Wiele osób zadaje pytanie o podatek od sprzedaży działki zakładając, że może to wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego czy podatku od czynności cywilnoprawnych, ale nie zastanawia się już nad problematyką jaką jest sprzedaż działki a VAT. Natomiast należy mieć świadomość, że w niektórych sytuacjach podatek VAT to także należny podatek od sprzedaży działki. Poniżej przybliżę tą tematykę.
Podatek od sprzedaży działki
Definicja działalności gospodarczej.
Podatek od sprzedaży działki był bardzo często przedmiotem wypowiedzi organów skarbowych i sądów administracyjnych. Wiąże się to z tym, że sprzedaż działki przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej bywa traktowana jako przedmiot opodatkowania podatkiem VAT z tego względu, że osoba sprzedająca grunt może zostać uznana za podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Analizując ten przepis można zauważyć, że definicja działalności gospodarczej nie jest tożsama z definicjami jakie możemy odnaleźć w innych ustawach. Definicja ta jest szersza, przede wszystkim dla faktu prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, bez znaczenia pozostaje fakt rejestracji sprzedawcy gruntu jako podatnika VAT. Podatek od sprzedaży działki może zatem zostać naliczony sprzedawcy także wtedy gdy w ogóle nie prowadzi on żadnej działalności gospodarczej.
Zgodnie z treścią przywołanego przepisu podatnikami są między innymi osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a zatem pojawiające się czasem wątpliwości pod tytułem sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną a VAT są jak najbardziej uzasadnione.
Co do zasady sprzedaż działki może przybrać dwie postacie:
– może to być zarząd majątkiem prywatnym – czynności o takim charakterze nie stanowią działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Osoba ją dokonująca nie działa przy ich wykonaniu w charakterze podatnika VAT, a sama transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT,
– może to być działalność gospodarcza wówczas gdy sprzedający podejmuje działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W tym przypadku rzeczywiście wystąpi podatek od sprzedaży działki.
Już tylko na marginesie wskażę, że podatek od sprzedaż działki był przedmiotem rozstrzygnięcia przez TSUE w wyroku z 15.9.2011 r. w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby v. Minister Finansów i Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, orzeczenie to zmieniło podejście polskiego fiskusa do omawianej kwestii.
Reasumując, dana czynność jaką jest np. sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem VAT tylko wtedy, jeśli jest wykonana przez podatnika działającego w takim charakterze, a więc jeżeli działa on na zasadach analogicznych jak osoba wykonująca działalność handlową.
Podatek od sprzedaży działki
Sprzedaż gruntów.
Co do zasady grunty stanowią towary podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według podstawowej stawki tego podatku czyli 23 %. Możliwe są natomiast dwa przypadki, w których dostawa taka korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, a mianowicie:
– zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,
– drugi przypadek dotyczy dostawy gruntów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Przez tereny budowlane – zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla klasyfikacji terenu niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (tak NSA w wyroku z dnia 10 lipca 2013 r., sygn.akt I FSK 949/12). Studium nie stanowi zatem podstawy zwolnienia sprzedaży gruntów z podatku VAT.
Podatek od sprzedaży ziemi o charakterze budowlanym, inwestycyjnym może zatem wystąpić w związku z zawieraną transakcją, co zawsze należy brać pod uwagę.
Sprzedaż działki a VAT
Mając już świadomość dlaczego czasem sprzedawana działka czyni sprzedawcę podatnikiem VAT wskażę Państwu kilka sytuacji, w której osoba fizyczna będzie płaciła podatek od sprzedaży działki. Może tak być wówczas gdy sprzedawca występuje do dostawców mediów o ustalenia warunków przyłączy, uzyskuje opinii środowiskową i decyzję o warunkach zabudowy – jest to bowiem postrzegane jako profesjonalne przygotowanie działki do sprzedaży (patrz interpretacja indywidualna z dnia 8 czerwca 2022 r., nr 0114- KDIP11.4012.236.2022.2.MM).
Podatek od sprzedaży działki wystąpić może także wtedy gdy sprzedawca zawiera umowę przedwstępną, w treści której zobowiązuje się do czynności wykraczających poza ramy umowy sprzedaży np. zobowiązuje się do podjęcia czynności zmierzających do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Strona Kupująca będzie mogła posadowić na przedmiotowej nieruchomości jakiś obiekt czy złożenia wniosku do właściwego Sądu o założenie bez obciążeń nowej księgi wieczystej dla nieruchomości (tak interpretacja z dnia 3 stycznia 2022 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.530.2021.2.DS).
Sprzedający nie będzie natomiast zwykle analizował pojęcia sprzedaż gruntów a VAT jeżeli dokonuje podziału działki na kilka mniejszych, bo to mieści się z reguły w zakresie pojęcia zarządzania majątkiem prywatnym ale już podjęcie przez właściciela nieruchomości jakichkolwiek działań wykraczających poza podział gruntu i następnie dokonywanie sprzedaży wydzielonych działek może skutkować uznaniem tych czynności za podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców, usługodawców, a w konsekwencji może być opodatkowane 23% podatkiem VAT.
Analizując zatem sytuację pod kątem sprzedaż działki a VAT, każdorazowo trzeba brać pod uwagę całokształt czynności, bo czasem w zestawieniu z innymi okolicznościami dana czynność może powodować, że sprzedawca zostanie uznany za podatnika VAT, a czasem będzie zupełnie odwrotnie.
Konkludując, jeżeli grunt stanowi działkę budowlaną lub inwestycyjną to sprzedaż – podatek VAT jest kwestią, którą powinniście Państwo przeanalizować przystępując do transakcji. Podatek od sprzedaż działki czasem rzeczywiście wystąpi, zaś czasem nie, wszystko zależy od ogółu podejmowanych czynności, a nie tylko jednej z nich.
