Our Blog

Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest uregulowana w art. 389 kodeku cywilnego. Służy ona zapewnieniu stronom możliwości zawarcia w przyszłości innej definitywnej umowy (umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna jest dość popularna jako, że jej zawarcie może zobowiązywać do zawarcia umowy kupna sprzedaży, najmu czy umowy o pracę. Ponadto dopuszczalne jest nawet zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.
Jeżeli strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej to powinny pamiętać, że od umowy tej nie jest łatwo odstąpić jeżeli jedna ze stron nie wykonuje zastrzeżonych w niej obowiązków.

Możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej
Choć umowa przedwstępna wiąże obie jej strony nie jest jednak umową wzajemną, a tym samym nie stosuje się do niej przepisów dotyczących odstąpienia od umowy wzajemnej z powodu zwłoki jednej ze stron (tak np. Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn.akt VI ACa 1786/14). Oznacza to, że jeżeli zawarliście Państwo umowę kupna – sprzedaży np. auta, które kontrahent zobowiązał się sprowadzić z innego kraju i z zobowiązania tego się nie wywiązuje w terminie, nie możecie Państwo tak po prostu złożyć oświadczenia o odstąpieniu od umowy i zażądać zwrotu wpłaconej mu zaliczki. Ustawa nie przewiduje bowiem możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej w sytuacji gdy strony same takiej możliwości nie przewiały. Aby zagwarantować sobie możliwość odstąpienia od umowy należy uwzględnić w treści umowy przedwstępnej dodatkowe postanowienia, których niewykonanie uzasadni skorzystanie z prawa odstąpienia od tej umowy.
Można to sobie zapewnić w dwójnasób tj. albo przewidując w jej treści umowne prawo odstąpienia albo zadatek.
W pierwszym z przypadków przepis art. 395 kodeksu cywilnego dla ważności umownego prawa odstąpienia wymaga wskazania daty, w jakim prawo to może zostać zrealizowane. W przypadku jednakże tego rodzaju umowy orzecznictwo prezentuje bardzo liberalny pogląd, zgodnie z którym skuteczne jest również zastrzeżenie w umowie prawa odstąpienia mimo nieoznaczenia terminu jego wykonania. Sądy uznają bowiem, że termin ten jest poniekąd określony przez sam termin wykonania umowy przyrzeczonej. Konkretnie w wyroku z dnia 30 stycznia 2013 r., wydanym w sprawie o sygn.akt V CSK 80/12 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że umowa przedwstępna ma prowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem wynikający z niej stosunek prawny jest z założenia ograniczony w czasie, co oznacza, że postulat jego stabilizacji – sprowadzający się nota bene do oznaczania terminu, w jakim jest możliwe złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy- nie jest kluczowy.
Jak wyżej wspomniałam, również wówczas gdy strony wprowadzą do umowy przedwstępnej instytucję zadatku możliwe jest odstąpienie od umowy. Art. 394 § 1 kodeksu cywilnego stanowi bowiem, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Należy przy tym pamiętać, iż „danie zadatku” w rozumieniu przywołanego przepisu jest czynnością prawną realną, nie wystarczy samo uzgodnienie jego wysokości, potrzebne jest dodatkowo wręczenie przedmiotu zadatku, nie musi ono jednak mieć miejsca jednocześnie z zawarciem umowy tj. w tym samym momencie i może być dokonane później.
Podkreślić także trzeba, iż komentowany przepis nie określa w ogóle terminu odstąpienia od umowy, jednak przyjmuje się, że oświadczenie takie nie może być składane już po upływie terminu przedawnienia roszczenia o wykonanie umowy (A. Olejniczak, System Prawa Prywatnego – część ogólna, tom 5, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2006, str. 929). Tym samym nie ma sporu co do tego, że z przepisu art. 394 kodeksu cywilnego nie wynika niedopuszczalność złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy po wyznaczonym dniu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oświadczenie to w zależności od treści umowy i okoliczności może zostać złożone tak przed upływem tego terminu, jak i po jego upływie. W praktyce najczęściej dopiero z nadejściem terminu zastrzeżonego na zawarcie umowy przyrzeczonej realizują się przesłanki do odstąpienia od umowy i domagania się zapłaty zadatku.

Skutki upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej
Pozostaje zatem wyjaśnić jakie uprawnienia ma strona w sytuacji gdy upłynął już określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a druga strona nadal uchyla się od jej zawarcia. Otóż, po upływie tego terminu strony nie zostają z obowiązków przewidzianych w umowie zwolnione, a wręcz przeciwnie wówczas są zobowiązane przedsięwziąć te czynności, które prowadzą do zawarcia umowy. Mówiąc inaczej, skutkiem upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest wygaśnięcie zobowiązania do jej zawarcia, a jedynie wymagalność roszczenia o zawarcie umowy. Tym samym strona uprawniona może od tego właśnie momentu dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej w drodze przymusowej (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., sygn.akt III CSK 73/12), w szczególności o ile są spełnione wymogi co do formy prawem przewidziane, strona ta może dochodzić przed sądem wydania orzeczenia stwierdzającego obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarcie umowy przyrzeczonej, które to orzeczenie skutkuje zawarciem tejże umowy i zastępuje tę umowę, czyli oświadczenie woli obu stron. Od tego momentu również zaczyna biec roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej, o jakim mowa w art. 394 § 3 kodeku cywilnego. Takim roszczeniem z umowy przedwstępnej może być np. żądanie zapłaty podwójnego zadatku, albowiem zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć niezależnie od umowy przedwstępnej. Wręcz przeciwnie zadatek jest elementem tej umowy, w związku z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy przedwstępnej.

Żądanie zwrotu zaliczki uiszczonej na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej
Poza powołanym wyżej zadatkiem zdarza się również, że strona umowy przedwstępnej uiszcza na rzecz drugiej strony zaliczkę. Zaliczka ta, co do zasady, w sytuacji zawarcia umowy przyrzeczonej zostaje zaliczana na poczet ceny, jeżeli zaś nie dochodzi do zawarcia właściwej umowy winna być kontrahentowi zwrócona. W tym drugim przypadku w judykaturze wykrystalizował się pogląd, iż kwota zaliczki powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne, nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (tak wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 i z dnia 12 stycznia 2006 r., II CK 342/05, z dnia 25 lutego 2009 r., II PK 174/08 i inne). Co więcej, świadczenia takie nie są objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07), a zatem nie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta i termin na ich dochodzenie jest dłuższy.

Uogólniając wszystkie wyżej zawarte informacje, podmioty decydujące się na zawarcie umowy przedwstępnej powinny pamiętać o braku możliwości odstąpienia od umowy na bazie przepisów ustawy Kodeks cywilny i w momencie zawierania umowy, zwłaszcza jeżeli łączy się to z wydatkowaniem przez nie środków pieniężnych w postaci zaliczki, winny zagwarantować sobie prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji gdy kontrahent nie będzie wywiązywał się z zastrzeżonych w niej obowiązków.

Odprawa pośmiertna
Czy warto ujawnić zawarcie umowy w księdze wieczystej?

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 lub za pośrednictwem e-mail: katarzyna.siwiec@radca.prawny.org.pl