Plan zagospodarowania przestrzennego a zmiana wartości nieruchomości

Plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że na terenie działania organu, który go ustanowił, plan ten ma charakter prawa powszechnie obowiązującego. Plan składa się z części tekstowej oraz załączników w postaci części graficznej i wymaganych rozstrzygnięć. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą znaleźć się bądź to precyzyjne zapisy bądź też postanowienia ogólne dla poszczególnych terenów. W każdym jednak przypadku adresatem tych postanowień jest każdy, kto ma prawo do terenu znajdującego się w granicach planu miejscowego, kto korzysta lub zamierza korzystać z terenu objętego tym planem.
Wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego bądź też jego zmiany niejednokrotnie dochodzi do zmiany wartości nieruchomości usytuowanych w obrębie jego oddziaływania. Zmiana ta może polegać zarówno na obniżeniu, jak i zwiększeniu wartości nieruchomości.
Ustawodawca przewidział w takim przypadku uprawnienia zarówno dla właścicieli nieruchomości i ich użytkowników wieczystych, jak i wójta, burmistrza lub prezydenta, które skrótowo zostaną omówione poniżej.

Uprawnienie do żądania wykupienia nieruchomości lub jej części
Co do zasady – jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. Ustalenie czy nieruchomość może być wykorzystana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem opiera się zarówno na faktycznym jej wykorzystaniu w dacie uchwalenia planu czy też jego zmiany ale także winno uwzględniać istniejące możliwości w tym zakresie, a więc to jak dana nieruchomość mogłaby zostać wykorzystana. Najczęściej opisana sytuacja ma miejsce wówczas gdy dany obszar zostanie mocą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczony na realizację jakichś celów publicznych, aczkolwiek zmiana nie musi być związana z zaspakajaniem potrzeb publicznych, może to dotyczyć też np. zmiany przeznaczenia gruntu.
Należy przy tym pamiętać, że można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub części także wówczas, gdy nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Ustawodawca nigdzie bowiem nie zastrzegł, że zmiana sytuacji właściciela czy użytkownika wieczystego polegająca na niemożliwości lub istotnym ograniczeniu korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem musi przybrać postać pogorszenia.
Wykonanie obowiązku wykupu nieruchomości lub jego części realizowane jest w ciągu 6 – miesięcy od daty złożenia skutecznego wniosku przez uprawnionego. Oznacza to tym samym, że wraz z rozpoczęciem się 7 miesiąca gmina pozostaje w opóźnieniu w realizacji wykupu, co skutkuje dla uprawnionego prawem do należności odsetkowych za okres opóźnienia liczonymi od ceny wykupu, która powinna być zapłacona przy realizacji wykupu. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że we wspomnianym czasie gmina powinna nie tylko zawrzeć umowę o wykup nieruchomości ale także uiścić cenę wykupu. Cena ta ustalana jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem winna zostać ustalona na podstawie ekspertyzy rzeczoznawcy majątkowego. Cena wykupu ma wyrównać właścicielowi różnicę i nie może ona być oczywiście ani źródłem dochodu albo straty wynikającej zmienionego statusu nieruchomości (patrz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 8 października 2018 r., sygn.akt I ACa 261/17).
W sytuacji gdy gmina odmówi realizacji roszczenia o wykup bądź też pozostawać będzie w opóźnieniu w jego realizacji właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo dochodzenia swoich praw w drodze procesu sądowego opartego na przepisach art. 64 kodeksu cywilnego i art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego.

Żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę
Przy spełnieniu warunków opisanych powyżej właściciel/użytkownik wieczysty ma również prawo do domagania się od gminy odszkodowania w granicach szkody jaką poniósł w wyniku uchwalenia/zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Statystycznie najczęściej z roszczeniem tym będziemy mieć do czynienia wówczas gdy na skutek wejścia w życie czy też planu zagospodarowania przestrzennego utracona zostanie możliwość zabudowy nieruchomości, potwierdzona wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. Ponieważ w przepisie art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mowa jest o rzeczywistej szkodzie oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. wydany w sprawie V CSK 230/07).
Szkodę należy ustalić z uwzględnieniem dyrektyw płynących z treści art. 361 kodeksu cywilnego, a tym samym dokonać trzeba porównania wartości aktywów poszkodowanego po wyrządzeniu szkody, ze stanem, jaki by istniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Oczywiście ustalenie wysokości szkody zawsze wymaga wiedzy specjalistycznej, a tym samym musi ono znaleźć źródło w opinii rzeczoznawcy majątkowego.
Roszczenie o odszkodowanie również ma charakter cywilny co oznacza, że postępowanie administracyjne nie jest właściwą drogą ani do ustalenia wysokości odszkodowania, ani rozstrzygnięcia sporu, jaki powstał między organem a uprawnionym do żądania odszkodowania na przykład co do jego wysokości. Tym samym właściciel winien dochodzić go w drodze procesu przed sądem powszechnym. Wójt, burmistrz czy prezydent nie ma możliwości ustalenia wysokości odszkodowania w decyzji administracyjnej.
Trzeba też mieć świadomość, o czym przypomina choćby teza wyroku sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 30 czerwca 2017 r., sygn.akt I ACa 1672/16, że warunkiem skuteczności powództwa o odszkodowanie jest posiadanie statusu właściciela albo wieczystego użytkownika nieruchomości zarówno w dniu wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i dniu wytoczenia powództwa oraz utrzymanie go do chwili zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.
Na koniec zaakcentuję tylko, że w przypadku gdy właściciel bądź użytkownik wieczysty zbywają nieruchomość, a jej wartość wskutek uchwalenia lub zmiany planu uległa obniżeniu i nie skorzystali oni z roszczeń o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykupienie nieruchomości w całości lub części oraz nie zawarto umowy zamiany, to mogą oni żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości lub jej części stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego a wartością nieruchomości po jego uchwaleniu.

Opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
Opłata planistyczna zwana także rentą planistyczną jest z kolei należna wówczas gdy w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu zagospodarowania przestrzennego następuje wzrost wartości nieruchomości, a właściciel lub użytkownik ją zbywa. Dodatkowo zbycie nieruchomości przez jej właściciela musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.
Opłatę tą pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta i nie może ona być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest – co do zasady – obligatoryjne. Warto wiedzieć, że opłata jest należna także wtedy gdy właściciel sprzedaje nieruchomość poniżej jej rzeczywistej wartości. Warunkiem jej naliczenia jest bowiem wyłącznie fakt wzrostu wartości, a nie uzyskanie przez właściciela konkretnej korzyści w wyniku zbycia nieruchomości. W wyroku z dnia 15 marca 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn.akt II SA/Gl 791/18) wskazał, że także zbycie nieruchomości, która jedynie w części objęta jest planem miejscowym, może stanowić podstawę ustalenia opłaty jednorazowej od tej części, o ile wzrosła jej wartość wskutek uchwalenia tego planu.
Dodatkowo koniecznym jest wyjaśnienie, na bazie dorobku judykatury, w tym np. wyroku Sądu Najwyższego z 11.03.2011 r., sygn.akt II CSK 321/10, iż pojęcie „zbywa” nie może być utożsamiane ze wszystkimi, tj. zarówno odpłatnymi, jak i nieodpłatnymi formami przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego. Uznano tam bowiem, iż pojęcie to oznacza tylko przeniesienie prawa własności albo użytkowania wieczystego w drodze odpłatnej czynności prawnej. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podkreślił, że nie ma uzasadnionych podstaw, aby tym pojęciem obejmować także przypadki zbycia prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości – jak w wypadku darowizny – pod tytułem darmym. I tak np. renta planistyczna nie będzie należna w przypadku wniesienia współwłasności nieruchomości jako aportu do spółki cywilnej, zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez jej fizyczny podział lub gdy własność uzyskuje tylko jeden z małżonków w zamian za środki pieniężne pochodzące z ich majątku wspólnego, które w całości lub części obejmuje drugi małżonek – bez spłaty udziału małżonka.
Renta planistyczna nie ma charakteru cywilnoprawnego bowiem źródłem jej powstania są przepisy materialnego prawa administracyjnego.
Pożądanym byłoby pamiętać, że uniknięcie konieczności opłaty nie jest łatwe (co nie oznacza niemożliwe) choćby z tego względu, że w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy dotyczącej zbycia nieruchomości, w formie aktu notarialnego, notariusz jest zobowiązany przesłać wypis z tego aktu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta, a ten winien bezzwłocznie ustalić opłatę planistyczną w drodze decyzji.

Oczywiście powyższe opracowanie nie jest wyczerpujące, pomija ono wiele aspektów związanych z opisanymi roszczeniami, w tym np. możliwości umarzania renty planistycznej, możliwości zamiany nieruchomości i inne.

Uzupełniający podział majątku wspólnego bądź dział spadku

Z różnych przyczyn może się zdarzyć, że podział majątku byłych już małżonków czy też masy spadkowej nie objął wszystkich składników majątkowych. Może mieć to miejsce zarówno w przypadku dokonywania zgodnego podziału poza postępowaniem sądowym, jak i w rezultacie toczącego się postępowania sądowego choć to ostatnie – z założenia – powinno objąć cały majątek dorobkowy małżonków bądź też cały spadek.
Jeżeli nie dokonano podziału całego majątku możliwy jest późniejszy, uzupełniający podział składników majątku.

Kiedy dopuszczalny jest uzupełniający podział majątku/dział spadku
Uzupełniający podział majątku wspólnego bądź odpowiednio działu spadku jest możliwy w kilku sytuacjach tj. wówczas gdy:
1) ex małżonkowie lub spadkobiercy dokonali umownego podziału majątku lub działu spadku tylko co do części ich majątku czy odpowiednio spadku;
2) sąd dokonał działu częściowego;
3) sąd, nie objął postanowieniem całego majątku wchodzącego w skład spadku.
Pierwsza sytuacja należy do dość częstych w praktyce. Przede wszystkim bowiem wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1038 kodeksu cywilnego o ile sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek, a tylko z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku, o tyle umowny dział spadku może bez żadnych dodatkowych warunków być ograniczony do części spadku. Identyczna reguła z mocy art. 46 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma zastosowanie do podziału majątku dorobkowego byłych małżonków. Częstokroć strony dokonujące podziału majątku/działu spadku poza postępowaniem sądowym, z powodu nieznajomości prawa czy też pewnych faktów nie obejmują czynnością tą wszystkich składników majątkowych. W swojej praktyce zdarzało mi się, że byli małżonkowie nie podzieli pomiędzy sobą środków zgromadzonych w otwartym funduszu emerytalnym każdego z małżonków czy też wspólne środki na rachunku bankowym prowadzonym na nazwisko tylko jednego z małżonków ujawniły się już po podziale majątku. W takiej czy podobnych sytuacjach nie ma przeszkód aby dokonać ponownie umownego bądź sądowego podziału majątku pomiędzy byłymi małżonkami.
Inną sytuacją będzie taka, w której sąd uznając, że istnieją ważne powody ograniczył podział majątku czy też działu spadku do części majątku wspólnego i ewidentnie część masy majątkowej nigdy nie podlegała podziałowi. W takiej sytuacji nie ma przeszkód w zakresie dokonania podziału uzupełniającego. Nie ma bowiem żadnych wątpliwości w judykaturze, że dopuszczalne jest wydawanie postanowień uzupełniających w sytuacjach, w których prawomocne postanowienie o podziale majątku wspólnego z jakiś powodów nie objęło wszystkich istotnych składników (tak np. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 lipca 1983 r., IV CR 282/83).
Bywają również przypadki, w których sąd dokonujący podziału majątku wspólnego bądź działu spadku z różnych powodów, niezamierzonych – jak ma to miejsce w przypadku działu częściowego, nie uwzględni w ogóle w toczącym się postępowaniu jakiegoś składnika majątkowego, najczęściej wówczas gdy jego istnienie nie zostanie w ogóle w trakcie postępowania ujawnione.

Niedopuszczalność podziału uzupełniającego
Praktyka notuje przypadki, w których pomimo niedokonania przez sąd podziału jakiegoś składnika majątkowego, tryb uzupełniającego podziału co do tego składnika nie będzie możliwy. Przechodząc do konkretów wyjaśniam, iż jeżeli w trakcie postępowania działowego ujawniono ten składnik majątkowy ale w sentencji postanowienia sąd nie wskazał go i nie zawarł konkretnego rozstrzygnięcia o sposobie jego podziału, a z analizy jego stanowiska zawartego w uzasadnieniu postanowienia wynika, że nie uznał tego składnika za składnik majątku wspólnego – to właściwym środkiem zwalczania tej sytuacji jest apelacja, nie zaś wniosek o uzupełniający podział majątku wspólnego (tak postanowienie Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 października 2010 r., sygn.akt II Ca 659/10). Zaś w sytuacji gdy sąd wydając w postępowaniu o dział spadku postanowienie wstępne nie rozstrzygnął w sentencji, czy niektóre przedmioty należą do spadku, uczestnik postępowania może żądać uzupełnienia postanowienia wstępnego na zasadach ogólnych (por. uchwałę Sądu Najwyższego w sprawie z dnia 12 listopada 1974 r., sygn.akt III CZP 69/74).
Reasumując, uzupełniający podział majątku czy dział spadku nie może mieć miejsca wówczas gdy sąd w sposób celowy pominął dany składnik majątku w sentencji postanowienia ponieważ uznał, że nie należy on do wspólnej masy majątkowej.

Czas na przeprowadzenie podziału uzupełniającego
Nawet jeżeli wcześniejszy umowny bądź sądowy podział majątku dorobkowego lub dział spadku miał miejsce wiele lat temu nie ma przeszkód do dokonania podziału uzupełniającego. Każdy spadkobierca i odpowiednio ex małżonek może żądać podziału również w postępowaniu sądowym. Upływ czas nie uchyla bowiem ustawowego uprawnienia każdego ze współwłaściciela do żądania zniesienia współwłasności. Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w treści postanowienia z dnia z dnia 26 kwietnia 2013 r., wydanego w sprawie o sygn.akt II CSK 546/12, orzekając, iż roszczenie o podział majątku wspólnego – w świetle art. 220, 1035 k.c. w związku z art. 46 k.r.o. – nie ulega przedawnieniu.

Pamiętać tym samym należy, że niezależnie od tego, z jakich przyczyn umowa ex małżonków/spadkobierców bądź prawomocne już postanowienie o podziale majątku wspólnego lub dziale spadku nie objęło wszystkich istotnych składników wspólnego majątku istnieje możliwość przeprowadzenia działu uzupełniającego tych składników.

Odprawa pośmiertna

Zgodnie z kodeksem pracy jeżeli pracownik zmarł w trakcie trwania stosunku pracy lub ewentualnie po jego ustaniu ale w czasie pobierania zasiłku z tytułu niezdolności do pracy, rodzinie przysługuje od pracodawcy odprawa pośmiertna.
Jeżeli zmarły pracownik był zatrudniony u więcej niż jednego pracodawcy, odprawa pośmiertna przysługuje od każdego z nich.

Uprawnieni do otrzymania odprawy pośmiertnej
Art. 93 § 4 kodeksu pracy wśród osób uprawnionych do otrzymania odprawy pośmiertnej wymienia:
– małżonka, oraz
– innych członków rodziny spełniających warunki wymagane do uzyskania renty rodzinnej w myśl przepisów o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
Małżonek jest uprawniony do otrzymania odprawy pośmiertnej niezależnie od tego czy spełnia warunki do przyznania mu renty rodzinnej po zmarłym współmałżonku. Przepis nie wprowadza w zasadzie żadnego warunku poza pozostawaniem ze zmarłym w związku małżeńskim. Oznacza to tym samym, że nawet małżonek będący ze zmarłym w trakcie rozwodu jest uprawniony do otrzymania odprawy pośmiertnej.
Nie ma natomiast wątpliwości co do tego, że małżonek będący w separacji w chwili śmierci pracownika nie nabywa prawa do odprawy. Wynika to z faktu, że zgodnie z treścią art. 61 ze zn 4 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego orzeczenie separacji ma skutki takie jak rozwiązanie małżeństwa przez rozwód. Oczywiście konstatacja ta dotyczy wyłącznie separacji wynikającej z orzeczenia sądu, nie zaś separacji faktycznej, która ma miejsce gdy małżonkowie nie zamieszkują ze sobą i nie prowadzą wspólnego gospodarstwa.
Jeżeli pomiędzy małżonkami obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej okoliczność ta nie wyłącza prawa do odprawy pośmiertnej.

W przeciwieństwie do małżonka, prawo innych członków rodziny pracownika jak np. rodziców czy dzieci uzależnione jest już od spełnienia konkretnych warunków wynikających z ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że osoby uprawnione muszą tą rentę faktycznie pobierać.
W praktyce najczęściej do renty będą uprawnione dzieci zmarłego pracownika dlatego też wypada przypomnieć, że dzieci własne, dzieci drugiego małżonka i dzieci przysposobione mają prawo do renty rodzinnej:
1) do ukończenia 16 lat;
2) do ukończenia nauki w szkole, jeżeli przekroczyły 16 lat życia, nie dłużej jednak niż do osiągnięcia 25 lat życia, albo
3) bez względu na wiek, jeżeli stały się całkowicie niezdolne do pracy oraz do samodzielnej egzystencji lub całkowicie niezdolne do pracy w okresie, o którym mowa w pkt 1 lub 2.
Jeżeli natomiast dziecko osiągnęło 25 lat życia, będąc na ostatnim roku studiów w szkole wyższej, prawo do renty rodzinnej przedłuża się do zakończenia tego roku studiów.
Rzadziej uprawnieni do renty rodzinnej po zmarłym będą jego rodzice czy przyjęte na wychowanie dzieci lub rodzeństwo, stąd też niniejszy wpis pomija opis warunków jakie winni spełniać celem otrzymania tego świadczenia.
Jeżeli uprawnionych do otrzymania odprawy pośmiertnej jest kilku podlega ona podziałowi pomiędzy nich dlatego też to na pracodawcy ciąży obowiązek prawidłowego ustalenia kręgu uprawnionych.

Brak osób uprawnionych do otrzymania odprawy pośmiertnej
Może się zdarzyć, że zmarły pracownik będzie rozwiedziony bądź też nigdy nie zawarł związku małżeńskiego i brak będzie też innych osób, uprawnionych w myśl przepisu art. 93 kodeksu pracy, do otrzymania odprawy pośmiertnej. Powstaje zatem pytanie czy w takim przypadku wchodzi ona w skład spadku po zmarłym i w efekcie pracodawca winien wypłacić ją spadkobiercom zmarłego pracownika. Otóż, w orzecznictwie przyjmuje się, że do oprawy pośmiertnej nie ma zastosowania przepis art. 63 kodeksu pracy, a tym samym prawo do odprawy pośmiertnej nie wchodzi w skład spadku (tak np. wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 29 stycznia 2014 r., wydany w sprawie X P 826/13). W rezultacie, w razie braku osób uprawnionych do odprawy pośmiertnej, a wymienionych wyżej, pracodawca nie ma w ogóle obowiązku jej wypłacenia.

Zwolnienie pracodawcy od obowiązku wypłaty odprawy pośmiertnej
W myśl art. 93 § 7 kodeksu pracy odprawa pośmiertna nie przysługuje członkom rodziny zmarłego jeżeli pracodawca ubezpieczył pracownika na życie, a odszkodowanie wypłacone przez instytucję ubezpieczeniową jest nie niższe niż odprawa pośmiertna. Warto jednak pamiętać, że dotyczy to wyłącznie takiej sytuacji, w której nie tylko pracodawca zawarł z zakładem ubezpieczeń umowę na mocy, której ubezpieczył pracownika na życie ale również to pracodawca z własnych środków opłaca składki. Reguła ta ma przy tym zastosowanie w przypadku ubezpieczenia na podstawie dowolnej umowy ubezpieczenia zawartej przez pracodawcę, obejmującej ryzyko śmierci pracownika jak np. umowy z tytułu następstw nieszczęśliwych wypadków (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2017 r., sygn.akt III PK 10/17). Z kolei jeżeli pracodawca zawarł z zakładem ubezpieczeń umowę o tzw. ubezpieczenie grupowe pracowników ale składki te są tylko potrącane przez pracodawcę z wynagrodzenia pracowników, a więc płacone są de facto przez pracowników, wówczas pracodawca nadal jest zobowiązany do wypłaty odprawy.
Jeżeli odszkodowanie wypłacone przez ubezpieczyciela jest niższe od odprawy pośmiertnej, pracodawca jest obowiązany wypłacić rodzinie kwotę stanowiącą różnicę między tymi świadczeniami.

Na mocy art. 21 ust 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odprawa pośmiertna jest wolna od podatku dochodowego.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 kodeku cywilnego. Służy ona zapewnieniu stronom możliwości zawarcia w przyszłości innej definitywnej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna jest dość popularna jako, że jej zawarcie może zobowiązywać do zawarcia umowy kupna sprzedaży, najmu czy umowy o pracę. Ponadto dopuszczalne jest nawet zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.
Jeżeli strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej to powinny pamiętać, że od umowy tej nie jest łatwo odstąpić jeżeli jedna ze stron nie wykonuje zastrzeżonych w niej obowiązków.

Możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej
Choć umowa przedwstępna wiąże obie jej strony nie jest jednak umową wzajemną, a tym samym nie stosuje się do niej przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej z powodu zwłoki jednej ze stron (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn.akt VI ACa 1786/14). Oznacza to, że jeżeli zawarliście Państwo umowę kupna – sprzedaży np. auta, które kontrahent zobowiązał się sprowadzić z innego kraju i z zobowiązania tego się nie wywiązuje w terminie, nie możecie Państwo tak po prostu złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zażądać zwrotu wpłaconej mu zaliczki. Ustawa nie przewiduje bowiem możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej w sytuacji gdy strony same takiej możliwości nie przewiały. Aby zagwarantować sobie możliwość odstąpienia od umowy należy uwzględnić w treści umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, których niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy.
Można to sobie zapewnić w dwójnasób tj. albo przewidując w jej treści umowne prawo odstąpienia albo zadatek.
W pierwszym z przypadków przepis art. 395 kodeksu cywilnego dla ważności umownego prawa odstąpienia wymaga wskazania daty, w jakim prawo to może zostać zrealizowane. W przypadku jednakże tego rodzaju umowy orzecznictwo prezentuje bardzo liberalny pogląd, zgodnie z którym skuteczne jest również zastrzeżenie w umowie prawa odstąpienia mimo nieoznaczenia terminu jego wykonania. Sądy uznają bowiem, że termin ten jest poniekąd określony przez sam termin wykonania umowy przyrzeczonej. Konkretnie w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r., wydanym w sprawie o sygn.akt V CSK 80/12 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem wynikający z niej stosunek prawny jest z założenia ograniczony w czasie, co oznacza, że postulat jego stabilizacji – sprowadzający się nota bene do oznaczania terminu, w jakim jest możliwe złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy- nie jest kluczowy.
Jak wyżej wspomniałam, również wówczas gdy strony wprowadzą do umowy przedwstępnej instytucję zadatku możliwe jest odstąpienie od umowy. Art. 394 § 1 kodeksu cywilnego stanowi bowiem, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Należy przy tym pamiętać, iż „danie zadatku” w rozumieniu przywołanego przepisu jest czynnością prawną realną, nie wystarczy samo uzgodnienie jego wysokości, potrzebne jest dodatkowo wręczenie przedmiotu zadatku, nie musi ono jednak mieć miejsca jednocześnie z zawarciem umowy tj. w tym samym momencie i może być dokonane później.
Podkreślić także trzeba, iż komentowany przepis nie określa w ogóle terminu odstąpienia od umowy, jednak przyjmuje się, że oświadczenie takie nie może być składane już po upływie terminu przedawnienia roszczenia o wykonanie umowy (A. Olejniczak, System Prawa Prywatnego – część ogólna, tom 5, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2006, str. 929). Tym samym nie ma sporu co do tego, że z przepisu art. 394 kodeksu cywilnego nie wynika niedopuszczalność złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy po wyznaczonym dniu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oświadczenie to w zależności od treści umowy i okoliczności może zostać złożone tak przed upływem tego terminu, jak i po jego upływie. W praktyce najczęściej dopiero z nadejściem terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej realizują się przesłanki do odstąpienia od umowy i domagania się zapłaty zadatku.

Skutki upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej
Pozostaje zatem wyjaśnić jakie uprawnienia ma strona w sytuacji gdy upłynął już określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a druga strona nadal uchyla się od jej zawarcia. Otóż, po upływie tego terminu strony nie zostają z obowiązków przewidzianych w umowie zwolnione, a wręcz przeciwnie wówczas są zobowiązane przedsięwziąć te czynności, które prowadzą do zawarcia umowy. Mówiąc inaczej, skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a jedynie wymagalność roszczenia o zawarcie umowy. Tym samym strona uprawniona może od tego właśnie momentu dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w drodze przymusowej (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., sygn.akt III CSK 73/12), w szczególności o ile są spełnione wymogi co do formy prawem przewidziane, strona ta może dochodzić przed sądem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarcie umowy przyrzeczonej, które to orzeczenie skutkuje zawarciem tejże umowy i zastępuje tę umowę, czyli oświadczenie woli obu stron. Od tego momentu również zaczyna biec roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, o jakim mowa w art. 394 § 3 kodeku cywilnego. Takim roszczeniem z umowy przedwstępnej może być np. żądanie zapłaty podwójnego zadatku, albowiem zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej. Wręcz przeciwnie zadatek jest elementem tej umowy, w związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej.

Żądanie zwrotu zaliczki uiszczonej na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej
Poza powołanym wyżej zadatkiem zdarza się również, że strona umowy przedwstępnej uiszcza na rzecz drugiej strony zaliczkę. Zaliczka ta, co do zasady, w sytuacji zawarcia umowy przyrzeczonej zostaje zaliczana na poczet ceny, jeżeli zaś nie dochodzi do zawarcia właściwej umowy winna być kontrahentowi zwrócona. W tym drugim przypadku w judykaturze wykrystalizował się pogląd, iż kwota zaliczki powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne, nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (tak wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, z dnia 25 lutego 2009 r., II PK 174/08 i inne). Co więcej, świadczenia takie nie są objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07), a zatem nie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta i termin na ich dochodzenie jest dłuższy.

Uogólniając wszystkie wyżej zawarte informacje, podmioty decydujące się na zawarcie umowy przedwstępnej powinny pamiętać o braku możliwości odstąpienia od umowy na bazie przepisów ustawy Kodeks cywilny i w momencie zawierania umowy, zwłaszcza jeżeli łączy się to z wydatkowaniem przez nie środków pieniężnych w postaci zaliczki, winny zagwarantować sobie prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji gdy kontrahent nie będzie wywiązywał się z zastrzeżonych w niej obowiązków.

Czy warto ujawnić zawarcie umowy w księdze wieczystej?

Księgi wieczyste prowadzone są dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości, stąd też w treści księgi wieczystej, a precyzyjniej w dziale III I IV widoczne są dla zainteresowanych istniejące (co do zasady) obciążenia nieruchomości. Mogą one mieć tak np. charakter prawnorzeczowy, jak na przykład ma to miejsce w przypadku służebności ale możliwe jest także ujawnienie istnienia takich praw, które mają charakter obligacyjny.

Uwagi ogólne
Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach, w księdze wieczystej mogą zostać ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Wśród nich, w ust 2 tego przepisu, wymieniono umowę najmu, dzierżawy i dożywocia. W pierwszej kolejności podkreślić trzeba, że wyliczenie zawarte w ust. 2 art. 16 powołanej ustawy ma jedynie charakter przykładowy. Wpisowi do księgi mogą podlegać także inne umowy o ile przepis w randze ustawy daje podstawę do ujawnienia prawa z tej umowy w księdze wieczystej. W praktyce często pojawiać się będą też prawa i roszczenia z umów o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) zawierane przez współwłaścicieli, aczkolwiek najczęściej ujawnia się jednak najem i dzierżawę nieruchomości. Warto wiedzieć zatem, że jeżeli chodzi o umowy najmu i dzierżawy to ujawnieniu w księdze podlegają te, które zostały zawarte bezwarunkowo, jak również i te zawarte pod warunkiem rozwiązującym czy zawieszającym (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn.akt III CSK 233/08).
Ujawnienie tych umów ma charakter fakultatywny i w żaden sposób nie przekłada się na ważność czy skuteczność tego rodzaju umów.
Jeżeli uprawniony zdecyduje się na ujawnienie praw z umów, o których mowa wyżej, to ma to miejsce w dziale III księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że art. 31 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawiera rygory w zakresie formy dokumentów jakie mogą stanowić podstawę wpisu praw czy roszczeń z umów, mianowicie wpis w księdze może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Tak więc podstawę wpisu mogę stanowić umowy z podpisami notarialnymi, a konkretnie z podpisami notarialnymi właścicieli nieruchomości np. wydzierżawiającego czy wynajmującego. Jeżeli zaś nie zachowano tej formy umowy przy jej zawieraniu, podstawę wpisu może stanowić pisemna zgoda właściciela na wpis w księdze wieczystej z podpisem notarialnie poświadczonym. W tym drugim przypadku nie będzie już konieczne przedłożenie samej umowy.

Rozszerzona skuteczność umowy ujawnionej w księdze wieczystej
Jednym z niezaprzeczalnych profitów wpisu prawa osobistego czy roszczenia do księgi jest to, że przez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje ono skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wyjątek dotyczy jedynie służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Brak wpisu w księdze powoduje, że dane prawo czy też roszczenie jest skuteczne jedynie pomiędzy stronami umowy, wpis do księgi pozwala zatem rozszerzyć ową skuteczność także względem osób trzecich. Oznacza to tym samym, że uprawniony z takiej umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości. Wpis takiego prawa do księgi wieczystej przekształca je bowiem z prawa skutecznego przeciw oznaczonej osobie, czyli właścicielowi nieruchomości który zawarł umowę, w prawo skuteczne względem każdoczesnemu właściciela (iura in rem scriptae).
Skutek wpisu najmu lub dzierżawy polega na tym, że nabywca nieruchomości wstąpi w stosunek najmu, dzierżawy czy dożywocia na miejsce dotychczasowego właściciela. Choć nie ma w tym względzie jednolitego poglądu to część doktryny uznaje, że wpis prawa najmu lub dzierżawy w księdze wieczystej prowadzi do wyłączenia uprawnienia nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy na zasadzie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego czyli z zachowaniem terminów ustawowych i wówczas gdy umowa nie została zawarta w formie pisemnej z datą pewną (tak np. E. Gniewek [w:] System prawa prywatnego, t. 3, s. 214). Podobny pogląd można spotkać w orzecznictwie gdzie podkreśla się, że wpis w księdze wieczystej prawa najmu, zapewnia znacznie dalej idącą ochronę niż ta wynikająca z powszechnych zasad prawa cywilnego, w myśli których nabywca rzeczy nie może wypowiedzieć stosunku najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Dopiero bowiem ujawnienie prawa najmu w księdze wieczystej daje bezwarunkową skuteczność wobec każdoczesnego właściciela (wynajmującego) – tak postanowienie Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 11 kwietnia 2014 r., sygn.akt VIII Ca 105/14).
Nie można jednak zapominać, że zbycie nieruchomości przez właściciela, który zawarł umowę najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, przed złożeniem wniosku o ujawnienie tego prawa w dziale trzecim księgi wieczystej, wyklucza ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej jest możliwe bowiem tak długo, jak długo osoba zawierająca umowę stanowiącą źródło prawa podlegającego wpisowi jest ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a ujawnienie umowy
Bardzo istotną zaletą ujawnienia prawa osobistego czy roszczenia w dziale III księgi jest to, że jest ono chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie ma co do tego żadnych wątpliwości w orzecznictwie, podkreśla się bowiem, że oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, gdyż stosownie do art. 3 ustawy są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (tak np. Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z dnia 21 października 2014 r., sygn.akt II Ca 706/14). Nie jest to jednak tak jednoznacznie postrzegane w nauce prawa gdzie część doktryny opowiada się za stanowiskiem, że art. 9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczący rękojmi ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń dotyczących praw osobistych i roszczeń, które ujawnia się w księdze wieczystej (tak np. E. Gniewek, w: System prawa prywatnego, t. 3, s. 202).
Przyjąć jednak trzeba, że jeżeli doszło do ujawnienia prawa z umowy najmu czy dzierżawy przyjmuje się, że to prawo istnieje i analogicznie jeżeli wpis wykreślono, że nie istnieje, aczkolwiek pamiętać trzeba, iż domniemania te mają zawsze charakter wzruszalny.

Pierwszeństwo praw ujawnionych w księdze wieczystej
Artykuł 17 ustawy, jak już wcześniej wspomniano, stanowi, iż przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to zatem, że przepis ten stanowi podstawę prawną skutecznego dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis także w odniesieniu do wierzyciela hipotecznego, który uzyskał wpis hipoteki już po ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Nie dotyczy to jednak hipoteki przymusowej, która nie powstaje w drodze czynności prawnej. Nie ma bowiem wątpliwości co do tego, że art. 17 nie zapewnia rozszerzonej skuteczności wobec praw, które nabyto na innej podstawie niż czynność prawna, przez pierwszego nabywcę oraz dalszych nabywców, jak również przez osoby, które – w sposób pochodny – wywodzą od nich swoje uprawnienia. Przepis ten nie chroni zatem przed np. skutkami zasiedzenia nieruchomości.
W przywołanym przepisie wyłączono działanie rozszerzonej skuteczności praw osobistych i roszczeń, które ujawniono w księdze wieczystej, w stosunku do takich prawa jak służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Determinuje to tym samym wniosek, że najemca, dzierżawca i nabywca nieruchomości w ramach dożywocia będzie musiał tolerować istnienie wymienionych służebności, a precyzyjniej prawa osób z tych służebności ujawnionych nawet wówczas jeżeli służebności te nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Pomimo rozbieżności w ocenie pewnych skutków ujawnienia praw z umów obligacyjnych w dziale III księgi wieczystej i ograniczeń wynikających z samej ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy zdecydowanie opowiedzieć się za dokonywaniem stosownych wpisów przez osoby uprawnione z wymienionych umów.

Wierzytelności zabezpieczone wekslowo a ich przedawnienie

Przedawnienie pozwala dłużnikowi na uchylenie się od zaspokojenia roszczenia pieniężnego, o ile nie zrzeka się on korzystania z zarzutu przedawnienia. W obecnie obowiązującym systemie prawnym przedawnienie bywa albo uwzględniane przez sąd z urzędu – jeżeli dłużnikiem jest konsument albo na wniosek dłużnika – w pozostałych przypadkach.
Jeżeli dłużnik zabezpieczył spełnienie swojego świadczenia pieniężnego wekslem In blanco o przedawnieniu możemy mówić w dwóch aspektach tj. o przedawnieniu roszczenia ze stosunku podstawowego oraz przedawnieniu roszczenia wekslowego.

Przedawnienie roszczeń ze stosunku podstawowego

Bardzo częstą praktyką jest zabezpieczanie roszczeń pieniężnych (rozumianych jako wspomniany stosunek podstawowy) za pomocą weksli In blanco. Dodatkowo strony sporządzają też pisemne deklaracje wekslowe zawierające warunki wypełnienia przez wierzycieli (remitentów) wręczonych im weksli. Deklaracja taka czy też jej brak nie przesądza oczywiście o nieważności weksla, ale dokumenty te chronią niewątpliwie wystawców weksli dając wierzycielom prawo do wypełnienia weksli w sposób określony w deklaracjach. W takim przypadku roszczenia wekslowe powstają dopiero w momencie wypełnienia weksli.
Niemal w 100 % przypadków w treści deklaracji wekslowej dłużnicy upoważniają wierzycieli do wypełnienia weksla w każdym czasie oraz opatrzenia go datą płatności, według uznania wierzyciela. Znane są zaś przypadki, w których wierzyciel wypełnia weksel dopiero wówczas gdy wierzytelność, którą ten weksel zabezpiecza uległa już przedawnieniu wpisując określoną datę płatności, po upływie której kieruje powództwo do sądu celem przymusowego dochodzenia zapłaty przez dłużnika – wystawcę weksla. Liczne wypowiedzi przedstawicieli doktryny i stanowisko wyrażone w wydanych przez Sąd Najwyższy i sądy powszechne orzeczeniach nie pozostawia wątpliwości co do tego, że upoważnienie udzielone wierzycielowi do wypełnienia weksla obejmuje jedynie przypadki uzupełnienia go jeszcze przed upływem terminu przedawnienia stosunku podstawowego czyli roszczenia, które on zabezpiecza. Przyjmuje się, że w przypadku uzupełnienia weksla już po upływie terminu przedawnienia roszczenia wynikającego ze stosunku podstawowego, wystawca weksla może na podstawie art. 10 ustawy Prawo wekslowe powoływać się na niezgodność uzupełnienia blankietu weksla z otrzymanym upoważnieniem. Uzupełnienie weksla danymi dotyczącymi przedawnionego roszczenia nie pozbawia bowiem dokumentu statusu weksla.
Trzeba też podkreślić, iż nawet wspomniane wyżej użycie w deklaracji wekslowej zwrotów wskazujących na możliwość wypełnienia weksla w każdym czasie oraz opatrzenia go datą płatności według uznania wierzyciela nie oznacza pozostawienia mu w tym zakresie pełnej dowolności. Weksel może być uzupełniony w dowolnej chwili, ale tylko przed upływem terminu przedawnienia roszczenia podlegającego zabezpieczeniu; może również zostać opatrzony dowolną datą płatności, ale mieszczącą się w okresie od dnia wymagalności zabezpieczonego roszczenia do dnia upływu terminu jego przedawnienia (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2018 r., sygn.akt IV CSK 333/17).

Przedawnienie roszczeń wekslowych
Jeżeli remitent wypełni weksel przed terminem przedawnienia roszczenia, które weksel ten zabezpiecza, wówczas możemy mówić o przedawnieniu roszczeń z wypełnionego weksla, o którym to przedawnieniu traktują art. 70 i 71 Prawa wekslowego. Z uwagi na różnorodność dłużników wekslowych terminy przedawnienia również bywają inne – począwszy od 6 miesięcy do 3 lat. Zgodnie z powołanym normami odpowiedzialność wystawcy weksla i poręczyciela – jako najczęściej występujących podmiotów w zobowiązania wekslowych – przedawnia się z upływem 3 lat od dnia płatności weksla.
W przypadku zatem roszczeń zabezpieczonych wekslowo jest możliwe nawet dwukrotne wydłużenie terminu przedawnienia roszczenia. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że w sytuacji gdy weksel zabezpiecza roszczenia okresowe (np. czynsz najmu czy dzierżawy), roszczenia te nie muszą się przedawnić w terminie 3 lat, a dopiero po 6 latach. Wystarczy bowiem, że remitent wypełni weksel na krótko przed dniem przedawnienia się zobowiązania ze stosunku podstawowego, tj. przed upływem 3 lat od dnia wymagalności wierzytelności z tytułu czynszu co spowoduje, że rozpocznie się bieg terminu przedawnienia roszczenia wekslowego wynoszącego również 3 lata ale liczone dopiero od dnia płatności weksla.
W sytuacji gdy wierzyciel wypełni weksel określając jako termin płatności jakąś bardzo odległą datę w odniesieniu do terminu przedawnienia roszczenia ze stosunku podstawowego dłużnik może to zakwestionować powołując się na nadużycie prawa podmiotowego.

Co do zasady przedawnienie wekslowe jest całkowicie czym innym niż przedawnienie wierzytelności ze stosunku podstawowego. Przedawnienia te biegną niezależnie od siebie. Terminy przedawnienia pierwszego z nich określają przepisy prawa wekslowego, natomiast drugiego przepisy kodeksu cywilnego. Termin przedawnienia roszczenia ze stosunku podstawowego, zgodnie z regułą art. 120 kodeksu cywilnego, rozpoczyna bieg od dnia, w którym świadczenie ze stosunku podstawowego stało się wymagalne. Początek biegu terminu przedawnienia roszczenia z weksla własnego skierowanego przeciwko wystawcy weksla własnego liczy się natomiast od dnia płatności weksla.

Zasady odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkodawcy

Co do zasady za zobowiązania spadkodawcy odpowiadają trzy grupy osób, mianowicie spadkobiercy, nabywcy spadku oraz osoby, na których rzecz spadkodawca uczynił zapis windykacyjny. Odpowiedzialność spadkobierców różni się w zależności od tego czy nastąpiło już przyjęcie spadku czy jeszcze spadku nie przyjęto, a także od tego czy dokonano działu spadku czy też nie. Zakres odpowiedzialności będzie ponadto inny wówczas gdy spadkobierca przyjmie spadek z dobrodziejstwem inwentarza oraz wtedy gdy przyjmie go wprost.

Przyjęcie spadku wprost i z dobrodziejstwem inwentarza
Różnica pomiędzy tymi rodzajami przyjęcia spadku sprowadza się do wspomnianych różnic w odpowiedzialności za długi spadkowe. W przypadku przyjęcia spadku wprost spadkobierca odpowiada bez ograniczenia za długi spadkowe, podczas gdy w przypadku przyjęcia z dobrodziejstwem odpowiada za długi w sposób ograniczony tj. do wartości stanu czynnego spadku. Reguła ta jednak zostaje wyłączona, jeżeli spadkobierca podstępnie zataił część majątku spadkowego lub zgłosił nieistniejące długi. Co istotne, spadkobierca przyjmujący spadek z dobrodziejstwem inwentarza odpowiada całym swoim majątkiem, a więc zarówno spadkowym, jak i osobistym ale tylko do określonej wartości jaką jest wartość aktywów spadku (stan czynny). Wyczerpanie tej sumy co do zasady zwalnia spadkobiercę z dalszej odpowiedzialności za kolejne zobowiązania. Warto także wiedzieć, że jeżeli w skład spadku nie wchodzą żadne aktywa to wówczas odpowiedzialność spadkobiercy również jest zerowa (tak stwierdził Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z dnia 1 grudnia 2016 r., sygn.akt VI U 685/16).
Z prostym przyjęciem spadku będziemy mieć najczęściej do czynienia wówczas gdy spadkobierca wie, że aktywa spadku przekraczają pasywa, a zatem odpowiedzialność przekraczająca wartość tych aktywów nie wchodzi w ogóle w grę. Ta forma przyjęcia spadku nie wiąże się z ujawnieniem składu spadku w postaci spisu inwentarza więc dla niektórych spadkobierców może okazać się po prostu atrakcyjna. W obecnie obowiązującym systemie prawnym jeżeli spadkobierca się zdecyduje się na złożenia oświadczenie o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku – które może być złożone w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o tytule swego powołania, z mocy ustawy – nabywa spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

Odpowiedzialność spadkobierców w okresie przed i po chwili przyjęcia spadku
W myśl art. 1030 kodeksu cywilnego do chwili przyjęcia spadku spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku. Od chwili przyjęcia spadku ponosi odpowiedzialność za te długi z całego swego majątku. Innymi słowy, jeżeli tylko spadkobierca spadku nie odrzuci przez pierwsze 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania, w tym okresie ponosi odpowiedzialność tylko z oddziedziczonych w spadku składników majątkowych. Z kolei po upływie 6 miesięcy, jeżeli spadkobierca wcześniej nie złoży oświadczenia o przyjęciu spadku wprost, nabywa on spadek z ustawy, a z tym momentem zmienia się zakres rzeczy, z których ewentualni wierzyciele spadkowi mogą prowadzić egzekucję. Tym samym do chwili przyjęcia spadku egzekucja może być kierowana wyłącznie do przedmiotów należących do masy spadkowej, nigdy zaś do majątku osobistego spadkobiercy. Od chwili przyjęcia spadku spadkobiercy odpowiadają za długi spadku także całym swoim majątkiem.
Przepis ten ma chronić spadkobiercę, który teoretycznie nabywa spadek z chwilą jego otwarcia czyli śmierci spadkobiercy ale w rzeczywistości ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia np. o jego odrzuceniu. Niewytłumaczalnym w takiej sytuacji byłoby wymaganie aby w tym przejściowym okresie ponosił odpowiedzialność swoim osobistym majątkiem.

Odpowiedzialność do i od chwili działu spadku
Do chwili działu spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe. Sposób przyjęcia spadku – wprost lub z dobrodziejstwem inwentarza – nie ma wpływu na odpowiedzialność solidarną spadkobierców. Do chwili działu spadku spadkobiercy są bowiem współwłaścicielami w częściach ułamkowych. Oznacza to, że wierzyciel spadkowy może więc żądać spełnienia całości świadczenia od każdego ze współspadkobierców, od kilku spośród nich lub od wszystkich wspólnie. Spełnienie świadczenia przez jednego ze współspadkobierców zwalnia z kolei z tego pozostałych. Jednakże jeżeli jeden ze spadkobierców spełnił świadczenie, może on żądać zwrotu od pozostałych spadkobierców w częściach, które odpowiadają wielkości ich udziałów. Przykładowo jeżeli jest 3 spadkobierców ustawowych, a tylko jeden z nich spłacił długi to może żądać aby dwaj pozostali zwrócili mu równowartość 1/3 długu, oczywiście dotyczy to każdego z nich odrębnie. Nie będzie tak jednak w każdym przypadku gdyż równie dobrze mogą wystąpić sytuacje, w których część spadkobierców przyjmie spadek z dobrodziejstwem inwentarza, a część wprost. W takim przypadku pierwsi z wymienionych mają obowiązek spełnić tylko taką część świadczenia, której wartość jest równa wartości stanu czynnego przypadającego im udziału. Natomiast spełnienia pozostałej części świadczenia wierzyciel może żądać od innych współspadkobierców, którzy odpowiadają za długi spadkowe bez ograniczeń.
Do prowadzenia egzekucji z majątku spadkowego przed działem spadku prawo wymaga uzyskania przez wierzyciela tytułu egzekucyjnego przeciwko wszystkim spadkobiercom – wynika to wprost z treści art. 779 kodeksu postępowania cywilnego.
Rozliczenia pomiędzy spadkobiercami z tytułu spłaconych długów spadkowych może mieć miejsce zarówno w odrębnym procesie, jak i w postępowaniu o dział spadku, jeżeli takie zostało wszczęte.
Z chwilą dokonania działu spadku pomiędzy współspadkobierców zmieniają się zasady odpowiedzialności, a precyzyjnie ustaje ich odpowiedzialność solidarna. Każdy z nich odpowiada od tej chwili samodzielnie w stosunku do wielkości swojego udziału i obciąża go wówczas część długu proporcjonalna do wielkości przypadającego mu udziału w spadku. Warto jednak zaznaczyć, że dotyczy to tylko całkowitego działu spadku. Bez znaczenia jest natomiast to czy dział spadku dokonany zostanie w postępowaniu sądowym czy też w drodze umowy współspadkobierców.

Wyjątki od zasady ograniczonej odpowiedzialności spadkobiercy
Warto wiedzieć, że prawo polskie zna przypadki, w których wierzyciela nie dotyczą jakiekolwiek ograniczeń przewidziane prawem spadkowym, a które zostały wstępnie omówione powyżej. Przede wszystkim art. 74 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego. Najprościej rzecz ujmując, w przypadku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza gdzie stan czynny spadku, a zatem i granica odpowiedzialności za długi wynosi np. 20.000 zł, stan czynny spadku nie będzie mieć żadnego znaczenia jeżeli spadkobierca w drodze spadku nabędzie nieruchomość obciążoną hipoteką. Jeżeli wartość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką będzie wynosić 100.000 zł to odpowiedzialność wobec wierzyciela hipotecznego będzie sięgać tej właśnie kwoty. Reguła powyższa nie zmienia się w zależności od sposobu powstania hipoteki ani źródła zabezpieczonej wierzytelności. Oczywiście przywołany przepis ma zastosowanie tylko w zakresie dochodzenia zabezpieczenia z przedmiotu hipoteki, w stosunku do innych składników majątkowych reguła ta nie działa.
Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku zabezpieczenia na rzeczach ruchomych lub prawach. Zgodnie bowiem z art. 316 kodeksu cywilnego na ograniczenia odpowiedzialności za długi spadkowe w przypadku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza nie może się powołać spadkobierca odpowiadający jako następca prawny dłużnika rzeczowego z tytułu zastawu. Także i w tym przypadku zastawnik może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zastawu bez względu na te ograniczenia.

Trzeba też pamiętać, że ustawodawca przewidział pewną szczególną regulację dla odpowiedzialności za długi związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego wchodzącego w skład spadku.

Służebność drogi koniecznej – ochrona praw z niej wynikających

Służebność drogi koniecznej ustanawiana tam gdzie nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, bywa ignorowana przez właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej nieruchomości, przez którą owa służebność przebiega. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel ten na najróżniejsze sposoby uniemożliwia korzystanie ze szlaku drogowego, statystycznie chyba najczęstszym jest przypadek, w którym na nieruchomości posadowione zostaje ogrodzenie uniemożliwiające uprawnionemu dojazd do działki władnącej.
Przedmiotem niniejszego wpisu będzie omówienie możliwości zwalczania tego rodzaju działań przez właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności a wpis w księdze wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a zatem przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba bowiem pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Pozostaje zatem wyjaśniać co się dzieje w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta z ujawnioną w dziale III służebnością drogi koniecznej, która to służebność jest niewykonywana od kilkunastu lat. Otóż, nabywców będących w dobrej wierze chroni właśnie wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg. Pozwala to w praktyce nabyć ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje bo wygasło. Najprościej rzecz ujmując, właściciel nieruchomości władnącej nabywa jednocześnie wygasłą służebność przejazdu i przechodu. Aby nie było jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie powołam się tu na pogląd jaki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r., wydanej w sprawie III CZP 8/83. Skład orzekający stwierdził tam, że „nabywca nieruchomości władnącej może nabyć – dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)”.
W interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest zatem zawsze podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do usunięcia wpisu wygasłej służebności z działu III księgi wieczystej. Zaniechanie w tym zakresie skutkować bowiem może wspomnianymi wyżej konsekwencjami.

Powództwo w przypadku naruszenia ustanowionej służebności
Ustawodawca przewidział środki ochrony dla uprawnionych do korzystania ze służebności drogi koniecznej, którzy doznają przeszkód w korzystaniu z niej wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 251. Przepis ten stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc de facto ustanawia także dla tej grupy podmiotów ochronę negatoryjną oraz windykacyjną. W praktyce jednak uprawnieni do korzystania ze służebności drogi koniecznej wytaczać będą powództwa actio negotaria, a więc pierwsze z wymienionych, których treścią będzie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie ewentualnych dalszych naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy bowiem do ochrony tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, oraz tych których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. Z powództw windykacyjnych zaś będą korzystać w zasadzie uprawnieni z innych praw rzeczowych jak np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy służebności mieszkania.
Do naruszeń praw rzeczowych będzie dochodziło najczęściej poprzez umieszczenie na nieruchomości obciążonej ogrodzeń czy też nasadzenia drzew, krzewów, wzniesienie budowli itp. Należy zatem pamiętać, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, o tyle w przypadku istnienia służebności musi w takiej sytuacji pozostawić np. bramę, przez którą przejazd będzie dalej możliwy.Jeżeli zaś uniemożliwi korzystanie z istniejącej służebności możliwe będzie domaganie się usunięcia przeszkód w przejeździe i zaniechania dalszych naruszeń w drodze właśnie powództwa negatoryjnego.
Nie należy też zapominać, iż wspomniane roszczenia przysługują tak przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i osobom trzecim jeżeli dokonują one naruszenia służebności drogi koniecznej.

Ochrona posiadania służebności drogi koniecznej
Posiadacz służebności może również skorzystać z prowizorycznej ale szybkiej ochrony na kanwie przepisów o ochronie naruszonego posiadania, w ramach którego to procesu sąd bada jedynie stan ostatniego posiadania i fakt jego naruszenia. Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość (tak J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 815; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 832). I tak – o ile posiadacz, któremu przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy, ma wybór pomiędzy roszczeniem petytoryjnym a posesoryjnym to już posiadaczowi władającemu rzeczą bez tytułu prawnego pozostaje wyłącznie roszczenie posesoryjne. Reasumując, podmiot korzystający ze służebności ale nie mający do niej formalnie ustanowionego prawa może skorzystać jedynie z tej drogi.
Na koniec trzeba dodać, że w orzecznictwie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że posiadacz służebności może wystąpić o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93).

Należy także pamiętać, że wytaczając powództwo w tego rodzaju sprawach można żądać udzielenia przez sąd zabezpieczenia powództwa na czas trwania postępowania poprzez usunięcie przeszkód w korzystaniu ze służebności drogi koniecznej. Właściwie można stwierdzić, że dobrze sporządzony pozew winien tego rodzaju wniosek zawierać.

Umorzenie egzekucji z nieruchomości

Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być cała nieruchomość, ułamkowa część nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z uwagi na wieloetapowość tego sposobu egzekucji postępowanie prowadzone przez komornika trwa dość długo, niejednokrotnie nawet latami. W różnych stadiach postępowania egzekucyjnego z nieruchomości może ono zostać umorzone i to zarówno wskutek działań dłużnika, jak i bezczynności wierzyciela, który egzekucję zainicjował.

Spłata długu przez dłużnika
W trakcie trwania postępowania egzekucyjnego może dojść do spłacenia długu przez dłużnika, a precyzyjniej rzecz ujmując dłużnik może zrobić to tak osobiście, jak i dług ten może za niego uregulować osoba trzecia. Należność wierzyciela musi zostać uiszczona ostatecznie przed zamknięciem przetargu, co wynika bezpośrednio z treści art. 981 kodeksu postępowania cywilnego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2000 r., wydanym w sprawie o sygn.akt I CKN 761/00 jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Teoretycznie wpłata może nastąpić tak na konto komornika, jak i wierzyciela z tym tylko, że w tym drugim przypadku czynności licytacyjne zostaną jedynie wstrzymane do czasu potwierdzenia przez wierzyciela dokonanej wpłaty albo złożenia wniosku o umorzenie egzekucji. W wartości spłaty należy ująć w takim przypadku także koszty egzekucyjne – o czym traktuje chociażby powołana teza wyroku. Na koniec podkreślić trzeba, iż zapłata musi nastąpić faktycznie, sama deklaracja dłużnika uiszczenia długu, nawet w najbliższej przyszłości, nie będzie stanowić wystarczającej podstawy do umorzenia egzekucji.

Umorzenie egzekucji na wniosek wierzyciela lub dłużnika
Art. 825 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego stwarza podstawy do umorzenia postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela. Trzeba zaznaczyć, iż wniosek wierzyciela o umorzenie postępowania egzekucyjnego nie podlega żadnej ocenie organu egzekucyjnego z punktu widzenia jego zasadności czy celowości. Innymi słowy, komornik jest tym wnioskiem związany.
Jeżeli egzekucja jest prowadzona z wniosku kilku wierzycieli zgodę na umorzenie postępowania egzekucyjnego wyrazić muszą wszyscy wierzyciele egzekwujący.
W praktyce z umorzeniem na wniosek wierzyciela będziemy mieć do czynienia najczęściej w przypadku zawarcia ugody z dłużnikiem, w której jedno z postanowień będzie obligować wierzyciela do złożenia takiego wniosku.
Wskutek dokonanej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, z mocą obowiązującą od dnia 21 sierpnia 2019 r., obecnie jest możliwe umorzenie egzekucji z nieruchomości na żądanie dłużnika jeżeli przed dniem złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji roszczenie objęte tytułem wykonawczym uległo przedawnieniu, a wierzyciel nie wykaże, że nastąpiło zdarzenie, wskutek którego bieg terminu przedawnienia został przerwany.

Brak wniosku o drugą licytację i inne przypadki bezczynności wierzyciela
Stosownie do treści art. 983 kodeksu postępowania cywilnego jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację. Jeżeli wniosek taki zostanie złożony egzekucja toczy się dalej, jeżeli zaś wierzyciel zapomni złożyć wniosek egzekucja ulega umorzeniu. Potwierdza to niezbicie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 kwietnia 2019 r., sygn.akt V ACa 298/18, w której stwierdzono, że niezgłoszenie wniosku o przeprowadzenie drugiej licytacji w terminie jednego roku liczonego od dnia, w którym pierwsza licytacja nie doszła do skutku, powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego z mocy samego prawa. Obecnie termin wskazany w orzeczeniu powinien wynosić 6 miesięcy.
Wcześniej art. 823 kodeksu postępowania cywilnego, a obecnie 824 § 1 pkt 4 pozwala organowi egzekucyjnemu wydać postanowienie umarzające egzekucję jeżeli wierzyciel nie podejmuje czynności niezbędnych do dalszego prowadzenia egzekucji czyli np. nie złożył komornikowi wniosku o opis i oszacowanie nieruchomości.
Egzekucja zostanie umorzona także wówczas gdy komornik dokona zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, małżonek się temu sprzeciwi, a wierzyciel nie wystąpi z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności także przeciwko małżonkowi dłużnika w terminie tygodnia od daty zawiadomienia go o sprzeciwie współmałżonka.

Umorzenie egzekucji po drugiej licytacji
Kolejny przypadek, w którym dochodzi do umorzenia egzekucji z nieruchomości to ten gdzie również w drugiej licytacji brak jest zainteresowanych nabywców, a nikt z uprawnionych nie przejmie nieruchomości na własność. Egzekucja wówczas podlega obligatoryjnemu umorzeniu, a nowa może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. W tym przypadku komornik wydaje postanowienie o umorzeniu egzekucji z urzędu, niezależnie od wniosków stron. W nauce prawa podnosi się, że bez znaczenia wówczas pozostają okoliczności z jakich powodów nie doszło do uwzględnienia wniosku o przejęcie, w szczególności czy sąd zarządził zwrot wniosku czy też wydał postanowienie o odmowie przybicia.
Wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości nie może nastąpić przed upływem 6 miesięcy od daty drugiej licytacji, bez względu na to, czy wniosek o nową egzekucję składa ten sam wierzyciel, który wnosił o wszczęcie egzekucji umorzonej czy też inny (tak. Z. Świeboda, Komentarz do kodeksu cywilnego).

Uwzględnienie powództwa przeciwegzekucyjnego
Dopóki egzekucja trwa, dopóty może się zdarzyć, że tytuł wykonawczy może zostać pozbawiony wykonalności w całości lub w części albo ograniczony na podstawie wyroku opartego na art. 840 kodeksu postępowania cywilnego.
Należy pamiętać, że dłużnik może żądać pozbawienia bądź ograniczenia wykonalności tytułu wykonawczego tak długo, jak długo zachodzi możliwość jego wykonania czyli najkrócej mówiąc dopóki trwa egzekucja. Tak więc wytoczenie powództwa przeciwegzekucyjnego jest niedopuszczalne wówczas, gdy wygasła wykonalność tytułu wykonawczego na skutek wyegzekwowania całego świadczenia.
Do czasu nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego dokonanej ustawą z dnia 22 marca 2018 r., która obowiązuje od początku stycznia bieżącego roku, pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego nie powodowało samo przez się umorzenia postępowania egzekucyjnego. W celu umorzenia niezbędne było złożenie wniosku, którego podstawę stanowił art. 825 § 1 pkt 3 ustawy. Obecnie okoliczność ta stanowi przesłankę umorzenia egzekucji z urzędu.

Powyżej omówione zostały wybrane przypadki umorzenia egzekucji, głównie motywowane działaniem dłużnika lub wierzyciela. Oczywiście lista ta nie jest pełna i istnieją jeszcze inne podstawy umorzenia egzekucji. Celem niniejszego wpisu było jednak tylko przybliżenie zainteresowanym tej problematyki, a nie scharakteryzowanie wszystkich możliwych przypadków umorzenia postępowania.

Mieszkanie w TBS a możliwość cesji praw i obowiązków z umowy partycypacji

Partycypacja najprościej rzecz ujmując to udział w kosztach budowy mieszkania umożliwiający korzystanie z tegoż mieszkania w drodze najmu mieszkania od TBS. Z założenia zatem mieszkania w Towarzystwach Budownictwa Społecznego nie są przeznaczone dla osób bardzo zamożnych, które dysponują środkami na zakup mieszkania na własność. Mieszkań tych co do zasady nie można sprzedać ani nikomu podarować. W niektórych przypadkach ustawodawca przewidział natomiast możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy partycypacji w drodze cesji na kolejną osobę. Niniejszy wpis ma na celu przybliżenie tej problematyki.

Uwagi ogólne
Kwestie związane z partycypacją w kosztach budowy, najmem lokali oraz przeniesieniem praw i obowiązków partycypanta regulują przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (zwana dalej ustawą). Zgodnie z ustawą obecnie partycypantami mogą być:
– osoby fizyczne,
– osoby prawne,
– gminy, powiaty i związki międzygminne,
– Agencja Mienia Wojskowego,
– organizacja pożytku publicznego,
– fundusz inwestycyjny zamknięty,
– pracodawcy.
W zależności od tego kto jest stroną umowy z TBS możliwości zbycia praw i obowiązków z umowy partycypacji mogą się różnić, co zostanie uszczegółowione poniżej. We wszystkich przypadkach, w których zbycie to jest dozwolone zastosowanie mieć będzie umowa cesji. Zgodnie z art. 509 § 1 kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.

Jak kształtowała się możliwość cesji partycypacji na przestrzeni lat
Ustawa w swoim pierwotnym brzmieniu milczała na temat zbywania praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji, żaden przepis bezpośrednio nie odnosił się do takiej możliwości. Dopiero ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 roku o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych innych ustaw zmieniła brzmienie jej artykułu 29 stanowiąc w jego ust 2, że pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkań, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać cesji uprawnień i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców. Ponadto wprowadzono do ustawy art. 29 a, w którym uregulowano umowę o partycypacji z osobami fizycznymi, i w którym zapisów o cesji nie zawarto. Tak więc, od tego momentu, w ustawie istniały dwie różne regulacje – art. 29, który mówił o tym, że partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie i te podmioty bez zgody TBS mogły zawierać umowy cesji i art. 29 a, który tożsamej opcji dla osób fizycznych już nie przewidywał. O ile zatem wcześniej jeszcze przyjmowało się, że istniała możliwość przeniesienia praw z uwagi na obowiązującą zasadę swobody umów to po nowelizacji argumentacja ta straciła sens.
Reasumując, przed nowelizacją dopuszczano możliwość zawierania umowy cesji praw z umowy partycypacji przez wszystkie podmioty będące partycypantami, natomiast po nowelizacji możliwością taką dysponowali już tylko pracodawcy oraz inne osoby, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r., a więc inne niż osoby fizyczne. Osoba fizyczna, w momencie zakończenia najmu – po zmianach – miała jedynie prawo do zwrotu kwoty partycypacji.
Wspomniana ustawa nowelizująca zawierała oczywiście w tym względzie przepis przejściowy, który stanowił, że nowe regulacje miały zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. (patrz art. 4).
Kolejna nowelizacja ustawy z dnia 13.01.2007 roku wyłączyła możliwość dokonania cesji dodatkowo powiatom, gminom i związkom międzygminnym.
Następnie nowelizacja dokonana ustawą z dnia 22 czerwca 2017 r. spowodowała, że do art. 29 dodano ust. 5, który stanowił, że osoba fizyczna, która zawarła z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, może bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Tym samym od momentu wejścia w życie tejże ustawy nowelizującej również osoby fizyczne mogły bez przeszkód cedować uprawnienia i obowiązki wynikające z umów partycypacji bez zgody TBS.

Możliwość cesji partycypacji w obowiązującym stanie prawnym
Ostatnią nowelizacją, dokonaną ustawą z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, ponownie dokonano istotnych zmian w zakresie wyżej opisanym – tym razem jednak niekorzystnej z punktu widzenia partycypantów będących osobami fizycznymi. Mianowicie w wyniku wprowadzonych zmian pozostawiono możliwość przeniesienia praw i obowiązków z umowy pracodawcom i osobom prawnym z wyjątkiem umów zawartych przez powiaty, gminy, związki międzygminne i Agencję Mienia Wojskowego, zaś w odniesieniu do osób fizycznych postanowiono, że nie mogą one bez zgody towarzystwa, dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. Oczywiście w ustawie zawarto również przepis przejściowy, który reguluje stosunek regulacji wykluczającej zbycie partycypacji bez zgody TBS do umów zawartych przed datą wejścia w życie wspomnianej nowelizacji.

Podsumowując, zapisy obecnie obowiązującej ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego różnicują sytuację osób fizycznych i większości innych podmiotów, z którymi ustawa zezwala zawrzeć TBS-om umowę o partycypacji w kosztach budowy. Wolą ustawodawcy obecnie Towarzystwa Budownictwa Mieszkaniowego będą miały znacznie większą kontrolę nad tym kim będą najemcy lokali.