Zdarzają się przypadki nabycia we wspólnocie mieszkaniowej lokali przez osoby, których zachowanie jest niezwykle uciążliwe dla innych mieszkańców bądź samej wspólnoty. Nie oznacza to jednak, że zachowanie takie musi być zawsze biernie tolerowane. Długotrwałe zaleganie przez takich właścicieli z zapłatą należnych opłat, wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może skutkować dlań bardzo dotkliwymi sankcjami. Kiedy inne środki jak orzeczenie zaniechania określonych naruszeń przez właściciela lokalu okażą się niewystarczające wspólnota mieszkaniowa ma bowiem możliwość żądania na drodze procesu sądowego dochodzenia sprzedaży lokalu należącego do kłopotliwego właściciela w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Potocznie instytucja ta określana jest jako przymusowa sprzedaż lokalu.
Długotrwałe zaleganie z opłatami na rzecz wspólnoty a przymusowa sprzedaż lokalu
Jedną z przesłanek żądania przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji jest długotrwale zaleganie przez właściciela lokalu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Chodzi tu o opłaty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Art. 16 ustawy o własności lokali przesłankę tą stypizujący nie określa jak długo właściciel musi nie płacić należności aby można sięgnąć do omawianej instytucji posługując się jedynie pojęciem „długotrwale”. Oznacza to, że każdorazowo należy ocenić indywidualnie interes ekonomiczny wspólnoty, inne bowiem będą skutki zaprzestania płacenia przez właściciela lokalu w małej wspólnocie, a inne w dużej. Zaległością taką będzie każda zaległość stanowiąca zagrożenie lub naruszenie interesu wspólnoty mieszkaniowej wyrażającego się w możliwości prawidłowego spełniania przez nią funkcji w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Jeśli przez jej powstanie realizacja przez wspólnotę zadań wynikających z ustawy lub uchwały właścicieli nie będzie możliwa albo też będzie w sposób znaczący utrudniona, należy uznać, że wystąpienie na drogę sprzedaży licytacyjnej jest uzasadnione (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 21 sierpnia 2018 r., sygn.akt I C 1095/17).
Ważniejszy zawsze jest czas niepłacenia niż wysokość samej zaległości. Teoretycznie wspólnota mieszkaniowa aby wytoczyć powództwo o zezwolenie na sprzedaż lokalu nie musi wcześniej wykazać, że dochodziła zapłaty tych należności od lokatora w drodze procesu sądowego, aczkolwiek mając na uwadze, że art. 5 kodeksu cywilnego zakazuje nadużywania prawa przez uprawnionego, a przymusowa sprzedaż lokalu jest bardzo brzemienna w skutkach, sugerowanym byłoby jednak przed wytoczeniem takiego powództwa podjąć próby realizacji zapłaty na drodze procesu i egzekucji.
Wykraczanie przez właściciela w sposób uporczywy lub rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu
Omawiane powództwo będzie zasadne także wtedy gdy właściciel w sposób uporczywy, a więc na przykład długotrwały i w dodatku umyślny bądź też rażący, a więc wyjątkowo naganny wykracza poza porządek domowy obowiązujący we wspólnocie mieszkaniowej. Rażące zachowanie właściciela może mieć, co do zasady, nawet charakter jednokrotny.
Zasady porządku domowego obowiązujące we wspólnocie mogą dotyczyć różnych aspektów jak chociażby korzystania z określonych pomieszczeń czy urządzeń, warunków prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach itp. Ustawa o własności lokali daje bezspornie prawo wspólnocie mieszkaniowej do uchwalania regulaminów porządku domowego czy regulaminów korzystania z lokali użytkowych, do których właściciele lokali winni się stosować. Ilekroć zatem dojdzie do rażącego albo uporczywego naruszenia określonych tam zasad porządku, będzie można rozważyć sięgnięcie do normy art. 16 ustawy o własności lokali. Środkiem łagodniejszym i niekiedy równie skutecznym może być także wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o nakazanie zaniechania takiemu kłopotliwemu jego właścicielowi niedozwolonych działań.
Czynienie korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym przez niewłaściwe zachowanie właściciela lokalu przesłanką przymusowej sprzedaży lokalu
Obowiązkiem każdego właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest korzystać ze swojego lokalu i części wspólnych w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Przepisy art. 140 oraz 144 kodeksu cywilnego stanowią bowiem, że właściciel może korzystać ze swego lokalu zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a przy jego wykonywaniu powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Także i w tym przypadku ustawodawca posłużył się pojęciami nieostrymi, co uzasadnia rozpatrywanie każdego przypadku w sposób całkowicie zindywidualizowany. Każdorazowo przy ocenie niewłaściwego zachowania, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, należy mieć na względzie stopień natężenia tych uciążliwości i nie ma przy tym znaczenia okoliczność, ile sąsiadujących lokali jest objętych niewłaściwym zachowaniem członka wspólnoty. Może to być bowiem kilka lokali lub nawet tylko jeden.
Przykładem zaczerpniętym z praktyki kiedy ta przesłanka znajdzie zastosowanie w powództwie przeciwko właścicielowi lokalu jest gromadzenie przez niego w lokalu wielkiej ilości śmieci i odpadów co przez wydzielane zapachy, zalęganie się gryzoni itp. czyni korzystanie z innych lokali niezwykle uciążliwym.
Zagadnienia proceduralne
Legitymowaną do wytoczenia powództwa o nakazanie sprzedaży (dodam – przymusowej sprzedaży lokalu) jest wspólnota mieszkaniowa ale aby to mogła uczynić wcześniej musi zostać podjęta zezwalająca uchwała właścicieli, jako że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (tak też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 8 listopada 2001 r., sygn.akt I ACa 841/01).
W dużej wspólnocie uchwała zezwalająca na wytoczenie omawianego powództwa może być zaskarżona przez właściciela na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Realizacja omawianego roszczenia wspólnoty o przymusową sprzedaż lokalu następuje w trybie procesowym. Właściwość rzeczowa sądu zależna jest od wartości przedmiotu sporu, która powinna zostać określona jako wartość rynkowa lokalu, w zasadzie będzie to zatem praktycznie zawsze sąd okręgowy.
Uzyskanie prawomocnego wyroku zezwalającego na sprzedaż lokalu przez wspólnotę warunkuje wystąpienie do komornika z wnioskiem o dokonanie sprzedaży lokalu według przepisów o egzekucji z nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może ostatecznie, w ramach prowadzonej egzekucji komorniczej, nabyć lokal na swoją rzecz (por. postanowienie Sądy Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK 55/04 oraz uchwałę składu 7 sędziów tego sądu mającą moc zasady prawnej z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07).
W myśl art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Ponadto, nie przysługuje mu także prawo do lokalu socjalnego.
Niezależnie od istnienia samych przesłanek merytorycznych do domagania się zezwolenia na sprzedaż lokalu we wspólnocie pamiętać też trzeba o merytorycznej poprawności samego formułowania żądania pozwu. Przymusowa sprzedaż lokalu we wspólnocie mieszkaniowej ma wyjątkowy charakter. Tego powództwa nie można wytoczyć z błahego powodu ponieważ niesie on dotkliwe konsekwencje dla właściciela lokalu.
