Plan zagospodarowania przestrzennego a zmiana wartości nieruchomości

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na terenie działania organu, który go ustanowił, plan ten ma charakter prawa powszechnie obowiązującego. Plan składa się z części tekstowej oraz załączników w postaci części graficznej i wymaganych rozstrzygnięć. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą znaleźć się bądź to precyzyjne zapisy bądź też postanowienia ogólne dla poszczególnych terenów. W każdym jednak przypadku adresatem tych postanowień jest każdy, kto ma prawo do terenu znajdującego się w granicach planu miejscowego, kto korzysta lub zamierza korzystać z terenu objętego tym planem.
Wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego bądź też jego zmiany niejednokrotnie dochodzi do zmiany wartości nieruchomości usytuowanych w obrębie jego oddziaływania. Zmiana ta może polegać zarówno na obniżeniu, jak i zwiększeniu wartości nieruchomości.
Ustawodawca przewidział w takim przypadku uprawnienia zarówno dla właścicieli nieruchomości i ich użytkowników wieczystych, jak i wójta, burmistrza lub prezydenta, które skrótowo zostaną omówione poniżej.

Uprawnienie do żądania wykupienia nieruchomości lub jej części
Co do zasady – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Ustalenie czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem opiera się zarówno na faktycznym jej wykorzystaniu w dacie uchwalenia planu czy też jego zmiany ale także winno uwzględniać istniejące możliwości w tym zakresie, a więc to jak dana nieruchomość mogłaby zostać wykorzystana. Najczęściej opisana sytuacja ma miejsce wówczas gdy dany obszar zostanie mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony na realizację jakichś celów publicznych, aczkolwiek zmiana nie musi być związana z zaspakajaniem potrzeb publicznych, może to dotyczyć też np. zmiany przeznaczenia gruntu.
Należy przy tym pamiętać, że można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub części także wówczas, gdy nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Ustawodawca nigdzie bowiem nie zastrzegł, że zmiana sytuacji właściciela czy użytkownika wieczystego polegająca na niemożliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem musi przybrać postać pogorszenia.
Wykonanie obowiązku wykupu nieruchomości lub jego części realizowane jest w ciągu 6 – miesięcy od daty złożenia skutecznego wniosku przez uprawnionego. Oznacza to tym samym, że wraz z rozpoczęciem się 7 miesiąca gmina pozostaje w opóźnieniu w realizacji wykupu, co skutkuje dla uprawnionego prawem do należności odsetkowych za okres opóźnienia liczonymi od ceny wykupu, która powinna być zapłacona przy realizacji wykupu. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że we wspomnianym czasie gmina powinna nie tylko zawrzeć umowę o wykup nieruchomości ale także uiścić cenę wykupu. Cena ta ustalana jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem winna zostać ustalona na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego. Cena wykupu ma wyrównać właścicielowi różnicę i nie może ona być oczywiście ani źródłem dochodu albo straty wynikającej zmienionego statusu nieruchomości (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 października 2018 r., sygn.akt I ACa 261/17).
W sytuacji gdy gmina odmówi realizacji roszczenia o wykup bądź też pozostawać będzie w opóźnieniu w jego realizacji właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo dochodzenia swoich praw w drodze procesu sądowego opartego na przepisach art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego.

Żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę
Przy spełnieniu warunków opisanych powyżej właściciel/użytkownik wieczysty ma również prawo do domagania się od gminy odszkodowania w granicach szkody jaką poniósł w wyniku uchwalenia/zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Statystycznie najczęściej z roszczeniem tym będziemy mieć do czynienia wówczas gdy na skutek wejścia w życie czy też planu zagospodarowania przestrzennego utracona zostanie możliwość zabudowy nieruchomości, potwierdzona wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. Ponieważ w przepisie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o rzeczywistej szkodzie oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. wydany w sprawie V CSK 230/07).
Szkodę należy ustalić z uwzględnieniem dyrektyw płynących z treści art. 361 kodeksu cywilnego, a tym samym dokonać trzeba porównania wartości aktywów poszkodowanego po wyrządzeniu szkody, ze stanem, jaki by istniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Oczywiście ustalenie wysokości szkody zawsze wymaga wiedzy specjalistycznej, a tym samym musi ono znaleźć źródło w opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Roszczenie o odszkodowanie również ma charakter cywilny co oznacza, że postępowanie administracyjne nie jest właściwą drogą ani do ustalenia wysokości odszkodowania, ani rozstrzygnięcia sporu, jaki powstał między organem a uprawnionym do żądania odszkodowania na przykład co do jego wysokości. Tym samym właściciel winien dochodzić go w drodze procesu przed sądem powszechnym. Wójt, burmistrz czy prezydent nie ma możliwości ustalenia wysokości odszkodowania w decyzji administracyjnej.
Trzeba też mieć świadomość, o czym przypomina choćby teza wyroku sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn.akt I ACa 1672/16, że warunkiem skuteczności powództwa o odszkodowanie jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości zarówno w dniu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.
Na koniec zaakcentuję tylko, że w przypadku gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywają nieruchomość, a jej wartość wskutek uchwalenia lub zmiany planu uległa obniżeniu i nie skorzystali oni z roszczeń o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienie nieruchomości w całości lub części oraz nie zawarto umowy zamiany, to mogą oni żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości lub jej części stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a wartością nieruchomości po jego uchwaleniu.

Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
Opłata planistyczna zwana także rentą planistyczną jest z kolei należna wówczas gdy w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania przestrzennego następuje wzrost wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik ją zbywa. Dodatkowo zbycie nieruchomości przez jej właściciela musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Opłatę tą pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta i nie może ona być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest – co do zasady – obligatoryjne. Warto wiedzieć, że opłata jest należna także wtedy gdy właściciel sprzedaje nieruchomość poniżej jej rzeczywistej wartości. Warunkiem jej naliczenia jest bowiem wyłącznie fakt wzrostu wartości, a nie uzyskanie przez właściciela konkretnej korzyści w wyniku zbycia nieruchomości. W wyroku z dnia 15 marca 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn.akt II SA/Gl 791/18) wskazał, że także zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu.
Dodatkowo koniecznym jest wyjaśnienie, na bazie dorobku judykatury, w tym np. wyroku Sądu Najwyższego z 11.03.2011 r., sygn.akt II CSK 321/10, iż pojęcie „zbywa” nie może być utożsamiane ze wszystkimi, tj. zarówno odpłatnymi, jak i nieodpłatnymi formami przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego. Uznano tam bowiem, iż pojęcie to oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podkreślił, że nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. I tak np. renta planistyczna nie będzie należna w przypadku wniesienia współwłasności nieruchomości jako aportu do spółki cywilnej, zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział lub gdy własność uzyskuje tylko jeden z małżonków w zamian za środki pieniężne pochodzące z ich majątku wspólnego, które w całości lub części obejmuje drugi małżonek – bez spłaty udziału małżonka.
Renta planistyczna nie ma charakteru cywilnoprawnego bowiem źródłem jej powstania są przepisy materialnego prawa administracyjnego.
Pożądanym byłoby pamiętać, że uniknięcie konieczności opłaty nie jest łatwe (co nie oznacza niemożliwe) choćby z tego względu, że w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy dotyczącej zbycia nieruchomości, w formie aktu notarialnego, notariusz jest zobowiązany przesłać wypis z tego aktu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta, a ten winien bezzwłocznie ustalić opłatę planistyczną w drodze decyzji.

Oczywiście powyższe opracowanie nie jest wyczerpujące, pomija ono wiele aspektów związanych z opisanymi roszczeniami, w tym np. możliwości umarzania renty planistycznej, możliwości zamiany nieruchomości i inne.

Czy warto ujawnić zawarcie umowy w księdze wieczystej?

Księgi wieczyste prowadzone są dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, stąd też w treści księgi wieczystej, a precyzyjniej w dziale III I IV widoczne są dla zainteresowanych istniejące (co do zasady) obciążenia nieruchomości. Mogą one mieć tak np. charakter prawnorzeczowy, jak na przykład ma to miejsce w przypadku służebności ale możliwe jest także ujawnienie istnienia takich praw, które mają charakter obligacyjny.

Uwagi ogólne
Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach, w księdze wieczystej mogą zostać ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Wśród nich, w ust 2 tego przepisu, wymieniono umowę najmu, dzierżawy i dożywocia. W pierwszej kolejności podkreślić trzeba, że wyliczenie zawarte w ust. 2 art. 16 powołanej ustawy ma jedynie charakter przykładowy. Wpisowi do księgi mogą podlegać także inne umowy o ile przepis w randze ustawy daje podstawę do ujawnienia prawa z tej umowy w księdze wieczystej. W praktyce często pojawiać się będą też prawa i roszczenia z umów o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) zawierane przez współwłaścicieli, aczkolwiek najczęściej ujawnia się jednak najem i dzierżawę nieruchomości. Warto wiedzieć zatem, że jeżeli chodzi o umowy najmu i dzierżawy to ujawnieniu w księdze podlegają te, które zostały zawarte bezwarunkowo, jak również i te zawarte pod warunkiem rozwiązującym czy zawieszającym (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn.akt III CSK 233/08).
Ujawnienie tych umów ma charakter fakultatywny i w żaden sposób nie przekłada się na ważność czy skuteczność tego rodzaju umów.
Jeżeli uprawniony zdecyduje się na ujawnienie praw z umów, o których mowa wyżej, to ma to miejsce w dziale III księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawiera rygory w zakresie formy dokumentów jakie mogą stanowić podstawę wpisu praw czy roszczeń z umów, mianowicie wpis w księdze może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Tak więc podstawę wpisu mogę stanowić umowy z podpisami notarialnymi, a konkretnie z podpisami notarialnymi właścicieli nieruchomości np. wydzierżawiającego czy wynajmującego. Jeżeli zaś nie zachowano tej formy umowy przy jej zawieraniu, podstawę wpisu może stanowić pisemna zgoda właściciela na wpis w księdze wieczystej z podpisem notarialnie poświadczonym. W tym drugim przypadku nie będzie już konieczne przedłożenie samej umowy.

Rozszerzona skuteczność umowy ujawnionej w księdze wieczystej
Jednym z niezaprzeczalnych profitów wpisu prawa osobistego czy roszczenia do księgi jest to, że przez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wyjątek dotyczy jedynie służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Brak wpisu w księdze powoduje, że dane prawo czy też roszczenie jest skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy, wpis do księgi pozwala zatem rozszerzyć ową skuteczność także względem osób trzecich. Oznacza to tym samym, że uprawniony z takiej umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości. Wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je bowiem z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie, czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela (iura in rem scriptae).
Skutek wpisu najmu lub dzierżawy polega na tym, że nabywca nieruchomości wstąpi w stosunek najmu, dzierżawy czy dożywocia na miejsce dotychczasowego właściciela. Choć nie ma w tym względzie jednolitego poglądu to część doktryny uznaje, że wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej prowadzi do wyłączenia uprawnienia nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy na zasadzie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego czyli z zachowaniem terminów ustawowych i wówczas gdy umowa nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (tak np. E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214). Podobny pogląd można spotkać w orzecznictwie gdzie podkreśla się, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego) – tak postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn.akt VIII Ca 105/14).
Nie można jednak zapominać, że zbycie nieruchomości przez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, przed złożeniem wniosku o ujawnienie tego prawa w dziale trzecim księgi wieczystej, wyklucza ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe bowiem tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ujawnienie umowy
Bardzo istotną zaletą ujawnienia prawa osobistego czy roszczenia w dziale III księgi jest to, że jest ono chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie ma co do tego żadnych wątpliwości w orzecznictwie, podkreśla się bowiem, że oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż stosownie do art. 3 ustawy są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (tak np. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 r., sygn.akt II Ca 706/14). Nie jest to jednak tak jednoznacznie postrzegane w nauce prawa gdzie część doktryny opowiada się za stanowiskiem, że art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczący rękojmi ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń dotyczących praw osobistych i roszczeń, które ujawnia się w księdze wieczystej (tak np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202).
Przyjąć jednak trzeba, że jeżeli doszło do ujawnienia prawa z umowy najmu czy dzierżawy przyjmuje się, że to prawo istnieje i analogicznie jeżeli wpis wykreślono, że nie istnieje, aczkolwiek pamiętać trzeba, iż domniemania te mają zawsze charakter wzruszalny.

Pierwszeństwo praw ujawnionych w księdze wieczystej
Artykuł 17 ustawy, jak już wcześniej wspomniano, stanowi, iż przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to zatem, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis także w odniesieniu do wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis hipoteki już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Nie dotyczy to jednak hipoteki przymusowej, która nie powstaje w drodze czynności prawnej. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że art. 17 nie zapewnia rozszerzonej skuteczności wobec praw, które nabyto na innej podstawie niż czynność prawna, przez pierwszego nabywcę oraz dalszych nabywców, jak również przez osoby, które – w sposób pochodny – wywodzą od nich swoje uprawnienia. Przepis ten nie chroni zatem przed np. skutkami zasiedzenia nieruchomości.
W przywołanym przepisie wyłączono działanie rozszerzonej skuteczności praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej, w stosunku do takich prawa jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Determinuje to tym samym wniosek, że najemca, dzierżawca i nabywca nieruchomości w ramach dożywocia będzie musiał tolerować istnienie wymienionych służebności, a precyzyjniej prawa osób z tych służebności ujawnionych nawet wówczas jeżeli służebności te nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Pomimo rozbieżności w ocenie pewnych skutków ujawnienia praw z umów obligacyjnych w dziale III księgi wieczystej i ograniczeń wynikających z samej ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy zdecydowanie opowiedzieć się za dokonywaniem stosownych wpisów przez osoby uprawnione z wymienionych umów.

Służebność drogi koniecznej – ochrona praw z niej wynikających

Służebność drogi koniecznej ustanawiana tam gdzie nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, bywa ignorowana przez właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej nieruchomości, przez którą owa służebność przebiega. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel ten na najróżniejsze sposoby uniemożliwia korzystanie ze szlaku drogowego, statystycznie chyba najczęstszym jest przypadek, w którym na nieruchomości posadowione zostaje ogrodzenie uniemożliwiające uprawnionemu dojazd do działki władnącej.
Przedmiotem niniejszego wpisu będzie omówienie możliwości zwalczania tego rodzaju działań przez właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności a wpis w księdze wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a zatem przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba bowiem pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Pozostaje zatem wyjaśniać co się dzieje w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta z ujawnioną w dziale III służebnością drogi koniecznej, która to służebność jest niewykonywana od kilkunastu lat. Otóż, nabywców będących w dobrej wierze chroni właśnie wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg. Pozwala to w praktyce nabyć ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje bo wygasło. Najprościej rzecz ujmując, właściciel nieruchomości władnącej nabywa jednocześnie wygasłą służebność przejazdu i przechodu. Aby nie było jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie powołam się tu na pogląd jaki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r., wydanej w sprawie III CZP 8/83. Skład orzekający stwierdził tam, że „nabywca nieruchomości władnącej może nabyć – dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)”.
W interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest zatem zawsze podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do usunięcia wpisu wygasłej służebności z działu III księgi wieczystej. Zaniechanie w tym zakresie skutkować bowiem może wspomnianymi wyżej konsekwencjami.

Powództwo w przypadku naruszenia ustanowionej służebności
Ustawodawca przewidział środki ochrony dla uprawnionych do korzystania ze służebności drogi koniecznej, którzy doznają przeszkód w korzystaniu z niej wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 251. Przepis ten stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc de facto ustanawia także dla tej grupy podmiotów ochronę negatoryjną oraz windykacyjną. W praktyce jednak uprawnieni do korzystania ze służebności drogi koniecznej wytaczać będą powództwa actio negotaria, a więc pierwsze z wymienionych, których treścią będzie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie ewentualnych dalszych naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy bowiem do ochrony tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, oraz tych których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. Z powództw windykacyjnych zaś będą korzystać w zasadzie uprawnieni z innych praw rzeczowych jak np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy służebności mieszkania.
Do naruszeń praw rzeczowych będzie dochodziło najczęściej poprzez umieszczenie na nieruchomości obciążonej ogrodzeń czy też nasadzenia drzew, krzewów, wzniesienie budowli itp. Należy zatem pamiętać, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, o tyle w przypadku istnienia służebności musi w takiej sytuacji pozostawić np. bramę, przez którą przejazd będzie dalej możliwy.Jeżeli zaś uniemożliwi korzystanie z istniejącej służebności możliwe będzie domaganie się usunięcia przeszkód w przejeździe i zaniechania dalszych naruszeń w drodze właśnie powództwa negatoryjnego.
Nie należy też zapominać, iż wspomniane roszczenia przysługują tak przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i osobom trzecim jeżeli dokonują one naruszenia służebności drogi koniecznej.

Ochrona posiadania służebności drogi koniecznej
Posiadacz służebności może również skorzystać z prowizorycznej ale szybkiej ochrony na kanwie przepisów o ochronie naruszonego posiadania, w ramach którego to procesu sąd bada jedynie stan ostatniego posiadania i fakt jego naruszenia. Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość (tak J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 815; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 832). I tak – o ile posiadacz, któremu przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy, ma wybór pomiędzy roszczeniem petytoryjnym a posesoryjnym to już posiadaczowi władającemu rzeczą bez tytułu prawnego pozostaje wyłącznie roszczenie posesoryjne. Reasumując, podmiot korzystający ze służebności ale nie mający do niej formalnie ustanowionego prawa może skorzystać jedynie z tej drogi.
Na koniec trzeba dodać, że w orzecznictwie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że posiadacz służebności może wystąpić o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93).

Należy także pamiętać, że wytaczając powództwo w tego rodzaju sprawach można żądać udzielenia przez sąd zabezpieczenia powództwa na czas trwania postępowania poprzez usunięcie przeszkód w korzystaniu ze służebności drogi koniecznej. Właściwie można stwierdzić, że dobrze sporządzony pozew winien tego rodzaju wniosek zawierać.

Umorzenie egzekucji z nieruchomości

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być cała nieruchomość, ułamkowa część nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z uwagi na wieloetapowość tego sposobu egzekucji postępowanie prowadzone przez komornika trwa dość długo, niejednokrotnie nawet latami. W różnych stadiach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości może ono zostać umorzone i to zarówno wskutek działań dłużnika, jak i bezczynności wierzyciela, który egzekucję zainicjował.

Spłata długu przez dłużnika
W trakcie trwania postępowania egzekucyjnego może dojść do spłacenia długu przez dłużnika, a precyzyjniej rzecz ujmując dłużnik może zrobić to tak osobiście, jak i dług ten może za niego uregulować osoba trzecia. Należność wierzyciela musi zostać uiszczona ostatecznie przed zamknięciem przetargu, co wynika bezpośrednio z treści art. 981 kodeksu postępowania cywilnego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2000 r., wydanym w sprawie o sygn.akt I CKN 761/00 jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie wpłata może nastąpić tak na konto komornika, jak i wierzyciela z tym tylko, że w tym drugim przypadku czynności licytacyjne zostaną jedynie wstrzymane do czasu potwierdzenia przez wierzyciela dokonanej wpłaty albo złożenia wniosku o umorzenie egzekucji. W wartości spłaty należy ująć w takim przypadku także koszty egzekucyjne – o czym traktuje chociażby powołana teza wyroku. Na koniec podkreślić trzeba, iż zapłata musi nastąpić faktycznie, sama deklaracja dłużnika uiszczenia długu, nawet w najbliższej przyszłości, nie będzie stanowić wystarczającej podstawy do umorzenia egzekucji.

Umorzenie egzekucji na wniosek wierzyciela lub dłużnika
Art. 825 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego stwarza podstawy do umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Trzeba zaznaczyć, iż wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania egzekucyjnego nie podlega żadnej ocenie organu egzekucyjnego z punktu widzenia jego zasadności czy celowości. Innymi słowy, komornik jest tym wnioskiem związany.
Jeżeli egzekucja jest prowadzona z wniosku kilku wierzycieli zgodę na umorzenie postępowania egzekucyjnego wyrazić muszą wszyscy wierzyciele egzekwujący.
W praktyce z umorzeniem na wniosek wierzyciela będziemy mieć do czynienia najczęściej w przypadku zawarcia ugody z dłużnikiem, w której jedno z postanowień będzie obligować wierzyciela do złożenia takiego wniosku.
Wskutek dokonanej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, z mocą obowiązującą od dnia 21 sierpnia 2019 r., obecnie jest możliwe umorzenie egzekucji z nieruchomości na żądanie dłużnika jeżeli przed dniem złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji roszczenie objęte tytułem wykonawczym uległo przedawnieniu, a wierzyciel nie wykaże, że nastąpiło zdarzenie, wskutek którego bieg terminu przedawnienia został przerwany.

Brak wniosku o drugą licytację i inne przypadki bezczynności wierzyciela
Stosownie do treści art. 983 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Jeżeli wniosek taki zostanie złożony egzekucja toczy się dalej, jeżeli zaś wierzyciel zapomni złożyć wniosek egzekucja ulega umorzeniu. Potwierdza to niezbicie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn.akt V ACa 298/18, w której stwierdzono, że niezgłoszenie wniosku o przeprowadzenie drugiej licytacji w terminie jednego roku liczonego od dnia, w którym pierwsza licytacja nie doszła do skutku, powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy samego prawa. Obecnie termin wskazany w orzeczeniu powinien wynosić 6 miesięcy.
Wcześniej art. 823 kodeksu postępowania cywilnego, a obecnie 824 § 1 pkt 4 pozwala organowi egzekucyjnemu wydać postanowienie umarzające egzekucję jeżeli wierzyciel nie podejmuje czynności niezbędnych do dalszego prowadzenia egzekucji czyli np. nie złożył komornikowi wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości.
Egzekucja zostanie umorzona także wówczas gdy komornik dokona zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, małżonek się temu sprzeciwi, a wierzyciel nie wystąpi z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika w terminie tygodnia od daty zawiadomienia go o sprzeciwie współmałżonka.

Umorzenie egzekucji po drugiej licytacji
Kolejny przypadek, w którym dochodzi do umorzenia egzekucji z nieruchomości to ten gdzie również w drugiej licytacji brak jest zainteresowanych nabywców, a nikt z uprawnionych nie przejmie nieruchomości na własność. Egzekucja wówczas podlega obligatoryjnemu umorzeniu, a nowa może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. W tym przypadku komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji z urzędu, niezależnie od wniosków stron. W nauce prawa podnosi się, że bez znaczenia wówczas pozostają okoliczności z jakich powodów nie doszło do uwzględnienia wniosku o przejęcie, w szczególności czy sąd zarządził zwrot wniosku czy też wydał postanowienie o odmowie przybicia.
Wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od daty drugiej licytacji, bez względu na to, czy wniosek o nową egzekucję składa ten sam wierzyciel, który wnosił o wszczęcie egzekucji umorzonej czy też inny (tak. Z. Świeboda, Komentarz do kodeksu cywilnego).

Uwzględnienie powództwa przeciwegzekucyjnego
Dopóki egzekucja trwa, dopóty może się zdarzyć, że tytuł wykonawczy może zostać pozbawiony wykonalności w całości lub w części albo ograniczony na podstawie wyroku opartego na art. 840 kodeksu postępowania cywilnego.
Należy pamiętać, że dłużnik może żądać pozbawienia bądź ograniczenia wykonalności tytułu wykonawczego tak długo, jak długo zachodzi możliwość jego wykonania czyli najkrócej mówiąc dopóki trwa egzekucja. Tak więc wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego jest niedopuszczalne wówczas, gdy wygasła wykonalność tytułu wykonawczego na skutek wyegzekwowania całego świadczenia.
Do czasu nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 22 marca 2018 r., która obowiązuje od początku stycznia bieżącego roku, pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego nie powodowało samo przez się umorzenia postępowania egzekucyjnego. W celu umorzenia niezbędne było złożenie wniosku, którego podstawę stanowił art. 825 § 1 pkt 3 ustawy. Obecnie okoliczność ta stanowi przesłankę umorzenia egzekucji z urzędu.

Powyżej omówione zostały wybrane przypadki umorzenia egzekucji, głównie motywowane działaniem dłużnika lub wierzyciela. Oczywiście lista ta nie jest pełna i istnieją jeszcze inne podstawy umorzenia egzekucji. Celem niniejszego wpisu było jednak tylko przybliżenie zainteresowanym tej problematyki, a nie scharakteryzowanie wszystkich możliwych przypadków umorzenia postępowania.

Mieszkanie w TBS a możliwość cesji praw i obowiązków z umowy partycypacji

Partycypacja najprościej rzecz ujmując to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od TBS. Z założenia zatem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie są przeznaczone dla osób bardzo zamożnych, które dysponują środkami na zakup mieszkania na własność. Mieszkań tych co do zasady nie można sprzedać ani nikomu podarować. W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział natomiast możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji w drodze cesji na kolejną osobę. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie tej problematyki.

Uwagi ogólne
Kwestie związane z partycypacją w kosztach budowy, najmem lokali oraz przeniesieniem praw i obowiązków partycypanta regulują przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej ustawą). Zgodnie z ustawą obecnie partycypantami mogą być:
– osoby fizyczne,
– osoby prawne,
– gminy, powiaty i związki międzygminne,
– Agencja Mienia Wojskowego,
– organizacja pożytku publicznego,
– fundusz inwestycyjny zamknięty,
– pracodawcy.
W zależności od tego kto jest stroną umowy z TBS możliwości zbycia praw i obowiązków z umowy partycypacji mogą się różnić, co zostanie uszczegółowione poniżej. We wszystkich przypadkach, w których zbycie to jest dozwolone zastosowanie mieć będzie umowa cesji. Zgodnie z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Jak kształtowała się możliwość cesji partycypacji na przestrzeni lat
Ustawa w swoim pierwotnym brzmieniu milczała na temat zbywania praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, żaden przepis bezpośrednio nie odnosił się do takiej możliwości. Dopiero ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmieniła brzmienie jej artykułu 29 stanowiąc w jego ust 2, że pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Ponadto wprowadzono do ustawy art. 29 a, w którym uregulowano umowę o partycypacji z osobami fizycznymi, i w którym zapisów o cesji nie zawarto. Tak więc, od tego momentu, w ustawie istniały dwie różne regulacje – art. 29, który mówił o tym, że partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie i te podmioty bez zgody TBS mogły zawierać umowy cesji i art. 29 a, który tożsamej opcji dla osób fizycznych już nie przewidywał. O ile zatem wcześniej jeszcze przyjmowało się, że istniała możliwość przeniesienia praw z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów to po nowelizacji argumentacja ta straciła sens.
Reasumując, przed nowelizacją dopuszczano możliwość zawierania umowy cesji praw z umowy partycypacji przez wszystkie podmioty będące partycypantami, natomiast po nowelizacji możliwością taką dysponowali już tylko pracodawcy oraz inne osoby, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r., a więc inne niż osoby fizyczne. Osoba fizyczna, w momencie zakończenia najmu – po zmianach – miała jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji.
Wspomniana ustawa nowelizująca zawierała oczywiście w tym względzie przepis przejściowy, który stanowił, że nowe regulacje miały zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (patrz art. 4).
Kolejna nowelizacja ustawy z dnia 13.01.2007 roku wyłączyła możliwość dokonania cesji dodatkowo powiatom, gminom i związkom międzygminnym.
Następnie nowelizacja dokonana ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. spowodowała, że do art. 29 dodano ust. 5, który stanowił, że osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Tym samym od momentu wejścia w życie tejże ustawy nowelizującej również osoby fizyczne mogły bez przeszkód cedować uprawnienia i obowiązki wynikające z umów partycypacji bez zgody TBS.

Możliwość cesji partycypacji w obowiązującym stanie prawnym
Ostatnią nowelizacją, dokonaną ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ponownie dokonano istotnych zmian w zakresie wyżej opisanym – tym razem jednak niekorzystnej z punktu widzenia partycypantów będących osobami fizycznymi. Mianowicie w wyniku wprowadzonych zmian pozostawiono możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy pracodawcom i osobom prawnym z wyjątkiem umów zawartych przez powiaty, gminy, związki międzygminne i Agencję Mienia Wojskowego, zaś w odniesieniu do osób fizycznych postanowiono, że nie mogą one bez zgody towarzystwa, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Oczywiście w ustawie zawarto również przepis przejściowy, który reguluje stosunek regulacji wykluczającej zbycie partycypacji bez zgody TBS do umów zawartych przed datą wejścia w życie wspomnianej nowelizacji.

Podsumowując, zapisy obecnie obowiązującej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego różnicują sytuację osób fizycznych i większości innych podmiotów, z którymi ustawa zezwala zawrzeć TBS-om umowę o partycypacji w kosztach budowy. Wolą ustawodawcy obecnie Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego będą miały znacznie większą kontrolę nad tym kim będą najemcy lokali.

Różnice pomiędzy umową najmu i umową dzierżawy nieruchomości

Zarówno umowa najmu, jak i dzierżawy są typami umów, które pozwalają na używanie cudzej rzeczy. Obie uregulowane są w tytule XVII Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją kodeksową przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, zaś przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Z samego porównania definicji wynika, ze umowa dzierżawy uprawnia dodatkowo do pobierania pożytków, do czego nie daje z kolei prawa stosunek najmu.
Niejednokrotnie właściwa kwalifikacja umowy jako najmu lub dzierżawy rodzi jednak duże problemy praktyczne, dlatego też w niniejszym wpisie postaram się przybliżyć tą problematykę.

Pobieranie pożytków
W myśl art. 53 kodeksu cywilnego pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy zaś są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Pożytkami naturalnymi będą zatem owoce, warzywa, drewno z wycinki nieruchomości leśnej, kamień z kamieniołomu itp.
Pożytki w rozumieniu wymienionego przepisu nie oznaczają jednakże dochodu z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej, w szczególności nie będą stanowić pożytków cywilnych dochody uzyskiwane z tego tytułu, że używający nieruchomości korzysta np. z urządzeń na niej posadowionych, czy chociażby dochody uzyskiwane w wyniku jakichś procesów wytwórczych czy technologicznych prowadzonych na nieruchomości. Warto przywołać w tym miejscu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2012 r., wydany w sprawie IV CSK 244/12 gdzie sąd ten stwierdził, iż uzyskiwanie przez uprawnionego dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych posadowionych na gruncie oddanym mu – na podstawie stosunku obligacyjnego – do korzystania w celu eksploatacji tych urządzeń nie jest pobieraniem pożytków z rzeczy w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy. Innymi słowy, pożytków nie należy rozumieć jako zysków z prowadzonej na nieruchomości działalności gospodarczej. Pożytki muszą bowiem wynikać z samej rzeczy, a nie przykładowo z pracy ludzkiej wykonywanej na terenie takiej nieruchomości.
Precyzyjnie wyjaśnia tą kwestię orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 1959 r., sygn.akt I CR 771/58 uznające, że odpłatne oddanie innej osobie do eksploatacji zorganizowanego w całości przedsiębiorstwa rodzi między stronami stosunek dzierżawy. Jeżeli jednak przedmiotem takiej umowy jest tylko używanie lokalu z urządzeniem (tu) piekarni, która nie jest czynna jako zorganizowane przedsiębiorstwo, jest ona umową najmu.
W praktyce zatem z umową dzierżawy najczęściej będziemy mieć do czynienia w przypadku gruntów rolnych lub leśnych oraz zespołów zorganizowanych składników materialnych i niematerialnych jak gospodarstwo rolne czy przedsiębiorstwo. Natomiast oddanie do użytku budynku czy lokalu użytkowego (lokalu sklepowego, hali warsztatowej itp.) nie rodzi stosunku dzierżawy, lecz stosunek najmu, pomimo że ów budynek czy lokal jest wykorzystywany w działalności prowadzonej przez najemcę. Nie zmienia postaci rzeczy też okoliczność, iż lokal taki jest przystosowany do prowadzenia w nim czy to działalności gastronomicznej czy handlowej, a więc odpowiednio wyposażony. Sam fakt prowadzenia na nieruchomości działalności gospodarczej nie kwalifikuje stosunku prawnego jako dzierżawy. Lokal przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być z gruntu uznany za przedmiot dzierżawy skoro stanowi on wyłącznie jeden ze składników przedsiębiorstwa umożliwiających produkcję, czy prowadzenie działalności gospodarczej której efektem końcowym jest dopiero dochód przedsiębiorstwa najemcy. Aby można mówić o umowie dzierżawy dzierżawca musi mieć zagwarantowane nie tylko prawo używania przedmiotu dzierżawy, ale dodatkowo także prawo wytwarzania i pobierania pożytków z przedmiotu samej umowy.
Reasumując, uprawnienie dzierżawcy do pobierania pożytków stanowi najważniejszą cechę odróżniającą dzierżawę od najmu.

Inne różnice pomiędzy umową najmu a dzierżawy
Najemca może w określonych warunkach oddać rzecz w podnajem lub do bezpłatnego używania, nie ma natomiast prawa poddzierżawić nieruchomości najętej tj. upoważnić kolejny podmiot do pobierania z niej pożytków. Prawo takie zaś przysługuje dzierżawcy.
O ile najemca zawrze z innym podmiotem stosunek podnajmu lub użyczenia te zawsze ulegają zakończeniu najpóźniej z chwilą rozwiązania stosunku najmu, w przypadku zaś poddzierżawy sytuacja nie jest już taka oczywista, a to z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie, część sądów uznaje bowiem, że zakończenie stosunku dzierżawy powoduje rozwiązanie z mocy prawa stosunku poddzierżawy na podstawie art. 668 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu wydany w sprawie I ACa 990/06), część wyraża pogląd zgoła odmienny a zatem, że rozwiązanie umowy dzierżawy powoduje, iż umowa poddzierżawy wiąże nadal wydzierżawiającego z poddzierżawcą (patrz wyrok Sądu Najwyższego w sprawie V CK 370/05).
Ponadto, kodeks cywilny bardziej chroni dzierżawcę niż najemcę przewidując dłuższe terminy rozwiązania umowy w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu jako, że wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę dzierżawy gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące ale wcześniej powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, podczas gdy wynajmujący lokal ma co prawda obowiązek udzielić dodatkowego terminu ale już tylko miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu, a wynajmujący inną nieruchomość nie musi nawet udzielać dodatkowego terminu i może rozwiązać najem w sytuacji powstania zaległości za dwa pełne okresy płatności.
Istotne różnice występują także w ustawowych terminach wypowiedzenia stosunków najmu i dzierżawy, tj. w przypadkach w umowie wskazanych najem można wypowiedzieć w następujących terminach:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód
natomiast dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Puentując, umowa najmu i dzierżawy są umowami podobnymi z tym zastrzeżeniem, że dzierżawa daje większe prawa tj. poza używaniem cudzej nieruchomości pozwala także na pobieranie z niej pożytków.

Korzystanie ze strychów, piwnic i garaży we wspólnotach mieszkaniowych

Użytkowanie pomieszczeń czy powierzchni takich jak miejsca garażowe, strych czy piwnica przez indywidualnych właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może odbywać się na różnych podstawach prawnych. Pomieszczenia tego rodzaju mogą stanowić przede wszystkim przedmiot własności poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, jak również być objęte współwłasnością wszystkich właścicieli. W drugim z wymienionych przypadków niejednokrotnie na tle korzystania z nich dochodzi do licznych konfliktów sąsiedzkich.

Pomieszczenia przynależne
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że zgodnie z wolą ustawodawcy, wyrażoną w treści art. 2 ust 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Status pomieszczenia przynależnego gwarantuje właścicielowi lokalu, że pomieszczenie to jest niejako przypisane do jego lokalu, a tym samym tylko on, z wyłączeniem innych właścicieli lokali ma prawo do korzystania z takiego pomieszczenia. Ponieważ pomieszczenie to – jak mówi przepis – stanowi część składową lokalu mieszkalnego skutek jest taki, że nie jest możliwy samodzielny obrót pomieszczeniem przynależnym. Ilekroć zatem będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą lokalu mieszkalnego tylekroć czynność ta obejmie automatycznie strych, garaż czy piwnicę jako jego część składową. Nie oznacza to jednakże, iż właściciel lokalu nie będzie mógł nigdy zbyć takiego pomieszczenia samodzielnie. Jak najbardziej taka możliwość istnieje na gruncie ustawy o własności lokali możliwe ale dopiero po dokonaniu podziału lokalu. Precyzyjniej rzecz ujmując, konieczne jest oddzielenie pomieszczenia przynależnego od lokalu co w świetle art. 22 ust 4 powołanej ustawy zawsze wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Przepis stanowi także, iż w razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd może objąć swoją kognicją prawo właściciela w dwójnasób albo w wyniku zaskarżenia przez zainteresowanego właściciela uchwały odmawiającej zgody na podział lokalu, co jednak automatycznie nie daje prawa do przeprowadzenia podziału albo w drodze postępowania procesowego, a ramach którego będzie domagał się on upoważnienia go do dokonania czynności podziału lokalu. Dodatkowym warunkiem podziału jest to aby wyodrębniony w ten sposób strych czy piwnica stanowił samodzielny lokal niemieszkalny, a wiec stanowiły wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb.
Warto też podkreślić, iż ustawa nie statuuje tak naprawdę wymogu czynienia omawianych pomieszczeń pomieszczeniami przynależnymi choć z pewnością w rzeczywistości rozwiązanie to cieszy się największą popularnością.

Piwnica, strych lub garaż jako części wspólne nieruchomości
W sytuacji, w której wymienione pomieszczenia nie stanowią pomieszczeń przynależnych, a rzadziej jeszcze odrębnych nieruchomości, mają one status części wspólnych nieruchomości. Udział każdego ze współwłaścicieli precyzują przepisy ustawy.
Pamiętać trzeba, iż w takim przypadku, w odniesieniu do tych pomieszczeń nie przysługuje współwłaścicielom prawo żądania ich współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali.
Stosownie do treści art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, z tym tylko zastrzeżeniem, że przepis ten ma charakter dyspozytywny co czyni możliwym zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. Bardzo często bowiem zdarza się, że część właścicieli nie korzysta z części wspólnych stosownie do swoich udziałów. Czasem nie są oni zainteresowani takim korzystaniem, a czasem wbrew ich woli zostaje im to uniemożliwione poprzez działania innych z nich. Warto zatem bliżej przyjrzeć się regulacjom umożliwiającym tak zawarcie stosownego porozumienia regulującego zasady korzystania z takich strychów, piwnicy czy garażu, jak i chroniącym właściciela wyzutego z posiadania przez pozostałych.
Jak wyżej wspomniałam, możliwe jest umowne uregulowanie odmiennego niż wynika to z ustawy o własności lokali sposobu korzystania z piwnicy czy strychu stanowiącej część wspólną. Podstawę prawną umowy właścicieli (uchwały dużej wspólnoty) stanowią przepisy art. 206 i 207 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Umowa ta nazywana jest umową quoad usum lub umową o podział rzeczy do korzystania. Skutkiem jej zawarcia jest to, iż dany właściciel, który użytkuje wydzieloną część nieruchomości, staje się jej wyłącznym posiadaczem, pozostając nadal współwłaścicielem całości (tj. nieruchomości wspólnej). Możliwe jest korzystanie przez jednego czy kilku właścicieli z pomieszczeń stanowiących część wspólną budynku, za zezwoleniem, nawet gdy przydzielona do wyłącznego użytku część przekracza ich udziały właścicielskie. Również możliwe jest wyłączenie, za ich zgodą, niektórych z nich z prawa do korzystania z tych pomieszczeń.
Umowa o podziale rzeczy może być zawarta także w sposób dorozumiany przez utrwalony między współwłaścicielami sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być także dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym.
Dokonanie podziału quoad usum nie ma charakteru definitywnego. Dlatego też dopuszczalna jest jego zmiana w wypadku zmiany okoliczności (tak też wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 1973 r., III CZP 15/73).
Warto zapamiętać, iż uchwała wspólnoty dotycząca podziału części wspólnych do korzystania podlega oczywiście zaskarżeniu do sądu. Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może skutecznie zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Jeżeli zaś właściciel lokalu jest pozbawiony przez innych prawa do korzystania z części wspólnej służy mu roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które może realizować na drodze postępowania sądowego. Podstawę takiego roszczenia art. 222 § 1 w zw. z art. 206 kodeksu cywilnego w zw. z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Zasiedzenie piwnicy czy strychu jako części wspólnej budynku
Ponieważ niejednokrotnie stan korzystania z części wspólnych we wspólnocie, odbiega od stanu modelowego wynikającego z art. 12 ust 1 ustawy o własności lokali należy jeszcze poruszyć kwestię możliwości zasiedzenia pomieszczenia przez właścicieli lokali mieszkalnych, którzy przez wiele lat wyłącznie korzystają z piwnicy czy strychu. Wyczerpującej odpowiedzi na tą wątpliwość dostarcza lektura postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2010 r., sygn.akt IV CSK 437/09, w treści którego sąd podkreślił, że wykluczone jest nabycie części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze zasiedzenia. Pogląd ten wpisuje się w generalną regułę, że podział nieruchomości do korzystania nie może prowadzić automatycznie do zasiedzenia wydzielonych udziałów w nieruchomości.

Pozalicytacyjne sposoby nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

Nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji komorniczej może zostać nabyta, precyzyjniej przejęta na własność także przez inną osobę niż nabywca licytacyjny. Ustawodawca przewidział taką możliwość w kilku przypadkach pozwalając na nabycie nieruchomości poza samą licytacją na następujących etapach postępowania:
– przed pierwszą licytacją,
– po pierwszej bezskutecznej licytacji,
– po drugiej bezskutecznej licytacji.

Przejęcie nieruchomości przed pierwszą licytacją
W okresie od dnia obwieszczenia o licytacji nieruchomości do trzeciego dnia przed jej terminem nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego może zostać przejęta przez jej współwłaściciela o ile nie jest on jednocześnie dłużnikiem osobistym egzekwującego wierzyciela. Jeżeli wierzycieli egzekwujących jest kilku współwłaściciel nie może być dłużnikiem osobistym żadnego z nich. Może natomiast być dłużnikiem rzeczowym wierzyciela/wierzycieli z tytułu ustanowionej wcześniej hipoteki. Nie ma znaczenia czy współwłasność nieruchomości jest współwłasność łączną czyli małżeńską czy np. w częściach ułamkowych czyli np. wynikającą z dziedziczenia.
Wniosek o przejęcie składa się pisemnie lub ustnie do protokołu. Do wniosku należy dołączyć rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania, chyba że wnioskodawca jest z jej składania zwolniony. Przejęcie może nastąpić w cenie niż niższej niż suma oszacowania. Tym samym cena może być równa lub wyższa niż wspomniana wartość. O przejęciu decyduję sąd udzielając współwłaścicielowi przybicia.
Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. O pierwszeństwie nabycia rozstrzyga sąd.

Przejęcie nieruchomości po pierwszej licytacji
W okresie do tygodnia czasu po terminie licytacji, do której nikt nie przystąpił można złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność jeżeli przedmiotem egzekucji jest:
nieruchomość rolna a wnioskującym jest współwłaściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym,
spółdzielcze prawo do lokalu a przejmującym jest wierzyciel hipoteczny.
Jeżeli chodzi o przejęcie spółdzielczego prawa do lokalu to w tym trybie będzie możliwe przejęcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Okoliczność, że nikt nie przystąpił do licytacji nie może być utożsamiany tylko z sytuacją gdy brak było jakiegokolwiek licytanta ale również z przypadkami gdy np. obecni licytanci zaofiarują cenę niższą od ceny wywołania albo na licytację stawią się osoby wyłączone od udziału w niej jak np. małżonek, dzieci czy rodzice dłużnika.
Prawo przejęcia nieruchomości na własność jest możliwe wówczas w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania, podobnie jak przy nabyciu przed licytacją także i tu – co do zasady – współwłaściciel zobowiązany jest do złożenia rękojmi. Wolą ustawodawcy wierzyciel hipoteczny jest z tej powinności związany.
Termin do złożenia wniosku o przejęcie jest terminem prawa materialnego, a więc nie ulega on przywróceniu. Po upływie tygodnia od licytacji uprawnienie do przejęcia nieruchomości wygasa (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. wydaną w sprawie III CZP 71/09).

Przejęcie nieruchomości po drugiej licytacji
W sytuacji gdy również na drugiej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu nieruchomość ta może zostać przejęta przez:
– współwłaściciela,
– wierzyciela hipotecznego,
– wierzyciela egzekwującego.
Ostatnie z wymienionych pojęć obejmuje zarówno wierzyciela, który wszczął egzekucję, jak i tego który przyłączył się do egzekucji prowadzonej z wniosku innego wierzyciela.
W tym przypadku przejąć na własność można każdą nieruchomość, niekoniecznie rolną. Co więcej Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 maja 2007 r., sygn.akt III CK 9/06 stwierdził, iż możliwość przejęcia nieruchomości po drugiej licytacji dotyczy także odpowiednio egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Niższa jest cena przejęcia bo nie może ona być już niższa od dwóch trzecich części sumy oszacowania.
Termin na złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości oraz tryb przejęcia jest tożsamy jak ma to miejsce w przypadku bezskuteczności pierwszej egzekucji. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone.

Cena nabycia – zaliczenie wierzytelności
Należy pamiętać, że osoba przejmująca nieruchomość na wymienionych wyżej etapach może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jak również za zgodą innego wierzyciela jego wierzytelność, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Pod pojęciem „pokrycia w cenie nabycia” należy rozumieć wierzytelność lub jej część, która by została zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej w ramach egzekucji z nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli zgodnie z planem wierzyciel otrzymałby w wyniku podziału kwotę 100.000 zł taka część jego wierzytelności znajduje pokrycie w cenie nabycia.
Wniosek o zaliczenie na poczet ceny musi być złożony do sądu w terminie ustawowym do uiszczenia ceny. Wniosek składa się na piśmie albo do protokołu. Choć obowiązujące przepisy tego nie wymagają właściwym jest zawarcie we wniosku wyliczenia, z którego będzie wynikało w jakiej wysokości wierzytelność zaliczona zostaje na poczet ceny.

Kto może zasiedzieć nieruchomość rolną?

W stanie prawnym, obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2016 r.- co do zasady – nieruchomość rolną przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny i tylko jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych (art. 172 § 3 kodeksu cywilnego). Przez nieruchomości rolne należy rozumieć nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Natomiast rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo (patrz przepisy ustawy o ustroju rynku rolnego).
Tak wiec z przytoczonej regulacji wynika, że nie będzie mogła nabyć nieruchomości przez zasiedzenie np. spółdzielnia prowadząca działalność rolniczą.
Bez znaczenia dla możliwości zasiedzenia jest także to czy w chwili objęcia gospodarstwa rolnego w posiadanie zasiadujący był rolnikiem. Ustawodawca nie wymaga również aby był on rolnikiem przez cały okres biegu terminu zasiedzenia. Ważne jest aby był rolnikiem w chwili upływu okresu zasiedzenia. W przypadku gdy w trakcie biegu terminu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania prawnie irrelewantne jest to czy aby poprzednik prawny zasiadującego był rolnikiem.
Nadmienić wypada przy tej okazji, że w doktrynie lansowany jest pogląd, iż brak statusu rolnika indywidualnego w chwili upływu okresu zasiedzenia traktować należy jedynie jako okoliczność wstrzymującą nabycie przez zasiedzenie, a nie wyłączającą zasiedzenie. Tym samym, jeżeli zainteresowany w dniu upływu terminu zasiedzenia nie posiada kwalifikacji rolniczych, nieruchomość tę nabędzie z chwilą, gdy kwalifikacje takie uzyska, o ile nadal nieprzerwanie (do dnia uzyskania kwalifikacji rolniczych) ją samoistnie posiada (tak M. Fras, M. Habdas. Kodeksu cywilny. Komentarz. Tom II).
Definicja nieruchomości rolnej zawarta w przepisach Kodeksu cywilnego nie wprowadza minimalnej normy obszarowej, a jedynie maksymalną – 300 ha. Z kolei art. 1 a ust 1 lit b ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego, która to ustawa zawiera szereg ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi stanowi, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Dlatego też rodzi się pytanie o stosunek tych dwóch regulacji tj. art. art. 172 § 3 kodeksu cywilnego i przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rynku rolnego. Wśród praktyków zdania są podzielone, część z nich uważa, iż pomimo tego, że art. 172 § 3 kodeksu cywilnego nie odnosi się wprost do tej problematyki to jedynym uzasadnionym racjonalnie wnioskiem jest ten, że do zasiedzenia nieruchomości rolnej mniejszej niż 0.3 ha nie powinno również stosować się opisanych wyżej ograniczeń (bycia rolnikiem itd.). Skoro bowiem nieruchomość rolną poniżej 0,3 ha może bez przeszkód nabyć osoba nie będąca rolnikiem to nie ma żadnych uzasadnionych argumentów aby osoba nie będąca rolnikiem nie mogła jej zasiedzieć. Tym samym nieruchomość poniżej 0,3 ha mogłaby zasiedzieć bez ograniczeń podmiotowych w zakresie statusu rolnika indywidualnego na przykład osoba bliska, o której będzie jeszcze mowa niżej. Zdaniem innych nie ma podstaw do stosowania przepisów tej ustawy do zasiedzenia nieruchomości rolnych poza zakresem, do którego odwołuje się wprost art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, a więc m.in. do wyjątków od nabycia nieruchomości przez inną osobę niż rolnik indywidualny czy też minimalnej powierzchni nieruchomości podlegającej ograniczeniom w obrocie. Rzeczywiście nie sposób odmówić logiki zwolennikom drugiego z poglądów co sprowadza się do wniosku, że przepis kodeksu cywilnego regulujący kwestię zasiedzenia jest instytucją autonomiczną, która odsyła do ustawy o kształtowaniu rynku rolnego jedynie na 3 płaszczyznach – mianowicie: definicji rolnika, nieruchomości rolnej i sposobu ustalenia powierzchni użytków rolnych. Tak naprawdę rozbieżności interpretacyjne w tym zakresie wyeliminuje dopiero dorobek judykatury, którego na razie brak.
Bezspornie, nieruchomość rolną będzie mógł również nabyć każdy, bez dodatkowych ograniczeń jeżeli tylko bieg terminu zasiedzenia (20 – letni w dobrej wierze i 30 – letni w złej wierze) zakończy się przed dniem 30 kwietnia 2019 roku. Zgodnie bowiem z wolą ustawodawcy przepisu art. 172 § 3 kodeksu cywilnego, w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw nie stosuje się, jeżeli zasiedzenie skończyłoby się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie tejże ustawy.
Należy również pamiętać, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zasiedzenia nieruchomości rolnej, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Nie dotyczy to jednak sytuacji jeżeli nabycie ma nastąpić np. na rzecz osoby bliskiej, którą wg ustawy może być zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.
Na koniec trzeba jeszcze dodać, że w nauce prawa zarysował się kolejny co najmniej dyskusyjny pogląd, zgodnie z którym ponieważ ograniczenia obrotu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rynku rolnego nie dotyczą zbycia na rzecz osoby najbliższej, to również przy zasiedzeniu gdzie źródłem objęcia w posiadanie jest np. nieważna umowa z poprzednikiem prawnym będącego osobą bliską powinien zadziałać analogiczny mechanizm i osoba bliska nie będąca rolnikiem winna bez przeszkód zasiedzieć nieruchomość (tak A. Bieranowski: Dekompozycja konstrukcji zasiedzenia w nowym reżimie ograniczeń nabycia nieruchomości rolnej – zagadnienia węzłowe i uwagi de lege ferenda). Pogląd ten wydaje się jednak wątpliwy jeżeli zważy się, iż art. 172 § 3 kodeku cywilnego wyraźnie stanowi, że nieruchomość przez zasiedzenie może nabyć jedynie rolnik indywidualny. Nie ma przy tym przesądzającego znaczenia okoliczność, że nieruchomość tą osoba bliska może nabyć w drodze darowizny czy np. umowy kupna – sprzedaży.

Rozgraniczenie nieruchomości

Postępowanie rozgraniczeniowe może toczyć się przed organem administracyjnym, którym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz w postępowaniu sądowym.
W drugim z wymienionych postępowań rozgraniczenie będzie się dokonywać wówczas gdy:
– sąd rozpoznaje sprawę o własność albo o wydanie nieruchomości czy też jej części i ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia takiej sprawy, przy czym „sprawy o własność” należy rozumieć szeroko, obejmując nimi także powództwa negatoryjne o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości, a w szczególności o zakazanie przechodu, przejazdu i przegonu bydła (tak np. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 30 grudnia 1967 r., III CZP 95/67),
– w postępowaniu administracyjnym wydano decyzję o rozgraniczeniu, a strona niezadowolona z ustalenia granicy zażądała przekazania sprawy sądowi,
– wójt, burmistrz lub prezydent umorzył postępowanie i przekazał z urzędu sprawę sądowi albowiem nie została np. zawarta ugoda graniczna, a brak jest podstaw do wydania decyzji.

W niniejszym wpisie omówiony zostanie fragmentarycznie wyłącznie etap sądowy rozgraniczenia nieruchomości. I tak w pierwszej kolejności wskazać trzeba, iż podstawy materialne rozgraniczenia ujęte są w treści art. 153 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Przepis ten wskazuje tym samym kryteria według jakich powinno nastąpić rozgraniczenie wymieniając wśród nich: stan prawny, stan ostatniego spokojnego posiadania oraz w ostateczności – wszystkie okoliczności sprawy, przy czym kryteria te wzajemnie się wykluczają.
Każde ze wspomnianych kryteriów ma priorytet przed następnym.

A zatem, sąd zobowiązany jest dokonać rozgraniczenia w pierwszej kolejności według stanu prawnego jeżeli tylko materiał zebrany w sprawie pozwoli na ustalenie tego stanu, w szczególności pozwoli na ustalenie, do jakiej granicy na gruncie sięga własność właścicieli gruntów sąsiadujących. Co bardzo istotne przez stan prawny w judykaturze rozumie się także zasiedzenie przygranicznych pasów ziemi (por. orzeczenie SN z 26 kwietnia 1967 r., sygn.akt III CR 424/66).
Stan prawny najczęściej ustala się na podstawie dokumentów urzędowych i prywatnych, które mogą świadczyć o tym czyją własnością jest określony grunt. Mogą to być akty notarialne potwierdzające nabycie nieruchomości, akty własności ziemi, dane z ksiąg wieczystych, dane z ewidencji gruntów i budynków, mapy, plany, szkice, wykazy zmian gruntowych itd. Aczkolwiek sąd nie jest związany jedynie danymi z wynikającymi z dokumentów, może opierać się również na osobowych źródłach dowodowych takich jak zeznania świadków i przesłuchanie stron.
Obligatoryjne jest też w zasadzie dopuszczenie dowodu z opinii biegłego geodety. Dowód z opinii biegłego nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową. W razie braku odpowiedniej inicjatywy dowodowej strony, sąd winien dopuścić ten dowód z urzędu.

Dopiero jeżeli w danej sprawie niemożliwe jest ustalenie stanu prawnego sąd może zastosować kryterium ostatniego spokojnego stanu posiadania w celu ustalenia spornych granic gruntów. Przepis nie precyzuje jak długo ma trwać ów spokojny stan posiadania. W nauce prawa uznaje się, że ostatnim stanem spokojnego posiadania jest trwające przez dłuższy czas posiadanie ustabilizowane, nie zakłócone przez sąsiadów. Sąd Najwyższy wyjaśnił ponadto w postanowieniu z dnia 6 maja 1974 r., sygn.akt III CRN 81/74, że do stwierdzenia takiego stanu nie wystarcza ustalenie, że granica istnieje przez okres dłuższy niż 1 rok, a więc że sąsiad utracił już możność wytoczenia powództwa posesoryjnego. Bezspornym jest także i to, że rozgraniczenia według tego kryterium nie można opierać na treści wyroku zapadłego w sprawie o naruszenie posiadania (art. 478 k.p.c.), gdyż z wyroku tego wynika jedynie ostatni stan posiadania, nie zaś ostatni spokojny stan posiadania. Przeciwdziałając niekorzystnemu dla siebie rozpoznaniu sprawy o rozgraniczenie na podstawie tego kryterium strony z pewnością winny zmierzać zatem do wykazania, że granica ulegała na przykład przesunięciom.

Trzecim i ostatnim wiążącym sąd kryterium rozgraniczenia są bliżej nieokreślone w przepisie „wszelkie okoliczności” . Ustawodawca nie zdecydował się na skatalogowanie tych okoliczności po to aby umożliwić sądom ustalenie przebiegu granicy przy uwzględnieniu różnorakich faktów jakie mogę zaistnieć w danym przypadku. W doktrynie podkreśla się, iż sąd stosując to kryterium powinien kierować się celowością, a więc wyznaczyć granice w ten sposób, aby ze względu na interesy sąsiadów byłoby to najbardziej sensowne (tak J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, 2009, s. 82). Sąd winien kierować się zatem zasadami ogólnie pojętej sprawiedliwości, brać pod uwagę przeznaczenie gruntów (zarówno dotychczasowe, jak i planowane, jeśli realizacja tych planów jest wysoce prawdopodobna) i związane z tym szczególne potrzeby właścicieli. Jeżeli jeden z gruntów ma utrudniony dostęp do drogi publicznej lub należących do niego budynków gospodarskich, a przyjęcie jednego z możliwych (w świetle zebranych dowodów) wariantów ustalenia granicy dostęp ten ułatwi, na ogół trzeba przyjąć ten właśnie wariant jako najbardziej odpowiedni (tak Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Karaszewski Grzegorz, Sylwestrzak Anna, Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz).

Wyjaśnienia także wymaga okoliczność, iż czynności dokonywane w toku wznowienia znaków granicznych nie prowadzą do ustalenia przebiegu granicy między nieruchomościami.
Wznowienie granic nieruchomości polega na odnalezieniu istniejącej i obowiązującej linii granicznej oraz zaznaczenie jej na gruncie znakami granicznymi. Wznowienie granic jest jedynie czynnością techniczną. Ma ono miejsce wówczas, gdy granice między sąsiadującymi nieruchomościami zostały już wcześniej prawnie ustalone. Innymi słowy, rozgraniczenie nieruchomości tworzy powstały w jego wyniku stan faktyczny i prawny, zaś wznowienie znaków granicznych taki stan jedynie przywraca.