Najem okazjonalny jest rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Został uregulowany w treści ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, aczkolwiek mają do niego zastosowanie jedynie wybrane przepisy tejże ustawy. Jedną z takich regulacji jest wypowiedzenie stosunku najmu przez wynajmującego w kilku ściśle określonych przypadkach. W pozostałym zakresie najem okazjonalny jest doregulowany przepisami Kodeksu cywilnego o najmie.

Podstawy wypowiedzenia stosunku najmu wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Na bazie przepisów rzeczonej ustawy, jeżeli chodzi o najem okazjonalny, wynajmujący ma dość ograniczoną możliwość rozwiązania najmu okazjonalnego, mianowicie może tego dokonać za miesięcznym wypowiedzeniem w trzech przypadkach tj. wówczas gdy najemca:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Należy pamiętać, że zapłata wszystkich zaległości w wyznaczonym do tego dodatkowym terminie powoduje, że wynajmujący już nie może wypowiedzieć stosunku prawnego z tej przyczyny (tak np. Zdun-Załęska Katarzyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Co jednakże najważniejsze, powyższe regulacje mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to tym samym, że nie mogą być wolą stron modyfikowane. Nawet jeżeli strony postanowią w umowie, że na przykład podstawę wypowiedzenia będzie stanowić zwłoka najemcy w zapłacie jednomiesięcznego czynszu, postanowienia takie będą nieważne w świetle art. 58 kodeksu cywilnego.
Dodatkową podstawę wypowiedzenia najmu przewiduje art. 19d ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym w razie niedopełnienia przez najemcę obowiązku wskazania innego lokalu – (w wypadku utraty prawa do lokalu wskazanego uprzednio), w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu- oraz przedstawienia oświadczenia właściciela lokalu, że zgadza się na zamieszkanie w nim najemcy w razie wykonania egzekucji opróżnienia lokalu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia umowy najmu jest zatem w tej sytuacji bardzo krótki.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego na podstawie przepisów kodeksu cywilnego
Możliwe jest również wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego w oparciu o przepisy ustawy Kodeks cywilny. Podstawę wypowiedzenia stanowić może konkretnie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, który to przepis stanowi, iż w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Z tej przyczyny można jednakże wypowiedzieć najem tylko wówczas gdy najemca nie objął jeszcze przedmiotu najmu.
Najemca z kolei może wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji gdy wynajmowany lokal ma wady tego rodzaju, że zagrażają one zdrowiu jego lub jego domowników, nawet jeżeli wcześniej o tych wadach wiedział.
Ponadto, zgodnie z ogólnymi przepisami umowy o najmie, możliwe jest wypowiedzenie najmu w przypadkach przewidzianych w umowie, dlatego też tak ważne jest aby umowa najmu okazjonalnego została właściwie sporządzona i przewidywała także inne, niż tylko ustawowe przyczyny jej wypowiedzenia. Oczywiście, następnie dużą rolę odgrywa także prawidłowe uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy w przypadkach przewidzianych w umowie najmu
Obowiązujące ustawodawstwo umożliwia co do zasady stronom stosunku najmu rozwiązanie go za wypowiedzeniem jeżeli najem zawarto na czas nieoznaczony. Natomiast jeżeli umowę zawarto na czas oznaczony jej wypowiedzenie dopuszczalne jest wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Zważywszy, że najem okazjonalny może zostać zawarty jedynie na czas oznaczony, wynoszący maksymalnie 10 lat, strony takiej umowy powinny zagwarantować sobie właśnie w umowie możliwość jej rozwiązania. Praktyka za niewystarczające do skutecznego wypowiedzenia najmu uznaje samo tylko zamieszczenie w umowie zapisu o jej możliwości rozwiązania przykładowo za 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Akceptowalne jest natomiast dość liberalne ich ujęcie poprzez odwołanie się chociażby do pojęcia „ważnych przyczyn”. Powyższe twierdzenia potwierdza teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn.akt I ACa 669/14, w której podniesiono, iż wskazanie przyczyn wypowiedzenia nie musi być enumeratywne, wystarczy ogólne ich oznaczenie. Samo tylko zaś zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia umowy (bez wskazania jego przyczyny) nie kwalifikuje się jako „wypadki wskazane w umowie”. Wyklucza to przyjęta w art. 673 § 3 k.c. konstrukcja wypowiedzenia, dostosowana do uwarunkowań zasady swobody umów.
Reasumując postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umowy zawartej na czas oznaczony, jest sprzeczne z naturą takiego stosunku.

Dodać należy, że umowa najmu okazjonalnego winna doprecyzowywać także takie kwestie jak termin wypowiedzenia umowy najmu.

Zważywszy, że ustawowych przesłanek wypowiedzenia najmu okazjonalnego nie jest zbyt wiele, warto jest uzupełnić je dodatkowo stosownymi zapisami umowy najmu. Jest to istotne dla ochrony interesów obu stron umowy, bo nadal najem okazjonalny jest bardzo popularną w Polsce umową, wielokrotnie częściej zawieraną niż ma to miejsce w przypadku zwykłego najmu lokalu.

Zdarzają się przypadki nabycia we wspólnocie mieszkaniowej lokali przez osoby, których zachowanie jest niezwykle uciążliwe dla innych mieszkańców bądź samej wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że zachowanie takie musi być zawsze biernie tolerowane. Długotrwałe zaleganie przez takich właścicieli z zapłatą należnych opłat, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może skutkować dlań bardzo dotkliwymi sankcjami. Kiedy inne środki jak orzeczenie zaniechania określonych naruszeń przez właściciela lokalu okażą się niewystarczające wspólnota mieszkaniowa ma bowiem możliwość żądania na drodze procesu sądowego dochodzenia sprzedaży lokalu należącego do kłopotliwego właściciela w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Długotrwałe zaleganie z opłatami na rzecz wspólnoty

Jedną z przesłanek żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest długotrwale zaleganie przez właściciela lokalu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi tu o opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 16 ustawy o własności lokali przesłankę tą stypizujący nie określa jak długo właściciel musi nie płacić należności aby można sięgnąć do omawianej instytucji posługując się jedynie pojęciem „długotrwale”. Oznacza to, że każdorazowo należy ocenić indywidualnie interes ekonomiczny wspólnoty, inne bowiem będą skutki zaprzestania płacenia przez właściciela lokalu w małej wspólnocie, a inne w dużej. Zaległością taką będzie każda zaległość stanowiąca zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej wyrażającego się w możliwości prawidłowego spełniania przez nią funkcji w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli przez jej powstanie realizacja przez wspólnotę zadań wynikających z ustawy lub uchwały właścicieli nie będzie możliwa albo też będzie w sposób znaczący utrudniona, należy uznać, że wystąpienie na drogę sprzedaży licytacyjnej jest uzasadnione (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn.akt I C 1095/17).

Ważniejszy zawsze jest czas niepłacenia niż wysokość samej zaległości. Teoretycznie wspólnota mieszkaniowa aby wytoczyć powództwo o zezwolenie na sprzedaż lokalu nie musi wcześniej wykazać, że dochodziła zapłaty tych należności od lokatora w drodze procesu sądowego, aczkolwiek mając na uwadze, że art. 5 kodeksu cywilnego zakazuje nadużywania prawa przez uprawnionego, a przymusowa sprzedaż lokalu jest bardzo brzemienna w skutkach, sugerowanym byłoby jednak przed wytoczeniem takiego powództwa podjąć próby realizacji zapłaty na drodze procesu i egzekucji.

Wykraczanie przez właściciela w sposób uporczywy lub rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu

Omawiane powództwo będzie zasadne także wtedy gdy właściciel w sposób uporczywy, a więc na przykład długotrwały i w dodatku umyślny bądź też rażący, a więc wyjątkowo naganny wykracza poza porządek domowy obowiązujący we wspólnocie mieszkaniowej. Rażące zachowanie właściciela może mieć, co do zasady, nawet charakter jednokrotny.

Zasady porządku domowego obowiązujące we wspólnocie mogą dotyczyć różnych aspektów jak chociażby korzystania z określonych pomieszczeń czy urządzeń, warunków prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach itp. Ustawa o własności lokali daje bezspornie prawo wspólnocie mieszkaniowej do uchwalania regulaminów porządku domowego czy regulaminów korzystania z lokali użytkowych, do których właściciele lokali winni się stosować. Ilekroć zatem dojdzie do rażącego albo uporczywego naruszenia określonych tam zasad porządku, będzie można rozważyć sięgnięcie do normy art. 16 ustawy o własności lokali. Środkiem łagodniejszym i niekiedy równie skutecznym może być także wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o nakazanie zaniechania takiemu kłopotliwemu jego właścicielowi niedozwolonych działań.

Czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym przez niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu

Obowiązkiem każdego właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest korzystać ze swojego lokalu i części wspólnych w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Przepisy art. 140 oraz 144 kodeksu cywilnego stanowią bowiem, że właściciel może korzystać ze swego lokalu zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a przy jego wykonywaniu powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Także i w tym przypadku ustawodawca posłużył się pojęciami nieostrymi, co uzasadnia rozpatrywanie każdego przypadku w sposób całkowicie zindywidualizowany. Każdorazowo przy ocenie niewłaściwego zachowania, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, należy mieć na względzie stopień natężenia tych uciążliwości i nie ma przy tym znaczenia okoliczność, ile sąsiadujących lokali jest objętych niewłaściwym zachowaniem członka wspólnoty. Może to być bowiem kilka lokali lub nawet tylko jeden.

Przykładem zaczerpniętym z praktyki kiedy ta przesłanka znajdzie zastosowanie w powództwie przeciwko właścicielowi lokalu jest gromadzenie przez niego w lokalu wielkiej ilości śmieci i odpadów co przez wydzielane zapachy, zalęganie się gryzoni itp. czyni korzystanie z innych lokali niezwykle uciążliwym.

Zagadnienia proceduralne

Legitymowaną do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży jest wspólnota mieszkaniowa ale aby to mogła uczynić wcześniej musi zostać podjęta zezwalająca uchwała właścicieli, jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (tak też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 8 listopada 2001 r., sygn.akt I ACa 841/01).

W dużej wspólnocie uchwała zezwalająca na wytoczenie omawianego powództwa może być zaskarżona przez właściciela na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Realizacja omawianego roszczenia wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu następuje w trybie procesowym. Właściwość rzeczowa sądu zależna jest od wartości przedmiotu sporu, która powinna zostać określona jako wartość rynkowa lokalu, w zasadzie będzie to zatem praktycznie zawsze sąd okręgowy.

Uzyskanie prawomocnego wyroku zezwalającego na sprzedaż lokalu przez wspólnotę warunkuje wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może ostatecznie, w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej, nabyć lokal na swoją rzecz (por. postanowienie Sądy Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwałę składu 7 sędziów tego sądu mającą moc zasady prawnej z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).

W myśl art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Ponadto, nie przysługuje mu także prawo do lokalu socjalnego.

Niezależnie od istnienia samych przesłanek merytorycznych do domagania się zezwolenia na sprzedaż lokalu we wspólnocie pamiętać też trzeba o merytorycznej poprawności samego formułowania żądania pozwu.

Gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej możliwe jest ustanowienie tzw. drogi koniecznej czyli służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działki sąsiadujące. Służebność drogi koniecznej może być ustanowiona w dwójnasób bądź w drodze umowy z właścicielem nieruchomości, którą droga ta ma obciążać bądź w drodze orzeczenia sądowego. W tym pierwszym przypadku wchodzi w grę dużo więcej możliwości jeżeli chodzi o sam zakres służebności, drugi przypadek natomiast jest konieczny zawsze wówczas gdy brak porozumienia osób zainteresowanych.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądu

Jeżeli służebność drogi koniecznej jest ustanawiana orzeczeniem sądu zakres spraw rozstrzyganych przez sąd jest dość ograniczony. Dokładnie rzecz ujmując postanowienie sądu zawiera zwykle trzy punkty, w punkcie pierwszym sąd ustanawia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi służebność drogi koniecznej, na określonym szczegółowo pasie gruntu, odnosząc się jednocześnie do sporządzonej na tę okoliczność przez uprawnionego geodetę mapy, w drugim orzeka o wynagrodzeniu przysługującym właścicielom nieruchomości obciążonej (wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela), a w trzecim o kosztach postępowania. Sąd nie zawiera dodatkowych postanowień odnośnie kosztów utrzymania bądź budowy jeszcze nieistniejącej drogi. Trzeba bowiem podkreślić, iż nawet wówczas gdy droga w ogóle nie istnieje albo jest kompletnie nieprzygotowana sąd nie orzeka o obowiązku czy to modernizacji czy budowy drogi, nawet pomimo takich wniosków ze strony zainteresowanego. Nie ma natomiast przeszkód aby tego rodzaju szczegółowe zapisy zawrzeć w umowie ustanowienia służebności drogi koniecznej. Strony zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów mają bowiem możliwość precyzyjnego ustalenia zakresu służebności.

Służebność  drogi – obowiązki właściciela

Problem utrzymania drogi koniecznej w należytym stanie jest uregulowany obowiązującymi przepisami prawa. Choć art. 145 kodeksu cywilnego dotyczący stricte służebności drogi koniecznej wprost tego nie reguluje to czyni to art. 289 kodeksu dotyczący służebności gruntowych w ogólności. Konkretyzując – paragraf pierwszy tego przepisu stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, a więc tego dla potrzeb którego ustanawiana jest służebność. Tym samym, w każdym przypadku braku regulacji odmiennych, a więc tak wówczas gdy strony tego w umowie nie określiły albo gdy służebność została ustanowiona orzeczeniem sądu przyjąć należy, iż wszelkie remonty istniejącej drogi, wymiana nawierzchni, wymiana lamp oświetlających drogę ale także zachowanie tejże drogi w czystości i odśnieżanie ciążą na właścicielu nieruchomości władnącej. Ilekroć zatem zainteresowany pyta o służebność drogi – obowiązki właściciela, odpowiedź winna zostać sformułowana na podstawie wyżej powołanego przepisu.

Służebność drogi – prawa i obowiązki

Ustawa milczy w zakresie tego kto ponosi koszty budowy drogi w sytuacji gdy ta jeszcze fizycznie nie istnieje. Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w dorobku orzecznictwa i nauki prawa, aczkolwiek poglądy w tej materii nie są jednolite. Jeden pogląd opiera się na założeniu, iż art. 289 kodeksu cywilnego obejmuje swoim zakresem nie tylko utrzymywanie urządzeń ale także ich wybudowanie jeżeli jest to konieczne. To stanowisko prezentowane jest na przykład przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 15.06.2010 r., wydanym w sprawie II CSK 30/10, w tezie którego wyraźnie wskazano, iż obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej. W doktrynie w większości prezentowane jest jednak stanowisko zgoła odmienne, a mianowicie, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania (tak. np. J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II). W analogicznym w pewnym sensie orzeczeniu dotyczącym art. 154 kodeksu judykatura opowiadała się za tezą, iż obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn.akt III CZP 75/01).
Właściwszym wydaje się drugi z poglądów i uzasadnia go przede wszystkim literalna wykładnia tego przepisu, bezsprzecznie bowiem w przepisie art. 289 § 1 kodeksu cywilnego ustawodawca uregulował jedynie obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, a nie obowiązek ich budowy. Co więcej, jeżeli droga jeszcze nie istnieje biegli sądowi powoływani w celu oszacowania należnego z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej wynagrodzenia standardowo wliczają doń koszty jej urządzenia traktując je jako nakłady na grunt. Tym samym właściciel nieruchomości obciążonej otrzymuje zwrot kosztów budowy urządzeń typu droga dojazdowa.
Nie można zatem uznać arbitralnie, że zawsze to na właścicielu nieruchomości władnącej winien spoczywać ciężar budowy zwłaszcza, że nawet w przypadku utrzymania już istniejącej drogi przyjmuje się, że odpowiedni udział w kosztach może mieć jednakże właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli także użytkuje pas gruntu (por. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).

Reasumując, niestety ustawodawca nie zdecydował się na bezwzględne uregulowanie omawianej kwestii jaką jest służebności drogi – prawa i obowiązki. Dlatego też może się okazać, że po ustanowieniu w postępowaniu sądowym drogi koniecznej kłopoty właściciela nadal się nie skończą. Przyjmując bowiem za wiążący pogląd Sądu Najwyższego należałoby uznać, że właściciel nieruchomości władnącej musiałby dwukrotnie płacić za drogę konieczną, raz w formie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a drugi raz budując na własny koszt drogę, której budowy odmawia właściciel nieruchomości obciążonej.

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a więc takiego gdzie wynajmującym jest gmina, została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Precyzyjniej art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, zawiera katalog przesłanek umożliwiających rozwiązanie umowy najmu. Jednym z powodów, dla których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu jest fakt przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Jest to swoista rezygnacja z mieszkania komunalnego. Niniejszy wpis poświęcony będzie właśnie tej przyczynie wypowiedzenia najmu.

Zmiana stanu prawnego

W pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że art. 11 ust 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który to przepis traktuje o omawianej przyczynie wypowiedzenia najmu uległ zmianie z dniem 21 kwietnia 2019 roku. Nowelizacja ta została dokonana na mocy ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Zmiana jest bardzo istotna ponieważ o ile przed datą 21 kwietnia 2019 r. przepis pozwalał na wypowiedzenie najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu tylko najemcy lokalu, w którym czynsz był niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, o tyle obecnie regulacja ta dotyczy już wszystkich lokali, niezależnie od wielkości czynszu najmu. Dodatkowo ustawodawca wprowadził w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów możliwość wypowiedzenia umowy najmu również wówczas gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości ale i miejscowości pobliskiej, do czasu nowelizacji ustawa przewidywała wypowiedzenie jedynie wówczas gdy lokator posiadał prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości. Jest to zatem zmiana również bardzo istotna, skutkująca w praktyce bardzo dużą liczbą wypowiedzeń umów najmu, motywowanych chęcią odzyskania przez gminy dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla osób najbardziej potrzebujących.
Jednocześnie do ustawy wprowadzono definicję pobliskiej miejscowości, przez którą należy rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.

Prawo do innego lokalu

Ustawa nie zawiera definicji prawa do innego lokalu. Odpowiedzi jak szeroki zakres ma to pojęcie należy poszukiwać w dotychczasowym dorobku doktryny i judykatury. I tak w nauce prawa wskazuje się, że tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także – na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego (tak np. E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 43-47). Podobne stanowisko można odnaleźć w orzecznictwie, przykładowo w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., wydanego w sprawie o sygn.akt II CSK 484/07 potwierdzono, iż „inny tytuł prawny” może, mieć oparcie w różnych stosunkach prawnych, w tym również w stosunkach prawnorodzinnych. Tym samym należy pamiętać o treści art. 28 ze zn 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który to przepis w zdaniu pierwszym mówi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tym samym posiadanie przez jednego z małżonków prawa do lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu drugiemu z nich. Oczywiście prawem tym jest także współwłasność innego lokalu.
Aby zaktualizowała się przesłanka do wypowiedzenia najmu najemca musi mieć możliwość używania tego innego lokalu. Zdarzać się będą bowiem przypadki kiedy to nie będzie możliwe. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której współmałżonek najemcy jest właścicielem mieszkania ale małżonkowie pozostają w długoletniej separacji faktycznej czy też mieszkanie usytuowane jest na trzecim piętrze bez windy a lokator jest sparaliżowany albo lokal jest w bardzo złym stanie technicznym. Ustawodawca dał tym samym możliwość oceny wynajmującemu, a także w razie potrzeby sądowi – czy najemca może używać innego lokalu.
Dodatkowo lokal taki musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, a zatem być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

Termin i tryb wypowiedzenia

Legislator postanowił, że najem w omawianym przypadku można wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym wypowiedzenie np. w połowie miesiąca de facto wydłuża okres trwania najmu do końca tego miesiąca kalendarzowego, w którym upływa ów miesięczny termin.
Wypowiedzenie z powodu posiadania prawa do innego lokalu musi nastąpić na piśmie – pod rygorem nieważności i musi posiadać uzasadnienie ponieważ ogólną regułą jest ograniczenie swobody wypowiadania umów przez właścicieli lokali. Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić bowiem tylko z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie

Celem niniejszego wpisu jest zasygnalizowanie wybranych i istotnych z punktu widzenia najemców zmian stanu prawnego w zakresie wypowiadania umów najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu i przybliżenie najbardziej istotnych pojęć z tego zakresu. Nie poruszono w nim możliwych sposobów i trybu obrony najemców przed wypowiedzeniem z tego powodu, a ważne jest aby pamiętać, że tytuł prawny do lokalu może czasem być kwestią oceny.

Księgi wieczyste prowadzone są dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, stąd też w treści księgi wieczystej, a precyzyjniej w dziale III I IV widoczne są dla zainteresowanych istniejące (co do zasady) obciążenia nieruchomości. Mogą one mieć tak np. charakter prawnorzeczowy, jak na przykład ma to miejsce w przypadku służebności ale możliwe jest także ujawnienie istnienia takich praw, które mają charakter obligacyjny.

Uwagi ogólne
Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach, w księdze wieczystej mogą zostać ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Wśród nich, w ust 2 tego przepisu, wymieniono umowę najmu, dzierżawy i dożywocia. W pierwszej kolejności podkreślić trzeba, że wyliczenie zawarte w ust. 2 art. 16 powołanej ustawy ma jedynie charakter przykładowy. Wpisowi do księgi mogą podlegać także inne umowy o ile przepis w randze ustawy daje podstawę do ujawnienia prawa z tej umowy w księdze wieczystej. W praktyce często pojawiać się będą też prawa i roszczenia z umów o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) zawierane przez współwłaścicieli, aczkolwiek najczęściej ujawnia się jednak najem i dzierżawę nieruchomości. Warto wiedzieć zatem, że jeżeli chodzi o umowy najmu i dzierżawy to ujawnieniu w księdze podlegają te, które zostały zawarte bezwarunkowo, jak również i te zawarte pod warunkiem rozwiązującym czy zawieszającym (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn.akt III CSK 233/08).
Ujawnienie tych umów ma charakter fakultatywny i w żaden sposób nie przekłada się na ważność czy skuteczność tego rodzaju umów.
Jeżeli uprawniony zdecyduje się na ujawnienie praw z umów, o których mowa wyżej, to ma to miejsce w dziale III księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawiera rygory w zakresie formy dokumentów jakie mogą stanowić podstawę wpisu praw czy roszczeń z umów, mianowicie wpis w księdze może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Tak więc podstawę wpisu mogę stanowić umowy z podpisami notarialnymi, a konkretnie z podpisami notarialnymi właścicieli nieruchomości np. wydzierżawiającego czy wynajmującego. Jeżeli zaś nie zachowano tej formy umowy przy jej zawieraniu, podstawę wpisu może stanowić pisemna zgoda właściciela na wpis w księdze wieczystej z podpisem notarialnie poświadczonym. W tym drugim przypadku nie będzie już konieczne przedłożenie samej umowy.

Rozszerzona skuteczność umowy ujawnionej w księdze wieczystej
Jednym z niezaprzeczalnych profitów wpisu prawa osobistego czy roszczenia do księgi jest to, że przez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wyjątek dotyczy jedynie służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Brak wpisu w księdze powoduje, że dane prawo czy też roszczenie jest skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy, wpis do księgi pozwala zatem rozszerzyć ową skuteczność także względem osób trzecich. Oznacza to tym samym, że uprawniony z takiej umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości. Wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je bowiem z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie, czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela (iura in rem scriptae).
Skutek wpisu najmu lub dzierżawy polega na tym, że nabywca nieruchomości wstąpi w stosunek najmu, dzierżawy czy dożywocia na miejsce dotychczasowego właściciela. Choć nie ma w tym względzie jednolitego poglądu to część doktryny uznaje, że wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej prowadzi do wyłączenia uprawnienia nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy na zasadzie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego czyli z zachowaniem terminów ustawowych i wówczas gdy umowa nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (tak np. E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214). Podobny pogląd można spotkać w orzecznictwie gdzie podkreśla się, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego) – tak postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn.akt VIII Ca 105/14).
Nie można jednak zapominać, że zbycie nieruchomości przez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, przed złożeniem wniosku o ujawnienie tego prawa w dziale trzecim księgi wieczystej, wyklucza ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe bowiem tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ujawnienie umowy
Bardzo istotną zaletą ujawnienia prawa osobistego czy roszczenia w dziale III księgi jest to, że jest ono chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie ma co do tego żadnych wątpliwości w orzecznictwie, podkreśla się bowiem, że oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż stosownie do art. 3 ustawy są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (tak np. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 r., sygn.akt II Ca 706/14). Nie jest to jednak tak jednoznacznie postrzegane w nauce prawa gdzie część doktryny opowiada się za stanowiskiem, że art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczący rękojmi ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń dotyczących praw osobistych i roszczeń, które ujawnia się w księdze wieczystej (tak np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202).
Przyjąć jednak trzeba, że jeżeli doszło do ujawnienia prawa z umowy najmu czy dzierżawy przyjmuje się, że to prawo istnieje i analogicznie jeżeli wpis wykreślono, że nie istnieje, aczkolwiek pamiętać trzeba, iż domniemania te mają zawsze charakter wzruszalny.

Pierwszeństwo praw ujawnionych w księdze wieczystej
Artykuł 17 ustawy, jak już wcześniej wspomniano, stanowi, iż przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to zatem, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis także w odniesieniu do wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis hipoteki już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Nie dotyczy to jednak hipoteki przymusowej, która nie powstaje w drodze czynności prawnej. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że art. 17 nie zapewnia rozszerzonej skuteczności wobec praw, które nabyto na innej podstawie niż czynność prawna, przez pierwszego nabywcę oraz dalszych nabywców, jak również przez osoby, które – w sposób pochodny – wywodzą od nich swoje uprawnienia. Przepis ten nie chroni zatem przed np. skutkami zasiedzenia nieruchomości.
W przywołanym przepisie wyłączono działanie rozszerzonej skuteczności praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej, w stosunku do takich prawa jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Determinuje to tym samym wniosek, że najemca, dzierżawca i nabywca nieruchomości w ramach dożywocia będzie musiał tolerować istnienie wymienionych służebności, a precyzyjniej prawa osób z tych służebności ujawnionych nawet wówczas jeżeli służebności te nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Pomimo rozbieżności w ocenie pewnych skutków ujawnienia praw z umów obligacyjnych w dziale III księgi wieczystej i ograniczeń wynikających z samej ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy zdecydowanie opowiedzieć się za dokonywaniem stosownych wpisów przez osoby uprawnione z wymienionych umów.

Służebność drogi koniecznej, czyli klasyczna służebność gruntowa, ustanawiana tam gdzie nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, bywa ignorowana przez właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej nieruchomości, przez którą owa służebność przebiega. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel ten na najróżniejsze sposoby uniemożliwia korzystanie ze szlaku drogowego, statystycznie chyba najczęstszym jest przypadek, w którym na nieruchomości posadowione zostaje ogrodzenie uniemożliwiające uprawnionemu dojazd do działki władnącej.
Przedmiotem niniejszego wpisu będzie omówienie możliwości zwalczania tego rodzaju działań przez właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności drogi koniecznej a wpis w księdze wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a zatem służebność przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba bowiem pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność drogowa jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Pozostaje zatem wyjaśniać co się dzieje w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta z ujawnioną w dziale III służebnością drogi koniecznej, która to służebność jest niewykonywana od kilkunastu lat. Otóż, nabywców będących w dobrej wierze chroni właśnie wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg. Pozwala to w praktyce nabyć ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje bo wygasło. Najprościej rzecz ujmując, właściciel nieruchomości władnącej nabywa jednocześnie wygasłą służebność przejazdu i przechodu. Aby nie było jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie powołam się tu na pogląd jaki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r., wydanej w sprawie III CZP 8/83. Skład orzekający stwierdził tam, że „nabywca nieruchomości władnącej może nabyć – dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)”.
W interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest zatem zawsze podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do usunięcia wpisu wygasłej służebności z działu III księgi wieczystej. Zaniechanie w tym zakresie skutkować bowiem może wspomnianymi wyżej konsekwencjami.

Powództwo w przypadku naruszenia ustanowionej służebności
Ustawodawca przewidział środki ochrony dla uprawnionych do korzystania ze służebności drogi koniecznej, którzy doznają przeszkód w korzystaniu z niej wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 251. Przepis ten stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych, a tymi właśnie są służebności drogowe, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc de facto ustanawia także dla tej grupy podmiotów ochronę negatoryjną oraz windykacyjną. W praktyce jednak uprawnieni do korzystania ze służebności drogi koniecznej wytaczać będą powództwa actio negotaria, a więc pierwsze z wymienionych, których treścią będzie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie ewentualnych dalszych naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy bowiem do ochrony tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, oraz tych których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. Z powództw windykacyjnych zaś będą korzystać w zasadzie uprawnieni z innych praw rzeczowych jak np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy służebności mieszkania.
Do naruszeń praw rzeczowych będzie dochodziło najczęściej poprzez umieszczenie na nieruchomości obciążonej ogrodzeń czy też nasadzenia drzew, krzewów, wzniesienie budowli itp. Należy zatem pamiętać, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, o tyle w przypadku istnienia służebności musi w takiej sytuacji pozostawić np. bramę, przez którą przejazd będzie dalej możliwy. Jeżeli zaś uniemożliwi korzystanie z istniejącej służebności możliwe będzie domaganie się usunięcia przeszkód w przejeździe i zaniechania dalszych naruszeń w drodze właśnie powództwa negatoryjnego.
Nie należy też zapominać, iż wspomniane roszczenia przysługują tak przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i osobom trzecim jeżeli dokonują one naruszenia służebności drogi koniecznej.

Ochrona posiadania służebności drogi koniecznej
Posiadacz służebności może również skorzystać z prowizorycznej ale szybkiej ochrony na kanwie przepisów o ochronie naruszonego posiadania, w ramach którego to procesu sąd bada jedynie stan ostatniego posiadania i fakt jego naruszenia. Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość (tak J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 815; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 832). I tak – o ile posiadacz, któremu przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy, ma wybór pomiędzy roszczeniem petytoryjnym a posesoryjnym to już posiadaczowi władającemu rzeczą bez tytułu prawnego pozostaje wyłącznie roszczenie posesoryjne. Reasumując, podmiot korzystający ze służebności ale nie mający do niej formalnie ustanowionego prawa może skorzystać jedynie z tej drogi.
Na koniec trzeba dodać, że w orzecznictwie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że posiadacz służebności może wystąpić o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93).

Należy także pamiętać, że wytaczając powództwo w tego rodzaju sprawach można żądać udzielenia przez sąd zabezpieczenia powództwa na czas trwania postępowania poprzez usunięcie przeszkód w korzystaniu ze służebności drogi koniecznej. Właściwie można stwierdzić, że dobrze sporządzony pozew winien tego rodzaju wniosek zawierać.

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być cała nieruchomość, ułamkowa część nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z uwagi na wieloetapowość tego sposobu egzekucji postępowanie prowadzone przez komornika trwa dość długo, niejednokrotnie nawet latami. W różnych stadiach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości może ono zostać umorzone i to zarówno wskutek działań dłużnika, jak i bezczynności wierzyciela, który egzekucję zainicjował.

Spłata długu przez dłużnika
W trakcie trwania postępowania egzekucyjnego może dojść do spłacenia długu przez dłużnika, a precyzyjniej rzecz ujmując dłużnik może zrobić to tak osobiście, jak i dług ten może za niego uregulować osoba trzecia. Należność wierzyciela musi zostać uiszczona ostatecznie przed zamknięciem przetargu, co wynika bezpośrednio z treści art. 981 kodeksu postępowania cywilnego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2000 r., wydanym w sprawie o sygn.akt I CKN 761/00 jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie wpłata może nastąpić tak na konto komornika, jak i wierzyciela z tym tylko, że w tym drugim przypadku czynności licytacyjne zostaną jedynie wstrzymane do czasu potwierdzenia przez wierzyciela dokonanej wpłaty albo złożenia wniosku o umorzenie egzekucji. W wartości spłaty należy ująć w takim przypadku także koszty egzekucyjne – o czym traktuje chociażby powołana teza wyroku. Na koniec podkreślić trzeba, iż zapłata musi nastąpić faktycznie, sama deklaracja dłużnika uiszczenia długu, nawet w najbliższej przyszłości, nie będzie stanowić wystarczającej podstawy do umorzenia egzekucji.

Umorzenie egzekucji na wniosek wierzyciela lub dłużnika
Art. 825 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego stwarza podstawy do umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Trzeba zaznaczyć, iż wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania egzekucyjnego nie podlega żadnej ocenie organu egzekucyjnego z punktu widzenia jego zasadności czy celowości. Innymi słowy, komornik jest tym wnioskiem związany.
Jeżeli egzekucja jest prowadzona z wniosku kilku wierzycieli zgodę na umorzenie postępowania egzekucyjnego wyrazić muszą wszyscy wierzyciele egzekwujący.
W praktyce z umorzeniem na wniosek wierzyciela będziemy mieć do czynienia najczęściej w przypadku zawarcia ugody z dłużnikiem, w której jedno z postanowień będzie obligować wierzyciela do złożenia takiego wniosku.
Wskutek dokonanej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, z mocą obowiązującą od dnia 21 sierpnia 2019 r., obecnie jest możliwe umorzenie egzekucji z nieruchomości na żądanie dłużnika jeżeli przed dniem złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji roszczenie objęte tytułem wykonawczym uległo przedawnieniu, a wierzyciel nie wykaże, że nastąpiło zdarzenie, wskutek którego bieg terminu przedawnienia został przerwany.

Brak wniosku o drugą licytację i inne przypadki bezczynności wierzyciela
Stosownie do treści art. 983 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Jeżeli wniosek taki zostanie złożony egzekucja toczy się dalej, jeżeli zaś wierzyciel zapomni złożyć wniosek egzekucja ulega umorzeniu. Potwierdza to niezbicie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn.akt V ACa 298/18, w której stwierdzono, że niezgłoszenie wniosku o przeprowadzenie drugiej licytacji w terminie jednego roku liczonego od dnia, w którym pierwsza licytacja nie doszła do skutku, powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy samego prawa. Obecnie termin wskazany w orzeczeniu powinien wynosić 6 miesięcy.
Wcześniej art. 823 kodeksu postępowania cywilnego, a obecnie 824 § 1 pkt 4 pozwala organowi egzekucyjnemu wydać postanowienie umarzające egzekucję jeżeli wierzyciel nie podejmuje czynności niezbędnych do dalszego prowadzenia egzekucji czyli np. nie złożył komornikowi wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości.
Egzekucja zostanie umorzona także wówczas gdy komornik dokona zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, małżonek się temu sprzeciwi, a wierzyciel nie wystąpi z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika w terminie tygodnia od daty zawiadomienia go o sprzeciwie współmałżonka.

Umorzenie egzekucji po drugiej licytacji
Kolejny przypadek, w którym dochodzi do umorzenia egzekucji z nieruchomości to ten gdzie również w drugiej licytacji brak jest zainteresowanych nabywców, a nikt z uprawnionych nie przejmie nieruchomości na własność. Egzekucja wówczas podlega obligatoryjnemu umorzeniu, a nowa może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. W tym przypadku komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji z urzędu, niezależnie od wniosków stron. W nauce prawa podnosi się, że bez znaczenia wówczas pozostają okoliczności z jakich powodów nie doszło do uwzględnienia wniosku o przejęcie, w szczególności czy sąd zarządził zwrot wniosku czy też wydał postanowienie o odmowie przybicia.
Wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od daty drugiej licytacji, bez względu na to, czy wniosek o nową egzekucję składa ten sam wierzyciel, który wnosił o wszczęcie egzekucji umorzonej czy też inny (tak. Z. Świeboda, Komentarz do kodeksu cywilnego).

Uwzględnienie powództwa przeciwegzekucyjnego
Dopóki egzekucja trwa, dopóty może się zdarzyć, że tytuł wykonawczy może zostać pozbawiony wykonalności w całości lub w części albo ograniczony na podstawie wyroku opartego na art. 840 kodeksu postępowania cywilnego.
Należy pamiętać, że dłużnik może żądać pozbawienia bądź ograniczenia wykonalności tytułu wykonawczego tak długo, jak długo zachodzi możliwość jego wykonania czyli najkrócej mówiąc dopóki trwa egzekucja. Tak więc wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego jest niedopuszczalne wówczas, gdy wygasła wykonalność tytułu wykonawczego na skutek wyegzekwowania całego świadczenia.
Do czasu nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 22 marca 2018 r., która obowiązuje od początku stycznia bieżącego roku, pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego nie powodowało samo przez się umorzenia postępowania egzekucyjnego. W celu umorzenia niezbędne było złożenie wniosku, którego podstawę stanowił art. 825 § 1 pkt 3 ustawy. Obecnie okoliczność ta stanowi przesłankę umorzenia egzekucji z urzędu.

Powyżej omówione zostały wybrane przypadki umorzenia egzekucji, głównie motywowane działaniem dłużnika lub wierzyciela. Oczywiście lista ta nie jest pełna i istnieją jeszcze inne podstawy umorzenia egzekucji. Celem niniejszego wpisu było jednak tylko przybliżenie zainteresowanym tej problematyki, a nie scharakteryzowanie wszystkich możliwych przypadków umorzenia postępowania.

Partycypacja TBS, najprościej rzecz ujmując, to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od podmiotów jakimi są towarzystwa budownictwa społecznego. Z założenia zatem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie są przeznaczone dla osób bardzo zamożnych, które dysponują środkami na zakup mieszkania na własność. Mieszkań tych co do zasady nie można sprzedać ani nikomu podarować. W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział natomiast możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji w drodze cesji na kolejną osobę. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie problematyki jaką jest partycypacja TBS.

Uwagi ogólne
Kwestie związane z partycypacją w kosztach budowy, najmem lokali oraz przeniesieniem praw i obowiązków partycypanta regulują przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej ustawą). Zgodnie z ustawą obecnie partycypantami mogą być:
– osoby fizyczne,
– osoby prawne,
– gminy, powiaty i związki międzygminne,
– Agencja Mienia Wojskowego,
– organizacja pożytku publicznego,
– fundusz inwestycyjny zamknięty,
– pracodawcy.
W zależności od tego kto jest stroną umowy z TBS możliwości zbycia praw i obowiązków z umowy partycypacji mogą się różnić, co zostanie uszczegółowione poniżej. We wszystkich przypadkach, w których zbycie to jest dozwolone zastosowanie mieć będzie umowa cesji. Zgodnie z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Jak kształtowała się możliwość cesji partycypacji na przestrzeni lat
Ustawa w swoim pierwotnym brzmieniu milczała na temat zbywania praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, żaden przepis bezpośrednio nie odnosił się do takiej możliwości. Dopiero ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmieniła brzmienie jej artykułu 29 stanowiąc w jego ust 2, że pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Ponadto wprowadzono do ustawy art. 29 a, w którym uregulowano umowę o partycypacji z osobami fizycznymi, i w którym zapisów o cesji nie zawarto. Tak więc, od tego momentu, w ustawie istniały dwie różne regulacje – art. 29, który mówił o tym, że partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie i te podmioty bez zgody TBS mogły zawierać umowy cesji i art. 29 a, który tożsamej opcji dla osób fizycznych już nie przewidywał. O ile zatem wcześniej jeszcze przyjmowało się, że istniała możliwość przeniesienia praw z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów to po nowelizacji argumentacja ta straciła sens.
Reasumując, przed nowelizacją dopuszczano możliwość zawierania umowy cesji praw z umowy partycypacji przez wszystkie podmioty będące partycypantami, natomiast po nowelizacji możliwością taką dysponowali już tylko pracodawcy oraz inne osoby, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r., a więc inne niż osoby fizyczne. Osoba fizyczna, w momencie zakończenia najmu – po zmianach – miała jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji.
Wspomniana ustawa nowelizująca zawierała oczywiście w tym względzie przepis przejściowy, który stanowił, że nowe regulacje miały zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (patrz art. 4).
Kolejna nowelizacja ustawy z dnia 13.01.2007 roku wyłączyła możliwość dokonania cesji dodatkowo powiatom, gminom i związkom międzygminnym.
Następnie nowelizacja dokonana ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. spowodowała, że do art. 29 dodano ust. 5, który stanowił, że osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Tym samym od momentu wejścia w życie tejże ustawy nowelizującej również osoby fizyczne mogły bez przeszkód cedować uprawnienia i obowiązki wynikające z umów partycypacji bez zgody TBS.

Możliwość cesji partycypacji w obowiązującym stanie prawnym
Ostatnią nowelizacją, dokonaną ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ponownie dokonano istotnych zmian w zakresie wyżej opisanym (cesja partycypacji TBS) – tym razem jednak niekorzystnej z punktu widzenia partycypantów będących osobami fizycznymi. Mianowicie w wyniku wprowadzonych zmian pozostawiono możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy pracodawcom i osobom prawnym z wyjątkiem umów zawartych przez powiaty, gminy, związki międzygminne i Agencję Mienia Wojskowego, zaś w odniesieniu do osób fizycznych postanowiono, że nie mogą one bez zgody towarzystwa, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Oczywiście w ustawie zawarto również przepis przejściowy, który reguluje stosunek regulacji wykluczającej zbycie partycypacji bez zgody TBS do umów zawartych przed datą wejścia w życie wspomnianej nowelizacji.

Podsumowując, zapisy obecnie obowiązującej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego różnicują sytuację osób fizycznych i większości innych podmiotów, z którymi ustawa zezwala zawrzeć TBS-om umowę o partycypacji w kosztach budowy. Wolą ustawodawcy, obecnie Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego będą miały znacznie większą kontrolę nad tym kim będą najemcy lokali.