Przepis art. 347 kodeksu cywilnego daje posiadaczowi nieruchomości możliwość wystąpienia do sądu z roszczeniem o wstrzymanie budowy jeżeli ta mogłaby albo naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Co do zasady roszczenie to ma chronić przed zajęciem gruntu posiadacza bądź rozpoczęciem czy kontynuowaniem prac na cudzym gruncie. Tym samym roszczenie to może być albo roszczeniem o wstrzymanie budowy albo roszczeniem o jej nierozpoczynanie.
Przesłanki roszczenia
Skutecznie z powództwem o wstrzymanie budowy można wystąpić wówczas gdy budowa stwarza groźbę naruszenia posiadania i to w różnoraki sposób. Mianowicie będzie ono zasadne wówczas gdy budowa obejmie grunt posiadacza albo wytwarzać będzie immisje pośrednie w stosunku do jego gruntu. Nie oznacza to jednak, że na tej podstawie można żądać wstrzymania budowy z tego powodu, że budowa jest prowadzona zbyt blisko granicy przez co wznoszony budynek spowoduje zaciemnienie sąsiedniej działki.
Drugą przesłanką tego roszczenia jest istnienie niebezpieczeństwa powstania szkody na nieruchomości posiadacza. Szkoda ta może przejawiać się pogorszeniem stanu nieruchomości i jej części składowych, spadkiem wartości nieruchomości. Jako przykład szkody w literaturze przedmiotu wymienia się przykładowo podtopienie domu, spowodowane uszkodzeniem ciągu drenowego, odwadniającego nieruchomość posiadacza, przy realizacji budowy (tak Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).
Przesłanki te nie muszą wystąpić łącznie, a zatem wystarczającą podstawę do wystąpienia z powództem stanowi ziszczenie się którejkolwiek z nich.
We wciąż aktualnym wyroku Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., sygn.akt III CRN 462/68 stwierdzono, iż omawiane powództwo jest uzasadnione zarówno wówczas gdy pozwany prowadzi budowę bez pozwolenia organu nadzoru budowlanego, jak również wtedy, gdy buduje legitymując się takim pozwoleniem.
Analizując poglądy judykatury warto wspomnieć o tym, że przez budowę należy rozumieć wznoszenie budynku lub innego urządzenia, którego znaczna wartość usprawiedliwia – ze względu na interes społeczno-gospodarczy i interes dokonującego budowy – zakaz rozebrania tego urządzenia na żądanie posiadacza gruntu, mimo że jego posiadanie zostało na skutek tego rodzaju budowy naruszone; wznoszenie płotu lub innego ogrodzenia z reguły nie odpowiada tym wymaganiom (tak uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 sierpnia 1968 r., III CZP 68/68). Nie oznacza to natomiast, iż roszczenie to przysługuje tylko jeżeli wznoszony jest budynek, może ono bowiem dotyczyć też drogi, kanalizacji, budowy nasypu itp.
Termin wystąpienia z roszczeniem
Omawiane roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy. Zgodnie z przepisem wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia jakichkolwiek prac przygotowawczych na terenie budowy, m.in. takich jak: niwelacja terenu, wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie czy zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów ( patrz J. Gołaczyński [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4, 2007).
Jeżeli powództwo zostanie wniesione po upływie tego terminu sąd je oddali. Oczywiście wyrok wydany na skutek tego powództwa może zapaść po upływie miesięcznego terminu od rozpoczęcia budowy, istotne jest tylko aby powództwo zostało wniesione w tym właśnie terminie.
Nie jest możliwe obejście upływu miesięcznego terminu poprzez sięganie do instytucji ochrony posesoryjnej o jakiej mowa w art. 344 kodeksu cywilnego. Jeżeli bowiem spełnione są przesłanki określone art. 347 kodeksu nie sposób sięgać do ochrony w ramach ogólnego roszczenia posesoryjnego.
Co więcej, z roszczeniem tym można wystąpić jedynie dopóki budowa nie jest jeszcze ukończona. Nie będzie ono skuteczne jeżeli zostanie wniesione już po ukończeniu prac.
Omawiane w niniejszym wpisie roszczenie ma czysto prewencyjny charakter. Zagrożenie naruszenia posiadania albo wyrządzenia szkody musi mieć charakter realny, a nie hipotetyczny. Krótki termin na wystąpienie z powództwem o wstrzymanie budowy ma chronić inwestora przed poniesieniem szkody co niewątpliwe miałoby miejsce przy późniejszym dużym zaawansowaniu prowadzonych prac.
