Our Blog

Służebność drogi koniecznej – ochrona praw z niej wynikających

Służebność drogi koniecznej ustanawiana tam gdzie nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, bywa ignorowana przez właściciela nieruchomości obciążonej, tj. tej nieruchomości, przez którą owa służebność przebiega. Niejednokrotnie zdarza się, że właściciel ten na najróżniejsze sposoby uniemożliwia korzystanie ze szlaku drogowego, statystycznie chyba najczęstszym jest przypadek, w którym na nieruchomości posadowione zostaje ogrodzenie uniemożliwiające uprawnionemu dojazd do działki władnącej.
Przedmiotem niniejszego wpisu będzie omówienie możliwości zwalczania tego rodzaju działań przez właściciela nieruchomości władnącej.

Wygaśnięcie służebności a wpis w księdze wieczystej
Służebność drogi koniecznej, a zatem przejazdu i przechodu przez działkę, wpisywana jest w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – o ile oczywiście wpisana zostaje. Trzeba bowiem pamiętać, że wpis do księgi wieczystej służebności gruntowej, podobnie zresztą jak pozostałych ograniczonych praw rzeczowych, za wyjątkiem hipoteki, ma jedynie charakter deklaratoryjny co oznacza, że niezależnie od tego czy uprawniony dokona wpisu w księdze czy też nie, służebność powstaje. W zdecydowanej większości przypadków służebności gruntowe są oczywiście ujawniane w treści ksiąg wieczystych.
Z wpisem służebności do księgi wieczystej łączy się natomiast domniemanie, że służebność taka jest wpisana zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto wpisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe jest co do zasady chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma to doniosłe znaczenie w niektórych przypadkach, konkretnie w sytuacji gdy służebność wpisana w księdze wygasła wobec jej długotrwałego niewykonywania. Należy w tym miejscu przypomnieć, że stosownie do treści art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Pozostaje zatem wyjaśniać co się dzieje w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta z ujawnioną w dziale III służebnością drogi koniecznej, która to służebność jest niewykonywana od kilkunastu lat. Otóż, nabywców będących w dobrej wierze chroni właśnie wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg. Pozwala to w praktyce nabyć ograniczone prawo rzeczowe, które nie istnieje bo wygasło. Najprościej rzecz ujmując, właściciel nieruchomości władnącej nabywa jednocześnie wygasłą służebność przejazdu i przechodu. Aby nie było jakichkolwiek wątpliwości w tym zakresie powołam się tu na pogląd jaki wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 kwietnia 1983 r., wydanej w sprawie III CZP 8/83. Skład orzekający stwierdził tam, że „nabywca nieruchomości władnącej może nabyć – dzięki działaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – wpisaną do księgi wieczystej służebność gruntową, mimo że służebność ta wygasła wskutek jej niewykonywania (art. 293 § 1 k.c.)”.
W interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest zatem zawsze podjęcie odpowiednich czynności zmierzających do usunięcia wpisu wygasłej służebności z działu III księgi wieczystej. Zaniechanie w tym zakresie skutkować bowiem może wspomnianymi wyżej konsekwencjami.

Powództwo w przypadku naruszenia ustanowionej służebności
Ustawodawca przewidział środki ochrony dla uprawnionych do korzystania ze służebności drogi koniecznej, którzy doznają przeszkód w korzystaniu z niej wprowadzając do kodeksu cywilnego art. 251. Przepis ten stanowi, że do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, a więc de facto ustanawia także dla tej grupy podmiotów ochronę negatoryjną oraz windykacyjną. W praktyce jednak uprawnieni do korzystania ze służebności drogi koniecznej wytaczać będą powództwa actio negotaria, a więc pierwsze z wymienionych, których treścią będzie żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie ewentualnych dalszych naruszeń. Roszczenie negatoryjne służy bowiem do ochrony tych ograniczonych praw rzeczowych, których treścią jest uprawnienie do korzystania z cudzej rzeczy, oraz tych których treścią jest obowiązek właściciela rzeczy obciążonej powstrzymywania się od wykonywania w określonym zakresie swego prawa. Z powództw windykacyjnych zaś będą korzystać w zasadzie uprawnieni z innych praw rzeczowych jak np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy służebności mieszkania.
Do naruszeń praw rzeczowych będzie dochodziło najczęściej poprzez umieszczenie na nieruchomości obciążonej ogrodzeń czy też nasadzenia drzew, krzewów, wzniesienie budowli itp. Należy zatem pamiętać, że o ile właściciel nieruchomości obciążonej może ogrodzić szlak drogowy, o tyle w przypadku istnienia służebności musi w takiej sytuacji pozostawić np. bramę, przez którą przejazd będzie dalej możliwy.Jeżeli zaś uniemożliwi korzystanie z istniejącej służebności możliwe będzie domaganie się usunięcia przeszkód w przejeździe i zaniechania dalszych naruszeń w drodze właśnie powództwa negatoryjnego.
Nie należy też zapominać, iż wspomniane roszczenia przysługują tak przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej, jak i osobom trzecim jeżeli dokonują one naruszenia służebności drogi koniecznej.

Ochrona posiadania służebności drogi koniecznej
Posiadacz służebności może również skorzystać z prowizorycznej ale szybkiej ochrony na kanwie przepisów o ochronie naruszonego posiadania, w ramach którego to procesu sąd bada jedynie stan ostatniego posiadania i fakt jego naruszenia. Swoisty charakter posiadania służebności wyraża się w tym, że osoba, która wykonuje służebność, z reguły nie włada rzeczą w ścisłym tego słowa znaczeniu, lecz z niej korzysta w określonym zakresie, na przykład co jakiś czas przejeżdża, przechodzi przez cudzą nieruchomość (tak J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 815; E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 832). I tak – o ile posiadacz, któremu przysługuje określone prawo podmiotowe do rzeczy, ma wybór pomiędzy roszczeniem petytoryjnym a posesoryjnym to już posiadaczowi władającemu rzeczą bez tytułu prawnego pozostaje wyłącznie roszczenie posesoryjne. Reasumując, podmiot korzystający ze służebności ale nie mający do niej formalnie ustanowionego prawa może skorzystać jedynie z tej drogi.
Na koniec trzeba dodać, że w orzecznictwie nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że posiadacz służebności może wystąpić o przywrócenie poprzedniego stanu posiadania służebności, jak i o zaniechanie naruszeń przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie służebności, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenia dokonano (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r., III CZP 82/93).

Należy także pamiętać, że wytaczając powództwo w tego rodzaju sprawach można żądać udzielenia przez sąd zabezpieczenia powództwa na czas trwania postępowania poprzez usunięcie przeszkód w korzystaniu ze służebności drogi koniecznej. Właściwie można stwierdzić, że dobrze sporządzony pozew winien tego rodzaju wniosek zawierać.

Zasady odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkodawcy
Umorzenie egzekucji z nieruchomości

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej w podobnej sprawie zapraszam do skorzystania z usług mojej Kancelarii. Szczegóły można ustalić telefonicznie pod nr.: 694 433 846 lub za pośrednictwem e-mail: katarzyna.siwiec@radca.prawny.org.pl