Zakup mieszkania od gminy może się wiązać z udzieleniem kupującemu bonifikaty w cenie.
Bonifikata ma charakter fakultatywny, a zatem nabywcy nie przysługuje roszczenie o jej udzielenie. O tym czy bonifikata będzie przyznana czy też nie decyduje właściwy organ gminy. Bonifikaty takie jednak są bardzo często udzielane w praktyce, a to kolei skutkuje różnorakimi konsekwencjami w przypadku ewentualnego zbycia mieszkania, o czym należy pamiętać.
Celem niniejszego wpisu jest przybliżenie problematyki związanej z obowiązkiem zwrotu udzielonej bonifikaty, w sytuacji gdy następuje sprzedaż mieszkania komunalnego przez korzystającego z bonifikaty.
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat
Najogólniej mówiąc sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat rodzi dla sprzedającego niekorzystne skutki prawne. W myśl bowiem art. 68 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Warto znać powyższą regulację zwłaszcza, że gmina nie ma obowiązku pouczania przy sprzedaży lokalu o możliwości żądania zwrotu bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron stosunku cywilnoprawnego, jakim jest umowa sprzedaży, taki obowiązek nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację prawną wynikającą z zawartej umowy (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 października 2015 r., sygn.akt II CSK 763/14).
Obowiązek ten (zwrotu bonifikaty) wynika zatem wprost z przepisu prawa ale gmina może zwolnić nabywcę z tego obowiązku w umowie sprzedaży, bądź później. Oznacza to tym samym, iż brak w treści umowy sprzedaży lokalu zapisu o możliwości zwrotu bonifikaty w żadnym razie nie wyłącza prawa gminy do domagania się zwrotu bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek wyżej opisanych.
W orzecznictwie wskazywano, że w wypadku rezygnacji przez uprawnionego z prawa żądania zwrotu wartości bonifikaty na etapie zawierania umowy, prawo takie mu nie przysługuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 2004 r., IV CK 300/04). Jeżeli takiego zwolnienia z długu nie przewidziano to obowiązek zapłaty kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji powstaje i staje się wymagalny z chwilą przedwczesnego zbycia nieruchomości. Z tą chwilą zaczyna też biec termin przedawnienia tego roszczenia.
Zwrot bonifikaty dochodzony jest przez gminę na drodze procesu cywilnego.
Zgodnie z brzmieniem cytowanego przepisu zwrotowi podlega bonifikata po jej waloryzacji. Waloryzacja kwoty powinna być dokonana na dzień, w którym organ gminy powziął informację o zbyciu lokalu przed upływem lat 5 od nabycia.
Sprzedaż mieszkania
Ustawodawca zdecydował, że sprzedaż mieszkania będzie skutkować zwolnieniem z obowiązku zwroty kwoty równej udzielonej bonifikacie w ściśle określonych przypadkach. Do takich sytuacji należą na przykład te, w których nabywca dokonuje:
– zbycia na rzecz osoby bliskiej ale jeżeli osoba ta zbywa lokal przed upływem wspominanych terminów jest odpowiedzialna za zwrot bonifikaty gminie,
– zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego;
– sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.
Przez osobę bliską trzeba rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Nadmienić w tym miejscu należy, że jeśli obowiązek zwrotu bonifikaty zaktualizował się przed śmiercią nabywcy, bo wówczas nastąpiła sprzedaż mieszkania, to obowiązek ten nie wygasa z chwilą śmierci, lecz zgodnie z art. 922 § 1 k.c. przechodzi na spadkobierców osoby, która zbyła nieruchomość przedwcześnie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 6.11.2002 r., III CZP 59/02). Jeżeli obowiązek ten nie powstał jeszcze przed śmiercią, a contrario nie przechodzi on na spadkobierców.
Trochę kontrowersji jest wokół ostatniej w wymienionych podstaw zwolnienia z obowiązku zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie tj. sprzedaży lokalu z przeznaczeniem środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Zapis ustawy nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Dał temu wyraz Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn.akt I ACa 1265/17 stanowiąc, że wyłączenie obowiązku zwrotu bonifikaty następuje wyłącznie wtedy gdy kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu zakupionego z bonifikatą w określonym czasie zostanie przeznaczona na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Przepis w tym względzie jest jednoznaczny, mówi tylko o nabyciu lokalu mieszkalnego i nie daje podstaw do przyjęcia, że obejmuje także wydatki na inne cele mieszkaniowe jak np. na remonty czy spłatę kredytu choćby pobranego na zakup lokalu. Tylko przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą na nabycie innego lokalu mieszkalnego stanowi podstawę do zwolnienia z obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty. Według tego stanowiska sprzedaż mieszkania bardzo często wiąże się z obowiązkiem zwrotu bonifikaty. Istnieją jednak starsze orzeczenia bardziej korzystne dla nabywców uznające za właściwe wydatkowanie środków na nabycie innego lokalu lub nieruchomości przeznaczonej bądź wykorzystanej na cele mieszkaniowe na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego lub domu, zanim sprzedany został lokal zakupiony z zastosowaniem bonifikaty w cenie.
Ale już na przykład połączenie wydatków na zakup lokalu i remont przystosowujący tenże lokal do zamieszkania w nim spełnia ustawowe kryterium „na cele mieszkalne”, powodując, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie będzie skutkowała obowiązkiem zwrotu bonifikaty.
Podsumowując, zakup mieszkania z bonifikatą jest na pewno rozwiązaniem bardzo korzystnym dla jego nabywcy, ale należy uważać na sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat. Trzeba jednak wiedzieć, że jego przedwczesne zbycie może wiązać się obowiązkiem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty chyba, że środki ze sprzedaży zostaną rozdysponowane w sposób pozwalający na skorzystanie ze zwolnienia.
