Kodeks cywilny przewiduje, po spełnieniu określonych warunków, możliwość żądania przez posiadacza samoistnego aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Takie roszczenie wynika z treści art. 231 kodeksu i przysługuje wówczas gdy samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki.
Podobne żądanie przysługuje właścicielowi nieruchomości względem jej posiadacza, aczkolwiek nie będzie ono przedmiotem niniejszego wpisu.
POSIADANIE SAMOISTNE W DOBREJ WIERZE
Podstawowym warunkiem powstania roszczenia o wykup działki jest jej posiadanie samoistne. W myśl art. 366 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, który włada rzeczą jak właściciel. A contrario, omawiane roszczenie nie przysługuje posiadaczowi w złej wierze, posiadaczowi zależnemu i dzierżycielowi. Tym samym z roszczeniem takim nie może wystąpić ten kto wzniósł budynek lub urządzenie na przykład na gruncie najmowanym czy dzierżawionym. Ale z posiadaczem w zlej wierze sytuacja może nie być już taka oczywista, albowiem w orzecznictwie parokrotnie formułowano stanowisko, iż przepis art. 231 § 1 k.c. może być zastosowany także wówczas, jeżeli budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. wydany w sprawie o sygn.akt II CSK 43/06). Może się zatem zdarzyć i tak, że ktoś kto nie czuł się jak właściciel czy też wiedział, iż nie buduje dla siebie nabędzie własność zabudowanej nieruchomości.
Warto podkreślić, iż nie jest posiadaczem samoistnym ten, który partycypuje finansowo w budowie budynku czy urządzenia wznoszonego przez właściciela gruntu.
Roszczenie to przysługuje posiadaczowi dopóki trwa posiadanie, jeżeli zatem posiadacz je utraci nie może skutecznie domagać się wykupu nieruchomości.
Dobrą wiarę posiadacza należy oceniać na moment wznoszenia budynku, a nie wytoczenia powództwa opartego na treści art. 231 kodeksu cywilnego. Roszczenie to nie przysługuje natomiast osobie, która w czasie dochodzenia roszczenia jest posiadaczem gruntu, ale w czasie budowy była jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.
WZNIESIENIE BUDYNKU LUB URZĄDZENIA I ICH WARTOŚĆ
Kodeks nie zawiera odrębnej definicji budynku czy urządzenia. Przyjmuje się, że należy posiłkować się w tym zakresie prawem budowlanym, a zatem przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli chodzi zaś o urządzenie najczęściej jest ono kojarzone z budowlą w rozumieniu prawa budowlanego. W każdym razie musi to być urządzenie wzniesione, a zatem niepowstałe naturalnie. Tytułem przykładu takim innym urządzeniem jest wzniesione przez samoistnego posiadacza gruntu ogrodzenie na działce czy sieć melioracyjna (nie jest urządzeniem jej pojedynczy, niesamodzielny element).
Kolejnym czynnikiem determinującym skuteczność powództwa o przeniesienie własności nieruchomości jest relacja wartości budynku/urządzenia wzniesionego przez samoistnego posiadacza do wartości zajętego na ten cel gruntu, różnica pomiędzy tymi wartościami ma być znaczna. Ustawodawca nie określił jednakże w żaden sposób jak znaczna ma być to różnica pozostawiając w tej materii ocenę sądowi, który będzie rozpoznawał powództwo. Sąd każdorazowo musi dokonać porównania wartości działki, będącej przedmiotem wykupu z wartością budynku lub innego urządzenia, przy uwzględnieniu cen rynkowych. W praktyce wartości te ustalane są w oparciu o opinię biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Dla oceny, czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość działki zajętej pod budowę decydujący jest stan z czasu realizacji przez posiadacza roszczenia o przeniesienie własności, a nie stan z lat poprzednich, w szczególności zaś z czasu budowy (tak. np. E. Gniewek w Komentarzu do kodeksu cywilnego).
ZAGDANIENIA PROCEDURALNE
Roszczenie posiadacza samoistnego o przeniesienie na niego własności działki w opisanym trybie nie ulega przedawnieniu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 marca 1968 r., sygn.akt III CZP 15/68.
Roszczenia o wykup zajętej pod budowę działki może zostać zrealizowane w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak strony nie osiągną porozumienia, co ma najczęściej miejsce, może być ono dochodzone przed sądem w postępowaniu procesowym, w trybie zwykłym.
Do wartości przedmiotu sporu nie wlicza się wartości budowli wzniesionej przez powoda (tak orzeczenie Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 1984 r., III CZP 50/84).
W przypadku uwzględnienia powództwa o wykup gruntu sąd w wyroku zobowiązuje pozwanego właściciela do złożenia oświadczenia woli, z którego wynika że przenosi własność szczegółowo oznaczonej działki na powoda za zapłatą określonej kwoty wynagrodzenia.
Analizowane roszczenie niejednokrotnie może okazać się ostatnią możliwością uzyskania praw do zajętej nieruchomości przez jej posiadacza.
