Co do zasady, zbycie nieruchomości przed upływem lat 5 od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyto lub wybudowano wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Jednym ze sposób na uniknięcie zapłaty przedmiotowego podatku jest skorzystanie z instytucji określanej mianem ulga mieszkaniowa, którą przybliżę w niniejszym wpisie.
Ulga mieszkaniowa
Ulga mieszkaniowa przewidziana została w art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Choć w judykaturze można spotkać różnice w poglądach, to jednak w większości przypadków sądy podkreślają, że ustawodawca nie wskazuje wprost w jakiej kolejności mają mieć miejsce transakcje zbycia i nabycia nieruchomości, a zatem możliwe jest skorzystanie z ulgi nawet wówczas gdy najpierw dokonuje się nabycia nieruchomości, a następnie zbycia. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10.06.2021 r., sygn.akt II FSK 3655/18 wyraźnie podkreślił, iż „decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji. Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego”.
Ulga mieszkaniowa powoduje, że jeżeli podatnik na własne cele mieszkaniowe wykorzysta cały uzyskany ze sprzedaży przychód, uzyskany dochód w całości będzie podlegał zwolnieniu. Zaś w przypadku, gdy podatnik przeznaczy na własne cele jedynie część przychodu, wówczas wysokość dochodu, która podlega zwolnieniu należy wyliczyć z proporcji: dochód ze sprzedaży x poniesione wydatki / przychód ze sprzedaży.
Wydatki na cele mieszkaniowe
Wydatki na cele mieszkaniowe zostały zdefiniowane w art. 21 ust 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tak np. ulga mieszkaniowa przysługuje podatnikowi jeżeli środki pochodzące ze zbycia nieruchomości przeznaczy na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem czy np. wydatki poniesione zostaną przez podatnika na spłatę kredytów (pożyczek) oraz odsetek od tych kredytów (pożyczek) zaciągniętych przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na własne cele mieszkaniowe. W tym ostatnim przypadku trzeba jednak pamiętać, że musi to dotyczyć kredytów i pożyczek zaciągniętych w bankach bądź spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. Zaciągnięcie pożyczki na cele mieszkaniowe od osoby fizycznej i jej spłata nie powoduje, że podatnikowi przysługuje ulga mieszkaniowa (tak np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn.akt I SA/Kr 1251/20).
Podatnicy muszą móc przedłożyć dokumenty związane z wydatkowaniem przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik, który sprzedał mieszkanie i zobowiązał się do przeznaczenia pieniędzy na inne własne cele mieszkaniowe, ale nie jest w stanie tego udokumentować, musi zapłacić PIT (tak np. NSA w wyroku z dnia 9 czerwca 2016 r., sygn.akt II FSK 1309/14).
Należy pamiętać, że omawiana ulga mieszkaniowa przysługuje nie tylko wówczas, gdy realizujemy swoje cele mieszkaniowe w Polsce, ale również wówczas gdy np. dokonujemy nabycia nieruchomości położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Tak więc wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą zostać dokonane na obszarze państwa polskiego.
Ulga mieszkaniowa przysługuje podatnikowi także wówczas, gdy mieszkanie zostanie przed sprzedażą wycofane z działalności gospodarczej. W takim przypadku przychód ze sprzedaży wskazanego mieszkania nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Warto jeszcze wspomnieć o sytuacji, gdy podatnik najpierw zadeklarował, że zamierza skorzystać ze zwolnienia jakim jest ulga mieszkaniowa PIT, a następnie zmienił plany. Otóż, wówczas stosownie do brzmienia art. 30 e ust 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
Ulga mieszkaniowa 2022
Reforma podatkowa zwana Polskim ładem, poszerzyła katalog wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe. W myśl obowiązującego od 1.01.2022 r. art. 21 ust 30 a komentowanej ustawy wydatki te obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością. Dotychczas judykatura prezentowała różne poglądy w zakresie tego czy ulga mieszkaniowa w PIT przysługuje także wtedy gdy podatnik spłaca kredyt na zakup zbywanej nieruchomości. Raczej w mniejszości spotkać można było stanowisko zgodnie z którym nie można uznać, iż przedmiotowe zwolnienie (ulga mieszkaniowa) odnoszące się do wydatków na spłatę kredytu (pożyczki) może dotyczyć jedynie kredytów (pożyczek) zaciągniętych na nabycie nowych (innych) nieruchomości, a nie nieruchomości zbywanych” (patrz wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.02.2020 r., sygn.akt III SA/Wa 469/19 i wyrok z dnia 06.12.2019 r., sygn.akt III SA/Wa 848/19). Teraz tych wątpliwości już nie będzie, bowiem wyraźnie zaliczono spłatę kredytu oraz odsetek na zakup zbywanej nieruchomości do wydatków na cele mieszkaniowe.
Jeżeli nie ma możliwości aby skorzystać ze zwolnienia jakim jest ulga mieszkaniowa, można sprawdzić czy nie istnieje możliwość skorzystania ewentualnie z innego zwolnienia bądź po prostu trzeba się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. O szczegółach mogą Państwo przeczytać w niniejszym wpisie podatek od sprzedaży nieruchomości.
