Sukcesja prawa najmu lokalu mieszkalnego

Kodeks cywilny przewiduje, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą o ile osoby te w chwili śmierci najemcy razem z nim w tym lokalu zamieszkiwały (art. 691).
W praktyce najwięcej problemów stwarza interpretacja pojęcia osoby pozostającej we wspólnym pożyciu. Generalnie przyjmuje się, że osobą bliską jest konkubent, w tym tej samej płci (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28.11.2012 r., sygn.akt III CZP 65/12) lub np. dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej.
Ale już na przykład wnuk zmarłego najemcy – o ile na najemcy nie ciążył wobec niego obowiązek alimentacyjny nie wstępuje w stosunek najmu (tak uchwała Sądu Najwyższego z 21 maja 2002 r., III CZP 26/2002). To samo dotyczy innych członków rodziny najemcy jak brat czy siostra, a także spadkobierców zmarłego najemcy.
Jeżeli zaś chodzi o osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny odwołać się należy przede wszystkim do treści art. 128 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym to przepisem obowiązek ten obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo. Najemca najczęściej będzie zobowiązany albo do świadczeń wobec własnych rodziców, rzadziej dziadków albo rodzeństwa. Obowiązek alimentacyjny najemcy może jednak ciążyć również wobec byłego już małżonka.
Zamieszkiwanie z najemcą w lokalu należy rozumieć jako sytuację, w której osoba wstępująca w stosunek najmu nie ma innego lokalu, w którym stale zamieszkuje, a wręcz przeciwnie przebywa w lokalu najemcy jako domownik i tu prowadzi wszystkie swoje bieżące sprawy. Ustawodawcy chodzi zatem o konkretny stan faktyczny istniejący w chwili śmierci najemcy, nie zaś stan, który na przykład wynika z decyzji administracyjnych o przyznaniu lokalu, które oprócz najemcy zawierają wyszczególnienie osób uprawnionych do zamieszkiwania wraz z najemcą. Innymi słowy osoba uprawniona do zamieszkiwania z najemcą w lokalu ale nie zamieszkująca w nim nie wstąpi w stosunek najmu.
Nie jest natomiast przeszkodą do wstąpienia w prawo najmu okoliczność, że osoba spełniająca warunki wstąpienia w  stosunek najmu jest właścicielem czy współwłaścicielem innego lokalu, który nadaje się do zamieszkiwania.
Regulację powyższą w pewnym sensie uzupełnia treść art. 680 ze zn. 1 kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Małżonek uzyskuje w takiej sytuacji status współnajemcy z mocy samego prawa, nawet wówczas gdy umowa jest zawierana tylko przez jednego ze współmałżonków. Tym samym samo pozostawanie w związku małżeńskim nie oznacza automatycznie, że małżonek staje się współnajemcą lokalu. Skutek w postaci wspólności prawa najmu nie wystąpi gdy małżonek zamieszkuje oddzielnie.
Śmierć małżonka spełniające kryteria określonej wyżej powołanym przepisem powoduje, że wspólność prawa najmu lokalu przewidziana w komentowanym przepisie ustaje ale małżonek żyjący wciąż pozostaje najemcą lokalu, stąd też jego pominięcie w art. 691 kodeksu.
Zgodnie z komentowaną regulacją w razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w najem po śmierci najemcy stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
Niejednokrotnie właściciele mieszkań, głównie gminy, kwestionują wstąpienie w prawa i obowiązki najemcy gdy tylko pojawią się wątpliwości co do rzeczywistego zamieszkiwania w nim osób wymienionych w przepisie art. 691 kodeku cywilnego. Wówczas konieczne staje się ustalenie istnienia tego prawa w drodze procesu sądowego. Z powództwem takim najczęściej występuje osoba uprawniona domagając się ustalenia istnienia stosunku najmu, rzadziej właściciel domagając się nieistnienia tegoż stosunku, albowiem jemu będzie ciężej wykazać interes prawny warunkujący rozpoznanie tego powództwa przez sąd. Podstawę żądania ustalenia wstąpienia/niewstąpienia w stosunek najmu stanowi art. 189 kodeku postępowania cywilnego w zw. z art. 691 kodeksu cywilnego. Nie ma także przeszkód do tego aby stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu mogło nastąpić w drodze uwzględnienia zarzutu pozwanego, jako przesłanka rozstrzygnięcia w sprawie o eksmisję. Warto przy tej okazji podkreślić, że żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z 12 lutego 2002 r., sygn.akt I CKN 527/00).