Ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego bardzo ważną instytucję – z punktu widzenia korzystania z czyjejś nieruchomości – jaką jest zasiedzenie służebności. Służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, jeśli polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Co ważne, ustawodawca przewidział zasiedzenie służebności gruntowej, ale nie wprowadził już takiej samej możliwości w odniesieniu do służebności osobistej.
W praktyce, mówiąc o zasiedzeniu służebności mamy na myśli zasiedzenie służebności drogi koniecznej albo zasiedzenie służebności przesyłu, stąd też przybliżę Państwu tę właśnie problematykę.
Zasiedzenie służebności
W myśl art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Trwałe i widoczne urządzenie jest postrzegalne jako takie, które jest widoczne dla przeciętnego uczestnika obrotu ale warto też widzieć, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z dnia 13 września 2017 r., wydanym w sprawie IV CSK 623/16 stwierdził, iż podziemne urządzenia mogą być zasiedziane także wtedy, gdy nie ma na powierzchni żadnych ich elementów, ale są uwidocznione na mapach. Jak dostrzega się w nauce prawa i judykaturze o tym, czy coś jest trwałym i widocznym urządzeniem decyduje to, czy jest ono wynikiem świadomego, celowego i pozytywnego działania ludzkiego, uzewnętrznionego w trwałej postaci widocznych przedmiotów, wymagającego do swego powstania pracy ludzkiej. O przedsięwzięciu takiego działania świadczyć może przykładowo wzniesienie urządzenia w celu przystosowania gruntu obciążonego jako drogi, np. utwardzenie szlaku drożnego, budowa mostów, nasypów, grobli (tak np. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz).
Aby można było mówić o tym, że nastąpiło zasiedzenie służebności korzystanie ze wzniesionego urządzenia powinno mieć charakter stały, a nie incydentalny.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
Do ustanowienia drogi koniecznej może dojść wówczas gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – w drodze aktu notarialnego, orzeczenia sądu bądź też zasiedzenia służebności, jako że służebność drogi koniecznej jest typową służebnością drogową. Zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest uzależnione od łącznego spełnienia trzech przesłanek: posiadania, upływu czasu oraz istnienia trwałego i widocznego urządzenia.
Warto podkreślić w tym miejscu, że brak jest jednolitego stanowiska w judykaturze w zakresie tego kto winien być wykonawcą owego urządzenia aby jego wzniesienie skutkować mogło stwierdzeniem zasiedzenia służebności drogi koniecznej i tak przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 3 sierpnia 2017 r., sygn.akt IV CSK 85/17 wyraził pogląd, wedle którego zasiedzenie drogi koniecznej możliwe jest tylko wówczas, gdy trwałe i widoczne urządzenie zbudowane zostało przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej lub przez jego poprzedników prawnych, z kolei w postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., sygn.akt III CSK 38/05 wskazał, iż nabycie służebności gruntowej polegającej na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia nie jest wyłączone z tego względu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.
W kontekście istnienia trwałego urządzenia trzeba mieć świadomość, że samo tylko długoletnie przejeżdżanie przez czyjąś nieruchomość, bez urządzenia drogi, nie spowoduje, że nastąpi zasiedzenie służebności drogi koniecznej ale już na przykład wysypanie kolein drogi samym tylko żwirem będzie uważane za istnienie trwałego i widocznego urządzenia i w efekcie będzie mogło doprowadzić do tego, iż sąd stwierdzi w takim przypadku zasiedzenie służebności gruntowej.
Warto pamiętać, że drogi publiczne co do zasady nie podlegają zasiedzeniu.
Zasiedzenie służebności przesyłu
Co prawda ustawa kodeks cywilny nie wymienia wśród możliwych sposobów nabycia służebności przesyłu zasiedzenia tego prawa rzeczowego, ograniczając się do wskazania umowy oraz konstytutywnego orzeczenia sądowego. Jednak na taką możliwość wskazuje art. 305 ze zn 4 kodeksu, zgodnie z którym do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Nie ma oczywiście co do tego na ten moment żadnych wątpliwości, zasiedzenie służebności przesyłu jest możliwe.
Do nabycia służebności przesyłu w drodze zasiedzenia konieczne jest zatem spełnienie niżej wymienionych przesłanek:
- posiadanie tej służebności przez przedsiębiorcę,
- posiadanie to powinno polegać na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia przesyłowego stanowiącego własność tego przedsiębiorcy,
- posiadanie to powinno być nieprzerwane,
- konieczny jest upływ wymaganego przez ustawę okresu czasu.
Także i w tym przypadku zasiedzenie służebności, może nastąpić, co do zasady, w sytuacji gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wzniesione przez osobę, na rzecz której zasiedzenie ma nastąpić lub jej poprzednika prawnego. Istnienie na nieruchomości określonego stanu faktycznego pełni bowiem rolę swoistego ostrzeżenia dla właściciela tej nieruchomości, które pozwala mu ocenić czy tolerując ten stan naraża się na utratę lub obciążenie przysługującego mu prawa wskutek zasiedzenia służebności.
