najczęściej jest ono kojarzone z budowlą w rozumieniu prawa budowlanego. W każdym razie musi to być urządzenie wzniesione, a zatem niepowstałe naturalnie. Tytułem przykładu takim innym urządzeniem jest wzniesione przez samoistnego posiadacza gruntu ogrodzenie na działce czy sieć melioracyjna (nie jest urządzeniem jej pojedynczy, niesamodzielny element).
Kolejnym czynnikiem determinującym skuteczność powództwa o przeniesienie własności nieruchomości jest relacja wartości budynku/urządzenia wzniesionego przez samoistnego posiadacza do wartości zajętego na ten cel gruntu, różnica pomiędzy tymi wartościami ma być znaczna. Ustawodawca nie określił jednakże w żaden sposób jak znaczna ma być to różnica pozostawiając w tej materii ocenę sądowi, który będzie rozpoznawał powództwo. Sąd każdorazowo musi dokonać porównania wartości działki, będącej przedmiotem wykupu z wartością budynku lub innego urządzenia, przy uwzględnieniu cen rynkowych. W praktyce wartości te ustalane są w oparciu o opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość działki zajętej pod budowę decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z lat poprzednich, w szczególności zaś z czasu budowy (tak. np. E. Gniewek w Komentarzu do kodeksu cywilnego).

ZAGDANIENIA PROCEDURALNE
Roszczenie posiadacza samoistnego o przeniesienie na niego własności działki w opisanym trybie nie ulega przedawnieniu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 marca 1968 r., sygn.akt III CZP 15/68.
Roszczenia o wykup zajętej pod budowę działki może zostać zrealizowane w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak strony nie osiągną porozumienia, co ma najczęściej miejsce, może być ono dochodzone przed sądem w postępowaniu procesowym, w trybie zwykłym.
Do wartości przedmiotu sporu nie wlicza się wartości budowli wzniesionej przez powoda (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 1984 r., III CZP 50/84).
W przypadku uwzględnienia powództwa o wykup gruntu sąd w wyroku zobowiązuje pozwanego właściciela do złożenia oświadczenia woli, z którego wynika że przenosi własność szczegółowo oznaczonej działki na powoda za zapłatą określonej kwoty wynagrodzenia.

Analizowane roszczenie niejednokrotnie może okazać się ostatnią możliwością uzyskania praw do zajętej nieruchomości przez jej posiadacza.

Ustawodawca nie tylko nie zabrania ale wręcz sankcjonuje możliwość zakupienia działki, na której rozpoczęto wznoszenie budynku. Możliwy jest również zakup działki, na której jeszcze nie rozpoczęto budowy ale już wydano pozwolenia na budowę, a także działki z wydaną decyzją o warunkach zabudowy ale bez wydanego pozwolenia na budowę. W takich przypadkach, poza zawarciem umowy kupna – sprzedaży konieczne będzie jeszcze dokonanie pewnych czynności w postępowaniu administracyjnym.

Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie tej problematyki.

Uwagi ogólne

Tytułem wstępu należy wyjaśnić w jakich stanach faktycznych wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę oraz kiedy wydawane jest tylko pozwolenie na budowę z pominięciem pierwszej z wymienionych decyzji. Otóż, zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana wówczas gdy w odniesieniu do danego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje pozwolenia na budowę, ma ona charakter ogólny i wstępny, ustalający czy w ogóle dana inwestycja na tym terenie jest możliwa do zrealizowania. Decyzja ta nie upoważnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji, stanowi natomiast podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę z kolei wydawane jest wówczas gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunkuje ono rozpoczęcie robót budowlanych. Pozwolenie na budowę również jest decyzją administracyjną, która reguluje  prawa i obowiązki inwestora i jednocześnie daje możliwość sprawowania nadzoru administracyjnego nad procesem inwestycyjnym ze strony organów budowlanych.

Obie wymienione decyzje mają zatem inny charakter prawny. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w pewnym sensie konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak ta druga decyzja nadal pozostaje w obrocie prawnym.

Tym samym, jeżeli na danej nieruchomości rozpoczęto już budowę, z założenia, wydane zostało pozwolenie na budowę, jeżeli zaś budowy formalnie nie rozpoczęto możliwa jest zarówno sytuacja kiedy proces inwestycyjny jest dopiero w przygotowaniu i wydano jedynie pierwszą decyzję w tej sprawie tj. decyzję o warunkach zabudowy (przy braku planu zagospodarowania przestrzennego), jak i sytuacja gdy wydane zostało pozwolenie na budowę ale jeszcze formalnie nie rozpoczęto prowadzenia prac budowlanych.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nabywcę nieruchomości

Ustawodawca zezwala na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę, w praktyce na nabywcę nieruchomości. Taka możliwość usankcjonowana jest wprost w treści art. 63 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, że organ, który wydał taką decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Decyzja przenosząca nie zmienia warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z literalnego brzmienia powołanego przepisu organ ma obowiązek przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie, a po drugie – osoba na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Innymi słowy, ziszczenie się wymienionych warunków zawsze skutkuje wydaniem decyzji o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy danej działki.

Co istotne, nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 listopada 2018 r., sygn.akt II SA/Gd 507/18).

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Z kolei kwestie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje ustawa Prawo budowlane, a konkretnie art. 40 tejże ustawy, zgodnie z którym to przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

Podobnie jak w przypadku przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, tak i teraz decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest  tzw. „decyzją związaną” co znaczy ni mniej ni więcej niż to, że jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przeniesienia uprawnień z niej wynikających na inny podmiot, a ten przejmuje wszelkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ po prostu musi wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę, nie może odmówić przeniesienia pozwolenia. Jedyny warunek jest taki, że musi się to odbyć w drodze administracyjnej, nie jest zaś możliwe przeniesienie pozwolenia w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy sprzedającym a nabywcą działki.

Nie można też zapominać, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne tylko w trakcie realizacji inwestycji budowlanej, i to niezależnie od jej stanu zaawansowania. Nie można więc przenieść pozwolenia na budowę, gdy roboty budowlane zostały już zakończone.

Na koniec jeszcze w ślad za tezą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie VII SA/Wa 2311/18 zaakcentuję, że zmiana inwestora w trybie art. 40 prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę.

Puentując – możliwe jest nabycie nieruchomości, co do której rozpoczęto już proces inwestycyjny bądź wręcz rozpoczęto już budowę budynku. Nabywca nieruchomości może być w zasadzie pewien, że jeżeli wystąpi z wnioskiem o przeniesienie decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, o których była mowa wyżej, organ administracyjny wyda decyzję zgodną ze złożonym wnioskiem. Inne aspekty, jak chociażby przeniesienie praw i obowiązków wynikających z warunków przyłączenia mediów, pozostają poza zakresem niniejszego opracowania.

Prawo pierwokupu generalnie może przysługiwać jeżeli przewiduje je ustawa albo umowa. Daje ono prawo jednej ze stron umowy bądź innemu podmiotowi nie będącemu stroną umowy z jej właścicielem, prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek gdyby właściciel zamierzał sprzedać je osobie trzeciej.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych zostało uregulowane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak, ustawodawca zagwarantował w pierwszej kolejności dzierżawcy takiej nieruchomości, prawo jej pierwokupu, o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki, a mianowicie:
– umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
– nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Wszystkie powyższe warunki muszą zostać spełnione łącznie. Co istotne, przepis wymaga aby umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty pewnej (urzędowego poświadczenia jej zawarcia), co nie jest równoznaczne z pojęciem obowiązywania umowy. Umowa może być bowiem zawarta wcześniej ale bez daty pewnej, dopiero moment urzędowego poświadczenia daty przesądza o rozpoczęciu biegu terminu wspomnianych 3 lat. Z kolei wykonywanie umowy winno się rozumieć jako prowadzenie gospodarstwa rolnego na terenie dzierżawionej nieruchomości.
Dodatkowym warunkiem prawa pierwokupu jest to aby nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego nie była przeznaczona na inne cele niż rolne.
Nie można zapominać, że prawo to przysługuje dzierżawcy tylko wówczas jeżeli wydzierżawiający sprzedaje nieruchomość. Jeżeli wydzierżawiający dokonuje innej czynności prawnej np. nieodpłatnej darowizny wówczas prawo pierwokupu nie będzie mieć zastosowania.
Co więcej, prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy, a poddzierżawcy już nie. Ponieważ jednak, tak jak wyżej wspomniałam, do nabycia prawa pierwokupu konieczne jest wykonywanie umowy uznać należy, że dzierżawca, który oddał przedmiot dzierżawy w poddzierżawę osobie trzeciej nie będzie miał prawa skorzystać z prawa pierwokupu w sytuacji sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku z dnia 20 stycznia 2016 r. w sprawie o sygn.akt V ACa 621/15 ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości.
W sytuacji gdy brak jest uprawnionego do pierwokupu nieruchomości dzierżawcy albo nie skorzysta on z tego prawa – prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Choć podmiotem wykonującym prawo pierwokupu jest KOWR to wykonuje on to prawo na rzecz Skarbu Państwa. Nabyta w ten sposób nieruchomość rolna wchodzi ona w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Na koniec odnotować wypada, że ani dzierżawcy ani Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje prawo pierwokupu jeżeli nabywcą nieruchomości jest np. osoba bliska zbywcy nieruchomości, jednostka samorządu terytorialnego czy spółdzielnia produkcji rolnej.

Pierwokup na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Inną grupę podmiotów mogących skorzystać z prawa pierwokupu są gminy i Skarb Państwa – w odniesieniu do nieruchomości innych niż rolne. W art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyznał prawo pierwokupu gminie, na której terenie nieruchomość jest położona w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2)prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3)nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4)nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
4a)nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4b)nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych, także i tu prawo pierwokupu dotyczy tylko sprzedaży, a nie innych czynności prawnych dokonywanych przez właściciela. Można je zrealizować również w zakresie ewentualnej sprzedaży udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości.
Także analogicznie jak we wcześniej omawianym zakresie ustawodawca zastrzegł szereg wyłączeń. Tytułem przykładu, prawo pierwokupu nie przysługuje gminom w stosunku do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, czy jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby bliskiej.
O tym, czy nieruchomość jest zabudowana czy niezabudowana decyduje chwila zawarcia umowy sprzedaży.

Umowne prawo pierwokupu
Pierwokup umowny może zostać ustanowiony zarówno w odrębnej umowie, jak i jako klauzula umowna przy okazji innej czynności prawnej jak np. zamiana, najem, sprzedaż itp. Co więcej, w nauce prawa dopuszcza się także możliwość ustanowienia prawa pierwokupu w drodze jednostronnej czynności prawnej jaką jest np. sporządzenie testamentu. Zastrzec je można w odniesieniu do całej nieruchomości lub np. określonej jej części.
Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r., sygn.akt IV CKN 784/00 lub wyrok z dnia 21 listopada 2003 r. w sprawie V CK 53/03) choć trzeba zaakcentować, że poglądy w tym zakresie nie są do końca jednolite. Jeżeli jednak prawo to ma zostać ujawnione w księdze wieczystej, na co pozwala wyraźnie art. 16 ust 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinno zostać zastrzeżono w tej formie lub przynajmniej w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Na koniec trzeba jeszcze powtórzyć za Sądem Najwyższym, iż wykonanie prawa pierwokupu nie musi łączyć się z jednoczesną zapłatą pełnej ceny lub ze złożeniem jej do depozytu sądowego, chyba że w umowie tej zastrzeżono jednoczesne z wykonaniem pierwokupu zapłacenie ceny lub złożenie jej do depozytu sądowego (tak wyrok z 9.09.2009 r., V CSK 43/09).

Oczywiście ustawowe prawo pierwokupu jest przewidziane także w innych, nie omówionych wyżej przypadkach. Przykładem może być chociażby regulacja zawarta w ustawie o lasach w odniesieniu do gruntu oznaczonego jako las czy w ustawie Prawo wodne w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.