Ustawodawca nie tylko nie zabrania ale wręcz sankcjonuje możliwość zakupienia działki, na której rozpoczęto wznoszenie budynku. Możliwy jest również zakup działki, na której jeszcze nie rozpoczęto budowy ale już wydano pozwolenia na budowę, a także działki z wydaną decyzją o warunkach zabudowy ale bez wydanego pozwolenia na budowę. W takich przypadkach, poza zawarciem umowy kupna – sprzedaży konieczne będzie jeszcze dokonanie pewnych czynności w postępowaniu administracyjnym.
Niniejszy wpis będzie miał na celu przybliżenie tej problematyki.
Uwagi ogólne
Tytułem wstępu należy wyjaśnić w jakich stanach faktycznych wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę oraz kiedy wydawane jest tylko pozwolenie na budowę z pominięciem pierwszej z wymienionych decyzji. Otóż, zgodnie z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana wówczas gdy w odniesieniu do danego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy nie zastępuje pozwolenia na budowę, ma ona charakter ogólny i wstępny, ustalający czy w ogóle dana inwestycja na tym terenie jest możliwa do zrealizowania. Decyzja ta nie upoważnia inwestora do rozpoczęcia realizacji inwestycji, stanowi natomiast podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Pozwolenie na budowę z kolei wydawane jest wówczas gdy istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunkuje ono rozpoczęcie robót budowlanych. Pozwolenie na budowę również jest decyzją administracyjną, która reguluje prawa i obowiązki inwestora i jednocześnie daje możliwość sprawowania nadzoru administracyjnego nad procesem inwestycyjnym ze strony organów budowlanych.
Obie wymienione decyzje mają zatem inny charakter prawny. Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w pewnym sensie konsumuje decyzję o warunkach zabudowy, jednak ta druga decyzja nadal pozostaje w obrocie prawnym.
Tym samym, jeżeli na danej nieruchomości rozpoczęto już budowę, z założenia, wydane zostało pozwolenie na budowę, jeżeli zaś budowy formalnie nie rozpoczęto możliwa jest zarówno sytuacja kiedy proces inwestycyjny jest dopiero w przygotowaniu i wydano jedynie pierwszą decyzję w tej sprawie tj. decyzję o warunkach zabudowy (przy braku planu zagospodarowania przestrzennego), jak i sytuacja gdy wydane zostało pozwolenie na budowę ale jeszcze formalnie nie rozpoczęto prowadzenia prac budowlanych.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nabywcę nieruchomości
Ustawodawca zezwala na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę, w praktyce na nabywcę nieruchomości. Taka możliwość usankcjonowana jest wprost w treści art. 63 ust 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis stanowi, że organ, który wydał taką decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie. Decyzja przenosząca nie zmienia warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy.
Jak wynika z literalnego brzmienia powołanego przepisu organ ma obowiązek przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na rzecz innej osoby po spełnieniu dwóch warunków. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie, a po drugie – osoba na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Innymi słowy, ziszczenie się wymienionych warunków zawsze skutkuje wydaniem decyzji o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy danej działki.
Co istotne, nie ma możliwości przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na nowy podmiot w części, szczególnie w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy dotyczy nieruchomości stanowiącej jedną działkę (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 listopada 2018 r., sygn.akt II SA/Gd 507/18).
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Z kolei kwestie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje ustawa Prawo budowlane, a konkretnie art. 40 tejże ustawy, zgodnie z którym to przepisem organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.
Podobnie jak w przypadku przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, tak i teraz decyzja o przeniesieniu decyzji o pozwoleniu na budowę jest tzw. „decyzją związaną” co znaczy ni mniej ni więcej niż to, że jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przeniesienia uprawnień z niej wynikających na inny podmiot, a ten przejmuje wszelkie warunki zawarte w tej decyzji i złoży oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to organ po prostu musi wydać pozytywną decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę, nie może odmówić przeniesienia pozwolenia. Jedyny warunek jest taki, że musi się to odbyć w drodze administracyjnej, nie jest zaś możliwe przeniesienie pozwolenia w drodze umowy cywilnoprawnej pomiędzy sprzedającym a nabywcą działki.
Nie można też zapominać, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest dopuszczalne tylko w trakcie realizacji inwestycji budowlanej, i to niezależnie od jej stanu zaawansowania. Nie można więc przenieść pozwolenia na budowę, gdy roboty budowlane zostały już zakończone.
Na koniec jeszcze w ślad za tezą wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 maja 2019 r. w sprawie VII SA/Wa 2311/18 zaakcentuję, że zmiana inwestora w trybie art. 40 prawa budowlanego nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę.
Puentując – możliwe jest nabycie nieruchomości, co do której rozpoczęto już proces inwestycyjny bądź wręcz rozpoczęto już budowę budynku. Nabywca nieruchomości może być w zasadzie pewien, że jeżeli wystąpi z wnioskiem o przeniesienie decyzji wydanych w procesie inwestycyjnym, o których była mowa wyżej, organ administracyjny wyda decyzję zgodną ze złożonym wnioskiem. Inne aspekty, jak chociażby przeniesienie praw i obowiązków wynikających z warunków przyłączenia mediów, pozostają poza zakresem niniejszego opracowania.
