Najem lokalu w czasie trwania małżeństwa

W prawie polskim przyjęło rozwiązanie, że najem lokalu mieszkalnego objęty jest wspólnością majątkową małżeńską jeżeli nawiązanie najmu nastąpiło, choćby przez jednego tylko małżonka, w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny i dodatkowo nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Skutek ten występuje ex lege niezależnie od obowiązujących małżonków ustrojów majątkowych, a zatem nawet jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa lub rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków to i tak prawo najmu objęte jest wspólnością ustawową.

Uwagi ogólne odnoszące się do wspólności prawa najmu

Przede wszystkim, o czym wspomniałam już na wstępie, wspólność najmu między małżonkami odnosi się tylko i wyłącznie do lokali mieszkalnych. Inne lokale wynajęte przez jednego z małżonków nie są z mocy prawa objęte wspólnością ustawową.
Art. 680 ze zn. 1 kodeksu cywilnego, które wprowadza omawiane rozwiązanie, odnosi się wyłącznie do sformalizowanego związku małżeńskiego, a tym samym nie obejmuje osób żyjących w konkubinacie czy też w związkach partnerskich tej samej płci.
Ustawodawca stanowi w przepisie o „nawiązaniu stosunku najmu”, a zatem wstąpienie przez jednego z małżonków w prawo najmu po śmierci najemcy, o jakim mowa w art. 691 kodeksu cywilnego (o którym szerzej pisałam tutaj Sukcesja prawa najmu lokalu mieszkalnego), nie zostanie objęte ustawową wspólnością małżonków. W takim przypadku najemcą pozostanie tylko ten z małżonków, który wstąpił w stosunek najmu po zmarłym.
Skutek o jakim mowa w przywołanym przepisie następuje niezależnie od woli samych małżonków, wspólność prawa najmu ma bowiem charakter przymusowy. Rodzi to niestety niekiedy dość przykre konsekwencje, mianowicie oboje małżonkowie są dłużnikami z tytułu czynszu najmu i to nawet wówczas gdy tylko jedno z nich w lokalu tym zamieszkuje.

Czasookres trwania wspólności najmu lokalu
Art. 680 ze zn. 1 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Z regulacji tej wynika tym samym, że wspólność prawa najmu trwa – co do zasady – aż do momentu ustania małżeństwa, a także rzadkich przypadków unieważnienia małżeństwa. Z brzmienia przepisu należy także wyprowadzić uzasadniony wniosek, że małżonkowie nie mogą w drodze intercyzy wyłączyć wspólności najmu.
Co więcej, w nauce prawa uznaje się, iż wspólność prawa najmu lokalu nie wygasa również w sytuacji wydania przez sąd wyroku ustanawiającego rozdzielność majątkową czy też postanowienia sądu w sprawie ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków (tak np. H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz do kodeksu cywilnego, t. III, cz. 2, 2013).
Warto też wspomnieć o wykrystalizowanym w doktrynie poglądzie, wedle którego w razie wypowiedzenia umowy najmu przez jednego z małżonków wspólność najmu lokalu mieszkalnego ustaje z mocy prawa, a małżonek, który nie wypowiedział umowy staje się wyłącznym najemcą (tak K. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. T II. Komentarz, Legalis 2016; K. Osajda (red.) Kodeks Cywilny. Komentarz. Legalis 2016).
Wraz z ustaniem małżeństwa, zgodnie z art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do prawa najmu, jak również do podziału tego majątku, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku.

Losy prawa najmu po ustaniu małżeństwa
Po ustaniu małżeństwa, najkrócej rzecz ujmując, należy znieść wspólność prawa najmu lokalu. Jest to możliwe tak w trybie umownym, jak i w razie braku porozumienia pomiędzy małżonkami – poprzez podział sądowy, przeprowadzony w trybie nieprocesowym w ramach postępowania o podział majątku wspólnego. Brak jest co prawda przepisów, które regulowałyby kwestie ustalenia wartości takiego prawa najmu ale tu rozwiązania dostarczyła już praktyka sądowa, opierająca się na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r. III CZP 38/02, w myśl której wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy – okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.
Na zakończenie czuję się w obowiązku wspomnieć, że w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, w skład którego wchodzi prawo najmu lokalu mieszkalnego, sąd przyznając w wyniku podziału to prawo jednemu z byłych małżonków, będących współlokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i nakazując drugiemu wydanie lokalu orzeka jednocześnie o uprawnieniu tego małżonka do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia (patrz Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 września 2003 r., w sprawie o sygn. akt III CZP 56/03).

Jak mogliście Państwo wywnioskować z powyższego wpisu, prawo najmu lokalu mieszkalnego zostało uregulowane przez ustawodawcę w taki sposób aby pozbawić małżonków możliwości jego dowolnego zniesienia. W trakcie trwania małżeństwa prawo to może zostać zniesione jedynie orzeczeniem sądu.

Budowa i utrzymanie drogi koniecznej

Gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej możliwe jest ustanowienie tzw. drogi koniecznej czyli służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działki sąsiadujące. Służebność ta może być ustanowiona w dwójnasób bądź w drodze umowy z właścicielem nieruchomości, którą droga ta ma obciążać bądź w drodze orzeczenia sądowego. W tym pierwszym przypadku wchodzi w grę dużo więcej możliwości jeżeli chodzi o sam zakres służebności, drugi przypadek natomiast jest konieczny zawsze wówczas gdy brak porozumienia osób zainteresowanych.

Służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądu

Jeżeli służebność ta jest ustanawiona orzeczeniem sądu zakres spraw rozstrzyganych przez sąd jest dość ograniczony. Dokładnie rzecz ujmując postanowienie sądu zawiera zwykle trzy punkty, w punkcie pierwszym sąd ustanawia na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi służebność drogi koniecznej, na określonym szczegółowo pasie gruntu, odnosząc się jednocześnie do sporządzonej na tę okoliczność przez uprawnionego geodetę mapy, w drugim orzeka o wynagrodzeniu przysługującym właścicielom nieruchomości obciążonej (wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie drogi koniecznej i jest niezależne od szkody właściciela), a w trzecim o kosztach postępowania. Sąd nie zawiera dodatkowych postanowień odnośnie kosztów utrzymania bądź budowy jeszcze nieistniejącej drogi. Trzeba bowiem podkreślić, iż nawet wówczas gdy droga w ogóle nie istnieje albo jest kompletnie nieprzygotowana sąd nie orzeka o obowiązku czy to modernizacji czy budowy drogi, nawet pomimo takich wniosków ze strony zainteresowanego. Nie ma natomiast przeszkód aby tego rodzaju szczegółowe zapisy zawrzeć w umowie ustanowienia służebności drogi koniecznej. Strony zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów mają bowiem możliwość precyzyjnego ustalenia zakresu służebności.

Koszt utrzymania drogi koniecznej

Problem utrzymania drogi koniecznej w należytym stanie jest uregulowany obowiązującymi przepisami prawa. Choć art. 145 kodeksu cywilnego dotyczący stricte służebności drogi koniecznej wprost tego nie reguluje to czyni to art. 289 kodeksu dotyczący służebności gruntowych w ogólności. Konkretyzując – paragraf pierwszy tego przepisu stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej, a więc tego dla potrzeb którego ustanawiana jest służebność. Tym samym, w każdym przypadku braku regulacji odmiennych, a więc tak wówczas gdy strony tego w umowie nie określiły albo gdy służebność została ustanowiona orzeczeniem sądu przyjąć należy, iż wszelkie remonty istniejącej drogi, wymiana nawierzchni, wymiana lamp oświetlających drogę ale także zachowanie tejże drogi w czystości i odśnieżanie ciążą na właścicielu nieruchomości władnącej.

Koszt wybudowania drogi nieistniejącej
Ustawa milczy w zakresie tego kto ponosi koszty budowy drogi w sytuacji gdy ta jeszcze fizycznie nie istnieje. Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w dorobku orzecznictwa i nauki prawa, aczkolwiek poglądy w tej materii nie są jednolite. Jeden pogląd opiera się na założeniu, iż art. 289 kodeksu cywilnego obejmuje swoim zakresem nie tylko utrzymywanie urządzeń ale także ich wybudowanie jeżeli jest to konieczne. To stanowisko prezentowane jest na przykład przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 15.06.2010 r., wydanym w sprawie II CSK 30/10, w tezie którego wyraźnie wskazano, iż obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności drogi koniecznej w braku odmiennej umowy obejmuje swoim zakresem zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są potrzebne (utwardzenie drogi), jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do sposobu korzystania z drogi i przeznaczenia nieruchomości władnącej oraz obciążonej. W doktrynie w większości prezentowane jest jednak stanowisko zgoła odmienne, a mianowicie, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej dotyczy tylko tych urządzeń, które istniały już w czasie ustanowienia służebności. Obowiązek ten zatem nie obejmuje kosztów ich wykonania (tak. np. J. Gudowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II). W analogicznym w pewnym sensie orzeczeniu dotyczącym art. 154 kodeksu judykatura opowiadała się za tezą, iż obowiązek ponoszenia kosztów urządzeń znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących nie obejmuje kosztów wybudowania nowego urządzenia (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn.akt III CZP 75/01).
Właściwszym wydaje się drugi z poglądów i uzasadnia go przede wszystkim literalna wykładnia tego przepisu, bezsprzecznie bowiem w przepisie art. 289 § 1 kodeksu cywilnego ustawodawca uregulował jedynie obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, a nie obowiązek ich budowy. Co więcej, jeżeli droga jeszcze nie istnieje biegli sądowi powoływani w celu oszacowania należnego z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej wynagrodzenia standardowo wliczają doń koszty jej urządzenia traktując je jako nakłady na grunt. Tym samym właściciel nieruchomości obciążonej otrzymuje zwrot kosztów budowy urządzeń typu droga dojazdowa.
Nie można zatem uznać arbitralnie, że zawsze to na właścicielu nieruchomości władnącej winien spoczywać ciężar budowy zwłaszcza, że nawet w przypadku utrzymania już istniejącej drogi przyjmuje się, że odpowiedni udział w kosztach może mieć jednakże właściciel nieruchomości obciążonej, jeżeli także użytkuje pas gruntu (por. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe).

Reasumując, niestety ustawodawca nie zdecydował się na bezwzględne uregulowanie omawianej kwestii. Dlatego też może się okazać, że po ustanowieniu w postępowaniu sądowym drogi koniecznej kłopoty właściciela nadal się nie skończą. Przyjmując bowiem za wiążący pogląd Sądu Najwyższego należałoby uznać, że właściciel nieruchomości władnącej musiałby dwukrotnie płacić za drogę konieczną, raz w formie wynagrodzenia za ustanowienie służebności, a drugi raz budując na własny koszt drogę, której budowy odmawia właściciel nieruchomości obciążonej.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego z powodu posiadania prawa do innego lokalu

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu komunalnego, a więc takiego gdzie wynajmującym jest gmina, została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednym z powodów, dla których wynajmujący może wypowiedzieć stosunek najmu jest fakt przysługiwania najemcy tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Niniejszy wpis poświęcony będzie właśnie tej przyczynie wypowiedzenia najmu.

Zmiana stanu prawnego
W pierwszej kolejności trzeba wyjaśnić, że art. 11 ust 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który to przepis traktuje o omawianej przyczynie wypowiedzenia najmu uległ zmianie z dniem 21 kwietnia 2019 roku. Nowelizacja ta została dokonana na mocy ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Zmiana jest bardzo istotna ponieważ o ile przed datą 21 kwietnia 2019 r. przepis pozwalał na wypowiedzenie najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu tylko najemcy lokalu, w którym czynsz był niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, o tyle obecnie regulacja ta dotyczy już wszystkich lokali, niezależnie od wielkości czynszu najmu. Dodatkowo ustawodawca wprowadził możliwość wypowiedzenia umowy najmu również wówczas gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu nie tylko w tej samej miejscowości ale i miejscowości pobliskiej, do czasu nowelizacji ustawa przewidywała wypowiedzenie jedynie wówczas gdy lokator posiadał prawo do innego lokalu w tej samej miejscowości. Jest to zatem zmiana również bardzo istotna, skutkująca w praktyce bardzo dużą liczbą wypowiedzeń umów najmu, motywowanych chęcią odzyskania przez gminy dodatkowych lokali mieszkalnych i ich przeznaczenie dla osób najbardziej potrzebujących.
Jednocześnie do ustawy wprowadzono definicję pobliskiej miejscowości, przez którą należy rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.

Prawo do innego lokalu
Ustawa nie zawiera definicji prawa do innego lokalu. Odpowiedzi jak szeroki zakres ma to pojęcie należy poszukiwać w dotychczasowym dorobku doktryny i judykatury. I tak w nauce prawa wskazuje się, że tytuł prawny do lokalu obejmuje poza własnością również najem, używanie mieszkania na podstawie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu, a także – na podstawie użyczenia, służebności i użytkowania czy stosunku rodzinnego (tak np. E. Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 43-47). Podobne stanowisko można odnaleźć w orzecznictwie, przykładowo w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2008 r., wydanego w sprawie o sygn.akt II CSK 484/07 potwierdzono, iż „inny tytuł prawny” może, mieć oparcie w różnych stosunkach prawnych, w tym również w stosunkach prawnorodzinnych. Tym samym należy pamiętać o treści art. 28 ze zn 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który to przepis w zdaniu pierwszym mówi, że jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Tym samym posiadanie przez jednego z małżonków prawa do lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy najmu drugiemu z nich. Oczywiście prawem tym jest także współwłasność innego lokalu.
Aby zaktualizowała się przesłanka do wypowiedzenia najmu najemca musi mieć możliwość używania tego innego lokalu. Zatem zdarzać się będą przypadki kiedy to nie będzie możliwe. Tytułem przykładu można wskazać sytuację, w której współmałżonek najemcy jest właścicielem mieszkania ale małżonkowie pozostają w długoletniej separacji faktycznej czy też mieszkanie usytuowane jest na trzecim piętrze bez windy a lokator jest sparaliżowany albo lokal jest w bardzo złym stanie technicznym. Ustawodawca dał tym samym możliwość oceny wynajmującemu, a także w razie potrzeby sądowi – czy najemca może używać innego lokalu.
Dodatkowo lokal taki musi spełniać warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, a zatem być wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

Termin i tryb wypowiedzenia
Legislator postanowił, że najem w omawianym przypadku można wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Tym samym wypowiedzenie np. w połowie miesiąca de facto wydłuża okres trwania najmu do końca tego miesiąca kalendarzowego, w którym upływa ów miesięczny termin.
Wypowiedzenie z powodu posiadania prawa do innego lokalu musi nastąpić na piśmie – pod rygorem nieważności i musi posiadać uzasadnienie ponieważ ogólną regułą jest ograniczenie swobody wypowiadania umów przez właścicieli lokali. Stosownie do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego lokatorowi może nastąpić bowiem tylko z przyczyn ściśle określonych w tej ustawie

Celem niniejszego wpisu jest zasygnalizowanie wybranych i istotnych z punktu widzenia najemców zmian stanu prawnego w zakresie wypowiadania umów najmu z powodu posiadania prawa do innego lokalu i przybliżenie najbardziej istotnych pojęć z tego zakresu. Nie poruszono w nim możliwych sposobów i trybu obrony najemców przed wypowiedzeniem z tego powodu.

Plan zagospodarowania przestrzennego a zmiana wartości nieruchomości

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na terenie działania organu, który go ustanowił, plan ten ma charakter prawa powszechnie obowiązującego. Plan składa się z części tekstowej oraz załączników w postaci części graficznej i wymaganych rozstrzygnięć. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą znaleźć się bądź to precyzyjne zapisy bądź też postanowienia ogólne dla poszczególnych terenów. W każdym jednak przypadku adresatem tych postanowień jest każdy, kto ma prawo do terenu znajdującego się w granicach planu miejscowego, kto korzysta lub zamierza korzystać z terenu objętego tym planem.
Wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego bądź też jego zmiany niejednokrotnie dochodzi do zmiany wartości nieruchomości usytuowanych w obrębie jego oddziaływania. Zmiana ta może polegać zarówno na obniżeniu, jak i zwiększeniu wartości nieruchomości.
Ustawodawca przewidział w takim przypadku uprawnienia zarówno dla właścicieli nieruchomości i ich użytkowników wieczystych, jak i wójta, burmistrza lub prezydenta, które skrótowo zostaną omówione poniżej.

Uprawnienie do żądania wykupienia nieruchomości lub jej części
Co do zasady – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Ustalenie czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem opiera się zarówno na faktycznym jej wykorzystaniu w dacie uchwalenia planu czy też jego zmiany ale także winno uwzględniać istniejące możliwości w tym zakresie, a więc to jak dana nieruchomość mogłaby zostać wykorzystana. Najczęściej opisana sytuacja ma miejsce wówczas gdy dany obszar zostanie mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony na realizację jakichś celów publicznych, aczkolwiek zmiana nie musi być związana z zaspakajaniem potrzeb publicznych, może to dotyczyć też np. zmiany przeznaczenia gruntu.
Należy przy tym pamiętać, że można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub części także wówczas, gdy nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Ustawodawca nigdzie bowiem nie zastrzegł, że zmiana sytuacji właściciela czy użytkownika wieczystego polegająca na niemożliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem musi przybrać postać pogorszenia.
Wykonanie obowiązku wykupu nieruchomości lub jego części realizowane jest w ciągu 6 – miesięcy od daty złożenia skutecznego wniosku przez uprawnionego. Oznacza to tym samym, że wraz z rozpoczęciem się 7 miesiąca gmina pozostaje w opóźnieniu w realizacji wykupu, co skutkuje dla uprawnionego prawem do należności odsetkowych za okres opóźnienia liczonymi od ceny wykupu, która powinna być zapłacona przy realizacji wykupu. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że we wspomnianym czasie gmina powinna nie tylko zawrzeć umowę o wykup nieruchomości ale także uiścić cenę wykupu. Cena ta ustalana jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem winna zostać ustalona na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego. Cena wykupu ma wyrównać właścicielowi różnicę i nie może ona być oczywiście ani źródłem dochodu albo straty wynikającej zmienionego statusu nieruchomości (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 października 2018 r., sygn.akt I ACa 261/17).
W sytuacji gdy gmina odmówi realizacji roszczenia o wykup bądź też pozostawać będzie w opóźnieniu w jego realizacji właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo dochodzenia swoich praw w drodze procesu sądowego opartego na przepisach art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego.

Żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę
Przy spełnieniu warunków opisanych powyżej właściciel/użytkownik wieczysty ma również prawo do domagania się od gminy odszkodowania w granicach szkody jaką poniósł w wyniku uchwalenia/zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Statystycznie najczęściej z roszczeniem tym będziemy mieć do czynienia wówczas gdy na skutek wejścia w życie czy też planu zagospodarowania przestrzennego utracona zostanie możliwość zabudowy nieruchomości, potwierdzona wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. Ponieważ w przepisie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o rzeczywistej szkodzie oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. wydany w sprawie V CSK 230/07).
Szkodę należy ustalić z uwzględnieniem dyrektyw płynących z treści art. 361 kodeksu cywilnego, a tym samym dokonać trzeba porównania wartości aktywów poszkodowanego po wyrządzeniu szkody, ze stanem, jaki by istniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Oczywiście ustalenie wysokości szkody zawsze wymaga wiedzy specjalistycznej, a tym samym musi ono znaleźć źródło w opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Roszczenie o odszkodowanie również ma charakter cywilny co oznacza, że postępowanie administracyjne nie jest właściwą drogą ani do ustalenia wysokości odszkodowania, ani rozstrzygnięcia sporu, jaki powstał między organem a uprawnionym do żądania odszkodowania na przykład co do jego wysokości. Tym samym właściciel winien dochodzić go w drodze procesu przed sądem powszechnym. Wójt, burmistrz czy prezydent nie ma możliwości ustalenia wysokości odszkodowania w decyzji administracyjnej.
Trzeba też mieć świadomość, o czym przypomina choćby teza wyroku sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn.akt I ACa 1672/16, że warunkiem skuteczności powództwa o odszkodowanie jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości zarówno w dniu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.
Na koniec zaakcentuję tylko, że w przypadku gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywają nieruchomość, a jej wartość wskutek uchwalenia lub zmiany planu uległa obniżeniu i nie skorzystali oni z roszczeń o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienie nieruchomości w całości lub części oraz nie zawarto umowy zamiany, to mogą oni żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości lub jej części stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a wartością nieruchomości po jego uchwaleniu.

Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
Opłata planistyczna zwana także rentą planistyczną jest z kolei należna wówczas gdy w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania przestrzennego następuje wzrost wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik ją zbywa. Dodatkowo zbycie nieruchomości przez jej właściciela musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Opłatę tą pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta i nie może ona być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest – co do zasady – obligatoryjne. Warto wiedzieć, że opłata jest należna także wtedy gdy właściciel sprzedaje nieruchomość poniżej jej rzeczywistej wartości. Warunkiem jej naliczenia jest bowiem wyłącznie fakt wzrostu wartości, a nie uzyskanie przez właściciela konkretnej korzyści w wyniku zbycia nieruchomości. W wyroku z dnia 15 marca 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn.akt II SA/Gl 791/18) wskazał, że także zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu.
Dodatkowo koniecznym jest wyjaśnienie, na bazie dorobku judykatury, w tym np. wyroku Sądu Najwyższego z 11.03.2011 r., sygn.akt II CSK 321/10, iż pojęcie „zbywa” nie może być utożsamiane ze wszystkimi, tj. zarówno odpłatnymi, jak i nieodpłatnymi formami przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego. Uznano tam bowiem, iż pojęcie to oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podkreślił, że nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. I tak np. renta planistyczna nie będzie należna w przypadku wniesienia współwłasności nieruchomości jako aportu do spółki cywilnej, zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział lub gdy własność uzyskuje tylko jeden z małżonków w zamian za środki pieniężne pochodzące z ich majątku wspólnego, które w całości lub części obejmuje drugi małżonek – bez spłaty udziału małżonka.
Renta planistyczna nie ma charakteru cywilnoprawnego bowiem źródłem jej powstania są przepisy materialnego prawa administracyjnego.
Pożądanym byłoby pamiętać, że uniknięcie konieczności opłaty nie jest łatwe (co nie oznacza niemożliwe) choćby z tego względu, że w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy dotyczącej zbycia nieruchomości, w formie aktu notarialnego, notariusz jest zobowiązany przesłać wypis z tego aktu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta, a ten winien bezzwłocznie ustalić opłatę planistyczną w drodze decyzji.

Oczywiście powyższe opracowanie nie jest wyczerpujące, pomija ono wiele aspektów związanych z opisanymi roszczeniami, w tym np. możliwości umarzania renty planistycznej, możliwości zamiany nieruchomości i inne.

Czy warto ujawnić zawarcie umowy w księdze wieczystej?

Księgi wieczyste prowadzone są dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, stąd też w treści księgi wieczystej, a precyzyjniej w dziale III I IV widoczne są dla zainteresowanych istniejące (co do zasady) obciążenia nieruchomości. Mogą one mieć tak np. charakter prawnorzeczowy, jak na przykład ma to miejsce w przypadku służebności ale możliwe jest także ujawnienie istnienia takich praw, które mają charakter obligacyjny.

Uwagi ogólne
Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach, w księdze wieczystej mogą zostać ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Wśród nich, w ust 2 tego przepisu, wymieniono umowę najmu, dzierżawy i dożywocia. W pierwszej kolejności podkreślić trzeba, że wyliczenie zawarte w ust. 2 art. 16 powołanej ustawy ma jedynie charakter przykładowy. Wpisowi do księgi mogą podlegać także inne umowy o ile przepis w randze ustawy daje podstawę do ujawnienia prawa z tej umowy w księdze wieczystej. W praktyce często pojawiać się będą też prawa i roszczenia z umów o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) zawierane przez współwłaścicieli, aczkolwiek najczęściej ujawnia się jednak najem i dzierżawę nieruchomości. Warto wiedzieć zatem, że jeżeli chodzi o umowy najmu i dzierżawy to ujawnieniu w księdze podlegają te, które zostały zawarte bezwarunkowo, jak również i te zawarte pod warunkiem rozwiązującym czy zawieszającym (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn.akt III CSK 233/08).
Ujawnienie tych umów ma charakter fakultatywny i w żaden sposób nie przekłada się na ważność czy skuteczność tego rodzaju umów.
Jeżeli uprawniony zdecyduje się na ujawnienie praw z umów, o których mowa wyżej, to ma to miejsce w dziale III księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawiera rygory w zakresie formy dokumentów jakie mogą stanowić podstawę wpisu praw czy roszczeń z umów, mianowicie wpis w księdze może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Tak więc podstawę wpisu mogę stanowić umowy z podpisami notarialnymi, a konkretnie z podpisami notarialnymi właścicieli nieruchomości np. wydzierżawiającego czy wynajmującego. Jeżeli zaś nie zachowano tej formy umowy przy jej zawieraniu, podstawę wpisu może stanowić pisemna zgoda właściciela na wpis w księdze wieczystej z podpisem notarialnie poświadczonym. W tym drugim przypadku nie będzie już konieczne przedłożenie samej umowy.

Rozszerzona skuteczność umowy ujawnionej w księdze wieczystej
Jednym z niezaprzeczalnych profitów wpisu prawa osobistego czy roszczenia do księgi jest to, że przez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wyjątek dotyczy jedynie służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Brak wpisu w księdze powoduje, że dane prawo czy też roszczenie jest skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy, wpis do księgi pozwala zatem rozszerzyć ową skuteczność także względem osób trzecich. Oznacza to tym samym, że uprawniony z takiej umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości. Wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je bowiem z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie, czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela (iura in rem scriptae).
Skutek wpisu najmu lub dzierżawy polega na tym, że nabywca nieruchomości wstąpi w stosunek najmu, dzierżawy czy dożywocia na miejsce dotychczasowego właściciela. Choć nie ma w tym względzie jednolitego poglądu to część doktryny uznaje, że wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej prowadzi do wyłączenia uprawnienia nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy na zasadzie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego czyli z zachowaniem terminów ustawowych i wówczas gdy umowa nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (tak np. E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214). Podobny pogląd można spotkać w orzecznictwie gdzie podkreśla się, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego) – tak postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn.akt VIII Ca 105/14).
Nie można jednak zapominać, że zbycie nieruchomości przez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, przed złożeniem wniosku o ujawnienie tego prawa w dziale trzecim księgi wieczystej, wyklucza ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe bowiem tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ujawnienie umowy
Bardzo istotną zaletą ujawnienia prawa osobistego czy roszczenia w dziale III księgi jest to, że jest ono chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie ma co do tego żadnych wątpliwości w orzecznictwie, podkreśla się bowiem, że oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż stosownie do art. 3 ustawy są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (tak np. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 r., sygn.akt II Ca 706/14). Nie jest to jednak tak jednoznacznie postrzegane w nauce prawa gdzie część doktryny opowiada się za stanowiskiem, że art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczący rękojmi ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń dotyczących praw osobistych i roszczeń, które ujawnia się w księdze wieczystej (tak np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202).
Przyjąć jednak trzeba, że jeżeli doszło do ujawnienia prawa z umowy najmu czy dzierżawy przyjmuje się, że to prawo istnieje i analogicznie jeżeli wpis wykreślono, że nie istnieje, aczkolwiek pamiętać trzeba, iż domniemania te mają zawsze charakter wzruszalny.

Pierwszeństwo praw ujawnionych w księdze wieczystej
Artykuł 17 ustawy, jak już wcześniej wspomniano, stanowi, iż przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to zatem, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis także w odniesieniu do wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis hipoteki już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Nie dotyczy to jednak hipoteki przymusowej, która nie powstaje w drodze czynności prawnej. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że art. 17 nie zapewnia rozszerzonej skuteczności wobec praw, które nabyto na innej podstawie niż czynność prawna, przez pierwszego nabywcę oraz dalszych nabywców, jak również przez osoby, które – w sposób pochodny – wywodzą od nich swoje uprawnienia. Przepis ten nie chroni zatem przed np. skutkami zasiedzenia nieruchomości.
W przywołanym przepisie wyłączono działanie rozszerzonej skuteczności praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej, w stosunku do takich prawa jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Determinuje to tym samym wniosek, że najemca, dzierżawca i nabywca nieruchomości w ramach dożywocia będzie musiał tolerować istnienie wymienionych służebności, a precyzyjniej prawa osób z tych służebności ujawnionych nawet wówczas jeżeli służebności te nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Pomimo rozbieżności w ocenie pewnych skutków ujawnienia praw z umów obligacyjnych w dziale III księgi wieczystej i ograniczeń wynikających z samej ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy zdecydowanie opowiedzieć się za dokonywaniem stosownych wpisów przez osoby uprawnione z wymienionych umów.

Służebność drogi koniecznej – ochrona praw z niej wynikających

Służebność drogi koniecznej ustanawiana tam gdzie nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, bywa ignorowana przez właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej nieruchomości, przez którą owa służebność przebiega. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel ten na najróżniejsze sposoby uniemożliwia korzystanie ze szlaku drogowego, statystycznie chyba najczęstszym jest przypadek, w którym na nieruchomości posadowione zostaje ogrodzenie uniemożliwiające uprawnionemu dojazd do działki władnącej.
Przedmiotem niniejszego wpisu będzie omówienie możliwości zwalczania tego rodzaju działań przez właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności a wpis w księdze wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a zatem przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba bowiem pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Pozostaje zatem wyjaśniać co się dzieje w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta z ujawnioną w dziale III służebnością drogi koniecznej, która to służebność jest niewykonywana od kilkunastu lat. Otóż, nabywców będących w dobrej wierze chroni właśnie wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg. Pozwala to w praktyce nabyć ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje bo wygasło. Najprościej rzecz ujmując, właściciel nieruchomości władnącej nabywa jednocześnie wygasłą służebność przejazdu i przechodu. Aby nie było jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie powołam się tu na pogląd jaki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r., wydanej w sprawie III CZP 8/83. Skład orzekający stwierdził tam, że „nabywca nieruchomości władnącej może nabyć – dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)”.
W interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest zatem zawsze podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do usunięcia wpisu wygasłej służebności z działu III księgi wieczystej. Zaniechanie w tym zakresie skutkować bowiem może wspomnianymi wyżej konsekwencjami.

Powództwo w przypadku naruszenia ustanowionej służebności
Ustawodawca przewidział środki ochrony dla uprawnionych do korzystania ze służebności drogi koniecznej, którzy doznają przeszkód w korzystaniu z niej wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 251. Przepis ten stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc de facto ustanawia także dla tej grupy podmiotów ochronę negatoryjną oraz windykacyjną. W praktyce jednak uprawnieni do korzystania ze służebności drogi koniecznej wytaczać będą powództwa actio negotaria, a więc pierwsze z wymienionych, których treścią będzie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie ewentualnych dalszych naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy bowiem do ochrony tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, oraz tych których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. Z powództw windykacyjnych zaś będą korzystać w zasadzie uprawnieni z innych praw rzeczowych jak np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy służebności mieszkania.
Do naruszeń praw rzeczowych będzie dochodziło najczęściej poprzez umieszczenie na nieruchomości obciążonej ogrodzeń czy też nasadzenia drzew, krzewów, wzniesienie budowli itp. Należy zatem pamiętać, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, o tyle w przypadku istnienia służebności musi w takiej sytuacji pozostawić np. bramę, przez którą przejazd będzie dalej możliwy.Jeżeli zaś uniemożliwi korzystanie z istniejącej służebności możliwe będzie domaganie się usunięcia przeszkód w przejeździe i zaniechania dalszych naruszeń w drodze właśnie powództwa negatoryjnego.
Nie należy też zapominać, iż wspomniane roszczenia przysługują tak przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i osobom trzecim jeżeli dokonują one naruszenia służebności drogi koniecznej.

Ochrona posiadania służebności drogi koniecznej
Posiadacz służebności może również skorzystać z prowizorycznej ale szybkiej ochrony na kanwie przepisów o ochronie naruszonego posiadania, w ramach którego to procesu sąd bada jedynie stan ostatniego posiadania i fakt jego naruszenia. Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość (tak J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 815; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 832). I tak – o ile posiadacz, któremu przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy, ma wybór pomiędzy roszczeniem petytoryjnym a posesoryjnym to już posiadaczowi władającemu rzeczą bez tytułu prawnego pozostaje wyłącznie roszczenie posesoryjne. Reasumując, podmiot korzystający ze służebności ale nie mający do niej formalnie ustanowionego prawa może skorzystać jedynie z tej drogi.
Na koniec trzeba dodać, że w orzecznictwie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że posiadacz służebności może wystąpić o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93).

Należy także pamiętać, że wytaczając powództwo w tego rodzaju sprawach można żądać udzielenia przez sąd zabezpieczenia powództwa na czas trwania postępowania poprzez usunięcie przeszkód w korzystaniu ze służebności drogi koniecznej. Właściwie można stwierdzić, że dobrze sporządzony pozew winien tego rodzaju wniosek zawierać.

Umorzenie egzekucji z nieruchomości

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być cała nieruchomość, ułamkowa część nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z uwagi na wieloetapowość tego sposobu egzekucji postępowanie prowadzone przez komornika trwa dość długo, niejednokrotnie nawet latami. W różnych stadiach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości może ono zostać umorzone i to zarówno wskutek działań dłużnika, jak i bezczynności wierzyciela, który egzekucję zainicjował.

Spłata długu przez dłużnika
W trakcie trwania postępowania egzekucyjnego może dojść do spłacenia długu przez dłużnika, a precyzyjniej rzecz ujmując dłużnik może zrobić to tak osobiście, jak i dług ten może za niego uregulować osoba trzecia. Należność wierzyciela musi zostać uiszczona ostatecznie przed zamknięciem przetargu, co wynika bezpośrednio z treści art. 981 kodeksu postępowania cywilnego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2000 r., wydanym w sprawie o sygn.akt I CKN 761/00 jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie wpłata może nastąpić tak na konto komornika, jak i wierzyciela z tym tylko, że w tym drugim przypadku czynności licytacyjne zostaną jedynie wstrzymane do czasu potwierdzenia przez wierzyciela dokonanej wpłaty albo złożenia wniosku o umorzenie egzekucji. W wartości spłaty należy ująć w takim przypadku także koszty egzekucyjne – o czym traktuje chociażby powołana teza wyroku. Na koniec podkreślić trzeba, iż zapłata musi nastąpić faktycznie, sama deklaracja dłużnika uiszczenia długu, nawet w najbliższej przyszłości, nie będzie stanowić wystarczającej podstawy do umorzenia egzekucji.

Umorzenie egzekucji na wniosek wierzyciela lub dłużnika
Art. 825 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego stwarza podstawy do umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Trzeba zaznaczyć, iż wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania egzekucyjnego nie podlega żadnej ocenie organu egzekucyjnego z punktu widzenia jego zasadności czy celowości. Innymi słowy, komornik jest tym wnioskiem związany.
Jeżeli egzekucja jest prowadzona z wniosku kilku wierzycieli zgodę na umorzenie postępowania egzekucyjnego wyrazić muszą wszyscy wierzyciele egzekwujący.
W praktyce z umorzeniem na wniosek wierzyciela będziemy mieć do czynienia najczęściej w przypadku zawarcia ugody z dłużnikiem, w której jedno z postanowień będzie obligować wierzyciela do złożenia takiego wniosku.
Wskutek dokonanej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, z mocą obowiązującą od dnia 21 sierpnia 2019 r., obecnie jest możliwe umorzenie egzekucji z nieruchomości na żądanie dłużnika jeżeli przed dniem złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji roszczenie objęte tytułem wykonawczym uległo przedawnieniu, a wierzyciel nie wykaże, że nastąpiło zdarzenie, wskutek którego bieg terminu przedawnienia został przerwany.

Brak wniosku o drugą licytację i inne przypadki bezczynności wierzyciela
Stosownie do treści art. 983 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Jeżeli wniosek taki zostanie złożony egzekucja toczy się dalej, jeżeli zaś wierzyciel zapomni złożyć wniosek egzekucja ulega umorzeniu. Potwierdza to niezbicie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn.akt V ACa 298/18, w której stwierdzono, że niezgłoszenie wniosku o przeprowadzenie drugiej licytacji w terminie jednego roku liczonego od dnia, w którym pierwsza licytacja nie doszła do skutku, powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy samego prawa. Obecnie termin wskazany w orzeczeniu powinien wynosić 6 miesięcy.
Wcześniej art. 823 kodeksu postępowania cywilnego, a obecnie 824 § 1 pkt 4 pozwala organowi egzekucyjnemu wydać postanowienie umarzające egzekucję jeżeli wierzyciel nie podejmuje czynności niezbędnych do dalszego prowadzenia egzekucji czyli np. nie złożył komornikowi wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości.
Egzekucja zostanie umorzona także wówczas gdy komornik dokona zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, małżonek się temu sprzeciwi, a wierzyciel nie wystąpi z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika w terminie tygodnia od daty zawiadomienia go o sprzeciwie współmałżonka.

Umorzenie egzekucji po drugiej licytacji
Kolejny przypadek, w którym dochodzi do umorzenia egzekucji z nieruchomości to ten gdzie również w drugiej licytacji brak jest zainteresowanych nabywców, a nikt z uprawnionych nie przejmie nieruchomości na własność. Egzekucja wówczas podlega obligatoryjnemu umorzeniu, a nowa może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. W tym przypadku komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji z urzędu, niezależnie od wniosków stron. W nauce prawa podnosi się, że bez znaczenia wówczas pozostają okoliczności z jakich powodów nie doszło do uwzględnienia wniosku o przejęcie, w szczególności czy sąd zarządził zwrot wniosku czy też wydał postanowienie o odmowie przybicia.
Wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od daty drugiej licytacji, bez względu na to, czy wniosek o nową egzekucję składa ten sam wierzyciel, który wnosił o wszczęcie egzekucji umorzonej czy też inny (tak. Z. Świeboda, Komentarz do kodeksu cywilnego).

Uwzględnienie powództwa przeciwegzekucyjnego
Dopóki egzekucja trwa, dopóty może się zdarzyć, że tytuł wykonawczy może zostać pozbawiony wykonalności w całości lub w części albo ograniczony na podstawie wyroku opartego na art. 840 kodeksu postępowania cywilnego.
Należy pamiętać, że dłużnik może żądać pozbawienia bądź ograniczenia wykonalności tytułu wykonawczego tak długo, jak długo zachodzi możliwość jego wykonania czyli najkrócej mówiąc dopóki trwa egzekucja. Tak więc wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego jest niedopuszczalne wówczas, gdy wygasła wykonalność tytułu wykonawczego na skutek wyegzekwowania całego świadczenia.
Do czasu nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 22 marca 2018 r., która obowiązuje od początku stycznia bieżącego roku, pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego nie powodowało samo przez się umorzenia postępowania egzekucyjnego. W celu umorzenia niezbędne było złożenie wniosku, którego podstawę stanowił art. 825 § 1 pkt 3 ustawy. Obecnie okoliczność ta stanowi przesłankę umorzenia egzekucji z urzędu.

Powyżej omówione zostały wybrane przypadki umorzenia egzekucji, głównie motywowane działaniem dłużnika lub wierzyciela. Oczywiście lista ta nie jest pełna i istnieją jeszcze inne podstawy umorzenia egzekucji. Celem niniejszego wpisu było jednak tylko przybliżenie zainteresowanym tej problematyki, a nie scharakteryzowanie wszystkich możliwych przypadków umorzenia postępowania.

Mieszkanie w TBS a możliwość cesji praw i obowiązków z umowy partycypacji

Partycypacja najprościej rzecz ujmując to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od TBS. Z założenia zatem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie są przeznaczone dla osób bardzo zamożnych, które dysponują środkami na zakup mieszkania na własność. Mieszkań tych co do zasady nie można sprzedać ani nikomu podarować. W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział natomiast możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji w drodze cesji na kolejną osobę. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie tej problematyki.

Uwagi ogólne
Kwestie związane z partycypacją w kosztach budowy, najmem lokali oraz przeniesieniem praw i obowiązków partycypanta regulują przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej ustawą). Zgodnie z ustawą obecnie partycypantami mogą być:
– osoby fizyczne,
– osoby prawne,
– gminy, powiaty i związki międzygminne,
– Agencja Mienia Wojskowego,
– organizacja pożytku publicznego,
– fundusz inwestycyjny zamknięty,
– pracodawcy.
W zależności od tego kto jest stroną umowy z TBS możliwości zbycia praw i obowiązków z umowy partycypacji mogą się różnić, co zostanie uszczegółowione poniżej. We wszystkich przypadkach, w których zbycie to jest dozwolone zastosowanie mieć będzie umowa cesji. Zgodnie z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Jak kształtowała się możliwość cesji partycypacji na przestrzeni lat
Ustawa w swoim pierwotnym brzmieniu milczała na temat zbywania praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, żaden przepis bezpośrednio nie odnosił się do takiej możliwości. Dopiero ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmieniła brzmienie jej artykułu 29 stanowiąc w jego ust 2, że pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Ponadto wprowadzono do ustawy art. 29 a, w którym uregulowano umowę o partycypacji z osobami fizycznymi, i w którym zapisów o cesji nie zawarto. Tak więc, od tego momentu, w ustawie istniały dwie różne regulacje – art. 29, który mówił o tym, że partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie i te podmioty bez zgody TBS mogły zawierać umowy cesji i art. 29 a, który tożsamej opcji dla osób fizycznych już nie przewidywał. O ile zatem wcześniej jeszcze przyjmowało się, że istniała możliwość przeniesienia praw z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów to po nowelizacji argumentacja ta straciła sens.
Reasumując, przed nowelizacją dopuszczano możliwość zawierania umowy cesji praw z umowy partycypacji przez wszystkie podmioty będące partycypantami, natomiast po nowelizacji możliwością taką dysponowali już tylko pracodawcy oraz inne osoby, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r., a więc inne niż osoby fizyczne. Osoba fizyczna, w momencie zakończenia najmu – po zmianach – miała jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji.
Wspomniana ustawa nowelizująca zawierała oczywiście w tym względzie przepis przejściowy, który stanowił, że nowe regulacje miały zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (patrz art. 4).
Kolejna nowelizacja ustawy z dnia 13.01.2007 roku wyłączyła możliwość dokonania cesji dodatkowo powiatom, gminom i związkom międzygminnym.
Następnie nowelizacja dokonana ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. spowodowała, że do art. 29 dodano ust. 5, który stanowił, że osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Tym samym od momentu wejścia w życie tejże ustawy nowelizującej również osoby fizyczne mogły bez przeszkód cedować uprawnienia i obowiązki wynikające z umów partycypacji bez zgody TBS.

Możliwość cesji partycypacji w obowiązującym stanie prawnym
Ostatnią nowelizacją, dokonaną ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ponownie dokonano istotnych zmian w zakresie wyżej opisanym – tym razem jednak niekorzystnej z punktu widzenia partycypantów będących osobami fizycznymi. Mianowicie w wyniku wprowadzonych zmian pozostawiono możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy pracodawcom i osobom prawnym z wyjątkiem umów zawartych przez powiaty, gminy, związki międzygminne i Agencję Mienia Wojskowego, zaś w odniesieniu do osób fizycznych postanowiono, że nie mogą one bez zgody towarzystwa, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Oczywiście w ustawie zawarto również przepis przejściowy, który reguluje stosunek regulacji wykluczającej zbycie partycypacji bez zgody TBS do umów zawartych przed datą wejścia w życie wspomnianej nowelizacji.

Podsumowując, zapisy obecnie obowiązującej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego różnicują sytuację osób fizycznych i większości innych podmiotów, z którymi ustawa zezwala zawrzeć TBS-om umowę o partycypacji w kosztach budowy. Wolą ustawodawcy obecnie Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego będą miały znacznie większą kontrolę nad tym kim będą najemcy lokali.

Różnice pomiędzy umową najmu i umową dzierżawy nieruchomości

Zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy są typami umów, które pozwalają na używanie cudzej rzeczy. Obie uregulowane są w tytule XVII Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, zaś przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Z samego porównania definicji wynika, ze umowa dzierżawy uprawnia dodatkowo do pobierania pożytków, do czego nie daje z kolei prawa stosunek najmu.
Niejednokrotnie właściwa kwalifikacja umowy jako najmu lub dzierżawy rodzi jednak duże problemy praktyczne, dlatego też w niniejszym wpisie postaram się przybliżyć tą problematykę.

Pobieranie pożytków
W myśl art. 53 kodeksu cywilnego pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy zaś są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Pożytkami naturalnymi będą zatem owoce, warzywa, drewno z wycinki nieruchomości leśnej, kamień z kamieniołomu itp.
Pożytki w rozumieniu wymienionego przepisu nie oznaczają jednakże dochodu z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej, w szczególności nie będą stanowić pożytków cywilnych dochody uzyskiwane z tego tytułu, że używający nieruchomości korzysta np. z urządzeń na niej posadowionych, czy chociażby dochody uzyskiwane w wyniku jakichś procesów wytwórczych czy technologicznych prowadzonych na nieruchomości. Warto przywołać w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., wydany w sprawie IV CSK 244/12 gdzie sąd ten stwierdził, iż uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu – na podstawie stosunku obligacyjnego – do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy. Innymi słowy, pożytków nie należy rozumieć jako zysków z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej. Pożytki muszą bowiem wynikać z samej rzeczy, a nie przykładowo z pracy ludzkiej wykonywanej na terenie takiej nieruchomości.
Precyzyjnie wyjaśnia tą kwestię orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1959 r., sygn.akt I CR 771/58 uznające, że odpłatne oddanie innej osobie do eksploatacji zorganizowanego w całości przedsiębiorstwa rodzi między stronami stosunek dzierżawy. Jeżeli jednak przedmiotem takiej umowy jest tylko używanie lokalu z urządzeniem (tu) piekarni, która nie jest czynna jako zorganizowane przedsiębiorstwo, jest ona umową najmu.
W praktyce zatem z umową dzierżawy najczęściej będziemy mieć do czynienia w przypadku gruntów rolnych lub leśnych oraz zespołów zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych jak gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Natomiast oddanie do użytku budynku czy lokalu użytkowego (lokalu sklepowego, hali warsztatowej itp.) nie rodzi stosunku dzierżawy, lecz stosunek najmu, pomimo że ów budynek czy lokal jest wykorzystywany w działalności prowadzonej przez najemcę. Nie zmienia postaci rzeczy też okoliczność, iż lokal taki jest przystosowany do prowadzenia w nim czy to działalności gastronomicznej czy handlowej, a więc odpowiednio wyposażony. Sam fakt prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej nie kwalifikuje stosunku prawnego jako dzierżawy. Lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być z gruntu uznany za przedmiot dzierżawy skoro stanowi on wyłącznie jeden ze składników przedsiębiorstwa umożliwiających produkcję, czy prowadzenie działalności gospodarczej której efektem końcowym jest dopiero dochód przedsiębiorstwa najemcy. Aby można mówić o umowie dzierżawy dzierżawca musi mieć zagwarantowane nie tylko prawo używania przedmiotu dzierżawy, ale dodatkowo także prawo wytwarzania i pobierania pożytków z przedmiotu samej umowy.
Reasumując, uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu.

Inne różnice pomiędzy umową najmu a dzierżawy
Najemca może w określonych warunkach oddać rzecz w podnajem lub do bezpłatnego używania, nie ma natomiast prawa poddzierżawić nieruchomości najętej tj. upoważnić kolejny podmiot do pobierania z niej pożytków. Prawo takie zaś przysługuje dzierżawcy.
O ile najemca zawrze z innym podmiotem stosunek podnajmu lub użyczenia te zawsze ulegają zakończeniu najpóźniej z chwilą rozwiązania stosunku najmu, w przypadku zaś poddzierżawy sytuacja nie jest już taka oczywista, a to z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie, część sądów uznaje bowiem, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje rozwiązanie z mocy prawa stosunku poddzierżawy na podstawie art. 668 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wydany w sprawie I ACa 990/06), część wyraża pogląd zgoła odmienny a zatem, że rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje, iż umowa poddzierżawy wiąże nadal wydzierżawiającego z poddzierżawcą (patrz wyrok Sądu Najwyższego w sprawie V CK 370/05).
Ponadto, kodeks cywilny bardziej chroni dzierżawcę niż najemcę przewidując dłuższe terminy rozwiązania umowy w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu jako, że wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące ale wcześniej powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, podczas gdy wynajmujący lokal ma co prawda obowiązek udzielić dodatkowego terminu ale już tylko miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, a wynajmujący inną nieruchomość nie musi nawet udzielać dodatkowego terminu i może rozwiązać najem w sytuacji powstania zaległości za dwa pełne okresy płatności.
Istotne różnice występują także w ustawowych terminach wypowiedzenia stosunków najmu i dzierżawy, tj. w przypadkach w umowie wskazanych najem można wypowiedzieć w następujących terminach:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód
natomiast dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Puentując, umowa najmu i dzierżawy są umowami podobnymi z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa daje większe prawa tj. poza używaniem cudzej nieruchomości pozwala także na pobieranie z niej pożytków.

Korzystanie ze strychów, piwnic i garaży we wspólnotach mieszkaniowych

Użytkowanie pomieszczeń czy powierzchni takich jak miejsca garażowe, strych czy piwnica przez indywidualnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się na różnych podstawach prawnych. Pomieszczenia tego rodzaju mogą stanowić przede wszystkim przedmiot własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, jak również być objęte współwłasnością wszystkich właścicieli. W drugim z wymienionych przypadków niejednokrotnie na tle korzystania z nich dochodzi do licznych konfliktów sąsiedzkich.

Pomieszczenia przynależne
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w treści art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest niejako przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on, z wyłączeniem innych właścicieli lokali ma prawo do korzystania z takiego pomieszczenia. Ponieważ pomieszczenie to – jak mówi przepis – stanowi część składową lokalu mieszkalnego skutek jest taki, że nie jest możliwy samodzielny obrót pomieszczeniem przynależnym. Ilekroć zatem będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego tylekroć czynność ta obejmie automatycznie strych, garaż czy piwnicę jako jego część składową. Nie oznacza to jednakże, iż właściciel lokalu nie będzie mógł nigdy zbyć takiego pomieszczenia samodzielnie. Jak najbardziej taka możliwość istnieje na gruncie ustawy o własności lokali możliwe ale dopiero po dokonaniu podziału lokalu. Precyzyjniej rzecz ujmując, konieczne jest oddzielenie pomieszczenia przynależnego od lokalu co w świetle art. 22 ust 4 powołanej ustawy zawsze wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Przepis stanowi także, iż w razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd może objąć swoją kognicją prawo właściciela w dwójnasób albo w wyniku zaskarżenia przez zainteresowanego właściciela uchwały odmawiającej zgody na podział lokalu, co jednak automatycznie nie daje prawa do przeprowadzenia podziału albo w drodze postępowania procesowego, a ramach którego będzie domagał się on upoważnienia go do dokonania czynności podziału lokalu. Dodatkowym warunkiem podziału jest to aby wyodrębniony w ten sposób strych czy piwnica stanowił samodzielny lokal niemieszkalny, a wiec stanowiły wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb.
Warto też podkreślić, iż ustawa nie statuuje tak naprawdę wymogu czynienia omawianych pomieszczeń pomieszczeniami przynależnymi choć z pewnością w rzeczywistości rozwiązanie to cieszy się największą popularnością.

Piwnica, strych lub garaż jako części wspólne nieruchomości
W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, a rzadziej jeszcze odrębnych nieruchomości, mają one status części wspólnych nieruchomości. Udział każdego ze współwłaścicieli precyzują przepisy ustawy.
Pamiętać trzeba, iż w takim przypadku, w odniesieniu do tych pomieszczeń nie przysługuje współwłaścicielom prawo żądania ich współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali.
Stosownie do treści art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, z tym tylko zastrzeżeniem, że przepis ten ma charakter dyspozytywny co czyni możliwym zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Bardzo często bowiem zdarza się, że część właścicieli nie korzysta z części wspólnych stosownie do swoich udziałów. Czasem nie są oni zainteresowani takim korzystaniem, a czasem wbrew ich woli zostaje im to uniemożliwione poprzez działania innych z nich. Warto zatem bliżej przyjrzeć się regulacjom umożliwiającym tak zawarcie stosownego porozumienia regulującego zasady korzystania z takich strychów, piwnicy czy garażu, jak i chroniącym właściciela wyzutego z posiadania przez pozostałych.
Jak wyżej wspomniałam, możliwe jest umowne uregulowanie odmiennego niż wynika to z ustawy o własności lokali sposobu korzystania z piwnicy czy strychu stanowiącej część wspólną. Podstawę prawną umowy właścicieli (uchwały dużej wspólnoty) stanowią przepisy art. 206 i 207 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Umowa ta nazywana jest umową quoad usum lub umową o podział rzeczy do korzystania. Skutkiem jej zawarcia jest to, iż dany właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej). Możliwe jest korzystanie przez jednego czy kilku właścicieli z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, za zezwoleniem, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza ich udziały właścicielskie. Również możliwe jest wyłączenie, za ich zgodą, niektórych z nich z prawa do korzystania z tych pomieszczeń.
Umowa o podziale rzeczy może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być także dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.
Dokonanie podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).
Warto zapamiętać, iż uchwała wspólnoty dotycząca podziału części wspólnych do korzystania podlega oczywiście zaskarżeniu do sądu. Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może skutecznie zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Jeżeli zaś właściciel lokalu jest pozbawiony przez innych prawa do korzystania z części wspólnej służy mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które może realizować na drodze postępowania sądowego. Podstawę takiego roszczenia art. 222 § 1 w zw. z art. 206 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zasiedzenie piwnicy czy strychu jako części wspólnej budynku
Ponieważ niejednokrotnie stan korzystania z części wspólnych we wspólnocie, odbiega od stanu modelowego wynikającego z art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali należy jeszcze poruszyć kwestię możliwości zasiedzenia pomieszczenia przez właścicieli lokali mieszkalnych, którzy przez wiele lat wyłącznie korzystają z piwnicy czy strychu. Wyczerpującej odpowiedzi na tą wątpliwość dostarcza lektura postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2010 r., sygn.akt IV CSK 437/09, w treści którego sąd podkreślił, że wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia. Pogląd ten wpisuje się w generalną regułę, że podział nieruchomości do korzystania nie może prowadzić automatycznie do zasiedzenia wydzielonych udziałów w nieruchomości.