Jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest jej zasiedzenie. Przez zasiedzenie można nabyć własność rzeczy ruchomych i nieruchomych, udziału we współwłasności, prawa użytkowania wieczystego, służebność gruntową. Zasiedzenie może nastąpić po upływie 20 lat jeżeli posiadacz samoistny był w dobrej wierze lub 30 jeżeli był posiadaczem w złej wierze. Należy jednak pamiętać, że o ile samo nabycie przez zasiedzenie jest nieodpłatne, to ustawodawca przewidział podatek od zasiedzenia nieruchomości. Tym samym nabywca nieruchomości musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty na rzecz fiskusa.
O szczegółach napiszę poniżej.
Opodatkowanie zasiedzenia nieruchomości
Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, jak już wyżej wspomniałam, niestety jest opodatkowane. Precyzyjniej, podlega ono opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Ustawodawca przewidział, że stawka podatku wynosi w takim przypadku 7%.
Co bardzo ważne, w przypadku podatku od zasiedzenia nie ma tzw. kwoty wolnej od podatku, z którą mamy do czynienia na przykład w przypadku dziedziczenia czy darowizny.
Warto też widzieć, że podatek od zasiedzenia ciąży na nas nie tylko wtedy gdy nabywamy całą nieruchomość, ale także wtedy gdy nabywamy przez zasiedzenie udział we współwłasności.
Zwolnienie od podatku od zasiedzenia nieruchomości
Podatek od zasiedzenia nie zawsze będzie ciążył na nabywcy nieruchomości. Po pierwsze ustawa o podatku od spadku i darowizn, wprost w treści art. 4 stanowi, że zwolnione od podatku jest nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości. Zwolnienie od podatku od zasiedzenia przysługuje jednakże tylko do wysokości udziału we współwłasności. Jest to górna granica zwolnienia.
Innym zwolnieniem będzie zwolnienie dla najbliższych członków rodziny. Początkowo kwestia ta była sporna ale obecnie ukształtował się już pogląd, iż osoby zasiadające nieruchomość, która pozostawała uprzednio w posiadaniu samoistnym osoby najbliższej wymienionej w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, są uprawnione do skorzystania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 4a tejże ustawy. Takie stanowisko możemy znaleźć m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2021 r. wydanego w sprawie III FSK 4531/21 i wielu innych. Ważne jest to, że do skorzystania ze zwolnienia od podatku od zasiedzenia zgłoszenie nabycia nieruchomości musi nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego na formularzu SD-Z2.
Podstawa opodatkowania podatkiem od zasiedzenia
Jeżeli przyjdzie nam już podatek od zasiedzenia zapłacić bo nie będziemy mogli skorzystać z żadnego zwolnienia, trzeba wiedzieć jaką wartość należy przyjąć do obliczenia wartości podatku. I tak wyjaśniam: generalnie podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytej nieruchomości, ustalona według stanu w dniu jej nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Przypominam, że zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest to data zwykle dużo wcześniejsza niż postanowienie sądu potwierdzające ten stan rzeczy. Ustawodawca przewidział jednak pewne ustępstwa. Konkretnie, wyłączył z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Oczywiście poniesienie tych nakładów musi być udowodnione przez podatnika. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury każdy dowód będzie tu dopuszczalny – od dokumentów po zeznania świadków, a nawet opinię biegłego. Rozwiązanie to jest na pewno sprawiedliwe bo trudno oczekiwać od podatnika aby zapłacił podatek od zasiedzenia także np. od wzniesionego na własny koszt budynku na nieruchomości gruntowej.
Obowiązki podatnika a podatek od zasiedzenia
Ustawa zobowiązuje podmioty nabywające własność przez zasiedzenie aby złożyły w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego zeznanie o nabyciu. Adresatem tego zeznania jest naczelnik urzędu skarbowego.
Podatnik powinien do tego zeznania dołączyć dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania. Zatem jeżeli to on wzniósł budynek na zasiadywanej nieruchomości, powinien to fiskusowi udowodnić. Ustawa precyzuje, że obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn w przypadku zasiedzenia powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
Z moich obserwacji wynika, że w praktyce nie tyle sam podatek od zasiedzenia budzi wątpliwości podatników, co sama podstawa opodatkowania. Podatnicy najczęściej nie wiedzą jak uzupełnić zeznania czy też jak udowodnić np. poczynione nakłady czy też to co tym nakładem jest. Posiadanie takiej wiedzy natomiast pozwala zmniejszyć sumę płaconą następnie do urzędu skarbowego jak podatnika od zasiedzenia więc warto ją mieć.
