Nieruchomość stanowiąca przedmiot egzekucji komorniczej może zostać nabyta, precyzyjniej przejęta na własność także przez inną osobę niż nabywca licytacyjny. Ustawodawca przewidział taką możliwość w kilku przypadkach pozwalając na nabycie nieruchomości poza samą licytacją na następujących etapach postępowania:
– przed pierwszą licytacją,
– po pierwszej bezskutecznej licytacji,
– po drugiej bezskutecznej licytacji.
Przejęcie nieruchomości przed pierwszą licytacją
W okresie od dnia obwieszczenia o licytacji nieruchomości do trzeciego dnia przed jej terminem nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego może zostać przejęta przez jej współwłaściciela o ile nie jest on jednocześnie dłużnikiem osobistym egzekwującego wierzyciela. Jeżeli wierzycieli egzekwujących jest kilku współwłaściciel nie może być dłużnikiem osobistym żadnego z nich. Może natomiast być dłużnikiem rzeczowym wierzyciela/wierzycieli z tytułu ustanowionej wcześniej hipoteki. Nie ma znaczenia czy współwłasność nieruchomości jest współwłasność łączną czyli małżeńską czy np. w częściach ułamkowych czyli np. wynikającą z dziedziczenia.
Wniosek o przejęcie składa się pisemnie lub ustnie do protokołu. Do wniosku należy dołączyć rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania, chyba że wnioskodawca jest z jej składania zwolniony. Przejęcie może nastąpić w cenie niż niższej niż suma oszacowania. Tym samym cena może być równa lub wyższa niż wspomniana wartość. O przejęciu decyduję sąd udzielając współwłaścicielowi przybicia.
Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. O pierwszeństwie nabycia rozstrzyga sąd.
Przejęcie nieruchomości po pierwszej licytacji
W okresie do tygodnia czasu po terminie licytacji, do której nikt nie przystąpił można złożyć wniosek o przejęcie nieruchomości na własność jeżeli przedmiotem egzekucji jest:
– nieruchomość rolna a wnioskującym jest współwłaściciel nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym,
– spółdzielcze prawo do lokalu a przejmującym jest wierzyciel hipoteczny.
Jeżeli chodzi o przejęcie spółdzielczego prawa do lokalu to w tym trybie będzie możliwe przejęcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Okoliczność, że nikt nie przystąpił do licytacji nie może być utożsamiany tylko z sytuacją gdy brak było jakiegokolwiek licytanta ale również z przypadkami gdy np. obecni licytanci zaofiarują cenę niższą od ceny wywołania albo na licytację stawią się osoby wyłączone od udziału w niej jak np. małżonek, dzieci czy rodzice dłużnika.
Prawo przejęcia nieruchomości na własność jest możliwe wówczas w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania, podobnie jak przy nabyciu przed licytacją także i tu – co do zasady – współwłaściciel zobowiązany jest do złożenia rękojmi. Wolą ustawodawcy wierzyciel hipoteczny jest z tej powinności związany.
Termin do złożenia wniosku o przejęcie jest terminem prawa materialnego, a więc nie ulega on przywróceniu. Po upływie tygodnia od licytacji uprawnienie do przejęcia nieruchomości wygasa (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. wydaną w sprawie III CZP 71/09).
Przejęcie nieruchomości po drugiej licytacji
W sytuacji gdy również na drugiej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu nieruchomość ta może zostać przejęta przez:
– współwłaściciela,
– wierzyciela hipotecznego,
– wierzyciela egzekwującego.
Ostatnie z wymienionych pojęć obejmuje zarówno wierzyciela, który wszczął egzekucję, jak i tego który przyłączył się do egzekucji prowadzonej z wniosku innego wierzyciela.
W tym przypadku przejąć na własność można każdą nieruchomość, niekoniecznie rolną. Co więcej Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 maja 2007 r., sygn.akt III CK 9/06 stwierdził, iż możliwość przejęcia nieruchomości po drugiej licytacji dotyczy także odpowiednio egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Niższa jest cena przejęcia bo nie może ona być już niższa od dwóch trzecich części sumy oszacowania.
Termin na złożenie wniosku o przejęcie nieruchomości oraz tryb przejęcia jest tożsamy jak ma to miejsce w przypadku bezskuteczności pierwszej egzekucji. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa.
Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone.
Cena nabycia – zaliczenie wierzytelności
Należy pamiętać, że osoba przejmująca nieruchomość na wymienionych wyżej etapach może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jak również za zgodą innego wierzyciela jego wierzytelność, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. Pod pojęciem „pokrycia w cenie nabycia” należy rozumieć wierzytelność lub jej część, która by została zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej w ramach egzekucji z nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli zgodnie z planem wierzyciel otrzymałby w wyniku podziału kwotę 100.000 zł taka część jego wierzytelności znajduje pokrycie w cenie nabycia.
Wniosek o zaliczenie na poczet ceny musi być złożony do sądu w terminie ustawowym do uiszczenia ceny. Wniosek składa się na piśmie albo do protokołu. Choć obowiązujące przepisy tego nie wymagają właściwym jest zawarcie we wniosku wyliczenia, z którego będzie wynikało w jakiej wysokości wierzytelność zaliczona zostaje na poczet ceny.
