Opodatkowanie gruntów podatkiem od nieruchomości i podatkiem rolnym

Nieruchomości gruntowe mogą podlegać opodatkowaniu bądź podatkiem od nieruchomości bądź podatkiem rolnym albo podatkiem leśnym, w zależności od ich charakteru, a czasem sposobu ich wykorzystywania. Opodatkowanie podatkiem rolnym uregulowane jest w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, zaś opodatkowanie gruntów rolnych, w tym stanowiących gospodarstwo rolne, reguluje ustawa o podatku rolnym.
Niniejszy wpis przybliży Państwu zasady opodatkowania nieruchomości każdym z tych podatków.

Podatek od nieruchomości
Zgodnie z zapisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatkowi od nieruchomości podlegają grunty, budynki i ich części oraz budowle i ich części związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Można wskazać, że ogólną regułą jest ta, że podatkowi od nieruchomości podlegają wszystkie grunty, chyba że są one opodatkowane podatkiem rolnym lub leśnym. I tak, art. 2 ust 2 ustawy wyłącza z opodatkowania tym podatkiem użytki rolne lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Co do zasady zatem, jeżeli w posiadaniu przedsiębiorcy są użytki rolne lub lasy, to podlegają one opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, chyba że na prowadzenie działalności gospodarczej nie są zajęte.
W orzecznictwie zwraca się uwagę, że użyte w ustawie pojęcia „związane z prowadzeniem działalności gospodarczej” i „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej” nie są tożsame. Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej zawsze będzie gruntem związanym z prowadzeniem tej działalności, natomiast grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zawsze będzie gruntem zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej (tak wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 2020 r., wydany w sprawie o sygn.akt II FSK 2598/19). Przez pojęcie gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, należy bowiem rozumieć faktyczne wykonywanie konkretnych czynności, działań na gruncie, powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, bądź też działań zmierzających do uzyskania zakładanego rezultatu. Oznacza to, że samo posiadanie gruntów przez przedsiębiorcę nie jest wystarczające do uznania, że grunty te są zajęte na działalność gospodarczą, aby tak było przedsiębiorca musi rzeczywiście wykorzystywać te grunty na potrzeby prowadzenia działalności. Jednocześnie na gruncie takim wyłączone musi być prowadzenie działalności rolniczej czy leśnej.
Jako kryterium rozróżnienia pomiędzy podatkiem od nieruchomości a podatkiem rolnym czy leśnym przyjęto klasyfikację danego gruntu w ewidencji gruntów i budynków, przy czym zasadnicze znaczenie ma uznanie gruntu za użytek rolny (patrz wyrok NSA z dnia 16 czerwca 2020 r., sygn.akt II FSK 644/20). Dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków mają dla organów podatkowych charakter wiążący. Jeżeli dane z ewidencji wskazują, że grunt ma charakter rolny bądź leśny nie podlega on opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Dopiero gdy dany grunt nie został w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowany jako użytek rolny czy też las, może podlegać podatkowi od nieruchomości pod warunkiem, iż nie jest objęty wyłączeniem czy zwolnieniem, o których mowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.
Reasumując, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Grunty posiadające inne oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków niż symbol „Ls” i opisane poniżej w części dotyczącej podatku rolnego są przedmiotem podatku od nieruchomości.

Podatek rolny od gruntów rolnych
Z kolei, wszystkie użytki rolne niezależnie od tego czy wchodzą w skład gospodarstwa rolnego czy też nie podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym. Art. 1 ustawy o podatku rolnym stanowi bowiem, że grunty te podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Określeniu czy mamy do czynienia z gruntem rolnym służy § 68 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Według jego treści użytki rolne to: grunty orne, oznaczone symbolem – R, sady, oznaczone symbolem – S, łąki trwałe, oznaczone symbolem – Ł, pastwiska trwałe, oznaczone symbolem – Ps, grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem – Br, grunty pod stawami, oznaczone symbolem – Wsr, grunty pod rowami, oznaczone symbolem – W oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem – Lzr.
Podobnie, jak w przypadku opodatkowania podatkiem od nieruchomości, decydujące znaczenia dla klasyfikacji gruntów jako podlegających podatkowi rolnemu mają dane z ewidencji gruntów i budynków. Nie ma zaś znaczenia powierzchnia tych gruntów. Płatnikiem podatku od użytków rolnych będzie zatem także przedsiębiorca o ile nie będą one przez niego wykorzystywane dla potrzeb działalności gospodarczej. W momencie bowiem kiedy grunty te zostaną zajęte na potrzeby związane z prowadzeniem działalności gospodarczej będą już opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Opodatkowanie gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
Grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego podlegają oczywiście opodatkowaniu podatkiem rolnym. Zgodnie z ustawą o podatku rolnym, konkretnie stosownie do art. 2 ust 1 za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Gospodarstwo rolne tworzą grunty będące własnością lub w posiadaniu jednej osoby, położone na dowolnym obszarze, także wówczas, gdy nie istnieje pomiędzy nimi żadna więź ekonomiczna, oraz nawet wówczas, gdy z uwagi na ich położenie (np. w różnych gminach) nie mogą one stanowić zorganizowanej całości (patrz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 4 października 2017 r., sygn.akt I SA/Go 291/17).
To czy grunt wchodzi w skład gospodarstwa czy nie przekłada się jednak na podstawę opodatkowania i wysokość należnego podatku. W przypadku powierzchni gruntów, spełniających pojęcie gruntu gospodarstwa rolnego, podstawą opodatkowania nie jest już powierzchnia wynikająca z ewidencji gruntów i budynków, podstawę tę określa się według hektarów przeliczeniowych. Innymi słowy, podstawę opodatkowania podatkiem rolnym dla gruntów gospodarstw rolnych stanowi liczba hektarów przeliczeniowych, natomiast dla pozostałych gruntów – liczba hektarów wynikająca z ewidencji gruntów i budynków.
W myśl treści art. 6 ustawy podatek rolny za rok podatkowy wynosi:
1) od 1 ha przeliczeniowego gruntów, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 1 – równowartość pieniężną 2,5 q żyta,
2) od 1 ha gruntów, o których mowa w art. 4 ust. 1 pkt 2 – równowartość pieniężną 5 q żyta
– obliczone według średniej ceny skupu żyta za 11 kwartałów poprzedzających kwartał poprzedzający rok podatkowy.
Stosownie do treści komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 października 2020 r. w sprawie średniej ceny skupu żyta za okres 11 kwartałów będącej podstawą do ustalenia podatku na 2021 rok cena ta wynosi 58,55 zł za 1 dt.

Tym samym wysokość podatku rolnego od gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego jest znacznie niższa, co do zasady dwukrotnie niższa, niż od gruntów nie stanowiących przedsiębiorstwa.

W Polsce grunty mogą być opodatkowane jednym z trzech podatków tj. podatkiem od nieruchomości, rolnym nazywanym czasem potocznie jako podatek od ziemi rolnej lub leśnym. Nie jest przy tym możliwe opodatkowanie gruntu więcej niż jednemu ze wskazanych podatków, każdorazowo grunt podlegać będzie opodatkowaniu tylko jednym ze wskazanych podatków. Jeżeli zatem ustalimy, że nieruchomość gruntowa podlega podatkowi rolnemu to nie może podlegać już opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Roszczenie o wstrzymanie budowy

Przepis art. 347 kodeksu cywilnego daje posiadaczowi nieruchomości możliwość wystąpienia do sądu z roszczeniem o wstrzymanie budowy jeżeli ta mogłaby albo naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Co do zasady roszczenie to ma chronić przed zajęciem gruntu posiadacza bądź rozpoczęciem czy kontynuowaniem prac na cudzym gruncie. Tym samym roszczenie to może być albo roszczeniem o wstrzymanie budowy albo roszczeniem o jej nierozpoczynanie.

Przesłanki roszczenia
Skutecznie z powództwem o wstrzymanie budowy można wystąpić wówczas gdy budowa stwarza groźbę naruszenia posiadania i to w różnoraki sposób. Mianowicie będzie ono zasadne wówczas gdy budowa obejmie grunt posiadacza albo wytwarzać będzie immisje pośrednie w stosunku do jego gruntu. Nie oznacza to jednak, że na tej podstawie można żądać wstrzymania budowy z tego powodu, że budowa jest prowadzona zbyt blisko granicy przez co wznoszony budynek spowoduje zaciemnienie sąsiedniej działki.
Drugą przesłanką tego roszczenia jest istnienie niebezpieczeństwa powstania szkody na nieruchomości posiadacza. Szkoda ta może przejawiać się pogorszeniem stanu nieruchomości i jej części składowych, spadkiem wartości nieruchomości. Jako przykład szkody w literaturze przedmiotu wymienia się przykładowo podtopienie domu, spowodowane uszkodzeniem ciągu drenowego, odwadniającego nieruchomość posiadacza, przy realizacji budowy (tak Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).
Przesłanki te nie muszą wystąpić łącznie, a zatem wystarczającą podstawę do wystąpienia z powództem stanowi ziszczenie się którejkolwiek z nich.
We wciąż aktualnym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., sygn.akt III CRN 462/68 stwierdzono, iż omawiane powództwo jest uzasadnione zarówno wówczas gdy pozwany prowadzi budowę bez pozwolenia organu nadzoru budowlanego, jak również wtedy, gdy buduje legitymując się takim pozwoleniem.
Analizując poglądy judykatury warto wspomnieć o tym, że przez budowę należy rozumieć wznoszenie budynku lub innego urządzenia, którego znaczna wartość usprawiedliwia – ze względu na interes społeczno-gospodarczy i interes dokonującego budowy – zakaz rozebrania tego urządzenia na żądanie posiadacza gruntu, mimo że jego posiadanie zostało na skutek tego rodzaju budowy naruszone; wznoszenie płotu lub innego ogrodzenia z reguły nie odpowiada tym wymaganiom (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1968 r., III CZP 68/68). Nie oznacza to natomiast, iż roszczenie to przysługuje tylko jeżeli wznoszony jest budynek, może ono bowiem dotyczyć też drogi, kanalizacji, budowy nasypu itp.

Termin wystąpienia z roszczeniem
Omawiane roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy. Zgodnie z przepisem wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia jakichkolwiek prac przygotowawczych na terenie budowy, m.in. takich jak: niwelacja terenu, wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie czy zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów ( patrz J. Gołaczyński [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4, 2007).
Jeżeli powództwo zostanie wniesione po upływie tego terminu sąd je oddali. Oczywiście wyrok wydany na skutek tego powództwa może zapaść po upływie miesięcznego terminu od rozpoczęcia budowy, istotne jest tylko aby powództwo zostało wniesione w tym właśnie terminie.
Nie jest możliwe obejście upływu miesięcznego terminu poprzez sięganie do instytucji ochrony posesoryjnej o jakiej mowa w art. 344 kodeksu cywilnego. Jeżeli bowiem spełnione są przesłanki określone art. 347 kodeksu nie sposób sięgać do ochrony w ramach ogólnego roszczenia posesoryjnego.
Co więcej, z roszczeniem tym można wystąpić jedynie dopóki budowa nie jest jeszcze ukończona. Nie będzie ono skuteczne jeżeli zostanie wniesione już po ukończeniu prac.

Omawiane w niniejszym wpisie roszczenie ma czysto prewencyjny charakter. Zagrożenie naruszenia posiadania albo wyrządzenia szkody musi mieć charakter realny, a nie hipotetyczny. Krótki termin na wystąpienie z powództwem o wstrzymanie budowy ma chronić inwestora przed poniesieniem szkody co niewątpliwe miałoby miejsce przy późniejszym dużym zaawansowaniu prowadzonych prac.

Żądanie przeniesienia nieruchomości na jej posiadacza

Kodeks cywilny przewiduje, po spełnieniu określonych warunków, możliwość żądania przez posiadacza samoistnego aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Takie roszczenie wynika z treści art. 231 kodeksu i przysługuje wówczas gdy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki.
Podobne żądanie przysługuje właścicielowi nieruchomości względem jej posiadacza, aczkolwiek nie będzie ono przedmiotem niniejszego wpisu.

POSIADANIE SAMOISTNE W DOBREJ WIERZE
Podstawowym warunkiem powstania roszczenia o wykup działki jest jej posiadanie samoistne. W myśl art. 366 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, który włada rzeczą jak właściciel. A contrario, omawiane roszczenie nie przysługuje posiadaczowi w złej wierze, posiadaczowi zależnemu i dzierżycielowi. Tym samym z roszczeniem takim nie może wystąpić ten kto wzniósł budynek lub urządzenie na przykład na gruncie najmowanym czy dzierżawionym. Ale z posiadaczem w zlej wierze sytuacja może nie być już taka oczywista, albowiem w orzecznictwie parokrotnie formułowano stanowisko, iż przepis art. 231 § 1 k.c. może być zastosowany także wówczas, jeżeli budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. wydany w sprawie o sygn.akt II CSK 43/06). Może się zatem zdarzyć i tak, że ktoś kto nie czuł się jak właściciel czy też wiedział, iż nie buduje dla siebie nabędzie własność zabudowanej nieruchomości.
Warto podkreślić, iż nie jest posiadaczem samoistnym ten, który partycypuje finansowo w budowie budynku czy urządzenia wznoszonego przez właściciela gruntu.
Roszczenie to przysługuje posiadaczowi dopóki trwa posiadanie, jeżeli zatem posiadacz je utraci nie może skutecznie domagać się wykupu nieruchomości.
Dobrą wiarę posiadacza należy oceniać na moment wznoszenia budynku, a nie wytoczenia powództwa opartego na treści art. 231 kodeksu cywilnego. Roszczenie to nie przysługuje natomiast osobie, która w czasie dochodzenia roszczenia jest posiadaczem gruntu, ale w czasie budowy była jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.

WZNIESIENIE BUDYNKU LUB URZĄDZENIA I ICH WARTOŚĆ
Kodeks nie zawiera odrębnej definicji budynku czy urządzenia. Przyjmuje się, że należy posiłkować się w tym zakresie prawem budowlanym, a zatem przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli chodzi zaś o urządzenie najczęściej jest ono kojarzone z budowlą w rozumieniu prawa budowlanego. W każdym razie musi to być urządzenie wzniesione, a zatem niepowstałe naturalnie. Tytułem przykładu takim innym urządzeniem jest wzniesione przez samoistnego posiadacza gruntu ogrodzenie na działce czy sieć melioracyjna (nie jest urządzeniem jej pojedynczy, niesamodzielny element).
Kolejnym czynnikiem determinującym skuteczność powództwa o przeniesienie własności nieruchomości jest relacja wartości budynku/urządzenia wzniesionego przez samoistnego posiadacza do wartości zajętego na ten cel gruntu, różnica pomiędzy tymi wartościami ma być znaczna. Ustawodawca nie określił jednakże w żaden sposób jak znaczna ma być to różnica pozostawiając w tej materii ocenę sądowi, który będzie rozpoznawał powództwo. Sąd każdorazowo musi dokonać porównania wartości działki, będącej przedmiotem wykupu z wartością budynku lub innego urządzenia, przy uwzględnieniu cen rynkowych. W praktyce wartości te ustalane są w oparciu o opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość działki zajętej pod budowę decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z lat poprzednich, w szczególności zaś z czasu budowy (tak. np. E. Gniewek w Komentarzu do kodeksu cywilnego).

ZAGDANIENIA PROCEDURALNE
Roszczenie posiadacza samoistnego o przeniesienie na niego własności działki w opisanym trybie nie ulega przedawnieniu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 marca 1968 r., sygn.akt III CZP 15/68.
Roszczenia o wykup zajętej pod budowę działki może zostać zrealizowane w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak strony nie osiągną porozumienia, co ma najczęściej miejsce, może być ono dochodzone przed sądem w postępowaniu procesowym, w trybie zwykłym.
Do wartości przedmiotu sporu nie wlicza się wartości budowli wzniesionej przez powoda (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 1984 r., III CZP 50/84).
W przypadku uwzględnienia powództwa o wykup gruntu sąd w wyroku zobowiązuje pozwanego właściciela do złożenia oświadczenia woli, z którego wynika że przenosi własność szczegółowo oznaczonej działki na powoda za zapłatą określonej kwoty wynagrodzenia.

Analizowane roszczenie niejednokrotnie może okazać się ostatnią możliwością uzyskania praw do zajętej nieruchomości przez jej posiadacza.

Zakup działki z rozpoczętą budową – zmiana inwestora

Ustawodawca nie tylko nie zabrania ale wręcz sankcjonuje możliwość zakupienia działki, na której rozpoczęto wznoszenie budynku. Możliwy jest również zakup działki, na której jeszcze nie rozpoczęto budowy ale już wydano pozwolenia na budowę, a także działki z wydaną decyzją o warunkach zabudowy ale bez wydanego pozwolenia na budowę. W takich przypadkach, poza zawarciem umowy kupna – sprzedaży konieczne będzie jeszcze dokonanie pewnych czynności w postępowaniu administracyjnym.

Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie tej problematyki.

 

Uwagi ogólne

Tytułem wstępu należy wyjaśnić w jakich stanach faktycznych wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę oraz kiedy wydawane jest tylko pozwolenie na budowę z pominięciem pierwszej z wymienionych decyzji. Otóż, zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana wówczas gdy w odniesieniu do danego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje pozwolenia na budowę, ma ona charakter ogólny i wstępny, ustalający czy w ogóle dana inwestycja na tym terenie jest możliwa do zrealizowania. Decyzja ta nie upoważnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji, stanowi natomiast podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Pozwolenie na budowę z kolei wydawane jest wówczas gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunkuje ono rozpoczęcie robót budowlanych. Pozwolenie na budowę również jest decyzją administracyjną, która reguluje  prawa i obowiązki inwestora i jednocześnie daje możliwość sprawowania nadzoru administracyjnego nad procesem inwestycyjnym ze strony organów budowlanych.

Obie wymienione decyzje mają zatem inny charakter prawny. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w pewnym sensie konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak ta druga decyzja nadal pozostaje w obrocie prawnym.

Tym samym, jeżeli na danej nieruchomości rozpoczęto już budowę, z założenia, wydane zostało pozwolenie na budowę, jeżeli zaś budowy formalnie nie rozpoczęto możliwa jest zarówno sytuacja kiedy proces inwestycyjny jest dopiero w przygotowaniu i wydano jedynie pierwszą decyzję w tej sprawie tj. decyzję o warunkach zabudowy (przy braku planu zagospodarowania przestrzennego), jak i sytuacja gdy wydane zostało pozwolenie na budowę ale jeszcze formalnie nie rozpoczęto prowadzenia prac budowlanych.

 

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nabywcę nieruchomości

Ustawodawca zezwala na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę, w praktyce na nabywcę nieruchomości. Taka możliwość usankcjonowana jest wprost w treści art. 63 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, że organ, który wydał taką decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Decyzja przenosząca nie zmienia warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Jak wynika z literalnego brzmienia powołanego przepisu organ ma obowiązek przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie, a po drugie – osoba na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Innymi słowy, ziszczenie się wymienionych warunków zawsze skutkuje wydaniem decyzji o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy danej działki.

Co istotne, nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 listopada 2018 r., sygn.akt II SA/Gd 507/18).

 

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Z kolei kwestie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje ustawa Prawo budowlane, a konkretnie art. 40 tejże ustawy, zgodnie z którym to przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

Podobnie jak w przypadku przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, tak i teraz decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest  tzw. „decyzją związaną” co znaczy ni mniej ni więcej niż to, że jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przeniesienia uprawnień z niej wynikających na inny podmiot, a ten przejmuje wszelkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ po prostu musi wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę, nie może odmówić przeniesienia pozwolenia. Jedyny warunek jest taki, że musi się to odbyć w drodze administracyjnej, nie jest zaś możliwe przeniesienie pozwolenia w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy sprzedającym a nabywcą działki.

Nie można też zapominać, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne tylko w trakcie realizacji inwestycji budowlanej, i to niezależnie od jej stanu zaawansowania. Nie można więc przenieść pozwolenia na budowę, gdy roboty budowlane zostały już zakończone.

Na koniec jeszcze w ślad za tezą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie VII SA/Wa 2311/18 zaakcentuję, że zmiana inwestora w trybie art. 40 prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę.

 

Puentując – możliwe jest nabycie nieruchomości, co do której rozpoczęto już proces inwestycyjny bądź wręcz rozpoczęto już budowę budynku. Nabywca nieruchomości może być w zasadzie pewien, że jeżeli wystąpi z wnioskiem o przeniesienie decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, o których była mowa wyżej, organ administracyjny wyda decyzję zgodną ze złożonym wnioskiem. Inne aspekty, jak chociażby przeniesienie praw i obowiązków wynikających z warunków przyłączenia mediów, pozostają poza zakresem niniejszego opracowania.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu generalnie może przysługiwać jeżeli przewiduje je ustawa albo umowa. Daje ono prawo jednej ze stron umowy bądź innemu podmiotowi nie będącemu stroną umowy z jej właścicielem, prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej nieruchomości na wypadek gdyby właściciel zamierzał sprzedać je osobie trzeciej.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnych zostało uregulowane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. I tak, ustawodawca zagwarantował w pierwszej kolejności dzierżawcy takiej nieruchomości, prawo jej pierwokupu, o ile spełnione zostaną dodatkowe warunki, a mianowicie:
– umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
– nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Wszystkie powyższe warunki muszą zostać spełnione łącznie. Co istotne, przepis wymaga aby umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata od daty pewnej (urzędowego poświadczenia jej zawarcia), co nie jest równoznaczne z pojęciem obowiązywania umowy. Umowa może być bowiem zawarta wcześniej ale bez daty pewnej, dopiero moment urzędowego poświadczenia daty przesądza o rozpoczęciu biegu terminu wspomnianych 3 lat. Z kolei wykonywanie umowy winno się rozumieć jako prowadzenie gospodarstwa rolnego na terenie dzierżawionej nieruchomości.
Dodatkowym warunkiem prawa pierwokupu jest to aby nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego nie była przeznaczona na inne cele niż rolne.
Nie można zapominać, że prawo to przysługuje dzierżawcy tylko wówczas jeżeli wydzierżawiający sprzedaje nieruchomość. Jeżeli wydzierżawiający dokonuje innej czynności prawnej np. nieodpłatnej darowizny wówczas prawo pierwokupu nie będzie mieć zastosowania.
Co więcej, prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy, a poddzierżawcy już nie. Ponieważ jednak, tak jak wyżej wspomniałam, do nabycia prawa pierwokupu konieczne jest wykonywanie umowy uznać należy, że dzierżawca, który oddał przedmiot dzierżawy w poddzierżawę osobie trzeciej nie będzie miał prawa skorzystać z prawa pierwokupu w sytuacji sprzedaży nieruchomości przez wydzierżawiającego.
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku z dnia 20 stycznia 2016 r. w sprawie o sygn.akt V ACa 621/15 ustawowe prawo pierwokupu, o którym stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, może obejmować całą nieruchomość rolną, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności tej nieruchomości.
W sytuacji gdy brak jest uprawnionego do pierwokupu nieruchomości dzierżawcy albo nie skorzysta on z tego prawa – prawo pierwokupu nieruchomości rolnej – przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Choć podmiotem wykonującym prawo pierwokupu jest KOWR to wykonuje on to prawo na rzecz Skarbu Państwa. Nabyta w ten sposób nieruchomość rolna wchodzi ona w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Na koniec odnotować wypada, że ani dzierżawcy ani Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje prawo pierwokupu jeżeli nabywcą nieruchomości jest np. osoba bliska zbywcy nieruchomości, jednostka samorządu terytorialnego czy spółdzielnia produkcji rolnej.

Pierwokup na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami
Inną grupę podmiotów mogących skorzystać z prawa pierwokupu są gminy i Skarb Państwa – w odniesieniu do nieruchomości innych niż rolne. W art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyznał prawo pierwokupu gminie, na której terenie nieruchomość jest położona w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2)prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3)nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4)nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
4a)nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4b)nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.
Podobnie jak w przypadku nieruchomości rolnych, także i tu prawo pierwokupu dotyczy tylko sprzedaży, a nie innych czynności prawnych dokonywanych przez właściciela. Można je zrealizować również w zakresie ewentualnej sprzedaży udziału we własności lub w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości.
Także analogicznie jak we wcześniej omawianym zakresie ustawodawca zastrzegł szereg wyłączeń. Tytułem przykładu, prawo pierwokupu nie przysługuje gminom w stosunku do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych – do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, czy jeżeli nieruchomość jest zbywana na rzecz osoby bliskiej.
O tym, czy nieruchomość jest zabudowana czy niezabudowana decyduje chwila zawarcia umowy sprzedaży.

Umowne prawo pierwokupu
Pierwokup umowny może zostać ustanowiony zarówno w odrębnej umowie, jak i jako klauzula umowna przy okazji innej czynności prawnej jak np. zamiana, najem, sprzedaż itp. Co więcej, w nauce prawa dopuszcza się także możliwość ustanowienia prawa pierwokupu w drodze jednostronnej czynności prawnej jaką jest np. sporządzenie testamentu. Zastrzec je można w odniesieniu do całej nieruchomości lub np. określonej jej części.
Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2002 r., sygn.akt IV CKN 784/00 lub wyrok z dnia 21 listopada 2003 r. w sprawie V CK 53/03) choć trzeba zaakcentować, że poglądy w tym zakresie nie są do końca jednolite. Jeżeli jednak prawo to ma zostać ujawnione w księdze wieczystej, na co pozwala wyraźnie art. 16 ust 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powinno zostać zastrzeżono w tej formie lub przynajmniej w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym.
Na koniec trzeba jeszcze powtórzyć za Sądem Najwyższym, iż wykonanie prawa pierwokupu nie musi łączyć się z jednoczesną zapłatą pełnej ceny lub ze złożeniem jej do depozytu sądowego, chyba że w umowie tej zastrzeżono jednoczesne z wykonaniem pierwokupu zapłacenie ceny lub złożenie jej do depozytu sądowego (tak wyrok z 9.09.2009 r., V CSK 43/09).

Oczywiście ustawowe prawo pierwokupu jest przewidziane także w innych, nie omówionych wyżej przypadkach. Przykładem może być chociażby regulacja zawarta w ustawie o lasach w odniesieniu do gruntu oznaczonego jako las czy w ustawie Prawo wodne w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Możliwości wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny jest rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Został uregulowany w treści ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, aczkolwiek mają do niego zastosowanie jedynie wybrane przepisy tejże ustawy. Jedną z takich regulacji jest wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego w kilku ściśle określonych przypadkach. W pozostałym zakresie najem okazjonalny jest doregulowany przepisami Kodeksu cywilnego o najmie.

Podstawy wypowiedzenia stosunku najmu wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Na bazie przepisów rzeczonej ustawy, jeżeli chodzi o najem okazjonalny, wynajmujący ma dość ograniczoną możliwość rozwiązania najmu okazjonalnego, mianowicie może tego dokonać za miesięcznym wypowiedzeniem w trzech przypadkach tj. wówczas gdy najemca:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Należy pamiętać, że zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że wynajmujący już nie może wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny (tak np. Zdun-Załęska Katarzyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Co jednakże najważniejsze, powyższe regulacje mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to tym samym, że nie mogą być wolą stron modyfikowane. Nawet jeżeli strony postanowią w umowie, że na przykład podstawę wypowiedzenia będzie stanowić zwłoka najemcy w zapłacie jednomiesięcznego czynszu, postanowienia takie będą nieważne w świetle art. 58 kodeksu cywilnego.
Dodatkową podstawę wypowiedzenia najmu przewiduje art. 19d ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym w razie niedopełnienia przez najemcę obowiązku wskazania innego lokalu – (w wypadku utraty prawa do lokalu wskazanego uprzednio), w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu- oraz przedstawienia oświadczenia właściciela lokalu, że zgadza się na zamieszkanie w nim najemcy w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia umowy najmu jest zatem w tej sytuacji bardzo krótki.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego na podstawie przepisów kodeksu cywilnego
Możliwe jest również wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego w oparciu o przepisy ustawy Kodeks cywilny. Podstawę wypowiedzenia stanowić może konkretnie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, iż w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Z tej przyczyny można jednakże wypowiedzieć najem tylko wówczas gdy najemca nie objął jeszcze przedmiotu najmu.
Najemca z kolei może wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji gdy wynajmowany lokal ma wady tego rodzaju, że zagrażają one zdrowiu jego lub jego domowników, nawet jeżeli wcześniej o tych wadach wiedział.
Ponadto, zgodnie z ogólnymi przepisami umowy o najmie, możliwe jest wypowiedzenie najmu w przypadkach przewidzianych w umowie, dlatego też tak ważne jest aby umowa najmu okazjonalnego została właściwie sporządzona i przewidywała także inne, niż tylko ustawowe przyczyny jej wypowiedzenia. Oczywiście, następnie dużą rolę odgrywa także prawidłowe uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu.


Wypowiedzenie umowy w przypadkach przewidzianych w umowie najmu

Obowiązujące ustawodawstwo umożliwia co do zasady stronom stosunku najmu rozwiązanie go za wypowiedzeniem jeżeli najem zawarto na czas nieoznaczony. Natomiast jeżeli umowę zawarto na czas oznaczony jej wypowiedzenie dopuszczalne jest wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Zważywszy, że najem okazjonalny może zostać zawarty jedynie na czas oznaczony, wynoszący maksymalnie 10 lat, strony takiej umowy powinny zagwarantować sobie właśnie w umowie możliwość jej rozwiązania. Praktyka za niewystarczające do skutecznego wypowiedzenia najmu uznaje samo tylko zamieszczenie w umowie zapisu o jej możliwości rozwiązania przykładowo za 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Akceptowalne jest natomiast dość liberalne ich ujęcie poprzez odwołanie się chociażby do pojęcia „ważnych przyczyn”. Powyższe twierdzenia potwierdza teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn.akt I ACa 669/14, w której podniesiono, iż wskazanie przyczyn wypowiedzenia nie musi być enumeratywne, wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów.
Reasumując postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku.

Dodać należy, że umowa najmu okazjonalnego winna doprecyzowywać także takie kwestie jak termin wypowiedzenia umowy najmu.

Zważywszy, że ustawowych przesłanek wypowiedzenia najmu okazjonalnego nie jest zbyt wiele, warto jest uzupełnić je dodatkowo stosownymi zapisami umowy najmu. Jest to istotne dla ochrony interesów obu stron umowy, bo nadal najem okazjonalny jest bardzo popularną w Polsce umową, wielokrotnie częściej zawieraną niż ma to miejsce w przypadku zwykłego najmu lokalu.

Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej

Zdarzają się przypadki nabycia we wspólnocie mieszkaniowej lokali przez osoby, których zachowanie jest niezwykle uciążliwe dla innych mieszkańców bądź samej wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że zachowanie takie musi być zawsze biernie tolerowane. Długotrwałe zaleganie przez takich właścicieli z zapłatą należnych opłat, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może skutkować dlań bardzo dotkliwymi sankcjami. Kiedy inne środki jak orzeczenie zaniechania określonych naruszeń przez właściciela lokalu okażą się niewystarczające wspólnota mieszkaniowa ma bowiem możliwość żądania na drodze procesu sądowego dochodzenia sprzedaży lokalu należącego do kłopotliwego właściciela w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

 

Długotrwałe zaleganie z opłatami na rzecz wspólnoty

Jedną z przesłanek żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest długotrwale zaleganie przez właściciela lokalu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi tu o opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 16 ustawy o własności lokali przesłankę tą stypizujący nie określa jak długo właściciel musi nie płacić należności aby można sięgnąć do omawianej instytucji posługując się jedynie pojęciem „długotrwale”. Oznacza to, że każdorazowo należy ocenić indywidualnie interes ekonomiczny wspólnoty, inne bowiem będą skutki zaprzestania płacenia przez właściciela lokalu w małej wspólnocie, a inne w dużej. Zaległością taką będzie każda zaległość stanowiąca zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej wyrażającego się w możliwości prawidłowego spełniania przez nią funkcji w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli przez jej powstanie realizacja przez wspólnotę zadań wynikających z ustawy lub uchwały właścicieli nie będzie możliwa albo też będzie w sposób znaczący utrudniona, należy uznać, że wystąpienie na drogę sprzedaży licytacyjnej jest uzasadnione (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn.akt I C 1095/17).

Ważniejszy zawsze jest czas niepłacenia niż wysokość samej zaległości. Teoretycznie wspólnota mieszkaniowa aby wytoczyć powództwo o zezwolenie na sprzedaż lokalu nie musi wcześniej wykazać, że dochodziła zapłaty tych należności od lokatora w drodze procesu sądowego, aczkolwiek mając na uwadze, że art. 5 kodeksu cywilnego zakazuje nadużywania prawa przez uprawnionego, a przymusowa sprzedaż lokalu jest bardzo brzemienna w skutkach, sugerowanym byłoby jednak przed wytoczeniem takiego powództwa podjąć próby realizacji zapłaty na drodze procesu i egzekucji.

 

Wykraczanie przez właściciela w sposób uporczywy lub rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

Omawiane powództwo będzie zasadne także wtedy gdy właściciel w sposób uporczywy, a więc na przykład długotrwały i w dodatku umyślny bądź też rażący, a więc wyjątkowo naganny wykracza poza porządek domowy obowiązujący we wspólnocie mieszkaniowej. Rażące zachowanie właściciela może mieć, co do zasady, nawet charakter jednokrotny.

Zasady porządku domowego obowiązujące we wspólnocie mogą dotyczyć różnych aspektów jak chociażby korzystania z określonych pomieszczeń czy urządzeń, warunków prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach itp. Ustawa o własności lokali daje bezspornie prawo wspólnocie mieszkaniowej do uchwalania regulaminów porządku domowego czy regulaminów korzystania z lokali użytkowych, do których właściciele lokali winni się stosować. Ilekroć zatem dojdzie do rażącego albo uporczywego naruszenia określonych tam zasad porządku, będzie można rozważyć sięgnięcie do normy art. 16 ustawy o własności lokali. Środkiem łagodniejszym i niekiedy równie skutecznym może być także wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o nakazanie zaniechania takiemu kłopotliwemu jego właścicielowi niedozwolonych działań.

 

Czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym przez niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu

Obowiązkiem każdego właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest korzystać ze swojego lokalu i części wspólnych w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Przepisy art. 140 oraz 144 kodeksu cywilnego stanowią bowiem, że właściciel może korzystać ze swego lokalu zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a przy jego wykonywaniu powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Także i w tym przypadku ustawodawca posłużył się pojęciami nieostrymi, co uzasadnia rozpatrywanie każdego przypadku w sposób całkowicie zindywidualizowany. Każdorazowo przy ocenie niewłaściwego zachowania, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, należy mieć na względzie stopień natężenia tych uciążliwości i nie ma przy tym znaczenia okoliczność, ile sąsiadujących lokali jest objętych niewłaściwym zachowaniem członka wspólnoty. Może to być bowiem kilka lokali lub nawet tylko jeden.

Przykładem zaczerpniętym z praktyki kiedy ta przesłanka znajdzie zastosowanie w powództwie przeciwko właścicielowi lokalu jest gromadzenie przez niego w lokalu wielkiej ilości śmieci i odpadów co przez wydzielane zapachy, zalęganie się gryzoni itp. czyni korzystanie z innych lokali niezwykle uciążliwym.

 

Zagadnienia proceduralne

Legitymowaną do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży jest wspólnota mieszkaniowa ale aby to mogła uczynić wcześniej musi zostać podjęta zezwalająca uchwała właścicieli, jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (tak też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 8 listopada 2001 r., sygn.akt I ACa 841/01).

W dużej wspólnocie uchwała zezwalająca na wytoczenie omawianego powództwa może być zaskarżona przez właściciela na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Realizacja omawianego roszczenia wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu następuje w trybie procesowym. Właściwość rzeczowa sądu zależna jest od wartości przedmiotu sporu, która powinna zostać określona jako wartość rynkowa lokalu, w zasadzie będzie to zatem praktycznie zawsze sąd okręgowy.

Uzyskanie prawomocnego wyroku zezwalającego na sprzedaż lokalu przez wspólnotę warunkuje wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może ostatecznie, w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej, nabyć lokal na swoją rzecz (por. postanowienie Sądy Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwałę składu 7 sędziów tego sądu mającą moc zasady prawnej z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).

W myśl art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Ponadto, nie przysługuje mu także prawo do lokalu socjalnego.

 

 

Niezależnie od istnienia samych przesłanek merytorycznych do domagania się zezwolenia na sprzedaż lokalu we wspólnocie pamiętać też trzeba o merytorycznej poprawności samego formułowania żądania pozwu.

Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa

W prawie polskim przyjęło rozwiązanie, że najem lokalu mieszkalnego objęty jest wspólnością majątkową małżeńską jeżeli nawiązanie najmu nastąpiło, choćby przez jednego tylko małżonka, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny i dodatkowo nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Skutek ten występuje ex lege niezależnie od obowiązujących małżonków ustrojów majątkowych, a zatem nawet jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa lub rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków to i tak prawo najmu objęte jest wspólnością ustawową.

Uwagi ogólne odnoszące się do wspólności prawa najmu

Przede wszystkim, o czym wspomniałam już na wstępie, wspólność najmu między małżonkami odnosi się tylko i wyłącznie do lokali mieszkalnych. Inne lokale wynajęte przez jednego z małżonków nie są z mocy prawa objęte wspólnością ustawową.
Art. 680 ze zn. 1 kodeksu cywilnego, które wprowadza omawiane rozwiązanie, odnosi się wyłącznie do sformalizowanego związku małżeńskiego, a tym samym nie obejmuje osób żyjących w konkubinacie czy też w związkach partnerskich tej samej płci.
Ustawodawca stanowi w przepisie o „nawiązaniu stosunku najmu”, a zatem wstąpienie przez jednego z małżonków w prawo najmu po śmierci najemcy, o jakim mowa w art. 691 kodeksu cywilnego (o którym szerzej pisałam tutaj Sukcesja prawa najmu lokalu mieszkalnego), nie zostanie objęte ustawową wspólnością małżonków. W takim przypadku najemcą pozostanie tylko ten z małżonków, który wstąpił w stosunek najmu po zmarłym.
Skutek o jakim mowa w przywołanym przepisie następuje niezależnie od woli samych małżonków, wspólność prawa najmu ma bowiem charakter przymusowy. Rodzi to niestety niekiedy dość przykre konsekwencje, mianowicie oboje małżonkowie są dłużnikami z tytułu czynszu najmu i to nawet wówczas gdy tylko jedno z nich w lokalu tym zamieszkuje.

Czasookres trwania wspólności najmu lokalu
Art. 680 ze zn. 1 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Z regulacji tej wynika tym samym, że wspólność prawa najmu trwa – co do zasady – aż do momentu ustania małżeństwa, a także rzadkich przypadków unieważnienia małżeństwa. Z brzmienia przepisu należy także wyprowadzić uzasadniony wniosek, że małżonkowie nie mogą w drodze intercyzy wyłączyć wspólności najmu.
Co więcej, w nauce prawa uznaje się, iż wspólność prawa najmu lokalu nie wygasa również w sytuacji wydania przez sąd wyroku ustanawiającego rozdzielność majątkową czy też postanowienia sądu w sprawie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków (tak np. H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz do kodeksu cywilnego, t. III, cz. 2, 2013).
Warto też wspomnieć o wykrystalizowanym w doktrynie poglądzie, wedle którego w razie wypowiedzenia umowy najmu przez jednego z małżonków wspólność najmu lokalu mieszkalnego ustaje z mocy prawa, a małżonek, który nie wypowiedział umowy staje się wyłącznym najemcą (tak K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. T II. Komentarz, Legalis 2016; K. Osajda (red.) Kodeks Cywilny. Komentarz. Legalis 2016).
Wraz z ustaniem małżeństwa, zgodnie z art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do prawa najmu, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Losy prawa najmu po ustaniu małżeństwa
Po ustaniu małżeństwa, najkrócej rzecz ujmując, należy znieść wspólność prawa najmu lokalu. Jest to możliwe tak w trybie umownym, jak i w razie braku porozumienia pomiędzy małżonkami – poprzez podział sądowy, przeprowadzony w trybie nieprocesowym w ramach postępowania o podział majątku wspólnego. Brak jest co prawda przepisów, które regulowałyby kwestie ustalenia wartości takiego prawa najmu ale tu rozwiązania dostarczyła już praktyka sądowa, opierająca się na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r. III CZP 38/02, w myśl której wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Na zakończenie czuję się w obowiązku wspomnieć, że w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, w skład którego wchodzi prawo najmu lokalu mieszkalnego, sąd przyznając w wyniku podziału to prawo jednemu z byłych małżonków, będących współlokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i nakazując drugiemu wydanie lokalu orzeka jednocześnie o uprawnieniu tego małżonka do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia (patrz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 września 2003 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 56/03).

Jak mogliście Państwo wywnioskować z powyższego wpisu, prawo najmu lokalu mieszkalnego zostało uregulowane przez ustawodawcę w taki sposób aby pozbawić małżonków możliwości jego dowolnego zniesienia. W trakcie trwania małżeństwa prawo to może zostać zniesione jedynie orzeczeniem sądu.

Budowa i utrzymanie drogi koniecznej

Gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej możliwe jest ustanowienie tzw. drogi koniecznej czyli służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działki sąsiadujące. Służebność ta może być ustanowiona w dwójnasób bądź w drodze umowy z właścicielem nieruchomości, którą droga ta ma obciążać bądź w drodze orzeczenia sądowego. W tym pierwszym przypadku wchodzi w grę dużo więcej możliwości jeżeli chodzi o sam zakres służebności, drugi przypadek natomiast jest konieczny zawsze wówczas gdy brak porozumienia osób zainteresowanych.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądu

Jeżeli służebność ta jest ustanawiona orzeczeniem sądu zakres spraw rozstrzyganych przez sąd jest dość ograniczony. Dokładnie rzecz ujmując postanowienie sądu zawiera zwykle trzy punkty, w punkcie pierwszym sąd ustanawia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi służebność drogi koniecznej, na określonym szczegółowo pasie gruntu, odnosząc się jednocześnie do sporządzonej na tę okoliczność przez uprawnionego geodetę mapy, w drugim orzeka o wynagrodzeniu przysługującym właścicielom nieruchomości obciążonej (wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela), a w trzecim o kosztach postępowania. Sąd nie zawiera dodatkowych postanowień odnośnie kosztów utrzymania bądź budowy jeszcze nieistniejącej drogi. Trzeba bowiem podkreślić, iż nawet wówczas gdy droga w ogóle nie istnieje albo jest kompletnie nieprzygotowana sąd nie orzeka o obowiązku czy to modernizacji czy budowy drogi, nawet pomimo takich wniosków ze strony zainteresowanego. Nie ma natomiast przeszkód aby tego rodzaju szczegółowe zapisy zawrzeć w umowie ustanowienia służebności drogi koniecznej. Strony zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów mają bowiem możliwość precyzyjnego ustalenia zakresu służebności.

Koszt utrzymania drogi koniecznej

Problem utrzymania drogi koniecznej w należytym stanie jest uregulowany obowiązującymi przepisami prawa. Choć art. 145 kodeksu cywilnego dotyczący stricte służebności drogi koniecznej wprost tego nie reguluje to czyni to art. 289 kodeksu dotyczący służebności gruntowych w ogólności. Konkretyzując – paragraf pierwszy tego przepisu stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, a więc tego dla potrzeb którego ustanawiana jest służebność. Tym samym, w każdym przypadku braku regulacji odmiennych, a więc tak wówczas gdy strony tego w umowie nie określiły albo gdy służebność została ustanowiona orzeczeniem sądu przyjąć należy, iż wszelkie remonty istniejącej drogi, wymiana nawierzchni, wymiana lamp oświetlających drogę ale także zachowanie tejże drogi w czystości i odśnieżanie ciążą na właścicielu nieruchomości władnącej.

Koszt wybudowania drogi nieistniejącej
Ustawa milczy w zakresie tego kto ponosi koszty budowy drogi w sytuacji gdy ta jeszcze fizycznie nie istnieje. Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w dorobku orzecznictwa i nauki prawa, aczkolwiek poglądy w tej materii nie są jednolite. Jeden pogląd opiera się na założeniu, iż art. 289 kodeksu cywilnego obejmuje swoim zakresem nie tylko utrzymywanie urządzeń ale także ich wybudowanie jeżeli jest to konieczne. To stanowisko prezentowane jest na przykład przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 15.06.2010 r., wydanym w sprawie II CSK 30/10, w tezie którego wyraźnie wskazano, iż obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej. W doktrynie w większości prezentowane jest jednak stanowisko zgoła odmienne, a mianowicie, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania (tak. np. J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II). W analogicznym w pewnym sensie orzeczeniu dotyczącym art. 154 kodeksu judykatura opowiadała się za tezą, iż obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn.akt III CZP 75/01).
Właściwszym wydaje się drugi z poglądów i uzasadnia go przede wszystkim literalna wykładnia tego przepisu, bezsprzecznie bowiem w przepisie art. 289 § 1 kodeksu cywilnego ustawodawca uregulował jedynie obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, a nie obowiązek ich budowy. Co więcej, jeżeli droga jeszcze nie istnieje biegli sądowi powoływani w celu oszacowania należnego z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej wynagrodzenia standardowo wliczają doń koszty jej urządzenia traktując je jako nakłady na grunt. Tym samym właściciel nieruchomości obciążonej otrzymuje zwrot kosztów budowy urządzeń typu droga dojazdowa.
Nie można zatem uznać arbitralnie, że zawsze to na właścicielu nieruchomości władnącej winien spoczywać ciężar budowy zwłaszcza, że nawet w przypadku utrzymania już istniejącej drogi przyjmuje się, że odpowiedni udział w kosztach może mieć jednakże właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli także użytkuje pas gruntu (por. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).

Reasumując, niestety ustawodawca nie zdecydował się na bezwzględne uregulowanie omawianej kwestii. Dlatego też może się okazać, że po ustanowieniu w postępowaniu sądowym drogi koniecznej kłopoty właściciela nadal się nie skończą. Przyjmując bowiem za wiążący pogląd Sądu Najwyższego należałoby uznać, że właściciel nieruchomości władnącej musiałby dwukrotnie płacić za drogę konieczną, raz w formie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a drugi raz budując na własny koszt drogę, której budowy odmawia właściciel nieruchomości obciążonej.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego z powodu posiadania prawa do innego lokalu

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a więc takiego gdzie wynajmującym jest gmina, została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednym z powodów, dla których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu jest fakt przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Niniejszy wpis poświęcony będzie właśnie tej przyczynie wypowiedzenia najmu.

Zmiana stanu prawnego
W pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że art. 11 ust 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który to przepis traktuje o omawianej przyczynie wypowiedzenia najmu uległ zmianie z dniem 21 kwietnia 2019 roku. Nowelizacja ta została dokonana na mocy ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Zmiana jest bardzo istotna ponieważ o ile przed datą 21 kwietnia 2019 r. przepis pozwalał na wypowiedzenie najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu tylko najemcy lokalu, w którym czynsz był niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, o tyle obecnie regulacja ta dotyczy już wszystkich lokali, niezależnie od wielkości czynszu najmu. Dodatkowo ustawodawca wprowadził możliwość wypowiedzenia umowy najmu również wówczas gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości ale i miejscowości pobliskiej, do czasu nowelizacji ustawa przewidywała wypowiedzenie jedynie wówczas gdy lokator posiadał prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości. Jest to zatem zmiana również bardzo istotna, skutkująca w praktyce bardzo dużą liczbą wypowiedzeń umów najmu, motywowanych chęcią odzyskania przez gminy dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla osób najbardziej potrzebujących.
Jednocześnie do ustawy wprowadzono definicję pobliskiej miejscowości, przez którą należy rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.

Prawo do innego lokalu
Ustawa nie zawiera definicji prawa do innego lokalu. Odpowiedzi jak szeroki zakres ma to pojęcie należy poszukiwać w dotychczasowym dorobku doktryny i judykatury. I tak w nauce prawa wskazuje się, że tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także – na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego (tak np. E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 43-47). Podobne stanowisko można odnaleźć w orzecznictwie, przykładowo w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., wydanego w sprawie o sygn.akt II CSK 484/07 potwierdzono, iż „inny tytuł prawny” może, mieć oparcie w różnych stosunkach prawnych, w tym również w stosunkach prawnorodzinnych. Tym samym należy pamiętać o treści art. 28 ze zn 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który to przepis w zdaniu pierwszym mówi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tym samym posiadanie przez jednego z małżonków prawa do lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu drugiemu z nich. Oczywiście prawem tym jest także współwłasność innego lokalu.
Aby zaktualizowała się przesłanka do wypowiedzenia najmu najemca musi mieć możliwość używania tego innego lokalu. Zatem zdarzać się będą przypadki kiedy to nie będzie możliwe. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której współmałżonek najemcy jest właścicielem mieszkania ale małżonkowie pozostają w długoletniej separacji faktycznej czy też mieszkanie usytuowane jest na trzecim piętrze bez windy a lokator jest sparaliżowany albo lokal jest w bardzo złym stanie technicznym. Ustawodawca dał tym samym możliwość oceny wynajmującemu, a także w razie potrzeby sądowi – czy najemca może używać innego lokalu.
Dodatkowo lokal taki musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, a zatem być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

Termin i tryb wypowiedzenia
Legislator postanowił, że najem w omawianym przypadku można wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym wypowiedzenie np. w połowie miesiąca de facto wydłuża okres trwania najmu do końca tego miesiąca kalendarzowego, w którym upływa ów miesięczny termin.
Wypowiedzenie z powodu posiadania prawa do innego lokalu musi nastąpić na piśmie – pod rygorem nieważności i musi posiadać uzasadnienie ponieważ ogólną regułą jest ograniczenie swobody wypowiadania umów przez właścicieli lokali. Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić bowiem tylko z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie

Celem niniejszego wpisu jest zasygnalizowanie wybranych i istotnych z punktu widzenia najemców zmian stanu prawnego w zakresie wypowiadania umów najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu i przybliżenie najbardziej istotnych pojęć z tego zakresu. Nie poruszono w nim możliwych sposobów i trybu obrony najemców przed wypowiedzeniem z tego powodu.