Zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy są typami umów, które pozwalają na używanie cudzej rzeczy. Obie uregulowane są w tytule XVII Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, zaś przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Z samego porównania definicji wynika, ze umowa dzierżawy uprawnia dodatkowo do pobierania pożytków, do czego nie daje z kolei prawa stosunek najmu.
Niejednokrotnie właściwa kwalifikacja umowy jako najmu lub dzierżawy rodzi jednak duże problemy praktyczne, dlatego też w niniejszym wpisie postaram się przybliżyć tą problematykę.
Pobieranie pożytków
W myśl art. 53 kodeksu cywilnego pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy zaś są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Pożytkami naturalnymi będą zatem owoce, warzywa, drewno z wycinki nieruchomości leśnej, kamień z kamieniołomu itp.
Pożytki w rozumieniu wymienionego przepisu nie oznaczają jednakże dochodu z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej, w szczególności nie będą stanowić pożytków cywilnych dochody uzyskiwane z tego tytułu, że używający nieruchomości korzysta np. z urządzeń na niej posadowionych, czy chociażby dochody uzyskiwane w wyniku jakichś procesów wytwórczych czy technologicznych prowadzonych na nieruchomości. Warto przywołać w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., wydany w sprawie IV CSK 244/12 gdzie sąd ten stwierdził, iż uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu – na podstawie stosunku obligacyjnego – do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy. Innymi słowy, pożytków nie należy rozumieć jako zysków z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej. Pożytki muszą bowiem wynikać z samej rzeczy, a nie przykładowo z pracy ludzkiej wykonywanej na terenie takiej nieruchomości.
Precyzyjnie wyjaśnia tą kwestię orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1959 r., sygn.akt I CR 771/58 uznające, że odpłatne oddanie innej osobie do eksploatacji zorganizowanego w całości przedsiębiorstwa rodzi między stronami stosunek dzierżawy. Jeżeli jednak przedmiotem takiej umowy jest tylko używanie lokalu z urządzeniem (tu) piekarni, która nie jest czynna jako zorganizowane przedsiębiorstwo, jest ona umową najmu.
W praktyce zatem z umową dzierżawy najczęściej będziemy mieć do czynienia w przypadku gruntów rolnych lub leśnych oraz zespołów zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych jak gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Natomiast oddanie do użytku budynku czy lokalu użytkowego (lokalu sklepowego, hali warsztatowej itp.) nie rodzi stosunku dzierżawy, lecz stosunek najmu, pomimo że ów budynek czy lokal jest wykorzystywany w działalności prowadzonej przez najemcę. Nie zmienia postaci rzeczy też okoliczność, iż lokal taki jest przystosowany do prowadzenia w nim czy to działalności gastronomicznej czy handlowej, a więc odpowiednio wyposażony. Sam fakt prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej nie kwalifikuje stosunku prawnego jako dzierżawy. Lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być z gruntu uznany za przedmiot dzierżawy skoro stanowi on wyłącznie jeden ze składników przedsiębiorstwa umożliwiających produkcję, czy prowadzenie działalności gospodarczej której efektem końcowym jest dopiero dochód przedsiębiorstwa najemcy. Aby można mówić o umowie dzierżawy dzierżawca musi mieć zagwarantowane nie tylko prawo używania przedmiotu dzierżawy, ale dodatkowo także prawo wytwarzania i pobierania pożytków z przedmiotu samej umowy.
Reasumując, uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu. Umowa dzierżawy jest bardzo popularna w sektorze rolniczym.
Inne różnice pomiędzy umową najmu a dzierżawy
Jakie jeszcze różnice występują gdy myślimy dzierżawa a najem lub najem a dzierżawa? Jedną z nich jest ta, że najemca może w określonych warunkach oddać rzecz w podnajem lub do bezpłatnego używania, nie ma natomiast prawa poddzierżawić nieruchomości najętej tj. upoważnić kolejny podmiot do pobierania z niej pożytków. Prawo takie zaś przysługuje dzierżawcy.
O ile najemca zawrze z innym podmiotem stosunek podnajmu lub użyczenia te zawsze ulegają zakończeniu najpóźniej z chwilą rozwiązania stosunku najmu, w przypadku zaś poddzierżawy sytuacja nie jest już taka oczywista, a to z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie, część sądów uznaje bowiem, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje rozwiązanie z mocy prawa stosunku poddzierżawy na podstawie art. 668 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wydany w sprawie I ACa 990/06), część wyraża pogląd zgoła odmienny a zatem, że rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje, iż umowa poddzierżawy wiąże nadal wydzierżawiającego z poddzierżawcą (patrz wyrok Sądu Najwyższego w sprawie V CK 370/05).
Ponadto, kodeks cywilny bardziej chroni dzierżawcę niż najemcę przewidując dłuższe terminy rozwiązania umowy w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu jako, że wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące ale wcześniej powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, podczas gdy wynajmujący lokal ma co prawda obowiązek udzielić dodatkowego terminu ale już tylko miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, a wynajmujący inną nieruchomość nie musi nawet udzielać dodatkowego terminu i może rozwiązać najem w sytuacji powstania zaległości za dwa pełne okresy płatności.
Istotne różnice w odróżnieniu instytucji dzierżawa a najem występują także w ustawowych terminach wypowiedzenia stosunków najmu i dzierżawy, tj. w przypadkach w umowie wskazanych najem można wypowiedzieć w następujących terminach:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód
natomiast dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Puentując, umowa najmu i umowa dzierżawy są umowami podobnymi z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa daje większe prawa tj. poza używaniem cudzej nieruchomości pozwala także na pobieranie z niej pożytków.
